承德林雪山庄度假村新建客房餐厅及综合用房项目可行性研究报告文档格式.docx

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第一章总论

1.1项目名称及建设单位

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

建设单位名称：

承德林雪度假有限公司

1.1.3建设单位概况

承德林雪度假有限公司是一家集度假、休闲、住宿、餐饮、娱乐业一体经营的有限公司，注册资金505万元人民币。

公司下设总经理室、办公室、销售部、财务部、安保部、维修部等科室，现有员工60人。

公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理技术，凭借优秀的专业管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、销售经营、财务管理等运作服务体系。

公司成立以来锐意改革，勇于创新，积极引进现代管理制度，不断提升整体素质，以“群众性体育运动、休闲”为主业，秉承“以人为本，回归自然，创新发展，满足顾客需求”的经营服务理念，奉行“追求卓越，质量第一，顾客至上，竭诚服务于社会”的企业宗旨，不断提高管理水平，提升服务质量，壮大企业发展，为社会各阶层人士提供高品位的运动、休闲、渡假、娱乐、餐饮等服务项目。

1.2编制依据与主要内容

1.2.1编制依据

1、《承德市双滦区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《木结构设计规范》（GB5005—XX）

3、国家发改委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》；

4、项目单位提供的有关资料；

5、《投资项目可行性研究指南》；

6、相关的法律、法规；

1.2.2编制原则

1、合理布局，整合资源。

本项目建设符合双滦区发展总体规划，充分利用现有资源，坚持新建和扩建相结合，防止重复建设。

2、合理使用建设资金，坚持少投入多办事原则。

3、近期建设和远期发展相结合，若干年后不落后，为社区的发展创造有利条件。

4、遵照国家基本建设项目管理及项目可行性研究的有关要求进行编制。

5、认真贯彻国家规定的各项方针政策，严格执行国家及地方向相关的基建标准和规定。

1.3项目概况

1.3.1项目拟建地点

本项目为承德林雪山庄度假村新建客房、餐厅及综合用房项目，项目拟建地点位于承德市双滦区下店子村东沟。

1.3.2项目实施目标

加强滑雪旅游基础设施建设，与当地丰富的旅游资源相结合，改变旅游业产业结构。

通过整合、开发，利用资源，使承德市旅游产业进一步完善，为承德市成为国际旅游城市作出贡献。

1.3.3项目建设内容与规模

本项目共分为二期建设，总建筑面积约6000m2。

一期建设投资900万元人民币，建三栋客房楼，均为两层全木结构建筑，每栋面积580m2。

餐厅亦为两层木结构建筑，面积540m2，一层面积310m2二层面积230m2，一期总建筑面积2280m2；

二期投资1100万元人民币，建筑面积约3720m2，建设10栋独栋别墅，每栋建筑面积292m2和一栋800m2的综合楼。

1.3.4项目建设进度

项目建设工期：

一期建设工期为6个月，二期建设为6个月，自XX年8月至XX年8月。

1.3.5主要经济技术指标

1、项目总投资为XX万元，其中一期投资900万元，二期投资1100万元。

2、资金筹措：

全部资金为企业自筹资金。

第二章项目背景和建设必要性

2.1项目提出的背景

1、政策背景

XX年4月11日，国务院发布了《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发[XX]9号）。

《通知》提出：

我国旅游资源丰富，市场广阔，潜力巨大，随着国民经济的持续快速健康发展、人民生活水平的日益提高和我国对外开放的不断扩大，旅游业发展大有可为。

要树立大旅游观念，充分调动各方面的积极性，努力扩大旅游发展规模，进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点的作用；

实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路；

积极探索休闲度假旅游等新型旅游方式。

要把发展国内旅游放到重要位置。

XX年7月9日，XX省人民政府发布了《XX省人民政府关于进一步加快旅游业发展建设旅游经济强省的决定》（冀政〔XX〕37号）。

《决定》指出：

旅游业是前景广阔的新兴产业。

要加速旅游资源开发和基础设施建设。

要以秦皇岛、承德为龙头，以环京津８条旅游主线路为重点，突出历史文化和自然生态特色，加大开发力度，建设旅游精品，将我省的世界文化遗产和国家级4A景区培育成为名牌产品。

要谋划建设一批起点高、规模大、有特色、能带动当地旅游发展的重点项目。

加快开发皇家园林、森林草原、冰雪、观光休闲、民俗风情、爱国主义教育等旅游产品。

要完善旅游配套功能，构建快速便捷的旅游立体交通网络，抓紧完成京承、承秦等级公路建设，尽快形成京、承、秦陆上旅游“金三角”格局。

加快承德等重点旅游城市的机场建设。

加强区域合作，建设“京津冀大旅游圈”。

充分利用环京津的优势，加强与京津的联合与协作，共同开发市场，实现互惠“双赢”，全面提升我省旅游产业形象和整体竞争力。

各级政府要把旅游业列入重要议事日程，采取有效措施，促其加快发展。

有关部门要按照职能分工，加大扶持力度，促使旅游业在“十五”期间成为我省的支柱产业。

XX年3月19日国务院发布了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔XX〕7号），《意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。

XX年，在世界金融危机的影响下，我国的经济发展受到了很大的影响。

为应对金融危机，国务院常务会议确定了十项扩大内需、促进经济增长的措施，其中包括：

加大对旅游基础设施、公共服务设施的投入力度等。

XX年12月12日召开的中央经济工作会议，对XX年我国的经济工作作出具体部署。

会议提出了XX年经济工作的六项主要任务，其中之一就是加快经济结构战略性调整。

要求加快壮大服务业规模,全面提高服务业特别是现代服务业发展水平，其中包括大力发展旅游服务业。

2、旅游发展环境背景

承德是中国著名的旅游城市，历史文化悠久，文物古迹众多，自然风光秀丽，民俗风情独特，旅游资源得天独厚，同时具有皇家、民族和生态三大特色。

承德现已有50余处旅游景点对外开放，形成了以避暑山庄及外八庙为中心，以京北黄金旅游线和京东朝阳旅游线为纽带，连接木兰围场、京北第一草原、金山岭长城、辽河源头森林公园、雾灵山、蟠龙湖六大景区的京北黄金旅游带。

承德市区以皇家园林及皇家寺庙群为主要特征，拥有我国现存最大的皇家园林—避暑山庄，雄伟壮观的寺庙群—外八庙，建设了佟山、罗汉山等43处城市山体文化主题公园，在武烈河、滦河城区段上建起了全国最大的橡胶坝群，形成了480万平方米的水景观带。

承德市各县旅游资源十分丰富，滦平境内有金山岭长城；

丰宁有“京北第一草原”和“白云古洞”；

围场县有著名的清代皇家猎苑“木兰围场”；

兴隆境内的雾灵山被列为国家级自然保护区；

宽城的“水下长城”为万里长城之奇观；

平泉辽河源头景色迷人，自然次生林层次分明，呈现亚高山草旬景观；

隆化县有董存瑞烈士陵园（红色之旅）等等。

承德市是国务院公布的首批24个国家级历史文化名城之一，XX年避暑山庄和外八庙被联合国教科文组织正式列入《世界文化遗产名录》，XX年被国家旅游局授予“中国首批优秀旅游城市”称号，避暑山庄及周围寺庙相继被评为全国首批44个重点风景名胜区、中国十大风景名胜区、全国旅游胜地40佳、全国十大文明旅游示范区之一，XX年获得了“中国十大休闲旅游城市”、“中国十佳避暑旅游城市”等称号。

在XX省政府打造环京津旅游休闲产业带规划中，承德被列为京北皇家度假休闲区。

XX年承德市新建续建休闲旅游项目75个，总投资507亿元，年度完成投资21.7亿元。

承德市力争通过3—5年的努力，基本实现由观光旅游向集观光、休闲于一体的、由夏季旅游向四季旅游的转变。

滑雪旅游是冬季最受欢迎的休闲运动之一，是夏季旅游向冬季旅游转变的一种形式。

承德山景秀丽，降雪早、雪期长、雪层厚、雪情好，适于开发高水准大规模的国际滑雪场。

目前虽然有御道口滑雪场、塞罕坝滑雪场、双桥飞龙滑雪场，但整体上滑雪旅游还没有形成规模，存在着“淡旺季过于明显”的旅游发展瓶颈，特别是规模较大的滑雪场建设还是空白，并且承德没有较大规模的游乐场，为本项目留下了较大的发展空间。

3、项目谋划

XX年，双滦区在推进旅游文化产业建设过程中，转变观念，大胆创新，在元宝山滑雪场配套项目中设计并由繁荣建筑集团有限公司投资兴建了全市第一家木屋休闲区（林雪山庄）。

这个全木结构的建筑项目一落成，立即引起社会各界的极大关注。

市委杨汭书记率市委、市政府有关领导及十几个职能部门主要领导到现场视察指导，给予了充分肯定。

不久，市委副书记丁景霞、副市长贾玉英也分别带领市直和县、区有关领导到现场观摩，研究在全市推广全木结构房屋的有关问题。

全木结构房屋，是以松木（落叶松、樟子松等，多为进口木材）为全部材料，利用现代加工手段和先进制作工艺完成施工的一种建筑形式。

按国家建设部XX年颁布的《木结构设计规范》（GB5005—XX）的规定，木结构主要分为普通木结构和轻型木结构两种。

由于轻型木结构便于利用现代加工手段，施工效率高，更适用于家居和休闲旅游场所，故比较流行。

与砖混结构、混凝土结构、钢结构房屋相比，全木结构房屋有以下主要特点

（一）绿色环保。

由于木屋施工不需要大面积开挖基础，并全部采用天然材料，因而不会破坏周围生态环境，也排除了现代建筑材料所含的化学物质对人体的危害。

科学研究证明，木结构房屋内的芬多精和负离子含量比混凝土结构房屋高出几十倍至几百倍，十分有利于增强人的免疫力。

（二）经济节能。

全木结构具有很好的隔热保温性能。

有数据表明，在同样厚度条件下，木材的隔热值比混凝土高16倍，比钢材高400倍，比铝材高1600倍。

如果采用通常的隔热方法，木结构房屋的隔热效果比空心砖墙房要高3倍。

因而，居住木屋冬暖夏凉，可大大降低消暑降温、冬季取暖的成本。

清华大学一项研究表明，全木结构代替钢结构能节省27.75%的能源和39.2%的水，代替混凝土结构能节省45.24%的能源和46.17%的水。

（三）安全抗震。

由于轻型木屋设计抗地震能力在8级以上，且采用先进的榫卯结构制作工艺，整体稳定度高，加之木结构本身质量较轻，故能充分吸收震波，具有很强的抗震和抗冲击能力。

这正是在日本、北美这种地震多发的国家和地区，木结构房屋备受青睐的主要原因。

有资料显示，20世纪中期以来，在这些地方发生过6次较大地震（1964年阿拉斯加地震、1971年加州圣佛南多地震、1987年纽西兰艾几坎比地震、1988年魁北克萨坤内地震、1989年加州娄玛布理塔地震、XX年日本神户大地震），砖混建筑几乎全部倒塌，而木结构房屋几乎完好无损。

（四）防火防潮。

据专家考证，木结构房屋在使用符合标准的防火材料之后，很容易达到与砖混结构相同的防火性能。

同时，虽然木结构燃点较低，而燃烧后的绝对温度也低，火灾事故中的逃生率反而高出4倍。

另外，木结构房屋经过现代干燥、防腐技术处理，木材含水率低于18%，因而具有良好的防潮性能。

（五）出房率高。

由于木结构房屋的墙体厚度相对较小，因而与相同建筑面积的砖混结构或混凝土结构的房屋相比，其实际使用面积比率明显偏高。

一般砖混或混凝土结构房屋的使用面积最高不超过72%，而木结构房屋的使用面积最高可达92%。

（六）搬迁成本低。

木结构房屋建成使用一段时间后，如需迁址，其材料70%以上可在新址重复使用，大大降低了搬迁成本。

同时，根据实际需要，木结构房屋还可制成整体移动型，特别适用于一些临时性建筑需要。

全木结构房屋施工有以下比较优势

（一）地理适应性强。

由于木结构房屋基础施工简便，且主要是安装工程，不需要占用大片平地，可在任何恶劣的地形施工，如水面、河床、沙滩、山坡、林间等，特别适用于运输条件差、平地空间小的岛屿和山区。

（二）施工周期短。

木结构房屋施工所用的结构件和连接件，都是在工厂加工成标准成品，运到建设现场组装，因此施工速度大大快于砖混结构和混凝土结构，大大缩短了施工周期。

一般一座建筑面积1000m2以下的木屋，从订货到安装两个月左右时间即可完成，且主体工程和内外装修一步到位。

（三）维护操作简便。

轻型木屋设计使用年限为50年。

在使用过程中，一般在10年左右只需将外墙面刷新木蜡油，翻新工程即告完成，极其简便。

根据承德市亟需加强滑雪旅游基础设施建设的需要以及全木结构房屋的主要特点和比较优势，为改变承德市旅游产业结构，推进观光游向休闲游、一季游向四季游转变，承德市双桥区旅游部门和承德林雪度假有限公司依据国家有关政策，综合分析旅游发展环境，经调研论证，谋划了全木结构建设的“承德林雪山庄度假村新建客房、餐厅及综合用房项目”。

2.2项目建设的必要性

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划刚要》提出：

把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点。

营造环境推动服务业大发展。

服务业增加值比重要由XX年的43%到XX年增长到47%，年平均增长4%。

积极发展旅游业。

加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。

推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。

完善旅游服务体系，提高旅游服务质量。

XX年12月1日，国务院下发了《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔XX〕41号），提出：

旅游业是战略性产业，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。

支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、体育旅游，大力培育发展具有自主知识产权的休闲、登山、滑雪、等各类户外活动用品。

强调各地区、各有关部门要提高对加快发展旅游业重要意义的认识，强化大旅游和综合性产业观念，把旅游业作为新兴产业和新的经济增长点加以培育、重点扶持。

本项目的建设是完善承德市滑雪旅游基础设施建设的一项重要措施，将使承德市旅游产业进一步完善，为承德市成为国际旅游城市作出贡献。

综上，本项目建设是十分必要的。

2.4项目的可行性

1、在承德市推广全木结构房屋切实可行性。

鉴于木结构房屋的述特点及其施工的比较优势，在承德市推广具有充分的可行性：

其一：

木屋已成为世界流行的一种建筑方式。

在北美、北欧和西方一些发达国家，木屋因其独有特色深受人们喜爱，成为一些中产阶级和富裕家庭自建住宅的首选。

在诸如日本、新西兰那样的地震多发国家和岛屿、山地较多的地区，木屋也成为人们享受自然、防患灾害的梦寐以求的建筑方式。

其二：

木屋特点非常适应我市的地理自然条件。

我市地处燕山腹地，山峦起伏，河流纵横，可用于大片开发建设的平地相当缺乏。

而这种看似恶劣的地理环境，恰恰适用于木结构房屋的建设。

如能充分利用山地荒坡、林间小空、河湖边角开发木结构房屋，把成片的平地用于经济效益更大的重点建设项目，保护必要的耕地，对我市科学、合理利用有限土地资源具有极大的现实意义。

其三：

开发木屋完全符合承德市发展文化旅游产业的战略需要。

近年来，市委、市政府提出以旅游为龙头，建设国际旅游城市，推动经济社会全面发展的战略思路，这十分符合承德市的市情、社情。

如能在科学规划的前提下，在一些不便进行大型重点项目建设的零星荒地建设木屋，并使之连点成片，必将成为我市旅游产业的一大亮点，其社会效益和经济效益也必然十分可观。

2.双滦区经济综合实力有较大提高，可为该项目建设提供一定的配套资金。

3、国家对服务业和旅游业的支持政策，有利于该项目的建设和发展。

4、加强资金管理，确保资金运转畅通

对项目资金设立专项账户，实行专款专用，严格管理，保证资金使用效果。

所购设备全部实行政府采购制度，对设备的安装和调试进行严格的检查监督，确保高质量、高标准完成项目建设任务，尽早投入使用。

第三章项目场址与建设条件

3.1项目场址

本项目为“承德林雪山庄度假村新建客房、餐厅及综合用房项目”，项目拟建地点为承德市双滦区下店子村东沟。

3.2建设条件

3.2.1地理位置

项目场址位于双滦区，邻滦广公路南侧，距避暑山庄2公里，距XX206公里。

该场地地理位置优越，交通便捷。

符合承德市双滦区土地利用总体规划和承德市旅游发展总体规划。

该区域环境优美，地理位置突出，水、暖、电等配套条件均能落实。

3.2.2自然条件

一、气象条件

双滦区属中温带向暖温带过度的大陆性季风气候，四季分明，冬长夏短。

春季气温回升快，干旱少雨；

夏季温和，多雷阵雨；

秋季天高气爽，昼夜温差大；

冬季寒冷干燥，降雪稀少。

年平均气温7.6℃，最冷月平均气温-9.1℃，最热月平均气温23.1℃。

无霜期149天，年平均降水量552.6mm。

二、地质条件

根据地质勘察资料，场地地层分布稳定，岩性单一，未见不良地质现象。

场地勘察所见地下水属孔隙型潜水，稳定水位埋深0.8-1.1米。

地下水位4水，地表为钙质土，1.5米以下为砂砾层，。

区域地震设防烈度为6度。

一股冻土深度为l.3米，最大1.8米。

水文地质条件满足要求。

三、地下水

在本次勘察深度范围内未见地下水。

3.2.3基础设施条件

滦区下店子村东沟的供电、供热、电话、通信及网络、有限电视线路均分别引自市政主干线，能够满足项目建设需要。

3.2.4政策环境条件

《承德市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：

把承德建设成为“休闲旅游胜地”。

并提出：

“优化旅游产业空间布局，完善旅游接待服务设施，加大旅游市场营销力度，提高旅游管理服务水平，实现观光游向休闲游、一季游向四季游转变，打造多极支撑、复合型、国际化的休闲旅游目的地”。

本项目建设可以得到当地政府的政策支持。

第四章工程建设方案

4.l项目建设原则

1、符合双滦区土地利用总体规划、旅游规划和土地利用总体规划。

2、突出改善服务条件的基础设施建设，结合实际、统筹兼顾、精简节约，确保实用。

3、遵循“以人为本，融入环境，闲适生活”的设计理念，尊重自然、保护环境、可持续发展。

4、与时俱进、开拓创新。

设计充分体现超前性、先导性，精心构思，营造建筑精品，树立品牌形象。

5、赋予丰富的文化内涵，丰富旅游服务项目，提高服务质量，为广大游客提供一流服务，建设承德旅游的新亮点。

6、在节能、环境保护、消防、劳动安全卫生等方面，符合国家规定指标和禁限要求。

4.3建设内容与功能定位

一、建设内容和标准

本项目共分为二期建设，总建筑面积约6000m2，一期建设投资900万元人民币，建三栋客房楼，均为两层全木结构建筑，每栋面积580m2。

餐厅亦为两层木结构建筑，面积540m2，一层面积310m2二层面积230m2，一期总建筑面积2280m2。

二期投资1100万元人民币，建设10栋独栋别墅，每栋建筑面积292m2和一栋800m2的综合楼，总建筑面积约3720m2。

二、功能定位

本项目的建设是完善承德滑雪旅游基础设施建设的一项重要措施。

项目的实施，将突出用于接待游客度假、休闲、住宿、餐饮、娱乐为一体的旅游产业基础设施建设，推动承德市旅游由观光游向休闲游、一季游向四季游转变，使承德市的旅游产业进一步完善。

第五章环境保护

环境保护是我国的一项基本国策，是人与自然和谐发展、经济社会可持续发展必须遵循的原则。

本项目建设执行国家标准，应在规划设计上体现环保，并力求在施工中和使用中环保措施落实。

5．1编制依据

《中华人民共和国环境影响评价法》

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国大气污染防治法》

《建设项目环境保护管理条例》

《城市市区环境噪声标准》

《污水综合排放标准》

《地表水环境质量标准》

《环境空气质量标准》

《建筑施工场界噪声标准》

5.2项目建设环境影响及保护措施

5.2.1项目建设环境影响因子识别

l、施工队伍进入现场，排放的生活污水和生活垃圾的污染。

2、施工机械制作、清洗、漏油等排放的含油和悬浮物废水。

3、基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水。

4、施工场地清理和开辟施工机械通行道路破坏地面植被，造成裸土。

在降雨时造成土壤侵蚀，使地表水中泥沙含量增加，严重时能造成管道阻塞。

5、施工的扬尘。

6、植被破坏造成水土流失。

7、建筑施工噪声，如打桩机、混凝土搅拌机和推土机等发出的声音。

5.2.2环境保护措施

1、施工现场加围墙保护，采用封闭施工，减少安全隐患，减少水土流失，减少施工现场对区域环境的影响。

2、建筑废水和建筑工人的生活污水进行统一排放，排入城市污水收集管网。

对工人的生活垃圾进行收集并送至垃圾收集点。

3、加快施工进度，缩短裸土暴露时间，减少土壤冲刷，减少水土流失。

4、施工过程中必要时进行洒水润湿，以减少扬尘，并规定施工时间，晚9点到第二天早6点不得施工，以免施工噪声影响周围居民的生活和休息。

5.3项目建成后环境保护

1、废水

室内卫生间采用污、废水分流系统。

污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。

室外采用雨、污水分流排放系统，雨水排入城市雨水管网。

2、废弃物

在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。

并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫生。

有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。

3、噪声

所有设备均采用低噪声设备，并采取减震措施，与设备相联管道采用柔性连接，降低噪声产生及传播。

5.4安全卫生

1、规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。

2、污水排放符合国家环保要求。

3、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。

4、凡有易燃、易爆场所，所有电气设备和照明灯具均选用防爆型，设备管道做接地处理，以避免产生静电火花，建筑物设避雷装置。

5.5绿化

项目用地内除必要的道路外，主要以绿地为主，辅助冬青等植物，按规划方案在区域内兴建一定数量的花坛、绿地，临街绿化主要以阔叶乔木为主，布置花圃，屏障来自道路的噪声及粉尘。

第六章节能方案分析

一、设计依据

（一）设计依据及用能标准

1、《中华人民共和国节约能源法》；

2、《节能中长期专项规划》（发改环资[XX]2505号）；

3、《中国节能政策大纲》（国家发改委、科技部XX年12月）；

4、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委XX年65号）；

5、《民用建筑节能条例》国务院令第530号；

6、《XX省节约能源条例》（XX年5月）；

7、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-XX）；

8、《公共建筑节能设计标准》（GB/T50189-XX）；

9、《木结构设计规范》（GB5005—XX）

10、《建筑照明设计标准》（GB50034-XX）；

11、《建筑采光设计标准》（GB/T5003