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二、房地产行业龙头企业的竞争优势
龙头企业在当前市场环境中的突出表现,我们主要从融资优势、区域深耕能力最后体现为运营效率几个方面直观感知。
1、融资优势
龙头企业在融资方面的优势显著。
以万科为例,整体资金成本在11年历史高点仍控制在9%以内,信托成本也控制在12%以内,且流动性一旦放松即立刻回归至6%的水平,而中小企业11年信托利率多处于15%-18%。
融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占据优势的主要因素。
通过比较A股中主要房地产企业12年资金成本可知,国企融资优势显著,整体资金成本为7.2%,与民企相较低2.2个百分点,融资上的优势可解释国企整体扩张步伐高于民企。
整体来看内房股的市场表现优于A股企业,13年一季度销售额前十位中占据6位,而A股企业仅有2家。
从融资角度,A股企业受制于房地产调控,资本市场融资渠道受限,而内房股则有更大的杠杆空间,尤其随12年市场回暖,内房股近期在港股市场融资频繁,且融资利率来看,销售额位列TOP20的企业融资成本均低于8%,与A股整体融资规模以及利率相较,彰显龙头企业与港股市场融资优势。
2、区域深耕
随着整个行业的毛利率下滑,主流运作逻辑以量为纲,用以考量公司的扩张能力与盈利能力的指标是公司区域深耕的能力。
可看出所有扩张中的龙头企业在城市进入的节奏和渗透程度都非常理想。
万科、保利、中海等企业在各区域的布点已经逐步完成,新区域扩张速度已经略有所减缓,但龙头企业在进入城市的市占率均有上佳表现。
以14个一二线城市作为考察区域,其中万科在所有样本城市中均是排名前十的开发商,市场排名均值为6-7位,其次是保利地产。
整体来看,龙头企业单城市销售额大多数在20亿左右。
3、运营效率
在板块毛利率走低、行业净负债率维持较高位的情况下,对于公司盈利能力更多的考验来自内部管控以及周转效率。
而正因为此前所分析龙头在融资以及深耕上的优势表现,直接体现为企业具备更高的运营效率。
龙头企业营业利润与期间费用的比例均值为5.5倍,远高于行业平均水平2倍,总资产周转率均值为0.3,同样与行业均值0.26存有优势。
三、房地产行业集中度发展趋势
1、海外集中度提升始于市场饱和期
我们参考过美国房地产市场的行业周期,美国房地产集中度提升始于1989年。
1989年美国人均房屋栋数达到0.43栋后,其市场进入相对饱和的状态,而此时房地产市场集中度开始逐步提升,1998年后集中度进入加速提升的阶段,前五大开发商市场占有率由8%升至2021年逾20%,达到顶峰。
随后行业进入萧条期,集中度开始下滑。
我国目前的城镇户均套数为1.03套,略低于国际平均水平的1.1套,尽管整个行业未达饱和状态,但是鉴于龙头企业的在调控市场下所具备的优势,行业集中趋势已然显现。
目前前五大开发商市场占有率达9%,参考美国市场曾经达到的行业集中度,我们认为龙头企业还有相当可观的成长空间。
2、龙头企业保持扩张节奏
龙头企业从拿地、新开工以及融资战略上来看仍然保持扩张节奏,由此也为行业集中度的进一步提升打下基础。
十大房企自12年下半年起拿地策略开始激进,在40个大中城市出让面积中占比也明显上升。
其中万科、保利以及龙湖地产尤为突出,拿地面积同比增幅分别达870%、136%和238%。
以企业销售速度作为量纲,龙头企业12年补库存速度基本与11年一致,万科、保利、中海等公司新增项目储备与当期销售面积之比约为1.5倍,与新开工面积大致相当,而购地款占当期销售额比例均在40%左右,其中保利、中海购地款占比同比分别上升5个百分点和10个百分点,可见其扩张节奏有所加快。
新开工方面,龙头企业在积极市场表现高于增速,同时弱市下低于市场降速的趋势更为明确。
保利、万科、金地12年同比分别下降1%、6.2%以及8.2%,仍然低于全国新开工同比11.2%的降幅。
对于扩张中的融资需求,我们关注到龙头企业在具备成本优势的前提下存在加大杠杆的表现。
一方面,少数股东权益占比整体持续上升,我们认为今后缺乏运营优势的企业以投资商的身份参与房地产市场,而主体开发由龙头企业掌控的现象会进一步发酵。
另一方面,诚如此前我们所分析内房股的融资优势,今年来内地龙头企业也在纷纷谋求参与香港资本市场的方式,其中万科、金地以及万达均以收购的形式获得香港壳资源,构建新的融资平台,其中万科、金地在12年还分别进行了一轮发债,万科所发中票年利率仅2.36%,成本优势显著。
另外旭辉集团IPO成功又重新打开内地房企赴港上市的闸口。
3、一二线城市率先集中
分区域来看,一二线城市率先体现集中趋势,这主要源自市场更为成熟,竞争程度更为充分。
12年房企TOP10、TOP20在一二线城市占比分别达20.11%和25.88%,同比上升4.1以及4.7个百分点,高出全国总体占比水平约15个百分点。
从12年并购案例分布来看,北京、上海、广东、天津等地发生的并购案例数量以及并购金额均高于其他省份,其次是近期供应量明显上升以及竞争足够充分的区域,如湖北、江苏、重庆等地区。
我们认为随着市场投资性需求比重进一步下降,这些区域的集中趋势将进一步显现。
2022年乳制品行业分析报告
1行业壁垒高,护城河宽广
1.1行业壁垒高,新进入者难以进入,中小企业将被淘汰
2017年7月16日,工业和信息化部与发改委联合发布《乳制品工业产业政策(2017年修订)》。
这是自2016年三聚氰胺事件发生后,我国首次就乳业的发展规范等问题做出重大调整,修订后的《乳制品工业产业政策》大幅提高了乳业准入门槛。
新政策最大的变化在于,新建乳制品项目可控奶源占比从30%提高至40%,大幅提高了奶业企业扩张成本。
同时,还原奶彻底被禁。
2018年12月1日,工信部、发改委、质检总局联合下发了《关于在乳品行业开展项目(企业)审核清理工作的通知》,组织开展乳品行业项目(企业)审核清理工作。
将对达不到规定要求的企业,依法撤销生产许可证。
”2018版的《企业出产乳制品许可前提审查细则》与之前相比严格很多,不仅增添了很多常规审查项目,还要求婴幼儿配方乳粉出产企业须配备相应检测设备,对食物添加剂、三聚氰胺等64项指标进行自检。
企业必需具备三聚氰胺检验项目相关的检验设备及能力,不得进行委托检验。
2020年初,在中国质检工作会议上,中国国家质检总局介绍,2019年中国质检系统全年吊销注销食品和工业产品企业生产许可证1.5万张,依法吊销注销乳制品企业生产许可证426家、淘汰了40.4%的企业。
上述政策将导致很多中小企业被淘汰,有利于行业龙头扩张。
1.2行业护城河宽广,未受到国外竞品冲击
相比于葡萄酒、啤酒等子行业遭遇到国外竞品的强烈竞争,乳制品行业并未受到国际巨头冲击。
虽然近年来,雀巢、美赞臣等境外公司纷纷进入我国乳制品行业,但由于受到奶源的限制,境外公司的产品主要以奶粉为主,液态奶的生产和销售主要通过与国内企业设立合资公司的方式进行。
到目前为止,我国液态奶终端市场仍是以国内龙头伊利、蒙牛、光明的产品为主导,国外产品占比极低。
2行业供需不平衡,未来几年供给不足
由于成本增长速度过快,散户养殖不断退出,规模化养殖短期又难以快速推进,奶牛存栏量和单产短期内都难以得到快速提高,预计中短期内国内乳制品市场供给将维持偏紧局面;
与此同时,国内乳制品需求正处于快速增长阶段,乳制品市场仍然具备巨大的想象空间,供需矛盾的客观存在使得我国乳制品企业有充分的施展空间。
2.1供给不足,我国乳制品行业国内供给仍然存在缺口
2.1.1散户养殖退出严重,奶牛存栏量难有增长
从原奶价格和乳制品价格近年来的增速对比来看,原奶价格的快速提升引致了乳制品价格的快速增长,乳制品涨价属于典型的成本驱动型,两者存在强烈的正相关关系。
无论是规模养殖还是农户散养,物质及服务费用(预计饲料费用占比为90%以上)占比都在75%以上,因此估计饲料成本占原奶生产总成本的70%以上,人工成本占比约为10%左右。
因此,饲料价格波动将在很大程度上影响着奶牛养殖成本及原奶价格。
由于上游农产品和饲料价格的长期趋势是随通货膨胀逐年上涨,因此原奶价格将始终存在较强的提升压力。
成本端刚性增长,但收购端价格上涨却难抵成本上升。
以苏州物价局调查数据为例,2020年全市奶牛头均产奶量提升1.72%、头均主产品产值提升4.28%,但头均饲养总成本受饲料、服务费用以及人工成本的上升而大幅增加,同比增长15.99%。
成本端的快速增长使得全市农户养殖头均净利润大幅下滑58.44%,收购端的价格上涨难以有效抵御成本上升,农户养殖积极性受挫严重。
此外,进口全脂奶粉的挤压影响逐渐显现。
2020年,乳业生产的基础原料——全脂粉的国际价格持续走低,全年进口全脂奶粉到岸均价仅为23000元/吨,而国内乳企就地收取奶农牛奶加工成全脂奶粉的成本高达34000元/吨。
巨大的差价使得乳品企业大规模缩减国内奶源采购规模,转向使用进口全脂粉。
由于乳企减少收奶量,散养农户退出情况严重。
2.1.2奶牛养殖规模、单产水平仍然偏低,提升之路漫长
我国奶牛单产水平仅为美国一半左右,提高绝非一日之功。
2018年,我国奶牛单产水平约为5.5吨,相比发达国家8-10吨的单产水平,差距仍然较大。
我国奶牛单产水平较低直接原因是由于国内散养占比高,导致良种奶牛占比低(荷斯坦奶牛占比不足1/3)、技术水平和管理水平低下、养殖观念落后。
但规模化养殖的推进并不如想象中顺利,散养在未来相当长时间内都将占据主导地位。
20世纪末21世纪初,我国乳品加工业快速发展,传统的散养和小规模家庭养殖模式越来越不适应行业发展需求,比例逐渐下降,而养殖小区、奶牛合作社和自有牧场为形式的规模牧场比例在逐渐提高。
规模化养殖的推进对行业发展百利无一害,但一方面受制于国内草地退化严重、优质牧场缺失,另一方面受制于养殖成本快速增长,规模化养殖的效益并不如想象那么美好,两方面共同制约国内规模化养殖推进的过程并非一帆风顺,更不会一蹴而就。
在未来相当长的时间内,散养和小规模家庭养殖的传统养殖模式仍将占主导地位。
一方面是散户退出情况严重、奶牛存栏量短期内难以提高,另一方面是规模化养殖推进过程奶牛单产水平短期内难以快速提高,这两方面因素共同决定了在中短期内我国原奶供给市场将维持一定偏紧的状态,尤其是由于优质奶源匮乏,中高端乳制品市场供给更加吃紧。
美国农业部数据显示,2020年中国进口全脂和脱脂奶粉数量分别为36.5万吨和19.5万吨,合计56万吨;
进口液态奶7.8万吨。
以奶粉折合原奶的比例(1:
8)进行还原,则我国2020年进口原奶量超过450万吨,占全国奶制品产品及消费量的10%以上。
这充分说明,国内需求仍需部分进口进行满足。
2.2需求旺盛,我国乳制品行业存在一倍以上市场空间
人均用奶量是除了行业收入之外乳制品行业中最具有代表性的衡量性指标。
影响人均用奶量指标的因素主要包括人均收入、饮食习惯、国家政策等。
我们预计,未来国内乳制品消费市场仍具备数倍于现在的市场空间,原因主要有如下几点:
2.2.1我国人均用奶量仍远低于亚洲其他国家及全球平均水平
我国乳制品行业发展较晚,虽然经历了多年快速扩张的发展阶段,十年间人均用奶量从人均不足1公斤快速提升至16公斤,但数据显示,2017年我国人均用奶量为14.47公斤,2018年为16.00公斤。
但这一数据与世界平均水平、乃至与我国饮食习惯相似的亚洲周边国家如日韩等国相比都存在较大差距。
如果仅是达到日韩平均水平,那我国乳制品行业整体规模有望至少翻番。
2017年,世界人均用奶量为105公斤,这一数字是我国的7倍左右。
即便是与我国饮食习惯相似的日本、韩国等地,其乳制品的年人均消费量也明显高于我国。
2017年,日本人均用奶量为63公斤,韩国44公斤,印度84公斤,都是我国水平的数倍以上。
即便是达到消费水平相对较低的韩国之水准,我国乳制品的市场空间也将扩容接近两倍。
这意味着,替代品不足、需求较为刚性的乳制品在我国仍有巨大的发展空间,行业的天花板还远未触及。
在2016年以前,我国人均用奶量增长较快,2015年增速达到22.01%。
2016年,人均用奶量陡然下降,这是因为三聚氰胺这一突发事件带来的行业变动,这一突发因素正是行业增速过快带来的质量安全问题。
但乳制品是存在刚性需求的,这使得人均用奶量从2017年开始恢复,2018年再次回到10%以上增速。
综上所述,除去受三聚氰胺影响的2016年及2017年,我国人均用奶量增速均在10%以上。
2.2.2行业标准提升,民众对于乳制品信心有望逐步提高
未来,乳制品安全问题有望随着乳制品行业准入标准以及生产许可标准的大幅提高而得到缓解,而大部制改革中对于食品安全监管机构及职责的进一步整合和调整也将有利于乳制品安全问题的逐步解决。
综上,我们认为,未来民众对于国内乳制品的信心有望得到逐步提高。
2.2.3新型城镇化政策将有望在未来五到十年内激活广阔的农村市场
我们认为,中国下一个乳制品“黄金时代”的创造,主要将依赖于目前仍未得到挖掘的农村市场。
但村市场需求的激发将主要依靠新执政周期(未来五到十年)中将贯穿始终的新型城镇化政策。
我们所理解的新型城镇化,将不再是新一轮的固定资产投资热潮、“造城运动”或简单的农民进城,而将是以人为本、创造新财富,是未来“扩大内需的最大潜力所在”(国家发改委主任张平语)。
我们认为,新型城镇化政策的实施将促使未来国民收入再分配的天平逐渐向中小城市及广大农村倾斜。
这一收入分配结构的变化将在未来五到十年里拉动乳制品行业实现再一次快速发展、重新创造新“黄金时代”最重要的推动力量。
2017年,我国城镇居民人均乳及乳制品消费量(折合为原料奶)为22.15千克,而农村居民消费量仅为10.2千克,尚不足城镇居民消费水平的一半。
考虑到城镇化水平,则可以估算出城镇和农村的乳制品消费总量之比约为2:
1,即城镇约占全国消费总量的2/3,农村约占1/3。
可见,目前国内乳制品的主要消费市场仍然在城镇。
目前农村已基本具备乳制品消费快速发展的经济基础和市场空间,未来有望成为并肩城镇的第二增长极。
从农村居民家庭人均年纯收入指标来看,2020年这一指标为7917元,已超过乳制品行业大规模爆发前2002年城镇居民家庭人均年可支配收入的6860元。
除此之外,我们还发现:
2017年我国农村居民人均乳及乳制品消费量(10.2千克)基本上与2002年全国人均奶类消费量(10.07千克)相近。
两个指标同时指向国内乳制品行业超高速爆发前夕时点,至少在一定程度上说明,如今我国农村地区已基本具备可供乳制品消费快速发展的经济基础和市场空间,未来有望成为并肩城镇的第二增长极。
新一届政府上台后,新型城镇化政策将会成为未来保障我国经济增长、调节城乡居民收入差距的重要政策之一。
我们预计,高收入人群对乳制品的消费将保持相对稳定,而广大低收入人群会随着可支配收入的增加以及乳制品企业渠道的深入普及从而增加乳制品的消费。
我们坚信,未来农村地区将是国内乳制品行业的新“蓝海”和新战场,其乳制品消费增速将持续高于城镇水平。
综合来看,我们认为行业正处于快速发展阶段,且人均用奶量与其他亚洲国家存在较大差距,结合国际水平、行业发展阶段及未来政策保障,我们预计未来几年,我国人均用奶量增速保持10%以上的复合增长率难度并不大,中远期来看,整体行业规模存在至少翻番的市场空间。
3产品结构升级和行业竞争减弱将带来净利率提升
3.1产品结构升级将带来毛利率提升
伴随常温奶的扩张,产品升级的最直观体现在产品包装的升级。
2003年,液态奶塑料袋包装占比高达26.28%,而利乐包装(含利乐枕和利乐砖)占比合计为35.46%;
2017年,液态奶塑料袋包装占比下滑至11.40%,而利乐包装(含利乐枕和利乐砖)占比大幅升至54%,提升近20个百分点。
产品升级最核心内容在于高附加值产品占比不断提升,以适应不断增长的高端需求。
赔本赚吆喝、增收不增利的营销思想已不适应现如今乳制品行业的竞争态势,产品结构升级将是今后乳制品企业经营的核心任务。
我们认为,近年来城镇人均乳制品消费量提升放缓,并非代表城镇乳制品消费已进入发展瓶颈期,而是由于乳制品行业之前爆出的各种质量问题,城镇中高收入人群对于乳制品消费由求“量”逐渐发展至求“质”,城镇乳制品消费格局正在发生一场结构化升级,对于中高端乳制品的消费需求爆发正在酝酿。
在这场产品结构化升级浪潮中,谁能领导市场发展方向、紧跟消费需求、培养出更多的忠实消费者,谁就能在这场升级浪潮中受益。
以伊利为例,以金典有机奶、QQ星、营养舒化奶为代表的高端液态奶营收占比已提升至液态奶总收入的32%左右;
而奶粉业务中,依靠“金领冠”及“金装”系列高端及次高端奶粉产品结构提升带动,其毛利率也由2003年24.60%大幅提升至2020年上半年的44.15%,已大幅高于液态奶及冷饮业务毛利率。
综合来看,伊利高附加值产品占比不断提升是公司营业收入及利润增长的重要推动力量。
而依靠产品结构升级而带来利润率提升的还有光明乳业。
作为公司少有的可全国化布局的核心高端产品,莫斯利安的强劲增长有望由华东地区扩展至全国地区。
此外,公司低温鲜奶中的优倍、常温奶中的优+以及畅优、健能等酸奶产品均有望成为销售额突破10亿的明星产品。
与蒙牛、伊利的高端常温产品全国化带来的净利率提升在未来同样将在光明身上再现,产品高端化将帮助光明走出经营拐点。
因此,我们认为,产品升级将引领乳制品行业下一个发展浪潮,处于行业最顶端的龙头公司拥有强大的品牌影响力和优秀的营销、创新能力,将最有可能在这场结构化升级浪潮中扩大竞争优势,领跑市场。
3.2行业竞争减弱将带来期间费用率下滑
三聚氰胺事件爆发前行业快速发展的十年,是国内乳制品企业跑马圈地的黄金时代,因此,市场份额和营业收入规模的增长为第一要务。
而由于抢占市场份额而引发的价格战以及期间费用难以控制,利润增长的速度跟不上营业收入的增长。
伊利、蒙牛2019年平分32.32%的市场份额。
以区域性厂商起家的伊利和蒙牛,以“全渠道扩张+全产品线覆盖”的营销手段大规模进入全国市场,凭借强大的销售网络和创新的产品研发优势,在成功地引导了国内乳制品消费理念提升的同时,也牢牢占据了国内乳业市场份额的前两位,形成行业内双寡头格局。
2003-2006年(剔除2015年伊利净利润负值),伊利营业收入复合增速为27.37%,而营业利润复合增速仅为10.92%;
2003-2015年,蒙牛营业收入复合增速为39.25%,而营业利润复合增速仅为28.75%。
下图可见,2003-2015年伊利和蒙牛营业利润率一直处于明显的下滑状态,这与当时两方的价格战以及大规模营销导致的期间费用大增有直接关系。
2017年中粮入主蒙牛之后,蒙牛期间费用率下滑明显,显示出国企背景的中粮主导下的蒙牛经营风格由激进逐渐趋向稳健。
这一转变客观上有利于缓解整个行业激烈的竞争态势,行业利润率有望得到一定提升。
伴随蒙牛销售费用率和期间费用率的总体走低态势,伊利的销售费用率和期间费用率也呈现近似走势,尤其是销售费用率方面体现更为明显,蒙牛经营策略趋向稳健必将减小伊利甚至全行业的竞争压力。
4重点企业
4.1伊利股份:
乳制品行业龙头,长期投资价值凸显
4.1.1布局全国优质奶源,从源头上解决质量及成本上升问题
公司通过自建牧场、合建牧场、奶联社等方式发展奶源基地,已自建或合建牧场约800个,未来五年还将增加建设800个不同规模的牧场。
就奶源分布而言,伊利近年来开始在中南部地区大兴养殖,完成了四川、湖北、安徽、江苏等中南部地区奶源布局规划,建成后形成全国均衡布局,为公司带来两大利好:
1、能有利于减少北方奶运输到南方的物流成本;
2、利于公司保质期较短产品实现全国快速铺货。
4.1.2液体乳有望实现快速增长,奶粉高毛利继续保持,共同推动利润增长
液体乳尽管毛利偏低,但仍是公司营收和盈利的最主要来源。
由于市场空间广阔、新型城镇化政策保障、产能扩能以及明星产品推动,液体奶业务未来三年有望实现25%的年复合增速速度。
奶粉是公司盈利能力最强的产品。
由于奶粉附加值高,成本转嫁能力强,高毛利有望保持。
而洋奶粉涨价、限购将缓解国产奶粉竞争压力未来3年伊利奶粉业务复合增速有望保持在15%左右。
4.2光明乳业:
高端产品拐点放量,跨区域扩张值得期待
4.2.1高毛利产品莫斯利安2021年进入拐点放量期
莫斯利安是公司少有的可全国化的核心高端产品,目前其产品销售仍限制于华东地区,随着公司扩建产能的投放,未来其高端化、全国化的路径值得期待。
预计莫斯利安2021年开始放量,规模化之后净利率有望达到10%左右,与蒙牛、伊利的高端常温产品全国化带来的净利率提升2021-2014年将在光明身上再现。
2019年公司整体净利润仅为2.38亿元,未来2-3年莫斯利安给公司带来的净利润贡献将有望超过2019年的整体净利润,高毛利产品莫斯利安将带领公司进入利润爆发式增长拐点。
4.2.2常温奶、酸奶、巴氏奶高端差异化效果显著
受制于前一轮UHT奶全国化扩张光明并未跟随,面对伊利和蒙牛的激烈竞争,公司进行差异化战略,进行了产品高端化。
随着莫斯利安销售达到16亿元,公司低温鲜奶上的优倍、常温奶上的优+、以及畅优、健能等酸奶产品均有望成为突破10亿的明星产品。
公司运作莫斯利安核心单品成功将会带动全国渠道中其他产品快速放量,公司高端差异化战略将得以实施。
其中,2020年光明畅优的单品增速达35%以上,高于市场平均增速,单品销售额近10亿元。
4.2.3跨区域扩张值得期待
2020年上半年公司上海地区
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