房地产项目卖点全Word下载.docx
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全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景
第六大类型卖点
区位价值:
对于区位价值的争论其实没有意义,区位对不同定位的居所来说,影响各有不同,但都是决定性的。
有些项目的核心价值正是体现于区位之上的,尽管显而易见,却需要更具创造性的发挥。
繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段第七大类型卖点
产品类别:
人以群分,房以类聚。
某些特殊类型产品定位,往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。
这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。
小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院
派公寓、新独院住宅、经济适用房
第八大类型卖点
人以群分:
不同买家对住宅品质的要求也不同。
所谓好的产品,就是最适合某种类型的人的楼盘,社会是有阶层的,楼盘也是有阶层的。
豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区
第九大类型卖点
原创概念:
白纸上可以有许多发挥。
地产商们为购房创造了许多概念,有些牵强附会,有些动人心扉。
在这个资讯过剩的时代,我们总是需要一些简洁而强大的词汇。
居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则第十大类型卖点
功能提升:
为购房者创造剩余价值,往往要通过功能提升来实现,这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源,但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。
健康概念、投资概念、绿色概念、第十一大类型卖点
e概念卖点、环保概念、生态概念
产品嫁接:
在另外一个领域找寻灵感,已经成为地产界聪明人士的秘密。
不管是叫产品嫁接,还是叫复合地产,这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。
然而,找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。
教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念
第十二大类型卖点
楼盘软性:
附加值生活是无形的,发展商在为人们提供有形的居住空间的同时,还应该为住户们构筑一个无形空间。
看不见的东西更难做到,这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。
服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点
第十三大类型卖点
产品可感受价值:
居住者对生活空间的感受是多元化的。
这与人类的价值观有紧密关联,在不同时代,不同地域,会有不同的侧重点,这类卖点平和厚实,直奔关键主题。
品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点
第十四大类型卖点
楼盘及发展商形象:
好蛋未必一定是好鸡下的,但好鸡总是可以下好蛋的。
在信息不对称的环境下,善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。
荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性第十五大类型卖点
居住文化与生活方式:
在几十年的时间里,中国人几乎忘记了自己该怎样生活。
人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化,一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。
生活方式、品味卖点、文脉卖点
第十六大类型卖点
情感:
人类是脆弱的,情感即为明证。
然而人类最伟大的力量也来自情感。
可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一,我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。
孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点
第十七大类型卖点
销售与工程进度:
购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度,发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段,将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻,中国人总是信任这种一本正经的形式。
奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点
第十八大类型卖点
创意促销:
如果能吸引买家的眼球,并且进一步将他们带到楼盘现场,可以说已经成功了一半。
随着楼市竞争不断白热化,搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。
价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、
车房互动、送私家花园、另类营销手法-大胆设问,小心求证!
房地产市场八个卖点回顾
卖点之一:
概念销售
“SOHO概念”亮相,曾在楼市和传媒上引起激烈的争论,以“SOHO你蒙谁”为代表的声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。
也许舆论是过苛了,有概念总比没概念好吧。
卖点之二:
数字化社区
智能化一直是房地产项目的热卖点之一,更流行的说法是数字化社区,或e社区。
社区智能化
到底应该什么样?
这个问题连专家也说不太清楚,但这正提供了广阔的想象空间,宽频入网、三表
远程抄送、社区监控都是智能化的表现,但谁又能说有了这真正“智能化”、“数字化”了。
卖点之三:
境外设计
不少楼盘的设计都请国际著名设计大师,香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的B+H,
都成了买房人熟悉的名字。
楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争,是市场走向成熟的表现。
卖点之四:
户型
板式小高层、塔楼、多层住宅,,这些建筑专业用语渐渐为买房人熟知。
从完全不顾日照与通
风要求的高密度塔楼,到大面积采光的蝶型塔楼,从只要求正南正北的狭长板楼,到对进深有具体
要求的板式小高层,人们越来越来会挑剔户型设计,房地产商也越来越舍得牺牲宝贵的面积,以换
取真正人性化的户型设计。
卖点之五:
高使用率
一样的价钱,使用率越低的房子等于越贵,这帐人人会算。
很多开发商都把超过80%的使用
率打在广告上,按常规,塔楼的使用率不应该超过75%,为了吸引斤斤计较的消费者,有的开发
商甚至不惜把本来该算在分摊面积中的部分去掉,等于是变相降了价。
卖点之六:
阳光、空气、水
有个名词叫“双景住宅”,是指既在社区内做园景规划,又借助社区周边的公园、河流、绿化
带。
当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时,环境也成为诸多楼盘的重卖点。
卖点之七:
社区
有了社区的概念,人们不再斤斤计较于远近,很多眼下在一片荒地上的房子就这样卖出去了。
因为“计划中的60万平方米大社区”,让人充满了想象。
卖点之八:
升值潜力
靠近地铁站,加分;
在城市中心商圈内,加分;
在计划中的轻轨沿线上,加分;
在市政规划关
注的地段,加分。
房地产商挖空心思找寻升值的理由。
于是,离地铁站两公里被称为“有地铁经过”,
离中心商圈四公里被称为“处于两大商圈并汇处”。
而在多如牛毛的房子中找出具升值潜力者,真
得有一双慧眼才行。
房地产广告策划卖点大解码
第一大类卖点楼盘品质
在一个购房排队的年代,楼盘的品质与服务,成了发展商的恩赐,房地产的热潮下,从未有建筑
与地产教育和经验的策划大师,被我们的发展商当神崇拜,在崇拜中迷失了方向,市场经济的本质就是过剩经济,产品时代与营销时代似乎是一个循环,当一切回归本然时,产品品质就是决定购买行为的最终要素。
地段优势:
地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计:
户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套:
主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计:
小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层
创新技术:
小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保(绿色社区)、抗震技术、预应力
装修建材:
豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电一、地理区位
“房地产第一是地段,房地产第二是地段,房地产第三还是地段。
”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。
风花雪月的短暂之后,是日复一日柴米油盐的生活,工作生活的便利,是人民群众购房的首要条件。
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、位置处,看不看、看环境,行不行,在户型,定不定、看价格”,多年来,户型因素一直占据国人购房因素第一位。
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源,高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿,曾经的都市繁华之梦,梦醒之后,是石屎森林的围城之困,与在车中坐等时光流失的心痛,都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时,先富起来的人们,在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、主题园林
从古人的"
到今天的“生态住宅”、“绿色社区”,建筑与环境、人类与自然的和谐之
美,永远是最美的画卷,当社区园林成为城市中的风景之后,每一个人都希望自我成为这风景中最美的
风景。
人工湖、中心花园、园林规模、
主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、
欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、岭南园林、江南园林、
亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑,不同的流派,留给后人丰富的知识财富;
乱世的黄金、盛世的古玩,建筑也是一种
艺术。
当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时,我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术,在艺术品中享受生活。
异国风情:
欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑:
江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格:
古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、
六、建筑布局
板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、
第二大类卖点文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐,社会和谐包含着尊重自然的基本诉求;
社会和谐是工业文
明向生态文明的转型,是一种自我超越的生活方式。
一人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境,不惜“三迁”。
为居民提供适合他们的文化、娱
乐、休闲场所、设施与平台,满足居民的精神需求,就是社区文化建设。
儿童兴趣班(舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等)、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、
自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会二楼以类聚
不同买家对住宅品质的要求也不同。
所谓好的产品,就是最适合某种类型的人的楼盘,社会是有阶层的,楼盘也是有阶层的,居住社区往往是身份象征。
今天,对于普通购房者而言,有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅白领公寓、小户型、
国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、
酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、
商住两用、经济适用房
三生活方式
本来买的是一座房子,却给了我梦想的生活,地产改变的不仅仅是居住。
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、
5+2度假、**生活宣
言、
第三大类卖点品牌服务
一企业品牌
交易在信息的不对称,决定了房地产是一个垄断竞争的市场,在这个缺乏诚信的社会中,烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代,善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。
发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
二物业服务
房地产与建筑业交付的产品都是建筑,建筑业属生产部门,第二产业;
房地产属服务产业,第三
产业。
“产品就是服务,服务就是产品”,地产公司的口号虽然动听,要真正提升服务水平,首先还得
将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。
五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问
三复合地产
“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名,“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招,将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是,是非成败皆有之,不过成功背后又有大师指点,他山之石,可以攻玉,非常符合国人审美观点。
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四产品升级
以前的房子已经很好,现在和将来的更好,就象电脑软件升级一样,谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
**小区升级版
五产品的感受价值
身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师(公司)设计、
第四大类卖点媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸”,何况夸你的是人民最信赖的媒体。
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点促销活动
庆典活动:
奠基仪式、内部认购、公开发售(分期)、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利:
庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应:
名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动:
模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销:
奥运会、世博会、电影首演
联合促销:
车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、
第六大类卖点情感关联
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、
业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点投资价值
租金回报、升值潜力、规划前景、
第八大类型点现场包装与户外广告
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
户型结构设计讲义
第一:
户型的发展简史
中国传统宅院:
坐北朝南,四四方方,北屋为上房,东西带厢房,条件好点,再加个跨院,居住主次有
建国初期的筒子楼是一大中国特色:
动辄10几户人挤在一起住,共用一个卫生间,一个厨房(或在房
门口放个炉子)里里外外,来来往往说不尽的尴尬与羞涩。
改革开放以来,中国经济发展迅速的同时住房也有了突破性的变化。
子女有各自的房间,大家不用挤
一起了。
自己家有了独立的卫生间,在阳台可以养些花花草草,晚上可以吹晚风数星星了。
再往后发展,电视机屏幕进化太快,客厅宽度跟不上了,卫生间太少,早上争着往厕所跑,冰箱买了,
厨房太小,朋友来多了,客厅太小。
就这样大客厅的房子出现了,两头带上了阳台,餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了,房子里设计两个卫生间,也不用因为卫生间少而尴尬了。
单身贵族们寻找自己独立生活可以买单身公寓。
经常公干住腻了酒店的人可以买酒店式公寓。
有赏景情趣的人可以买景观户型。
现在户型可以说是样式繁多,琳琅满目,人们不尽要问:
什么才是好的户型呢?
第二区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;
根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区:
供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区:
供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。
动区:
活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。
静区:
要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。
这些分区,各有明确的专门使用功能。
在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。
图1-1户型图示例
起居室(客厅):
两个基本原则是,其一,起居室的独立性;
其二,起居室的空间效率。
现在,有的户
型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;
有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离,此相对增加了户型面积。
此外,要考察起居室四周的墙面是否好用,开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当,否则会影响家具的摆放与使用,降低空间使用效率。
起居室的采光口小或采光口凹槽深,会影响室内采光,使起居厅较暗。
但也因
厨房:
购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。
在空间布局方面,开放式厨房有着很好的空间效果,可以充分展示个性化装修的魅力,也适应现代化的生活时尚,但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能
就有所欠缺。
在面积标准方面,厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间,
必备的设备需要足够的面积。
根据建设部的住宅性能指标体系,3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米,净宽不小于2.1米,厨具的可操作面净长不小于3米;
2A级面积不小于6平方米,净宽不小于1.8米,可操作面不小于2.7米,1A级则分别是5平方米、1.8米和2.4米。
卫生间:
满足三个基本功能,即洗面化妆、淋浴和便溺,而且最好能有所分离,可以避免使用冲突。
从
卫生间的位置来说,单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系,双卫或多卫时,公用卫生间应
设在公共使用方便的位置,但入口不宜对着入户门和起居室。
从面积角度来看,带浴缸的卫生间净宽度
不应小于1.6米,淋浴的净宽度不宜小于1.2米。
卧室:
一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米,面积在14至17平方米左右,次卧的面宽不应小于
3
米,面积在10至13平方米左右;
其次,应注意卧室的私密性,和起居室之间最好能有空间过渡,直接朝向起居室开门也应避免通视。
辅助空间:
包括阳台、储藏间等。
这部分面积虽小,但在日常生活中的地位非常重要。
比如储藏空间,包括杂物间、进入式衣柜等多种形式,可以很有效地节省户内的家具空间。
总之,根据户型面积不同,小户型经济住宅强调基本生活要求;
普通型住宅强调主要功能齐全和空间的
灵活适应性;
豪华型住宅强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性。
第三:
什么是科学户型的户型设计?
我们经常谈到好户型,什么是好的概念呢?
就我个人认为:
只有最科学的设计,没有最好的户型。
好的户型必然要以市场为走向,适合顾客需要的
才是最好的。
我曾经负责泰安宁阳的一个项目,当地房屋均价在1200元左右,当时我们在最初设计户
型的时候最主要问题是如何做好2室跟3室的设计工作。
当地情况:
2室2厅,两室朝阳,客厅在北面,餐厅在中间设计。
3室2厅:
三室朝阳,客厅在北面,餐厅在中间设计。
三室朝阳图例
1-2
这跟淄博4-5
年前的大部分房型设计差不多,
当时我们考虑把淄博当地的客厅朝阳,
落地窗,餐厨一体
的设计嫁接到当地,但是通过问卷我们发现,
当地顾客根本不接受这样的设计。
他们对三室朝阳情有独
钟,最后我们
50%的房型设计为107平方三室朝阳,30%设计了2室朝阳的房型,销售中心公开销售后3
个月卖掉了290多套,这也说明我们的策略是对的。
由此可见好户型的理念是建立在满足市场需要的基础上的。
好户型的标准
选择一种户型,选择一个生活空间。
不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理
解,而户型则不管人们过去如何,只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。
因此,所谓好
户型,就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;
是能带给人们身体的、心理的舒适享
受的户型;
是能满足现在与未来生活变化的需要的户型;
是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入
室内的户型;
是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。
一套好的户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,
少点“金角银边”,谨防多边多角的“钻石房”
的出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积,也符合中国人的消费心理。
如何进行户型评判
整体而言:
(
1)景观;
2)朝向;
(3)单元户数;
4)人文环境;
(5)方正实用。
具体而言:
1)生理分居和功能分区;
(2)动静分离;
(3)通风与采光;
4)厨房要按操作流程设
计;
(5)卫生间面积要适宜;
(6)注重私密性;
(7)空间分布科学。
我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅,就是最为普通的平层户型,此外还有
跃式房屋、复式房屋、高档的花园别墅等。
在对户型进行评判时可从以下几方面入手:
看居室的功能分区是否合理,
应避免斜角空间,尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。
从习惯
上看,居住的空间应给人以稳定、宽阔感,所以房屋要方正,这样不但有利于家具的摆设,对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。
图例1-2
房门的开向是否合理,要不影响使用的空间和居室的私密性。
户型的节能要求,他
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