资产评估基本理论与方法Word下载.docx

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是指评估所遵循的法律、法规、经济文件、重大合同协议以及其他参考资料。

一般包括行为依据、法规依据、产权依据和取价依据四部分。

（4）资产评估的目的：

分为一般目的和特定目的。

其中，资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值；

特定目的也称为经济行为。

经济行为不同，即特定目的不同，会导致所选择的价值类型不同，从而评估值也不同。

（5）资产评估的原则：

即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，包括工作原则和经济原则。

（6）资产评估的程序：

可以从广义和狭义两个角度来理解。

★广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

★狭义的资产评估程序是指评估机构自接受评估项目委托起到提交评估报告的工作顺序，一般包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总以及评估报告提交等几个阶段。

在财政部《关于改革国有资产管理方式加强资产评估监督管理工作意见》中，评估程序是指评估工作是按照一定的逻辑进行的，评估师所承担风险的大小取决于其是否按照规范的评估程序进行了评估。

（7）资产评估的价值类型：

评估结果是质与量的统一，因此评估报告中不能只计算价值量，还必须指明是什么价值。

（8）资产评估的方法：

主要有市场法、成本法和收益法。

（二）资产评估与会计计价的区别

1、二者发生的前提条件不同：

资产评估是以会计主体变更、持续经营中断为前提条件的，资产评估中的资产确认和评价主要遵循现值原则；

会计以持续经营、会计主体不变为前提，会计记账中的资产确认与计价遵循历史成本原则。

2、二者的目的不同：

资产评估是就资产论权益，资产评估的总体目标是为资产交易而服务的；

会计是就资产论资产，会计工作的总体目标是为企业的管理而服务的。

必须引起注意的是，国有资产的低评会导致国有资产的流失，但高评也会导致流失。

因为评估只是一个手段，若评估结果给委托方传递了错误的信号，则原本应当发生的经济行为就可能无法发生，国有资产也就无法保值、增值。

3、执行操作者不同：

资产评估的执行操作者是独立于企业之外的专门的评估机构和评估人员；

会计工作的执行操作者是企业内部的财会人员。

三、资产评估中资产的界定

（一）资产的涵义与类别

1、资产的涵义

国际评估准则认为，资产评估中的资产涵义并不等同于会计中的资产涵义。

例如，人力资源在会计中并不计算其价值，但却是企业经营活动中的一项重要资产。

资产评估中的资产是指特定权利主体拥有或控制的（指具有排他性、获得该资产需要花费代价），并能给特定主体带来未来经济利益的经济资源，因而是一种权利、一种获利能力。

2、资产的类别

（1）按存在形态可以分为有形资产和无形资产：

★有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等；

★无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

（2）按是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。

（3）按能否独立存在可以分为可确指资产和不可确指资产：

★可确指资产是指能独立存在的资产，包括有形资产和除商誉以外的无形资产；

★不可确指资产是指不能脱离企业而单独存在的资产，如商誉。

（二）不良资产的界定（目前尚无明确定义）

1、债转股、不良债权：

由不良贷款形成的资产不能认定是不良资产。

2、净资产与所有者权益的区别：

所有者权益是“质”与“量”的统一。

净资产只是对所有者权益“量”的衡量，所有者权益还意味着一种权利与义务。

因此，净资产为零，但是所有者权益并非为零。

（三）资产重组与资产评估

资产评估是建立在资产重组方案的基础上的，是否属于包装上市（重组过度）主要取决于资产与收益的匹配关系。

（四）资产评估与资产处置

资产处置依赖于资产评估的结果，但评估结果不能受制于资产处置的要求。

例如，无形资产的评估值不能受其占出资额比重的影响；

也不能因为证监会规定企业改制上市时商誉不能折价入股，而将商誉的评估值定为零。

四、资产评估的特定目的

（一）基本涵义

资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为，如资产转让、企业兼并、企业出售、股份经营、企业清算、抵押担保、债务重组等。

通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。

《国有资产评估管理若干问题的规定》对国有资产占有单位发生的何种经济行应当对相关资产进行评估做出了具体规定。

（二）特定目的的地位与作用

1、资产评估特定目的是界定评估对象的基础。

任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及的资产范围必须接受资产业务本身的制约。

2、资产评估特定目的是选择价值类型的重要依据。

特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。

需要指出的是，资产评估特定目的并不是选择价值类型的唯一依据，评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各方当事人的状况以及资产自身的状态等，都可能对价值类型的选择产生影响。

五、资产评估的价值类型

（一）价值类型的涵义

资产评估的价值类型是指资产评估价值的质的规定性，即评估价值内涵，是资产评估价值形式的具体化。

（二）价值类型的作用

1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。

资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。

《国际评估准则》中指出：

“专业评估师应避免使用未限定的‘价值’概念。

而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。

”“在运用和理解评估时，明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响。

”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。

价值类型指的是评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。

2、价值类型制约资产评估方法的选择。

价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。

国际上通行的评估方法主要有三种：

市场法、成本法和收益法。

现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。

应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的，我国之所以采用成本法较多，主要是受制于市场条件。

因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，《国际评估准则》中指出：

“评估市场价值的最常见的方法包括市场（比较）法、收益资本化或现金流折现法（收益法）以及成本法。

”

3、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。

任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。

评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。

这样也可以规避评估师的责任。

（三）价值类型的研究动态

经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面达成共识：

1、价值类型可以说明评估价值的涵义、是评估值“质”的规定；

2、价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；

3、评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断和确定资产评估价值的基础，但不是唯一依据；

4、每一种价值类型必须予以明确的定义。

（四）价值类型的分类

可以划分为（典型）市场价值和非典型市场价值

1、（典型）市场价值

资产评估中，以《国际评估准则》为代表的价值类型中，所称市场价值是狭义的。

《国际评估准则》中，市场价值定义为：

自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

2、非典型市场价值（又称市场以外的价值）

根据《国际评估准则》、《专业评估执业统一准则》（美国）以及国外有关资产评估论着，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下几种：

（1）在用价值

在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

（2）投资价值

投资价值不是指被投资资产的价值，因为资产价值强调最佳、最有效使用，这对不同投资者而言是不同的。

因此，投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

这一概念将特定的资产与具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者结合起来。

（3）持续经营价值

持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。

持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。

投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时的资产价值对比。

如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。

（4）清算价格

清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。

清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。

其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；

其二，这种交易活动取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。

（5）保险价值

保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。

保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。

（6）课税价值

课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。

六、资产评估的假设、功能与原则

（一）资产评估的假设

1、交易假设

2、公开市场假设

3、持续使用假设

4、清算假设

（二）资产评估的功能

1、基本功能：

评价和评值

2、辅助功能：

如管理功能

（三）资产评估的原则

1、工作原则

（1）独立性原则

（2）客观公正性原则

（3）科学性原则；

2、经济原则

（1）预期收益原则

（2）供求原则

（3）贡献原则

（4）替代原则

（5）评估时点原则。

七、资产评估的方法

（一）市场法

1、基本涵义

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2、基本前提

（1）要有一个活跃的公开市场；

（2）公开市场上要有可比的参照物及其交易活动。

参照物及其交易的可比性具体体现在：

★参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或类似

★参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等

★参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，以减少调整时间因素对资产价值影响的难度

3、市场法的基本程序以及有关指标

（1）选择参照物

（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素

（3）指标对比、量化差异

（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

（5）综合分析确定评估界多

4、市场法中的具体评估方法

（1）直接比较法

★现行市价法

★市价折扣法

★功能价值类比法

★物价指数法

★成新率价格调整法

（2）类比调整法

★市场售价类比法

★成本市价法

★市盈率乘数法

（二）成本法

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

计算公式为：

资产评估价值

=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值

或=重置成本×

成新率

（1）具备可以利用的历史资料；

（2）形成资产价值的耗费是必须的。

3、计算公式中各项指标的涵义

（1）重置成本

重置成本可以分为复原重置成本和更新重置成本

★复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

★更新重置成本，是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

（2）资产的实体性贬值

资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

（3）资产的功能性贬值

资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

（4）资产的经济性贬值

资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

3、重置成本的估算

（1）重置核算法。

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

（2）物价指数法。

在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

或：

资产重置成本=资产历史成本×

（1+物价变动指数）

★公式中的物价指数指的是评估基准日或者能够反映评估基准日情况的物价指数；

是分类物价指数或个别物价指数，而非综合物价指数。

★物价指数法与重置核算法的区别：

物价指数法确定的是复原重置成本；

重置核算法可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。

物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；

而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

（3）功能价值法，也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。

（4）规模经济效益指数法。

当资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化时，其关系可用下列公式表示：

公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。

（5）统计分析法。

第一步，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，估算其重置成本。

第二步，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。

公式为：

其中，K为资产重置成本与历史成本的调整系数，R’为某类抽样资产的重置成本，R为某类抽样资产的历史成本。

第三步，根据调整系数K估算被评估资产的重置成本。

被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本×

K

其中，某类资产账面历史成本可以从会计记录取得。

4、重置成本估算需要注意的问题

（1）构成项目

★监理费、质量监督费

★《固定资产投资方向调节税》

★有关税收的处理（进口）

★不合理收费

★对财务资料的利用

（2）费用标准

5、成新率及其估算

（1）成新率的涵义

成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

（2）成新率的估算方法

★观察法。

★使用年限法。

对于更新改造过的资产，常采用加权的方法来计算其实际已使用年限。

加权更新成本=名义已使用年限×

更新成本

加权更新成本

加权平均已使用年限=

更新成本

★修复费用法。

（3）为什么不能直接按照会计学中的折旧年限来估算成新率

第一，折旧是高度政策化了的损耗，折旧年限的确定是为了保证资产正常运转；

成新率是专业人员通过分析资产的制造、使用、维修、改造等因素，将评估对象与其全新状态比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产功能、使用效率带来的影响。

因而折旧年限的确定与成新率的确定具有差异性；

第二，会计中的已提折旧年限是名义已使用年限，并不代表资产的实际使用状况；

第三，会计中的折旧年限是对某一类资产做出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中在估算成新率时的已使用年限和尚可使用年限具有特殊性和个别性；

第四，资产修理费用的增加不影响会计核算中的总折旧年限，但会影响资产评估中的总使用年限的估测，进而影响成新率的估算。

6、实体性贬值的估算

（1）观察法

（2）使用年限法

重置成本—残值

被评估资产的实体性贬值=×

实际已使用年限

总使用年限

7、功能性贬值的估算

（1）超额运营成本

功能性贬值=被评估资产年超额运营成本×

（1—所得税率）×

（P/A，r，n）

其中，（P/A，r，n）为年金现值系数。

（2）超额投资成本

功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本

8、经济性贬值的估算

（1）间接计算法

经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用生产能力/资产原设计生产能力）x]×

100%

其中，x为功能价值系数，一般在至之间。

（2）直接计算法

经济性贬值额=被评估资产年收益损失额×

（三）收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

3、收益法应用的形式

（1）未来收益不变

★在收益年期无限的情况下

其中，P为评估值，A为年金（即每年不变的收益值），r为资本化率

★收益年期有限的情况下

其中，P为评估值，A为年金（即每年不变的收益值），r为资本化率，n为收益年期

（2）未来收益在若干年后保持不变

其中，P为评估值，Ri为未来第i年的预期收益，r为折现率，A为年金（即每年不变的收益值），n为收益发生变化的年期

其中，P为评估值，Ri为未来第i年的预期收益，r为折现率，A为年金（即每年不变的收益值），n为总收益年期，t为收益发生变化的年期

（3）未来收益按等差级数变化

★在未来收益按等差级数递增，收益年期无限的情况下

其中，P为评估值，A为年金（即每年不变的收益值），B为未来收益逐年递增额，r为资本化率

★在未来收益按等差级数递减，收益年期无限的情况下

（4）未来收益按等比级数变化

★在未来收益按等比级数递增，收益年期无限的情况下

其中，P为评估值，A为年金（即每年不变的收益值），s为未来收益逐年递增率，r为资本化率

★在未来收益按等比级数递减，收益年期无限的情况下

（5）在已知未来若干年后资产价格的情况下

其中，P为评估值，A为年金（即每年不变的收益值），Pn为未来第n年的资产价格，r为折现率，n为收益年期

4、收益法中各项指标的确定

（1）收益额

★资产评估中的收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

★由于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

★不同种类资产的收益额表现形式也不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流，而房地产则表现为纯收益。

（2）折现率和资本化率

★折现率本质上是一种收益率，是由无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率构成的。

★资本化率与折现率本质上相同，只是适用场合不同。

习惯上，将未来有限期的预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来无限期的预期收益折算成现值的比率称为资本化率。

★折现率的计算方法

☆

系数法：

折现率=（社会平均收益率-无风险报酬率）×

其中，

为被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率。

☆加权平均资本成本模型：

折现率=企业长期负债占投资资本的比重×

长期负债成本+

所有者权益占投资资本的比重×

净资产要求的回报率

（3）收益期限

（四）资产评估方法的选择

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

4、选择评估方法还要考虑不同的评估途径。

参考资料：

《资产评估》第一、二、三章