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对本项目的理解
第一节对本项目的理解
城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异,因此《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性,导致在执行过程中,各级政府制定的补偿标准随意性很大,补偿标准十分混乱。
这种随意性不但造成了补偿标准不统一,也造成了补偿标准的不合理性,因此也就不可避免地产生了许多纠纷,不仅极大地影响了党和政府的声誉,也直接影响了拆迁的进程和效率。
一、工作背景
2014年以前,我省征地地上附着物和青苗补偿标准由各市人民政府拟定,报省国土资源厅、省财政厅和省物价局批准后执行。
2014年10月,山东省人民政府办公厅颁发了《关于印发山东省深化价格改革方案的通知》(鲁政办发[2014]40号),将标准的制定权下放给市、县人民政府。
2016年6月,山东省物价局经省人民政府同意,颁发了《关于明确<山东省定价目录>有关事项的通知》(鲁价综发[2016]58号),将标准不再纳入政府定价范围,要求以价格评估、平等协商等方式确定。
省国土资源厅对这一规定坚决不同意,经协调,省物价局同意放弃对标准制定的管理权。
为此,2017年4月,山东省人民政府办公厅颁发了《关于进一步严格规范征地管理工作的意见》(鲁政办字[2017]76号),要求“地上附着物和青苗补偿标准由市政府制定,报省财政、国土资源等有关部门同意后执行,并适时作出调整,至少5年调整一次”。
为贯彻落实省政府办公厅文件精神,山东省国土资源厅、山东省财政厅于2017年6月联合发布了《关于开展地上附着物和青苗补偿标准制定工作的通知》(鲁国土资发[2017]11号),明确了标准制定工作的有关要求。
同时,对于地上附着物及青苗补偿标准的调整、征地、拆迁、安置等诸多关于征地工作的具体事项,需要进一步考察省内、国内的先进做法和成熟经验,因此需要开展政策调研工作。
二、工作意义
济南市征地地上附着物和青苗补偿标准调整的目的在于进一步完善现行征地补偿制度,实现征地补偿的公平性,维护社会稳定;不断强化土地管理,维护土地市场秩序,促进土地资源的合理利用和优化配置,节约集约用地,提高土地利用效率,促进土地利用方式的转变。
切实保护被征地农民合法权益,科学合理地确定补偿标准,切实做好征地管理工作。
进一步规范政府征地行为,提高征地工作的透明度,防止征地补偿的随意性;为依法、科学、合理征用集体农用地提供科学、合理、透明、完整、公平的补偿标准,解决征地工作中思想难统一、工作难协调、标准难确定、群众难满意的问题。
第二节济南市数据现状
一、济南市概况
济南市,简称“济”,别称“泉城”,是山东省省会、全国十五个副省级城市之一,环渤海地区南翼的中心城市,山东省的政治、文化、教育、经济、交通和科技中心。
中国人民解放军北部战区陆军机关驻地,山东半岛城市群和济南都市圈核心城市、新一线城市。
济南因境内泉水众多,拥有“七十二名泉”,被称为“泉城”,素有“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”的美誉,济南八景闻名于世,是拥有“山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城市,是国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市,史前文化——龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈,南接长三角经济圈,东西连通山东半岛与华中地区,是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点,环渤海地区和黄河中下游地区中心城市之一。
济南已成功举办亚洲杯、全运会、中国国际园林花卉博览会、中国艺术节等多项国际和国家级盛会,2015年第22届国际历史科学大会也在济南成功举办,标志着这项世界盛会创办一个多世纪后首次走进亚洲。
2016年中国绿公司年会、2017年第五届世界摄影大会在济南开幕。
2016年12月7日,济南市被国务院列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。
中共山东省委、山东省人民政府提出在济南市打造济南新旧动能转换先行区,先行先试为全国、全省新旧动能转换趟出一条可供复制、借鉴的道路,为全国新旧动能转换发挥关键性作用,为全国南北发展格局做好支撑。
2017年中国百强城市排行榜排19位。
二、济南市现行标准
现行的《济南市征地地上附着物和青苗补偿标准》共分19大类,63项。
2014年10月,山东省人民政府办公厅颁发了《关于印发山东省深化价格改革方案的通知》(鲁政办发[2014]40号),将标准的制定权下放给市、县人民政府。
按照这一规定,我市出台了《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》(济政办发[2015]16号),于2015年10月1日公布实施,有效期为三年,目前仍在有效期内。
章丘市、平阴县、济阳县、商河县也同步制定了各自的标准,报市政府批准后实施,目前均在有效期内。
现行征地地上附着物和青苗补偿标准实施2年以来,济南市征地严格执行该标准,在一定程度上规范了征地程序,维护了被征地农民的合法权益,保障了征地工作有序开展,在实际征地中产生了积极的效果。
现行补偿标准于2015年10月1日公布实施,有效期三年,目前仍在有效期内,主要类别完全能够满足目前的征地工作,但是随着时间的推移和济南市经济社会的发展变化,现行标准仍出现了个别的不适用性,主要表现在以下几个方面:
1、迁坟
迁坟的补偿标准目前为1200元/座,双棺可视情况增加补偿标准,最高从不超过600元。
考虑到被征地群众多为历代居于被拆迁地,祖坟营地集中,且受传统观念影响,普遍对迁坟的要求比较高,因此,补偿标准难以满足被征地群众迁坟过程中所产生的费用,出现了不适用的情况。
2、电力、电信等设备设施
现行补偿标准中仅对电力线路、线杆进行了补偿,但对于电力、电信等设备设施的补偿标准并未列明,且考虑到实际迁移过程中,涉及到村委、村办企业等组织安装的变压器等设备设施购置、安装、拆卸等过程均会产生相应的费用,因此,亟待明确电力、电信等设备设施的补偿标准或补偿原则。
3、过渡安置费和搬家费
现行补偿标准明确了过渡安置费和搬家费的补偿标准,但在实际征地过程中,群众普遍反映无法满足过渡期间的生活水平不降低,同时,出现了集体土地被征收人攀比国有土地被征收人的情况,被征地群众强烈要求与国有土地采用相同补偿标准。
综合考虑以上情况,需对现行的征地地上附着物和青苗补偿标准进行局部调整,使征地地上附着物和青苗补偿标准能够与经济发展水平相适应,以保障被征地农民的合法权益,缓解征地工作中的难点和矛盾点,推动城市的建设发展。
第三节工作内容与工作方案
一、工作内容
根据山东省政府办公厅《关于进一步严格规范征地管理工作的意见》(鲁政办字[2017]76号),为贯彻落实省办公厅文件精神,山东省国土资源厅、山东省财政厅联合发布《关于开展地上附着物和青苗补偿标准制定工作的通知》(鲁国土资发[2017]11号)文件,旨在进一步完善征地补偿标准调整机制,切实维护被征地群众合法权益。
为了保证征地、安置、补偿等相关工作顺利实施,特开展征地拆迁政策研究调研活动,通过调研掌握全国征地拆迁政策的前沿理论和先进做法,更好的支持我市城市建设工作。
1、补偿标准与济南市近三年经济社会发展和物价变化相适应
要综合考虑济南市近三年社会和经济发展情况,并结合物价水平的变化情况,以保障被征地群众的合法权益,促进经济社会持续健康发展与社会和谐稳定。
本次标准调整要充分依据济南市社会经济发展水平,调整过程中需要重点考虑济南市近三年人均GDP、地方财政收入、农民人均纯收入、城镇及农村居民最低生活保障水平等与征地补偿水平直接相关的社会经济指标的变动情况。
2、补偿标准要在兼顾历史的基础上保证科学性
补偿标准要兼顾历史,做好科学的与上一轮标准的衔接工作,并实际反映出农作物不用生长阶段和济南市产业、设施建设特点,做到全面、科学、符合当地实际。
3、补偿标准应统筹考虑辖区内各县(市、区)实际情况,并做好与相邻其他市标准及经济水平相当的其他城市标准的衔接工作。
本次标准调整要充分参考济南市下辖各县(市、区)实际征地过程中对青苗和地上附着物的补偿水平,在充分调查了解济南市下辖各县(区)实际征地补偿水平的基础上开展工作,调整后的补偿标准能够满足不低于实际征地的补偿水平。
4、补偿标准应广泛征询农民、农村集体经济组织以及县、乡级政府、有关部门和社会各阶层的意见。
本次标准调整重点考虑周边地市征地地上附着物和青苗补偿标准,通过横向对比周边地市的补偿水平衡量本次调整结果的合理性,确保与周边地市及经济水平相当的其他城市补偿水平的衔接。
5、调研结果应包含国内先进征地拆迁政策,并结合城市建设进度、未来规划布局等实际情况形成调研成果。
二、工作方案
征地地上附着物和青苗补偿标准调整工作流程图
结合相关文件要求,地上附着物和青苗补偿标准调整工作在对现行标准进行判断和评价的基础上,结合近几年社会经济发展情况和市场主要材料价格,首先对补偿类别进行调整和完善,根据实际需要增加和减少相关类别,在类别确定后对细分项目进行取舍,并结合市场情况进行测算和评估,形成各类补偿价格的初算值,在进行相应的部门内、行业内验证和调整后形成调整的初步成果,按照国土资源听证规定,履行听证程序,广泛邀请社会各界专家、学者及一线征地工作者参与论证,在对成果进行调整后上报市政府进行审核,市政府审核完成并修改完善后上报省级审核,通过省级审核的成果为最终成果,之后经过山东省财政厅和国土资源厅批准后报部备案,并由市政府公布实施。
1、组织方面
征地地上附着物和青苗补偿标准调整是一项涉及面广、技术性和政策性强、任务繁重的工作,为确保工作的顺利开展,加强领导支持及技术保证,建议济南市征地办公室在工作开展初期,组织成立工作领导小组和技术小组,并落实资金和人员。
(1)领导小组
领导小组负责辖区内具体调整工作的领导和协调,领导小组下设办公室,设在济南市征地办公室,办公室主任由济南市征地办公室负责人兼任,办公室负责工作方案与技术方案的制定、相关部门的协调、工作经费的落实、技术承担队伍的选择等工作。
(2)技术小组
为确保本项工作的顺利完成,济南市征地办公室委托我单位(若中标)为本项工作的技术承担单位,成立技术小组,技术小组由技术承担单位的精干人员和土地估价技术人员组成,具体负责制定技术方案、人员培训、技术指导、数据处理及成果的编制、汇总工作。
2、调整过程
(1)准备工作阶段
1)制定方案及论证
①制定工作方案。
技术承担单位根据济南市征地办公室对本次调整工作的要求,制定济南市市征地地上附着物和青苗补偿标准调整工作方案和技术方案。
方案对本次工作的目标任务、评价范围、遵循的原则、工作目的、工作程序、时间安排做详细的说明。
②方案论证。
根据济南市征地地上附着物和青苗补偿标准调整工作的具体要求,对制定的工作方案与技术方案从可行性、科学性方面进行论证。
论证内容主要包括:
此次工作的目标任务是否完全符合本次征地地上附着物和青苗补偿标准调整工作的实质要求;工作技术路线是否可行;质量标准和进度目标是否明确;质量控制和进度控制方法是否切实可行。
论证将按下列顺序逐层进行:
a)项目负责人组织项目参与人员进行内部论证;
b)公司技术总监组织公司领导论证方案的可行性;
c)我单位与济南市征地办公室就工作方案的内容进行沟通,确保工作方案的切实可行。
2)人员培训
①人员组织。
根据山东省政府办公厅相关文件的精神和要求,济南市征地办公室全面部署开展本项工作。
济南市征地地上附着物和青苗补偿标准调整工作不仅关系到被征地农民的切身利益,同时关系到各级政府和用地单位征地补偿的承受能力,因此需要各级及相关部门共同参与,成立征地地上附着物和青苗补偿标准调整小组,负责本次调整的组织协调工作。
②成立专业技术队伍。
为保证开展好本项工作,在人员安排上,主要分为外业调查组和内业技术组。
外业调查组负责资料的收集及外业的现场踏勘工作。
同时在外业调查前,对参与外业调查的人员进行业务培训,一是着重介绍在收集资料过程中涉及到的专业术语及有关概念,了解调整工作的思路和方法;二是学习如何解决在调查中遇到
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