房地产开发全流程Word文件下载.docx
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施工许可证
设计变更
签证变更审核隐蔽工程收方
一般装修工程
门窗、栏杆、精装修
外架拆除
监理单位确
疋
总包单位确定
招标工作阶段
性总结
招标评价
装修材料的选样及封样
室外配套管网
项目及产品定位
项目初级计划
营销策划
销售部选址
销售部施工
管理
■心销售指标确定
销售推广方案
销售准备(售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准)
销售培训
开放
产权测量预售许可证
定价
编制项目运营计划初稿
项目运营计划完成
项目班子配置
分项验收(消防、人防、规划、防雷、档案、环评)
景观道路
综合竣工验收
竣工备案
成本过程控制总结回顾
竣工结算
销售管理
(强销期、持续期、尾盘)
项目施工阶
段运营管理
(计划、控
制、调整、考
核)
施工过程提前介入
物业检查及接管
物业管理商业经营
土地拆迁
方案设计任务书
投资估算
■+三通一平
设计
基础施工图
基础工程施工
初步设计、景
观方案设计
甲供(指)材招标方案
成本施工过程控制计划
完成施工图设计、景观设计
目标成本制
编制项目工程计划
确定分包单位
项目工程招
■峠”标计划编制
基础工程验收
主体结构施工
砌体工程施工
主体结构验收
外墙保温、防水
+向物业移交
开盘
进度款审核
过程招标米购
业主开放日
招标工作总结招标评价
交房
交房准备(交房方案、交房附图)
运营管理总结、考核
交房后的整改
房地产开发全流程(表格样本)
发展中心/开发部
设计管理
第二章:
房地产项目开发全流程
工程管理
成本控制
招标采购
策划营销
计划管理
物业管理
说明:
目的:
为规范房地产开发全流程的工作程序,明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序,使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系,减少工作环节、避免重复工作,特制定本流程
适用范围:
本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控
定义:
《房地产项目开发全流程》:
是指项目从签订土地出让协议(招拍挂、取得土地使用权)至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程
工作程序:
详见《工作流程说明》
支持性文件:
无
相关记录:
(网络计划样本)
(一)
工作类别
(网络计划样本)工作类别
技术类
营销类
时间
施工过程中技术管控(设计变更、装修材料选样及封样等)
水、电、智能化等安装工程
(网络计划样本)(三)
工
作
类
别
发展类
工程类
物业类
为了更加直观的了解房地产开发的整个程序,清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系,特制定了该网络关系图。
该网络关系图是以流程形式表现的,没有标注时间节点。
时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述
三房地产开发全流程说明
步骤
是否为重点控制点
工作重点描述
时限
重要输入
重要输出
流程编号
责权事项编号
相关表格模板
1
发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议,且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的
《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项
《可行性研究报告》
2
ZD
营销策划中心(与代理商合作)做市场调查分析、进行产品定位,发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。
出具《项目疋位策划报告》,并按责权体系审核审批通过
《可行性研究报告》
《项目定位策划报告》
3
设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计,确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等,并通过有关部门的研究、讨论,按责权体系审核、审批。
招标采购中心组织确定后的设计单位
《概念设计任务书》
概念设计成果
4
成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》,对整个项目成本、利润进行初步分析
《项目投资估算表》
5
发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》
计委审查进行项目立项国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查建委办理《投资开发项目建设条件意见书》
环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专
《项目选址意见书》
业内容范围进行审查
6
设计管理中心根据审批审核通过的
《概念设计成果》进行分析,给设计院卜达《方案设计任务书》,并负责监督元成《方案设计》
《方案设计任务书》
《方案设计》
7
在方案设计过程中,发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作
8
发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》
9
规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件
人防办完成人防工程建设布局审查
国土资源局完成土地预审
完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查
10
成本管理中心根据方案设计做《成本测算》,招标米购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作
《成本测算书》
《地勘(文堪)中标单位确认书》
11
设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计
初步设计
景观方案设计
12
项目部(项目公司)在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探
13
发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》
14
建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查,核发《建筑初步设计审查意见通知书》
规划部门对初步设计的规划要求进行审查
公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查
公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查
完成国土资源局土地预审市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查
《建筑初步设计审查意见通知书》
15
设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计
16
发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案
《建筑初步设计审查意见通知书》
建委对施工图设计文件进行政策性审查,并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书
建委根据施工图设计审查机
构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》
17
在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、
工程管理中心编制工程计划
制定目标成本计划
编制工程计划
编制工程招标计划
18
发展中心/开发部沟通协调,负责办理完成《建筑工程规划许可证》,规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在缴纳有关规费后核发
《建设工程规划许可证》副本
公安消防支队进行消防设计审查
人防办进行人防设计审查建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查
《建筑工程规划许可证》副本
19
在完成18项同时,招标米购中心制定甲指(供)材招标方案,组织元成监理单位、主体施工单位的招标工作(异地项目公司以项目公司为主,总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务)
甲指(供)材招标方案
《监理单位中标确认书》
《(主体)施工单位中标确认书》
20
发展中心/开发部与建委沟通协调,建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》
办理施工报建登记
完成对工程进行发包、确定施工队伍
《建筑工程施工许可证》
21
项目部(项目公司)在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作
22
设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》
《景观设计施工图》
23
营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工
24
营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定
25
营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》,做好销售准备工作(售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等)
26
设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审
《图纸会审纪要》
27
工程开工:
项目部(项目公司)组织施工单位正式开始建筑工程施工,监理单位下达《开工令》
办理完成开工前各类证件
完成施工图纸会审
施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过施工单位做好开工准备
28
招标采购中心组织指定有关主要材料(如:
水泥、钢材、防水卷材等)
《甲指(供)材料确认单》
29
设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作,负责审核、审查设计变更、技术核疋、施工方案等内容
《设计变更
单》
《技术核疋
特殊工种《施工方案》
30
土方工程施工(暂按有地下室(-1)高层住宅考虑)挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准(具体以施工方案为准)
31
桩基施工在第一层土挖完后开始,整个桩基施工阶段包括:
打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程
32
基础工程施工桩基试验通过后,开始基础工程施工,原则上是以土0.00为分界点,正负零以下(含地下室)在进度计划编制时均划入基础工程,在基础工程完成(含检验资料)后及时报检、做好《基础结构工程验收》
《基础结构工程验收》记录
33
营销策划中心负责组织完成销售培训,完成产权测量定价
34
成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作,做好合同节点造价统计工作,在施工过程中审核节点造价付款审核
结算依据资料
《(桩基)工程结算单》
《(土方)工程结算单》
35
五层结顶
36
发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记,由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》
提供资料(证明材料):
已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25鸠上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
公司的《营业执照》和《资质等级证书》
工程施工合同
商品房预售方案
《商品房预售许可证》
37
砌体工程完成
38
项目部(项目公司)协调组织《建筑工程主体结构验收》
主体结构有关证明资料
原材料复验报告
混凝土最后一批浇筑的试验资料
《建筑工程主体结构验收》记录
施工过程控制资料其他有关资料
39
招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定(供应)
异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作
40
装饰、装修工程完成、外架拆除
41
室外管网等配套工程进场施工
42
景观道路施工
43
发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收(消防、人防、规划、档案、环评)异地项目以项目公司为主导,总公司发展中心/开发部全力提供支持
各分项验收报告
44
项目部(项目公司)做好工程资料准备工作。
物业公司开始介入验房
45
发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收,做好竣工备案。
异地项目以项目公司为主导,总公司发展中心/开发部全力提供支持
各项环检工作完成,取得合
格资料
项目工程资料齐全
项目工程全部结束
竣工备案证书
46
工程移交物业公司,物业公司根据验收标准进行验收,对验收发现的冋题书面提交项目部(项目公司),项目部
(项目公司)安排整改落实
47
物业公司管理方准备工作(交房方案、交房附图、交房道具等)营销部核和项目部(项目公司)全力配合
48
交房以物业公司为主导、项目部(项目公司)、营销策划中心全力配合。
有必要时取得总公司有关领导(及有关人员)的全力支持
49
营销策划中心(营销部)交房前做好房源销控、完成商品房销售计划
50
物业公司受理交房后的业主各类投诉,并且进行分类处理
51
项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修
项目和物业进行最后交接,并负责组织有关参战单位召开移交会议,明确移交后的责任
项目移交资料目录
各施工单位质保金以及质保期明细表
52
项目进入正常的物业管理程序
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- 房地产开发 流程