合同购房法院查封执行期Word格式文档下载.docx

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　　我国物权法确立了房产登记制度，要求物之所有人到相关国家机关依法登记后，才能从法律上确认其对物的所有权，并通过所有权人登记名册向社会公示。

物权登记制度的确立，使不同当事人对同一标的物发生所有权争议时，以登记在册的人为所有权人，但是，法律并没有因此否认物之所有人不依法进行物权登记的客观现实。

最高人民法院有关查封财产的司法解释中，对已经签定买卖合同并交付全部价款的财产，不得采取财产保全措施;

对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，可以采取保全措施。

说明物权人不进行物权登记这一客观事实的存在，只要没有占有人以外的人向物之占有人主张物权，那么占有人就是物之所有权人。

　　根据最高法院的司法解释，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖于第三人，第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。

而根据《物权法》的有关规定，不动产物权未经登记，不发生效力，而法律另有规定的除外。

“法律另有规定除外”中的“法律”，就包含司法解释，所以司法解释与《物权法》并不发生冲突。

　　法条链接：

　　1.《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条规定：

“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

”

　　2.《中华人民共和国物权法》第九条规定：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　案例：

　　20XX年9月6日，胡某与张某签订房屋买卖合同，胡某购买张某位于北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，约定购房款95万元，胡某一次性付清购房款后，双方到房管部门办理房屋过户手续。

20XX年9月28日，胡某一次性付清了购房款，当日张某与胡某即进行了房屋交接手续，将房屋交付给胡某。

在双方前往房管部门办理登记手续时，因张某未带齐过户所需的全部证件，当天未能成功办理过户手续。

20XX年9月30日，当双方再次去办理过户登记手续时，因房屋登记管理部门内部安排，当天不办理过户登记手续，而未能办理过户。

20XX年10月9日，胡某得知其购买的北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，已在10月8日被法院查封，因为案外第三人王某持法院生效判决，申请强制执行张某拖欠的50万元，根据王某的申请，法院查封了该房屋。

　　律师评析：

　　在本案中，胡某付清了购房款，并实际占有房屋，也缴纳了房屋占有使用期间的物业费用，但由于未办理过户登记，胡某仍不是房屋的所有权人，在案外第三人申请对该房屋进行查封时，胡某能否成功申请执行异议呢，这个问题在《物权法》颁布实施后，司法实践中的处理，是比较混乱的。

　　根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：

“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

”本案中，在胡某没有过错的情况下，人民法院是不得查封、冻结该房屋的，胡某的执行异议申请是可以成立的。

　　但根据《物权法》第十五条的规定：

未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条的规定：

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十七条的规定：

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

若严格按照不动产登记生效原则，本案中，由于房屋并未办理登记手续，胡某并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是张某，因张某拖欠案外第三人欠款，法院查封张某名下的房屋，也是合法的。

至于胡某的损失，可以根据房屋买卖合同，要求张某承担违约责任，赔偿损失。

　　目前，在司法实践中，有法院根据最高法院司法解释认为执行异议成立的，也有法院根据《物权法》的规定，认为执行异议不成立，驳回异议申请的。

这里存在一个最高院的司法解释与《物权法》的冲突问题，根据效力，《物权法》作为人大通过的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解释的，若根据《物权法》来执行，是不存在法律上的问题的。

但由于在《物权法》颁布实施前，我们就一直在实际执行着物权登记生效的原则，《物权法》只是确认了该原则，而并非物权法首创。

最高法院的司法解释，实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下，作出的变通性规定，是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。

　　所以，即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益，但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。

　　因此，希望最高法院能够及时对该司法解释作出废止或变更性的规定，或作出新的司法解释，以更好地解决此类执行问题，统一司法尺度。

　　《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：

　　本人认为，最高法院这一条解释似乎不妥。

第一，文义结构不严谨。

第一款是原则性的规定，规定第三人购买被执行人房产（明确起见，以房产为例）未办理过户登记的，不论是否全部付款及实际占有，人民法院都可以查封、扣押、冻结。

第二款应该是补充性的规定，但司法解释却作了与第一款意思截然相反的规定，即规定“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，如规定为“如果第三人对此没有过错，人民法院应当解除查封、扣押、冻结”，文义结构和实际操作步骤还能顺畅。

第二，不符合物权登记制度。

需登记、公示的物权，它的权利的取得是在办理登记手续以后，支付价款及实际占有都只能证明作为债的合同成立与否。

就是说，房屋买卖合同中，如未办理过户手续，则买方还不是房屋的所有人。

而未取得物权的第三人不能就物权对抗他人，不论其是否有过错。

因此，对被执行人出卖而未办理过户登记手续的房产，法院能够查封、扣押、冻结，无过错的第三人（买方）无权就强制措施提出抗辩，只能在法院采取强制后，对卖方提起合同违约之诉。

　　【案情】

　　20XX年6月19日，李某向徐某借款30万元。

后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某返还徐某借款本金30万元及其利息。

调解书生效后，李某未履行给付义务。

20XX年8月9日，徐某向法院申请强制执行。

经查，20XX年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》，合同约定：

李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；

银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还；

在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。

因曹某至今每月都在归还银行按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。

20XX年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋。

20XX年9月19日，法院裁定拍卖上述被查封的房屋。

拍卖过程中，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。

　　【分歧】

　　对该房产能否强制执行，有两种不同意见。

　　第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。

因此，法院可以强制执行。

　　第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

　　【管析】

　　原作者习国文赞同第一种意见，认为本案可以继续执行，并主要从两个方面予以说明。

　　一、李某与曹某所签《二手房屋转让合同》是否有效？

本案所涉房屋所有权归谁？

　　按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;

未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。

但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。

本案中，曹某与被执行人李某签订的《二手房屋转让合同》，应认定为合法有效，但合同签订后双方一直没有办理登记手续，故房屋所有权没有发生移转，仍属被执行人李某所有。

　　二、针对第三人已支付价款并实际占有的房产能否执行？

　　按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

”的规定，本案中，曹某虽然管理和实际占有了查封财产，但至今每个月仍在归还银行贷款，交易价款并未全部支付，所以法院可以依法查封该房屋。

但曹某基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，曹某因此而造成损失可以要求被执行人李某返还购房款及赔偿相关损失。

　　综上所述，曹某提出法院查封的房屋属于其所有，要求法院裁定中止对该房屋的执行并解除查封的异议不成立，应予以驳回。

　　笔者赞同第二种意见，认为法院应中止对该房屋的执行。

其理由如下：

　　1、本案中，曹某已经实际占有并管理了查封财产已无争议，争议的焦点在于如何理解“已经支付全部价款”。

该房产系按揭房产，其价值为“首付+按揭款”，李某实际支付只是首付，余款是以银行按揭欠款的形式支付的，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》明确约定“李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；

银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还”，曹某已支付李某10万元，且至今每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给了曹某，且曹某一直在履行归还银行按揭贷款的义务，应当认为曹某“已经支付全部价款”，其利益应受到法律保护，法院应依据最高法院的司法解释中止对该房屋的执行。

　　2、即或认为曹某未“已经支付全部价款”并继续执行该房产，还有一个“无益执行”的问题，李某对该房产已无任何利益，强行处置只是增加诉累，并制造矛盾。

　　综上所述，曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

　　房屋所有权人将房屋出售后，双方尚未办理产权转移登记手续时，原产权人因其他民事纠纷被第三人起诉并被法院查封了涉案房屋，房屋买受人起诉要求确认房屋买卖合同有效并

　　篇二：

房屋被查封买卖合同是否无效

　　房屋被查封买卖合同是否无效

　　四川省成都市中级人民法院王长军

　　一、案情

　　20XX年8月21日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金5万元，并出具定金收条1份。

之后，甲以房价上涨为由反悔。

乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。

现该房屋因甲与李某的债务，李某申请b法院查封，乙无法取得房屋权利。

为此，乙向A法院起诉甲返还定金5万元。

案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。

经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被b法院依法查封。

　　二、分歧

　　法院在审理时有两种观点：

　　第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，故甲乙之间的房屋转让合同无效。

无效的合同自始不具有法律约束力。

对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二种观点认为，房屋被查封，买卖合同并非无效，应当具体分析。

　　1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影响合同效力。

我国对民事合同效力的认定，先后经历了五个阶段：

《民法通则》、《经济合同法》、《合同法》、《合同法司法解释

（一）》、《合同法司法解释

（二）》，对无效合同的认定经历了由严格到宽松的过程，尽量缩小无效合同的范围，减少无效合同的认定，不断弱化公权对私权的干预，体现了对民事主体意思自治的尊重，有利于市场经济的发展，有利于诚信社会的建立。

合同效力的判断，应当依据《合同法》第52条及合同法司法解释

（一）、

（二）的相关规

　　定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公共利益，不违法法律、行政法规的效力性规定，合同就应当有效。

但从上述法律中，我们找不到标的物被查封，买卖合同就无效的规定。

查封只是一种强制措施，目的在于防止标的物的转移，但查封措施不影响成立在先的买卖合同的效力，不能以后出现的查封措施来否定之前成立的买卖合同的效力，这是1999年合同法生效后的一个基本常识。

　　2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效。

房屋被查封后不能转让的依据是《城市房地产管理法》第37条第2款：

“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

”笔者认为，转让查封房屋的合同效力也应具体分析，不能简单的否定其效力。

（1）如果买受人明知房屋被查封而签订合同，则合同有效。

房屋虽在签订买卖合同前已经被查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但查封的原因有很多，查封措施并不必然导致房屋根本无法转让、合同根本无法履行，例如，出卖人与买受人协商，买受人将价款给付债权人，清偿出卖人的债务而解除查封，则交易仍可顺利进行。

市场经济下，每个人是自身利益的最大维护者，在买受人明知房屋被查封后，买受人通过调查了解，权衡利弊，依然同意签订买卖合同，除合同违反公共利益除外，法院不能因查封而横加否认合同的效力。

如果买受人事后反悔，以房屋被查封为由主张无效，不仅违背诚实信用原则，也违背市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，不应支持其理由。

（2）如果出卖人隐瞒房产被查封的事实，与买受人签订房地产买卖合同，该合同属于可变更或撤销的合同。

出卖人隐瞒房屋被查封的事实而与买受人签订转让合同，构成欺

　　诈，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者

　　撤销”之规定，属于可变更或撤销的合同，合同效力取决于善意买受人的意愿。

A.买受人认为主张合同有效对其更为有利，则主张合同有效，要求出卖人履行（采取措施解封后即可履行），如不能解封，履行不能，买受人则可主张解除合同，追究出卖人的违约责任；

b.如果买受人认为主张合同有效于己不利，则可以房屋被查封不能转移为由，请求法院撤销。

这种处理方式，比简单的认定合同无效，更有利于制裁不诚信的出卖人，更有利于保护买受人的利益。

　　未到手的二手房被法院查封定金还能返还么？

　　来源：

江苏法院网作者:

丁文娟钱晓平更新时间：

20XX-12-2316:

18:

00

　　购买的二手房被法院查封，已交了的定金还能返还吗？

近日，江苏省无锡市滨湖区人民法院一审判决了该案件，判决甲立即全额返还乙定金。

　　20XX年1月21日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金4万元，并出具定金收条1份。

现该房屋已被法院查封，乙无法取得房屋权利。

为此，　　

乙诉至法院要求甲返还定金4万元。

经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被法院依法查封。

　　法院认为，因涉案房屋在双方签订房屋转让合同时已被法院查封，故该房屋转让合同无效，乙要求返还定金，法院予以准许。

据此，法院依法作出上述判决。

　　法官释法：

因该案中的房屋在合同签订时已被法院查封，故签订的合同无效。

在此，提醒广大购房者在购买二手房时，先查查该房屋的产权。

（文中均为化名）

　　篇三：

预查封的法律依据

　　法院查封预售合同有备案登记的商品房，是一种预查封。

这种查封，是对房屋所有权的查封，还是对购房人行使购房合同权利的查封，还是其他权利性质的查封？

　　一种观点认为，预查封的对象是购房者的合同权利，即查封的是购房者获得所购房屋所有权的权利。

该观点理由是：

查封时，预售商品房的所有权并未登记在购房者的名下，在购房者未获得所购房屋所有权时，只能查封其在预售合同中获得所购房屋所有权的合同权利。

　　第二种观点认为，预查封的对象是购房者享有的商品房的所有权，其理由是：

最高院与国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称《联合通知》）第十五条规定：

房地产开发企业为被执行人的，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，被执行人购买的房地产开发企业办理房屋权属登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或者预告登记的房屋，人民法院可以查封。

该规定间接的确认了购房者支付对价，但未办理房屋交付或登记所有权之前（尽管出售商品房的权属初始登记人为房地产开发企业），房地产开发企业并不当然享有已出售商品房的所有权。

当开发商为被告或被执行人时，法院预查封的只能是许可开发商预售但未预售的商品房。

如果房屋出售，开发商已获得对价，不论房屋有无交付，法院都不得查封。

若查封，无疑会损害购房者的权益，也与上述规定精神相悖。

当购房者是被告和被执行人时，虽然法院预查封其购买的商品房的所有权未登记在购房者名下，但若以此认为被查封的商品房所有权为开发商所有，则产生法律上的逻辑错误，即购房者是被告和被执行人，而法院查封的却是开发商所有的房屋。

因此，商品房的预售，有别于其他动产和已登记产权的动产或不动产的买卖转让。

　　但是，不动产以交付作为标的物所有权转移的认定依据。

在预售商品房未交付之前，预查封的对象只能是被查封人在购房合同中对开发商所享有的债权，也即是针对所购商品房的全部合同权利.