戴德梁行第四季度上海市场分析Word文件下载.docx
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2010年1月至10月,本市规模以上工业总产值为24,242亿元(US$3,645亿),同比增长24.4%。
2010年1月至10月,上海市房地产开发投资1,589亿元(US$239亿),同比增长32.8%;
其中,写字楼开发投资额同比仅增长2.4%,而住宅和商业营业用房投资额分别同比增长41.2%和16.3%。
2010年10月,本市居民消费价格总水平比去年同月上涨4.1%(表一)。
1月至10月,本市居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。
同期社会消费品零售总额稳定增长至5,002亿元(US$752亿),同比增长17.8%。
2010年10月份,本市外资实际到位金额9.4亿美元,比去年同月增长5.61%。
1月至10月,本市累计实际利用外资为91.22亿美元,比上年同期增长4.0%(表一)。
3.写字楼市场
本季度,上海市甲级写字楼市场1个新增项目完工上市:
黄浦区的名人商业大厦,此项目的上市给上海市甲级写字楼市场带来36,612平方米的新增供应。
全市甲级写字楼租金的成交价格在2010年第4季度为每天每平方米7.14元(US$1.07)(表二)。
与上季度每天每平方米7.02元(US$1.06)的交易租金相比,环比上涨1.71%;
与2009年第4季度相比,同比上涨4.84%。
本季度全市平均空置率达到7.61%(表二),环比下跌3.72个百分点,同比下跌7.32个百分点。
在写字楼租赁方面,有三方面的因素将影响市场需求:
首先,调研显示上海市2011年第1季度就业市场需求强劲,雇佣前景指数为23%,同比增加13个百分点;
其次,上海市企业景气指数持续上升,2010年第3季度已增长至137.3;
第三,2010年1月至10月,全市外商直接投资实际到位金额稳步增加,同比上涨4%。
这些指标让我们对写字楼市场需求保持乐观态度(图二)。
2010年1月至10月,上海市写字楼开发投资额175.7亿元(US$26.4亿),同比上涨2.4%。
在上海市销售型写字楼市场方面,2010年1月至11月,累计成交量128.2万平方米,同比下跌29.8%;
累计供应量193.6万平方米,同比上涨13%;
销售型市场依然处于供求失衡的态势。
未来4个季度,约有100万平方米的新增供应大规模入市,短期内将给甲级写字楼的空置率形成向上的压力。
考虑到部分项目可能推迟上市时间,2011年GDP增长强劲,以及企业雇佣前景指数等因素,我们预计明年甲级写字楼市场的租金将继续小幅上涨(图三)。
市场活动
京都律师事务所在徐汇区的上海环贸广场,租赁7,200平方米的办公面积。
富国基金公司在浦东新区的国金中心2期,租赁5,200平方米的办公面积。
嘉吉公司在徐汇区的上海环贸广场,租赁4,800平方米的办公面积。
丰田通商公司在静安区的会德丰广场,租赁4,000平方米的办公面积。
4.商铺市场
尽管世博会已经在10月结束,但是上海的商铺市场仍旧火热。
本季度的新增供应里包括了位于马当路的新天地时尚和闸北区的大悦城。
新天地时尚为我们选定的5个商圈中增加了29,500平方米的新增供应。
本季度的总存量保持在1,909,693平方米(表三)。
在我们选定的五个商圈中,所有商圈的租金本季度都维持上涨趋势(图四)。
淮海中路的平均租金环比上升了2.99%,南京东路的平均租金上调了1.02%。
其他三大传统商圈保持其上一季度的租金水平。
整体来说,本季度的整体平均租金环比上升了0.16%,为每天每平方米53.06元(US$7.98)(表三)。
本季度在我们选定的五个商圈中,商铺整体平均入住率环比有所上升。
商铺整体平均入住率为97.22%,环比上升了3.65个百分点。
世博会效应给上海的商业市场一剂强心剂,仅1月至10月份上海的社会消费品销售总额就已经达到了500亿元(US$75.19亿)。
随着圣诞新年的临近,各种商场上演年终折扣大战,届时将再次拉高销售额,租金也将在短期内继续上升。
长期来看,在2011年,我们所选的五大商圈中,将有512,225平方米的高档商铺新增供应入市,届时,我们预计全市的商铺入住率将有所回落,租金也将面临加大的下调压力。
麦德龙旗下万得城电器中国首家旗舰店在淮海路上的锦江国际购物中心开业,营业面积为10,000平方米。
美国休闲服装品牌GAP在香港广场和南京西路分别租用了1,140平方米和1,796平方米的营业面积开设旗舰店。
梵克雅宝分别在淮海中路和上海国金中心开设了其精品店,分别为211平方米和105平方米。
5.工业市场
2010年第4季度的上海工业地产市场依然延续着本年整体企稳的态势。
这说明在后金融危机时期的上海工业地产市场将以“平稳”为其主基调,当然在这样的平稳的背景下,逐步从制造业向更高的研发环节过渡是上海未来工业地产发展的潜台词。
本季度全市主要工业园区总体新增供应量约为86,000平方米,比上季度有所放缓,其中有80%的新增供应来自于研发办公物业,张江和漕河泾浦江地区成为了本季供应的主要增长点;
厂房物业在本季度只有18,000平方米的供应,比上季度收缩了一半。
而仓库物业本季度没有新的增量。
根据我们对于工业物业去化量的统计,从第2季度到第4季度的市场需求呈现出逐步放大的迹象。
本季度的新入驻面积总数达到11.9万平方米,比第3季度有22%的增长。
而本季度的去化面积中,研发类物业有9.2万平方米,占了所有去化面积的77%。
同时,空置率的总体表现与上季度基本持平,但研发类物业的空置率有所下降。
这说明市场对于上海研发类工业地产的需求正在逐步扩展。
本季度的租金价格与上季度基本持平,这使得2010年全年的租金走势如一条水平线一样平稳。
这反映出供求双方希望能进一步稀释金融危机对于价格的影响。
另一方面,考虑到明年的研发类物业的供应量将进一步升高,市场的平均租金可能会因为研发类物业比重的增加而有所抬高。
卢森堡“申根产业园”入驻嘉定工业区。
世界500强企业泰森公司入驻漕河泾开发区。
北京联东投资集团签约金山工业区。
斯米克集团与金山工业区举行了签约仪式。
上海泰德利食品饮料有限公司落户金山工业区。
尤米柯复合材料项目落户南汇工业园区。
6.主要数据-租赁市场
7.住宅市场
借力“金九银十”的销售旺季,近几个月来,沪上有多个高档住宅项目集中入市。
长宁区的长宁88金廷和虹口区的中信虹港名庭也紧随“银十”的尾巴投入市场,两者的开盘价均在每平方米45,000元(US$6,767)以上。
本季度前两月,上海高档住宅市场整体新增供应达126,675平方米(表八)。
今年的十月,住宅销售市场异常火爆。
尤其是高档住宅市场,10月成交量达173,125平方米,环比上涨52.8%,同比大涨91.3%。
进入11月,受到季节因素和公积金贷款新政的影响,成交量有所回落,录得119,236平方米(表八)。
尽管成交量大幅上升,但成交价格却相对平稳,仅有小幅上涨。
本季度11月,高档公寓市场价格较上季度8月上涨了5.9%,高档别墅价格上涨5.3%。
从DTZ高档住宅指数来看,售价也相比上季度上涨了1.0%。
在租赁市场上,世博会的落幕,使得酒店服务式公寓的租金有所回调,环比上季度下降了2.6%,从指数上看也有2.1%的下跌(图七)。
本季度,黄浦区高档公寓市场成交价有所回落,但仍为各区最高,平均价格达每平方米83,564元(US$12,566)(图八)。
明年上半年,受刚性需求和投资性需求的驱动,我们预计上海高档住宅市场的价格将继续保持上涨态势。
金地集团和天津稳富股权投资基金合伙企业的联合体以22.86亿元(US$3.4亿)购得位于浦东航头一块商住综合用地,占地177,900平方米。
仁恒地产以28.98亿(US$4.4亿)的高价购得浦东唐镇一块纯住宅用地,楼板价为每平方米16,102元(US$2,421)。
8.投资市场
受积极的市场预期影响,本季度上海投资市场成交活跃。
上海本季度的土地成交十分火热。
伴随着人民币的持续升值,投资资金不断流入房产市场。
与去年同期相比,2010年的成交案例已经超过了2009年40.44%,总金额也比去年全面增加了516.98亿元(US$77.74亿)。
本季度,截止到2010年11月30日,共完成主要交67例(每笔交易金额大于一千万美元)(表九)。
与上一季度相比,增长了39.58%。
本季度的土地成交与上季度相比,明显上升。
我们注意到住宅和混合用途物业仍占据了本季度成交案例的大部分,分别为31个和21个(表九)。
还有1幅酒店用地成交,总价值4.61亿元(US$0.69亿)。
截止到2010年11月30日,主要案例成交总金额达到327亿元(US$49.2亿),环比上升16.97%。
其中高端住宅和综合用途物业占据了本季度成交金额的大部分,分别为100.07亿元(US$15.05亿)和167.18亿元(US$25.14亿)(表十)。
本季度共计成交3例大宗交易:
2例商铺和1例写字楼。
三宗交易主要由外国买家构成。
商业地产受市场的追捧度不减,预计后期有更多的成交(表十一)。
在未来的一年中,我们预期上海的投资市场将更加的活跃。
据美国城市土地学会及普华永道联合发布的《2011亚太区房地产市场新兴趋势》报告显示,在亚太最佳房地产投资市场的评选中,上海排名第二。
由此可以看出投资者都持有乐观的态度。
9.定义
可出租面积
可供出租且可立即使用的楼面总面积,其空间可能空置或被占用,且随时可供使用。
空置率
可出租面积与楼面总面积之比。
开发中项目
由两部分组成:
1.正在开发中的楼面,即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。
2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
净吸纳量
一定时间内楼面总占用面积的变化值,可正可负。
新供应量
已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。
“可立即入住”指工程已竣工,即楼盘已获使用许可证(如有需要),或只缺少装修。
预租售
竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。
(特别注意:
此处是净租金,不包含服务费和税费,以标准租约为准,不包括特定市场的非常规约定)
租金
除特别注明外,指租赁交易总额,不包含管理费用和其它支出。
最优物业回报率
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。
此处是净收益,由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出,不包含交易费用和税费。
)
一般市场回报率
年租赁总额与物业资本价值之比。
商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
占用面积
已被使用的楼面面积,包括下列几项:
(i)出售/出租给最终使用者的办公室
(ii)预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权
此项包括转租,但不包括续租。
空置面积
即未被使用的楼面面积,可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。
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