昆明市规划管理技术规定征求意见稿文档格式.docx
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严禁大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设,不得再新建、扩建工厂、仓库等设施,促进新增建设项目向三环路以外区域发展,工业向园区集中。
在历史文化名城、历史文化街区、文物保护单位和优秀历史建筑保护单位等保护范围内,应当符合相关保护法律、法规、规范、标准和规划等的要求。
第七条城市总体规划划定的禁止建设区,主要包括环滇湿地,基本农田保护区,水源保护区,国家、市级森林公园,风景名胜区核心区,以及山体延绵、植被茂盛、生态状况优良的山林绿化区域范围,为生态敏感区,禁止新的城市建设活动和有城镇功能的用地开发。
不在以上禁止建设区范围内的面湖、面向城区的山体,为生态、景观敏感区,应划定保护绿线。
在经市政府批准的山体绿线控制范围内禁止新的城市建设活动和有城镇功能的用地开发。
第三章建设用地主要控制指标
第八条建设项目地块是项目开发与规划管理最基本的空间单元,是指不被城市道路红线、城市绿线等控制线所分割,能连片用于工程建设,且可独立进行整体开发的建设用地,不包括城市道路、市政设施、公共绿地等代征用地,其具体范围应由城乡规划主管部门依据控制性详细规划等确定。
第九条城市建设项目地块规模应当符合下列规定:
1.原则上应当按规划控制道路红线围合的街坊进行整体规划建设;
对无法成街坊整体开发的用地,应当在同一街坊内尽量整合周边可开发用地,统一开发建设。
2.不能成街坊整体开发的非政策性居住项目建设用地(可包括若干被规划道路等分隔的相毗邻地块)面积在主城二环路内不得小于0.67公顷(净用地10亩),在主城二环路外不得小于3.33公顷(净用地50亩),若其所包含的地块有属畸零建设用地的,则从下款规定执行。
非居住项目建设地块面积不得小于0.20公顷,其中涉及高层建筑开发项目的建设地块面积不得小于0.30公顷。
3.不能被整合,且地块面积小于0.2公顷或地块宽度(进深)小于30米的畸零建设用地,不得进行单独开发,原则上只能用于公共绿地、城市道路和公益性公共设施、市政设施等的建设。
4.用地面积大于3.0公顷的建设项目,在特定区域外应当根据规划要求编制修建性详细规划或城市设计方案,未编制修建性详细规划或城市设计方案的不予审批建设工程规划许可。
医院、院校、科研单位、城市重点控制地段、风景名胜区、历史文化街区、旧城改造、棚户区改造、城中村改造和城乡规划主管部门要求的其他地段等应当编制修建性详细规划或城市设计方案。
第十条以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地,其面积未达到第九条规定要求的,应当进行土地资源整合,达到用地或地块开发最低规模要求后,方可向城乡规划主管部门申请规划条件。
第十一条城市一般区域的各类建设项目地块的主要控制指标,应当根据其土地使用性质、现状状况、地块形态、交通区位、土地价值、建设条件、周边环境以及城市设计要求等进行综合分析后因地制宜地合理制定,并符合表3-1规定。
对“城中村”、危旧房等旧城改造项目,在符合城乡规划要求,并满足本规定其他条款的前提下,经市城乡规划委员会或市政府批准后,其建设地块的主要控制指标可在表3-1的基础上适当调整,其中容积率指标在二环内不得超过表3-1规定上限的1.5倍,在二环外不得超过表3-1规定上限的1.2倍,但建筑密度与绿地率仍按表3-1规定执行。
在已批准开工建设或已建成的地铁站点几何中心周边半径500米范围以内的建设用地,在符合城乡规划要求,并满足本规定其他条款的前提下,经市城乡规划委员会或市政府批准后,其建设地块的主要控制指标可在表3-1的基础上适当调整,其中二环外的一般站点容积率指标不得超过表3-1规定上限的1.2倍,综合枢纽站点以及二环内的一般站点则不得超过表3-1规定上限的1.5倍,但建筑密度与绿地率均须按表3-1规定执行。
特定区域建设项目地块的主要控制指标根据经批准的修建性详细规划或城市设计等确定。
表3-1城市一般区域建设项目地块主要控制指标表(特定区域除外)
建设项目类别
主城二环路内区域
主城二环路外区域
建筑密度(%)
容积率
绿地率(%)
居住
建筑
低层
(≤3层)
<35
≤1.0
>35
多层
(4~6层)
<30
≤1.8
≤1.6
>38
中高层
(7~9层)
<28
≤2.2
<25
≤2.0
>40
高层
(≥10层)
<22
≤2.8
<20
≤2.5
>42
宾馆、饭店等
≤3.0
金融、商务办公
≤4.0
>30
<35
文化、娱乐
<40
≤2.5
商业、服务
<50
≤3.0
>25
<45
>30
其他公共设施
注:
1.建设项目地块是指建设单位可用于工程建设且可独立进行整体开发的建设
用地,不包括城市道路、市政设施、公共绿地等代征用地,其具体范围应
由城乡规划主管部门确定。
2.建设项目用地若被城市道路红线、城市绿线等控制线所分割而不能进行连
片整体开发的,应当分别制定各独立地块的用地控制指标。
3.居住建筑项目用地中按规定配建的幼儿园、中小学公共服务设施以及
独立的市政设施用地(如35KV以上变电站、污水泵站等),其用地、建筑、
绿地等指标不参与上表内居住建筑项目的相关指标计算。
4.仓储、市政、工业等其他建设项目的地块控制指标依据工艺流程或按国家
标准、规范及相关规定执行。
5.各类建设项目地块的绿地率除满足《昆明市城镇绿化条例》规定外,同时
须符合上表规定。
第十二条建设项目中单地块用地面积小于或等于3.0公顷的,其主要控制指标在经批准的控制性详细规划已经确定的,应当按照批准的控制性详细规划执行。
尚无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准控制性详细规划的,其建筑密度与绿地率不得突破表3-1规定,容积率指标上限在上表的基础上,还须按照表3-2进行折减计算。
表3-2建设项目地块容积率折减率表
建设项目地块面积(公顷:
ha)
折减率(%)
0.2ha<S≤0.3ha
20
0.3ha<S≤0.7ha
15
0.7ha<S≤1.5ha
10
1.5ha<S≤3ha
5
第十三条表3-1适用于单一类型的建设项目用地。
对非居住混合类型的建设项目用地,其容积率、建筑密度与绿地率等控制指标应将建设用地按项目类型分划分后,按不同类型分别执行。
居住建筑地块需要建设配套服务设施(中小学、幼托除外)的,一律按居住建筑核定开发容量,并符合表3-1的规定。
第十四条对未列入表3-1的科研机构、体育场馆、医疗卫生、文化艺术以及大中专院校、中小学校、幼托等设施的主要控制指标,应按经批准的详细规划和有关行业规定制定、建筑设计规范等执行。
第十五条建设项目地块的容积率指标按照下列原则进行计算:
1.居住建筑、公寓式办公建筑标准层层高宜为2.8-3.0米,最高不得超过5.4米。
标准层层高超过3.6米且小于等于4.8米的,按该层建筑面积的1.5倍计算容积率;
标准层层高超过4.8米且小于等于5.4米的,按该层建筑面积的2倍计算容积率。
但跃层式住宅、低层住宅起居室(厅)层高在户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。
2.办公建筑标准层层高不宜超过4.2米,最高不得超过6.6米。
标准层层高大于4.2米且小于等于5.4米的,按该层建筑面积的1.5倍计算容积率;
超过5.4米且小于等于6.6米的,按该层建筑面积的2倍计算容积率。
但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大会议室等公共空间除外。
3.普通商业建筑层高不宜超过4.8米,最高不得超过7.8米。
层高大于4.8米且小于等于6.0米的,按该层建筑面积的1.5倍计算容积率;
超过6.0米且小于等于7.8米的,按该层建筑面积的2倍计算容积率。
但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共空间除外。
单层建筑面积达到2000平方米以上且空间连续的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。
第十六条建设项目地块内已有的相关技术经济指标已超出表3-1规定的,除必要的公共配套设施外,不得进行扩建、加层。
危旧房屋的修缮不得移动基础、不得增加建筑面积、层数、高度等。
第十七条临城市道路的公共建筑底层架空,净空高度大于7米且向社会提供公共开放空间的,在符合消防、交通等要求的前提下,底层架空垂直投影范围内的建筑面积可不计入容积率。
居住建筑底部架空层除必要的承重结构、垂直交通及管线系统外,没有任何其他形式的围合,且用作绿化、居民休闲等非私人用途的,经城乡规划主管部门核准后,底层架空垂直投影范围内的建筑面积可不计入容积率。
第四章建筑间距
第十八条建筑间距应当满足消防、交通、抗震、环保、安全保密、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。
有日照要求的建筑间距还应当同时符合第十九条的日照规定。
但受遮挡建筑为违法建筑、临时建筑的,其日照要求不予考虑;
已批准确定并已与相关权益人达成拆迁意向的待改造区域内的建筑物,其日照要求可不予考虑。
第十九条居住建筑(含住宅、宿舍、老年人住宅、残疾人住宅等)、医院、疗养院、中小学、托儿所、幼儿园等有日照要求的建筑的间距满足以下规定(有关建筑日照的计算规则由市规划行政主管部门另行制定)。
住宅建筑之间的间距,应保证受遮挡的建筑有国家规范规定数量的居室在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续一小时;
宿舍建筑之间的间距,应保证半数以上的居室在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续一小时;
老年人住宅、残疾人住宅建筑之间的间距,应保证受遮挡的建筑能有国家规范规定数量的居室在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续二小时;
医院、疗养院建筑之间的间距,应保证半数以上的病房和疗养室,在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续二小时;
中小学建筑之间的间距,应保证半数以上的教室,在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续二小时;
托儿所、幼儿园建筑之间的间距,应保证其主要生活用房,在冬至日有效时段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续三小时的日照。
本市拟建项目包含以上类型建筑或对周边的以上类型建筑的日照有影响的,均须根据以上规定的日照标准对其修建性详细规划或建筑工程设计方案进行建筑日照计算分析(建筑日照计算分析的相关要求由市城乡规划主管部门另行制定)。
建筑日照分析报告作为城乡规划主管部门审查修建性详细规划或建筑工程设计方案的必备技术依据,建设单位与规划设计机构须对提供的建筑日照分析报告的真实性与准确性负相关法律负责。
第二十条本市建筑的间距在满足日照、消防、疏散及相关建筑设计规范等的控制要求同时,还须不小于下列条款中规定的最小值,有建筑间距与较高建筑高度比例控制要求的,还须执行下列条款中的相关规定。
第二十一条低、多层居住建筑之间的间距,在满足规定标准日照的基础上,还应当符合下列规定:
1.低层
设居室(包括居住建筑中的起居室、客厅与卧室,下同)窗户的建筑立面间相对平行布置时的间距:
最小值为10米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
0.8;
设居室窗户的建筑立面与不设设居室窗户的建筑立面相对平行布置时的间距:
最小值为8米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
1;
不设居室窗户的山墙面间相对平行布置时的间距:
最小值为6米;
非平行布置时的间距:
在满足规定标准日照的基础上,其最不利点之间的间距及其与较高建筑高度之比的控制可根据建筑立面的特点与相对情况,参照平行布置方式确定。
2.多层
设居室窗户的建筑立面间相对平行布置时的间距:
最小值为16米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
设居室窗户的建筑立面与不设设居室窗户的建筑立面相对平行布置时的间距:
最小值为12米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
1.5;
3.低层与多层
设居室窗户的建筑立面间相对平行布局时的间距:
设居室窗户的建筑立面与不设设居室窗户的建筑立面相对平行布局时的间距:
最小值为9米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
不设居室窗户的山墙面间相对平行布局时的间距:
第二十二条(中)高层居住建筑与其他居住建筑的间距,在满足规定标准日照的基础上,在按第二十条款规定方式进行控制的同时,还应当符合下列规定:
1.平行布置时的间距
(1)(中)高层居住建筑设居室窗户的建筑立面与多、低层居住建筑设居室窗户的建筑立面相对平行布置时,建筑间距的最小值为20米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
3;
(中)高层居住建筑与多、低层居住建筑若其中一幢立面设有居室窗户,另一幢立面不设居室窗户,其相对平行布置时的建筑间距的最小值为16米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
4;
(中)高层居住建筑与多、低层居住建筑的立面皆不设居室窗户,其相对平行布置时的间距的最小值为13米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
5。
(2)(中)高层居住建筑与(中)高层居住建筑之间设设有居室窗户并皆为日照面的建筑立面相对平行布置时,其建筑间距的最小值为30米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
2.5;
设有居室窗户但不同为日照面的建筑立面相对平行布局时,其建筑间距的最小值为24米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
若其中一幢为设有居室窗户的建筑立面,另一幢为不设居室窗户的建筑立面,其相对平行布局时的建筑间距的最小值为20米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
若皆为不设居室窗户的建筑立面相对平行布局时的间距的最小值为13米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
2.非平行布置时的间距
在满足规定标准日照的基础上,(中)高层居住建筑与其他居住建筑非平行布置时,其最不利点之间的间距及其与较高建筑高度之比的控制可根据建筑立面的特点与相对情况,参照平行布置方式确定。
第二十三条非居住建筑与居住建筑的间距,在满足居住建筑规定的日照标准的基础上,还应符合消防间距、疏散通道等的控制要求,同时不影响周边相邻有日照要求建筑获得规定标准的日照,并不小于下列条款中规定的最小值,有建筑间间距与其高度比例控制要求的,还须执行下列条款中的相关规定。
1.平行布局时的间距
非居住建筑与居住建筑均为低、多层,若相对平行的居住建筑立面设有居室窗户的,其间距的最小值为16米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
若相对平行的居住建筑立面不设居室窗户的,其间距的最小值为12米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
非居住建筑与居住建筑中有一幢为高层建筑,若相对平行的居住建筑立面设有居室窗户的,其间距的最小值为20米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
若相对平行的居住建筑立面不设居室窗户的,其间距的最小值为13米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
非居住建筑与居住建筑皆为高层建筑,若相对平行的居住建筑立面设有居室窗户的,其间距的最小值为24米,且其间距与较高建筑之比不得小于1:
若相对平行的居住建筑立面不设居室窗户的,其间距的最小值为20米,且其间距与较高建筑之比不得小于1:
2.非平行布置时的间距
在满足居住建筑规定标准日照的基础上,当非居住建筑与居住建筑非平行布置时,其最不利点之间的间距及其与较高建筑高度之比的控制可根据建筑立面的特点与相对情况,参照平行布置方式确定。
第二十四条非居住建筑(本规定第十九条所列的非居住建筑除外)之间的间距,在满足消防、疏散及相关建筑设计规范等的控制要求及不影响周边相邻有日照要求建筑获得规定标准的日照的同时,还须不小于下列条款中规定的最小值,有建筑间距与较高建筑高度比例控制要求的,还须执行下列条款中的相关规定。
1.平行布置时
(1)低层:
设主要使用空间窗户的立面间相对平行布置时,其间距的最小值为10米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
设主要使用空间窗户的立面与不设主要使用空间窗户的立面相对平行布置时,其间距的最小值为8米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
不设主要使用空间窗户的立面间相对平行布置时,其间距的最小值为6米。
(2)多层:
设主要使用空间窗户的建筑立面间相对平行布置时,其间距的最小值为18米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
设主要使用空间窗户的建筑立面与不设主要使用空间窗户的建筑立面相对平行布置时,其间距的最小值为12米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
不设主要使用空间窗户的建筑立面间相对平行布置时,其间距的最小值为9米。
(3)多层与低层:
设主要使用空间窗户的建筑立面间相对平行布置时,其间距的最小值为12米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
设主要使用空间窗户的建筑立面与不设主要使用空间窗户的建筑立面相对平行布置时,其间距的最小值为10米,且其间距与较高建筑高度之比不得小于1:
不设主要使用空间窗户的建筑立面间相对平行布置时,其间距的最小值为8米。
(4)高层与多、低层:
高层设主要使用空间窗户的建筑立面与多、低层设主要使用空间窗户的建筑立面相对平行布置时,间距的最小值为20米,且建筑间距与较高建筑高度之比不得小于的1:
高层与多、低层中若一幢建筑立面设主要使用空间窗户,一幢建筑立面不设主要使用空间窗户,其相对平行布置时间距的最小值为16米,且建筑间距与较高建筑高度之比不得小于的1:
5;
高层与多、低层建筑立面都不设主要使用空间窗户,其相对平行布置时的间距最小值为13米,且建筑间距与较高建筑高度之比不得小于的1:
(5)高层与高层:
设主要使用空间窗户的建筑立面间相对平行布置时,其间距的最小值为24米,且建筑间距与较高高层建筑高度之比不得小于的1:
设主要使用空间窗户的建筑立面与不设主要使用空间窗户的建筑立面相对平行布置时,其间距的最小值为20米,建筑间距与较高高层建筑高度之比不得小于的1:
不设主要使用空间窗户的立面间平行布置时,其间距的最小值为16米,建筑间距与较高高层建筑高度之比不得小于的1:
非居住建筑间采取非平行布置时,其最不利点之间的间距及其与较高建筑高度之比的控制可根据建筑立面的特点与相对情况,参照平行布置方式确定。
第二十五条两幢正南北方向、正东西方向均无立面正投影重合的相邻建筑,无论何种布局方式,在不影响周边相邻有日照要求建筑获得规定标准的日照的前提下,其两者间的最小距离,若均为低、多层建筑则为9米,若其中有一幢为高层建筑则为16米,若两幢皆为高层建筑则为20米;
若含有日照要求的建筑,还需要满足其获得规定标准的日照。
第五章建筑退让
第二十六条沿建设地块边界和沿公路、铁路、河道、城市道路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离除必须符合消防、交通、环保、防汛和安全保密等方面的要求,还应符合本章规定。
第二十七条建设项目地块边界外为河道、城市道路以外的其他建设用地,其拟建地上建筑物的退让应满足以下规定:
1.建设项目地块的拟建建筑物不得对周边未开发地块获得规定标准的日照条件造成影响,也不得为自身获得规定标准的日照而要求周边未开发地块退让边界超出规定以外的空间距离,但对周边已有的合法永久性建筑物,应根据“后建尊重、服从先建”的原则,优先保证现有的合法永久性建筑物获得规定标准的日照,然后根据消防、交通等要求确定其建筑退让地块边界的距离,其距离不应小于下列条款中规定的最小值;
为提高中心城区的土地利用与开发效率,在不影响周边现有合法永久性建筑物获得规定标准日照的前提下,建设项目地块的拟建建筑物可以通过相邻地块的空间获得规定标准的日照。
2.地界另一侧建设用地尚未有建筑的(即现状为空地)
(1)若地界的走向为东西走向(〔指正东西向和东偏南(北)45度以内(不含45度),下同〕),相邻地界的拟建建筑:
①低层:
退让地界的距离不小于6米;
②多层:
退让地界的距离不小于9米;
③(中)高层:
退让地界的距离不小于12米。
若拟建建筑北侧地块土地使用性质规划为居住或中小学等其他有日照要求用途的的,必须保证在北侧地块最小退让地界控制线上任意布置的受遮挡建筑的日照能满足规定标准。
但不论北、南侧地块的规划土地使用性质,多、低层还应不小于其高度的1.0倍减去9米所得的数值,且不小于以上规定的最小值;
(中)高层建筑退让地界的距离均不小于拟建建的高度的三分之一减去9米所得的数值,且不小于以上规定的最小值,但在不影响相邻地块建筑日照的情况下最大可不超过36米。
(2)若地界的走向为南北走向(〔指正东西向和东偏南(北)45度以内(不
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