后勤维护管理方案Word格式文档下载.docx

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包括中央空调机组、板式换热器、新风机组、室内轴流风机、循环水泵、管道阀门以及中央空调远程控制系统。

2.4低压强电系统：

包括配电室、配电柜、配电盘、照明灯具、动力设备等电气设施。

2.5建筑物设施：

包括室内外墙地面、天花板、屋面防水、防火门、进户门以及各类窗户。

2.6厨房设备：

包括油烟脱排系统、炉台、冷库、冰箱、各类操作台、烤箱、发酵箱、蒸箱、压面机、和面机、洗碗机、消毒柜等。

备注：

消防系统、电梯设备、弱电系统待双方协商后另议。

3.0服务内容

3.1上述范围内的建构物本体（内外墙地面、屋面、道路）、门窗、办公家具、自来水系统及相关设施的日常维护及保养。

3.2上述范围的中央空调运行，单体空调、电风扇、冰箱、饮水机水器、热水循环系统、厨房设备、消毒设施等设备的日常维护、维修及保养。

3.3上述范围内的围墙、大门、地下管网设施、低压电缆、低压电气配电设备、照明设施的日常维护及维修。

3.4上述范围内的卫生间、盥洗室等附属设施的综合维修。

3.5上述范围内所有雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施的维护。

3.6上述范围内各类设备、设施单项维修费用超过2000元或因甲方原因进行技术改造、更新的全部由甲方承担，乙方全面做好相关配合工作。

3.7上述范围所有物品的调整、移位、搬迁（甲方可以适时提出调整方案，双方商定后，乙方具体实施）。

4.0服务标准

4.1建筑物本体不漏水以及门、窗、家具等相关设施的五金配件要完整，有损坏要及时更换、维修。

4.2自来水、污水管道做到无渗漏、管路畅通无阻。

所有沉积池、雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施及时定期清淤、疏通。

4.3办公设施、会议室、家具、桌椅完好无损环、五金配件齐全。

4.4分体空调设施能正常使用，有故障必须及时维修、除空调本体外对损坏的零部件要及时更换。

4.5中央空调系统保证冷气和暖气正常供应，同时做好日常保养维护工作，制定维护保养计划。

机组年度大小检修由甲方承担，乙方做好配合工作。

4.6加强对上述范围及周围（甲方所管辖）场所的防火、防盗管理工作，做到物品不丢失、不被盗，确保安全第一。

4.7以上所管维护资产的所有权属甲方，乙方无权擅自报废，如需更换或大修须以书面的形式通知甲方，由甲方处理。

5.0维护维修与管理服务

5.1设备设施管理

1、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据设施的实际使用年限，定期检查使用状况。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向业主提出报告与建议并协助维修。

2、编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、建筑等设施合理使用，不任意拆动原结构，不任意改变原设施的用途，各类设备设施信息记录清晰明确,建立健全相关台帐，有计划、有措施的及时安排保养维修任务，保持房屋及公共设备设施的完好。

4、完善设施管理、维修保养、公共设备设施保养制度；

完善日常管理、巡回检查、缺陷处理等相关考核制度。

5、建立和贯彻各项规章制度及各项标准，落实维修保养计划管理,科学安排维修、维护施工进度。

5.2土建维修工

1、按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护。

2、每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对该区域房屋建筑，公用部位、设施进行巡查。

3、将周期巡查、养护结果以及设施修缮工作做好详细记录。

设施发生异常，及时报告并组织人员排除异常。

4、负责日常建筑物、道路等墙地面的维修工作。

5.3维修电工

1、每日一次巡视配电房设备，并做好记录。

配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检查一次，并做好相关记录。

2、负责编制年度、季度、月度的周期检查、保养、维修计划表，按照工作计划落实周期检查、保养，并做好记录。

3、供配电设备发生异常和故障及时报告，并及时组织人员进行排除异常和故障。

4、负责日常缺陷排查和修理任务。

5.4供排水管道维修工

1、每日不定时巡查，及时处理缺陷。

2、编制维护保养计划，做好各类管道、阀门的防寒防冻措施。

3、按照季节定期清理疏通各排水沟道、沉淀池、化粪池。

4、负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料计划的编制。

5、组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，做好检查巡视记录、交接班记录。

5.5空调维修工

1、负责中央空调机组正常运行，确保冷、暖气的正常供应。

2、编制年度维护、保养、检修计划，并组织实施确保运转设备处于良好状态。

3、负责中央空调系统及单体空调的日常缺陷排查和维修。

4、建立健全设备运行、检修、保养台账，并做好相关记录。

6.0维修养护计划管理

6.1楼层设施管理

1、各楼层、大厅的门窗每周一次进行巡检养护。

确保开启灵活无阻滞现象，玻璃无破碎，本体表面平整无明显划痕，五金配件齐全，安装牢固。

2、对大楼门厅照明、楼道照明、应急照明等公共区域灯具每周一次进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

3、对楼道、扶梯每月一次进行巡查。

保证扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象。

楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

4、对楼面每季一次进行巡查。

内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；

各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

6.2雨污水总管及屋面外墙管理

1、对屋面雨水总管，污水总管每季一次进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。

2、对污水总管出墙管每季一次进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

3、对屋面每年二次进行巡查，保持屋面隔热板或防水层铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。

4、对屋面女儿墙每年二次勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

6.3道路、侧石、围墙管理

1、对该区域内路面，侧石每月一次进行巡检。

2、该区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；

路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

3、对围墙栅栏每年二次检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重，铁栅栏油漆每年一次。

6.4雨污水井、下水道管理

1、对该区域区内雨、污水管每季二次进行检查、清捞。

2、每年一次对雨污水井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。

3、每季二次疏通该区域内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。

4、汛期前组织维护人员对下水道进行疏通，清捞各排水沟道、沉淀池、污水井、雨水井内的淤积物。

6.5路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯管理

1、每日一次夜间对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。

2、每年一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。

3、每周一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。

6.6宿舍、淋浴房、洗衣房管理

1、宿舍内桌椅等家具，空调机家用电器每月检查巡视一次，确保使用良好，家具无损坏、松动现象，五金配件齐全，各类电器工作正常，无短路。

2、每天一次对室内照明灯具、电源插座、开关完好。

3、每天一次对卫生间淋浴喷头、水龙头、快开阀完好，无跑冒滴漏现象。

下水接口、地漏无脱落堵塞，卫生洁具完好。

4、各楼层洗衣房设备运转正常，水池等配套设施完好。

6.7办公室、会议室、阅览室管理

1、每周一次对各办公室、会议室、阅览室桌椅等办公家具、照明等电气设施进行检查，对发现的缺陷及时组织维修人员进行处理，保证设备设施完好。

6.8厨房、餐厅管理

1、每月一次对各类厨房设备进行检查。

2、每年两次对厨房油烟托排设备进行检查，定期对轴流风机转动部位注油养护，电气控制系统每半年检测一次。

3、每日一次对餐厅桌椅的等配套设施进行检查。

6.9中央空调系统及单体空调管理

1、冷、暖气供应期间每日24小时值班运行。

2、每一个制冷周期对机组盘管进行高压清洗，以及室内盘管风机滤网及空调进出风口清洗消毒。

3、每月一次对循环水泵轴承等转动部位注油保养。

4、每半年一次对各类控制阀门维护保养。

5、每年一次对机组系统进行小保养（协助）。

6、每三年一次对机组系统进行解体检修（协助）。

6.10娱乐健身设施管理

1、每月一次对娱乐健身设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。

2、每年一次对设施油漆作防锈或打蜡保养。

7.0组织机构

7.1人员配置

项目部经理1人；

全面负责工程维护管理。

水暖维修工2人；

负责日常综合维修。

运行工（电、暖）3人；

负责配电室、中央空调运行。

维修电工2人；

负责电气设备设施的日常维修。

空调/制冷维修工1人；

负责空调系统及制冷设备的日常维修。

土建综合维修工1人；

负责墙地面等建构物的维修。

7.2管理组织结构图

8.0维护费用概算报价

8.1人工费

科目

基本工资

技能工资

劳保/福利

通勤费

餐费

过节费

保险费

合计

备注

项目经理

空调维修工

水电维修工

土建综合工

运行工

管理费

税金

8.2维护、维修材料费用45.28万元/年（37732元*12月）

名称/科目

工程量

损耗率

（月）

单价

（元）

月合计

塑钢门

92樘

2%

800

1472

闭门器等五金配件

木质门

109樘

1%

700

763

防火门

118樘

0.5%

1800

1062

单双开固定窗

361樘

500

902

纱窗、五金配件

照明灯具设施

9294㎡

1.6

14870

灯罩、灯管、灯泡、开关、插座、室内线路、镇流器等配件

供排水设施

0.4

3717

卫生洁具、管道阀门

墙面/天花板

0.3

2788

乳胶漆修补

地砖/地板/地毯

0.2

1858

厨房设备

1项

1500

各类配件更换

办公及宿舍家具及电器设备

2000

五金配件更换

配电设施

各类标识标签

空调系统

2500

日常保养、氟利昂、机组添加药剂、清洗药剂等配件更换

工器具损耗

300

不可预见

37732

9.0备注

以上维修材料报价，不包含以下内容：

9.1不包含大楼土建改造工程。

9.2设备更换。

9.3以上9.1和9.2这两项不包括在日常维修材料中，待发生时，由物业服务公司做出预算，经公司（华阳电厂）相关部门确认后，可委托或指派由物业公司负责维修。

9.4本公司不承担因自然灾害或其他人为因素造成的财产损失。

9.5具体维护范围以外工程维修事项，由双方协商解决。

方绪旺

二〇一二年三月三十日