基于层次分析法的房地产估价理论与方法Word文档格式.docx
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1.1选题的目的和意义·
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..............……1
1.2文献综述·
……
1.3研究内容·
.·
....……4
1.4技术路线·
第二章房地产估价·
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.............……5
2.1房地产价格·
……5
2.2房地产估价·
.23房地产估价方法·
...·
.......……7
第三章各种估价方法的比较研究和各种新思路的提出·
……12
3.1各种估价方法理论依据的差异·
3.2各种估价方法的实用性和限制性·
……13
3.3各种估价方法的应用比较·
……15
3.4新思路的提出·
……17
第四章层次分析·
...................……19
4.1层次分析法及其原理·
……19
.42层次分析法主要步骤·
……,’’·
4.3层次分析法在房地产评估中的应用·
……24
第五章土地价格及分等定级·
……25
5.1地产和不动产·
5.2地价内涵·
5.3地价的影响因素·
……27
5.4土地定级的程序·
5.5土地定级方法·
……29
第六章土地估价·
..........……39
6.1土地估价理论·
,,·
……39
.62土地估价方法·
……41
第七章房产估价·
……46
7.1房产和房价·
7.2房屋重置价格·
……47
.73房产成新度的确定·
..............……48
第八章结论与讨论·
............……56
8.1主要结论·
……56
8.2讨论·
参考文献·
……57
致谢·
……59
作者简历·
……60
中国农业大学工程硕士论文第一章绪论
第一章绪论
1.1选题的目的和意义
1.1.1选题目的
随着房地产市场的发展,房地产估价的范围越来越广泛,无论是土地使用权出让、房地
产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、课税、保险、征用拆迁补偿、分割
析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记账,还是企业的合资、合
作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算,以及住房制度改革中的房地
产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等都需要房地产估价。
此外房地产估价
也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。
房地产估价的对象包括:
土地、
房屋、在建工程等。
我国现行的房地产估价方法常用的有五种汇]l,但都具有局限性。
为了更全
面和更准确的估价,经过评析和研究,提出了一种新的房地产估价方法一分析法。
在具体估
价过程中,把层次分析法应用于土地定级中,严格按照市场经济基本规律来评估地价,并把
层次分析法引入到房屋折旧率的确定中,使整个估价过程更为科学,估价结果更为准确。
1.1.2选题的意义
2003年8月12日,国务院发布国发[2003118号文《国务院关于促进房地产市场持续健康
发展的通知》,明确指出“房地产业关联度高,带动力强,己经成为国民经济的支柱产业。
促进
房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需
要的基本要求;
是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措
施;
是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展,对于
全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。
按国家统计局统计,2002
年,全国房地产开发完成投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.%9,占GDP的7.6%。
个人
购买新建商品住房支出4500亿元,加上居民购买存量住房和各类建房支出,住房己成为居民
消费的重要内容。
房地产业对几十个相关产业都有带动作用,与金融的相互影响日益加深,
与建筑业发展以及扩大社会就业密切相关,己成为国民经济的支柱产业。
可以说,从今往后,
中国房地产要稳定发展相当长一段时期,这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展
的纲领性文件,文件的核心精神是搞活房地产市场。
文件中提到要“搞活住房二级市场,规
范发展市场服务”,这就对房地产估价提出了新的要求。
房地产估价属于房地产服务业,我国
的房地产估价经过近二十年的发展,逐步形成了一套通用的理论方法,属于传统估价方法(市
场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法等),注重市场信息,在估算时很少采用
数学模型,基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。
因此,本文探讨引
入层次分析法进行探索性应用研究,对我国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论
意义和现实意义。
.
2文献综述
房地产估价,全称房地产价格评估,是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推
测或判断。
现代房地产估价起源于英国。
英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为
业主服务的技术人员统称为测量师。
英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师和
监理工程师,英国测量师俱乐部成立于1792年,从1946年起,“英国皇家特许测量师学会”
的名称一直沿用至今,目前己发展成为一个拥有5万余成员的庞大专业团体。
受英国影响,
其他国家如德国、美国、日本、韩国等也分别于1932年、1935年、1963年、1972年开始建
立自己的房地产估价制度2]l,[3]·
[41。
在我国,房地产估价是在1978年以后改革开放的背景下,随着实行房屋商品化,改革城
镇住房制度和城市土地使用制度,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。
其起步虽然
较晚,但是发展很快,并得到了政府和社会的高度重视。
1994年7月5日公布的《中华人民
共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:
“国家实行房地产价格评估制度”,说明房地产
估价成为国家法定制度:
1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民
共和国国家标准房地产估价规范》,为房地产估价执业制定了国家统一标准。
要做好房地产估
价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,
以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合,要对作为估
价对象的房地产本身以及房地产估价所在的房地产业有全面、深入、正确的认识[5]。
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物及其相应的权益。
也就是说,房地产不仅包
括土地和建筑物等实物形态,同时包含着相应的无形形态一权益。
房地产的存在形态包括土
地、建筑物和房地。
通常房地产中的土地及其相应的权益称为“地产”,建筑物及其相应的权
益称为“房产”,房产和地产合成一体构成房地产。
我们通常所谓的房地产是指地产、房产以
及地产和房产相结合的房地产的总称。
房地产由于其位置固定,不可移动,又称作不动产。
房地产是人类社会最主要的财产,为人类提供从事生产、生活以及一切社会和经济活动的空
间和场所。
它既是重要的生产要素,如耕地和厂房;
又是最基本的生活资料,如住宅。
所以
说房地产是人类一切活动的物质基础和载体〔6]。
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有
基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务
业。
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。
房地产
业涉及的范围主要包括投资融资、土地开发、规划和分析、房屋建设、房屋维修和管理、销
售和租赁、抵押与保险、产权转让与管理、房地产市场的管理以及各种有关的服务和行政管
理17]。
房地产业的发展取决于社会和经济发展的需求,同时又是社会进步和经济发展的重要保
证。
房地产业作为国民经济的支柱产业,有着重要的作用:
(1)为国民经济的发展提供重要
的物质条件;
(2)可以改善人们的居住和生活条件:
(3)为国家提供财政收入;
(4)促进产
业结构调整:
(5)带动建筑业建材业以及相关产业的发展;
(6)促进金融业发展;
(7)扩大
社会就业:
(8)促进城市建设资金良性循环,加快城市现代化。
对房地产和房地产业有了了解,现在我们来研究房地产估价。
房地产估价是指估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估
价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格
或价值进行估算和判定的活动〔81。
房地产估价包含了时间、对象、目的、原则和程序以及方法等五个要素。
估价的时间性
是指估价对象在某一时间的价格;
估价对象,又称为评估的客体,是指需要做出价格估计的
房地产对象;
估价的目的是指为达到特定要求的估价;
估价的原则和程序是要求房地产的估
价科学、真实和可行,以保证估价的结果公正合理;
选择适当的方法是根据待估对象的特点、
估价的目的以及客观条件,选择适用方法。
房地产估价的重要性在于:
它是为了建立合理的房地产交易秩序,也是促进房地产公平
交易的基本保障,有助于将房地产价格导向正常化。
房地产估价的具体作用可以归纳为:
(1)
作为房地产所有权和使用权转让的交易依据;
(2)作为借款及融资的抵押担保;
(3)作为征
用拆迁补偿的依据;
〔4)土地税、房产税、遗产税等各种税收的确定依据;
(5)作为保险取
费和理赔的依据;
(6)房地产管理的需要。
房地产估价应遵循一定的原则,就是根据房地产价格形成和运动的客观规律,在其估价
活动中,应当遵循的法则或标准。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具
有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似
性。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正,这是房地产估价的最高原则【9]。
明确了估价原则,下面我们来看房地产估价方法。
首先看国外的房地产估价方法。
英国主要采用五种房地产估价方法:
市场比较法、投资法(收益法)、剩余法(假设开发
法)、利润法和成本法。
早在1890年,英国经济学家阿尔雷德。
马歇尔(Alferd
Marhsall,1842一1924)就首次明确提出了收益法,他把利率作为连接价值与收益的纽带,给
出了公式:
价值二收益/利率。
发展到现在,收益法成为房地产估价的三大基本方法之一〔6,。
美国采用三种房地产估价方法:
市场比较法、收益法和成本法。
美国注重技术(公式化)
和计量。
在运用市场比较法时,将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需
要的市场决定值进行修正;
在运用收益法时,其确定资本化率的方法时采用公式R二y一e,式中
R为综合资本化率,y为贴现率,e为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率(资本增值率)。
另
一种确定资本化率的方法是投资比例法,即各权益人的投资比重x收益率=加权后的收益率。
1987年,美国的九个主要估价团体联合制定了“专业估价工作统一标准”(UniofI’mStnadards
ofProf。
551。
nalAppraisalPra。
ti。
e),规定了职业道德标准和最低估价标准。
统一住宅评
估报告是美国目前最常用的贷款评估表格,要求清楚的确定估价的事项,填写有关事实数据,
并用成本法、市场比较法和收益法来做估价汇71。
德国的不动产评估方法主要有三种:
比较法、收益法和成本法。
德国的房地产评估价主
要有市场流通值和课税标准价格两种,市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格,
它是由权益或供求关系决定的;
课税标准价格实际上是房地产的普通价值,主要是为财产税、
地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。
此外,加拿大的房地产评估方法也是
三种:
直接比较法、成本法和收益法。
日本的房地产评估方法主要有三种:
成本法、市场比
旦旦口组旦旦旦旦旦组巨里旦旦旦口
较法和收益法〔101。
现在来看中国,目前我国房地产估价中常用的估价方法有以下五种〔“,·
〔2]l:
()l市场比较法:
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类
似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(2)成本法:
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对
象的客观合理价格或价值的方法。
(3)收益法:
预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后
累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(4)假设开发法:
预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润
等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
又称剩余法。
(5)路线价法:
是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准宗地求其平
均水平价格,将此平均水平价格称为路线价,然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正
率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。
经过以上的分析和研究,可以发现,目前我国房地产估价方法受英国体系的影响较大,
一般注重经验与艺术,注重市场信息,在估算时很少采用数学模型,这一点已引起有关学者
的关注,在这方面作了一些研究,不断探讨引入各种数学模型,如模糊数学、回归分析、灰
色预测、层次分析法等,取得一定成果〔13]一〔241,但基于定量分析的房地产估价方法综合应用的
系统研究还少见。
因此,本文探讨引入层次分析法进行探索性应用研究,对我国房地产估价
方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。
3研究内容
(1)各种估价方法理论依据的差异;
(2)各种估价方法的适用性及限制性;
(3)各种估价方法的应用比较;
(4)提出新思路,引入层次分析法;
(5)层次分析法在房地产估价中的应用。
第二章房地产估价
2.1房地产价格
2.1.1房地产价格
房地产价格与任何商品价格一样,是房地产商品可能交换到的货币或者是与其他商品交
换的比例。
商品能与其他商品或货币交换的依据是商品的价值。
因此,价格可以定义为商品
价值的倾向表现。
商品价值与消耗的社会必要劳动时间有关。
因此,一般情况下,商品的价格等于商品的
生产费用或平均社会劳动消耗加平均利润,这是一般的生产价格构成原理,是以马克思阐明
的价值构成原理为依据的。
即
价值=介厂彬
式中:
C一生产资料转移价值
F一劳动者报酬
万一表示积累(税金和利润)
在市场经济条件下,商品的价值不仅反映在其所消耗的社会劳动的多少,而且取决于商
品的使用效用、稀缺程度,以及消费者有效支付(购买能力)等各种因素。
房地产的价格是房地产商品价值的货币表现,与任何商品一样,房地产的
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