基于层次分析法的房地产估价理论与方法Word文档格式.docx

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1.1选题的目的和意义·

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1.2文献综述·

……

1.3研究内容·

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1.4技术路线·

第二章房地产估价·

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.............……5

2.1房地产价格·

……5

2.2房地产估价·

.23房地产估价方法·

...·

.......……7

第三章各种估价方法的比较研究和各种新思路的提出·

……12

3.1各种估价方法理论依据的差异·

3.2各种估价方法的实用性和限制性·

……13

3.3各种估价方法的应用比较·

……15

3.4新思路的提出·

……17

第四章层次分析·

...................……19

4.1层次分析法及其原理·

……19

.42层次分析法主要步骤·

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4.3层次分析法在房地产评估中的应用·

……24

第五章土地价格及分等定级·

……25

5.1地产和不动产·

5.2地价内涵·

5.3地价的影响因素·

……27

5.4土地定级的程序·

5.5土地定级方法·

……29

第六章土地估价·

..........……39

6.1土地估价理论·

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……39

.62土地估价方法·

……41

第七章房产估价·

……46

7.1房产和房价·

7.2房屋重置价格·

……47

.73房产成新度的确定·

..............……48

第八章结论与讨论·

............……56

8.1主要结论·

……56

8.2讨论·

参考文献·

……57

致谢·

……59

作者简历·

……60

中国农业大学工程硕士论文第一章绪论

第一章绪论

1.1选题的目的和意义

1.1.1选题目的

随着房地产市场的发展，房地产估价的范围越来越广泛，无论是土地使用权出让、房地

产转让（包括买卖、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、课税、保险、征用拆迁补偿、分割

析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记账，还是企业的合资、合

作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地

产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等都需要房地产估价。

此外房地产估价

也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。

房地产估价的对象包括:

土地、

房屋、在建工程等。

我国现行的房地产估价方法常用的有五种汇]l，但都具有局限性。

为了更全

面和更准确的估价，经过评析和研究，提出了一种新的房地产估价方法一分析法。

在具体估

价过程中，把层次分析法应用于土地定级中，严格按照市场经济基本规律来评估地价，并把

层次分析法引入到房屋折旧率的确定中，使整个估价过程更为科学，估价结果更为准确。

1.1.2选题的意义

2003年8月12日，国务院发布国发[2003118号文《国务院关于促进房地产市场持续健康

发展的通知》，明确指出“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业。

促进

房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需

要的基本要求;

是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措

施;

是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于

全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

按国家统计局统计，2002

年，全国房地产开发完成投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.%9，占GDP的7.6%。

个人

购买新建商品住房支出4500亿元，加上居民购买存量住房和各类建房支出，住房己成为居民

消费的重要内容。

房地产业对几十个相关产业都有带动作用，与金融的相互影响日益加深，

与建筑业发展以及扩大社会就业密切相关，己成为国民经济的支柱产业。

可以说，从今往后，

中国房地产要稳定发展相当长一段时期，这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展

的纲领性文件，文件的核心精神是搞活房地产市场。

文件中提到要“搞活住房二级市场，规

范发展市场服务”，这就对房地产估价提出了新的要求。

房地产估价属于房地产服务业，我国

的房地产估价经过近二十年的发展，逐步形成了一套通用的理论方法，属于传统估价方法（市

场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法等），注重市场信息，在估算时很少采用

数学模型，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。

因此，本文探讨引

入层次分析法进行探索性应用研究，对我国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论

意义和现实意义。

.

2文献综述

房地产估价，全称房地产价格评估，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推

测或判断。

现代房地产估价起源于英国。

英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为

业主服务的技术人员统称为测量师。

英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师和

监理工程师，英国测量师俱乐部成立于1792年，从1946年起，“英国皇家特许测量师学会”

的名称一直沿用至今，目前己发展成为一个拥有5万余成员的庞大专业团体。

受英国影响，

其他国家如德国、美国、日本、韩国等也分别于1932年、1935年、1963年、1972年开始建

立自己的房地产估价制度2]l，[3]·

[41。

在我国，房地产估价是在1978年以后改革开放的背景下，随着实行房屋商品化，改革城

镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。

其起步虽然

较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。

1994年7月5日公布的《中华人民

共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:

“国家实行房地产价格评估制度”，说明房地产

估价成为国家法定制度:

1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民

共和国国家标准房地产估价规范》，为房地产估价执业制定了国家统一标准。

要做好房地产估

价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，

以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合，要对作为估

价对象的房地产本身以及房地产估价所在的房地产业有全面、深入、正确的认识[5]。

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物及其相应的权益。

也就是说，房地产不仅包

括土地和建筑物等实物形态，同时包含着相应的无形形态一权益。

房地产的存在形态包括土

地、建筑物和房地。

通常房地产中的土地及其相应的权益称为“地产”，建筑物及其相应的权

益称为“房产”，房产和地产合成一体构成房地产。

我们通常所谓的房地产是指地产、房产以

及地产和房产相结合的房地产的总称。

房地产由于其位置固定，不可移动，又称作不动产。

房地产是人类社会最主要的财产，为人类提供从事生产、生活以及一切社会和经济活动的空

间和场所。

它既是重要的生产要素，如耕地和厂房;

又是最基本的生活资料，如住宅。

所以

说房地产是人类一切活动的物质基础和载体〔6]。

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有

基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务

业。

房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

房地产

业涉及的范围主要包括投资融资、土地开发、规划和分析、房屋建设、房屋维修和管理、销

售和租赁、抵押与保险、产权转让与管理、房地产市场的管理以及各种有关的服务和行政管

理17]。

房地产业的发展取决于社会和经济发展的需求，同时又是社会进步和经济发展的重要保

证。

房地产业作为国民经济的支柱产业，有着重要的作用:

（1）为国民经济的发展提供重要

的物质条件;

（2）可以改善人们的居住和生活条件:

（3）为国家提供财政收入;

（4）促进产

业结构调整:

（5）带动建筑业建材业以及相关产业的发展;

（6）促进金融业发展;

（7）扩大

社会就业:

（8）促进城市建设资金良性循环，加快城市现代化。

对房地产和房地产业有了了解，现在我们来研究房地产估价。

房地产估价是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估

价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格

或价值进行估算和判定的活动〔81。

房地产估价包含了时间、对象、目的、原则和程序以及方法等五个要素。

估价的时间性

是指估价对象在某一时间的价格;

估价对象，又称为评估的客体，是指需要做出价格估计的

房地产对象;

估价的目的是指为达到特定要求的估价;

估价的原则和程序是要求房地产的估

价科学、真实和可行，以保证估价的结果公正合理;

选择适当的方法是根据待估对象的特点、

估价的目的以及客观条件，选择适用方法。

房地产估价的重要性在于:

它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平

交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

房地产估价的具体作用可以归纳为:

（1）

作为房地产所有权和使用权转让的交易依据;

（2）作为借款及融资的抵押担保;

（3）作为征

用拆迁补偿的依据;

〔4）土地税、房产税、遗产税等各种税收的确定依据;

（5）作为保险取

费和理赔的依据;

（6）房地产管理的需要。

房地产估价应遵循一定的原则，就是根据房地产价格形成和运动的客观规律，在其估价

活动中，应当遵循的法则或标准。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具

有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似

性。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这是房地产估价的最高原则【9]。

明确了估价原则，下面我们来看房地产估价方法。

首先看国外的房地产估价方法。

英国主要采用五种房地产估价方法:

市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发

法）、利润法和成本法。

早在1890年，英国经济学家阿尔雷德。

马歇尔（Alferd

Marhsall，1842一1924）就首次明确提出了收益法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，给

出了公式:

价值二收益/利率。

发展到现在，收益法成为房地产估价的三大基本方法之一〔6，。

美国采用三种房地产估价方法:

市场比较法、收益法和成本法。

美国注重技术（公式化）

和计量。

在运用市场比较法时，将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需

要的市场决定值进行修正;

在运用收益法时，其确定资本化率的方法时采用公式R二y一e，式中

R为综合资本化率，y为贴现率，e为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率（资本增值率）。

另

一种确定资本化率的方法是投资比例法，即各权益人的投资比重x收益率=加权后的收益率。

1987年，美国的九个主要估价团体联合制定了“专业估价工作统一标准”（UniofI’mStnadards

ofProf。

551。

nalAppraisalPra。

ti。

e），规定了职业道德标准和最低估价标准。

统一住宅评

估报告是美国目前最常用的贷款评估表格，要求清楚的确定估价的事项，填写有关事实数据，

并用成本法、市场比较法和收益法来做估价汇71。

德国的不动产评估方法主要有三种:

比较法、收益法和成本法。

德国的房地产评估价主

要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，

它是由权益或供求关系决定的;

课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、

地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。

此外，加拿大的房地产评估方法也是

三种:

直接比较法、成本法和收益法。

日本的房地产评估方法主要有三种:

成本法、市场比

旦旦口组旦旦旦旦旦组巨里旦旦旦口

较法和收益法〔101。

现在来看中国，目前我国房地产估价中常用的估价方法有以下五种〔“，·

〔2]l:

（）l市场比较法:

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类

似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（2）成本法:

求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对

象的客观合理价格或价值的方法。

（3）收益法:

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后

累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（4）假设开发法:

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润

等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

又称剩余法。

（5）路线价法:

是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平

均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正

率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

经过以上的分析和研究，可以发现，目前我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，

一般注重经验与艺术，注重市场信息，在估算时很少采用数学模型，这一点已引起有关学者

的关注，在这方面作了一些研究，不断探讨引入各种数学模型，如模糊数学、回归分析、灰

色预测、层次分析法等，取得一定成果〔13]一〔241，但基于定量分析的房地产估价方法综合应用的

系统研究还少见。

因此，本文探讨引入层次分析法进行探索性应用研究，对我国房地产估价

方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。

3研究内容

（1）各种估价方法理论依据的差异;

（2）各种估价方法的适用性及限制性;

（3）各种估价方法的应用比较;

（4）提出新思路，引入层次分析法;

（5）层次分析法在房地产估价中的应用。

第二章房地产估价

2.1房地产价格

2.1.1房地产价格

房地产价格与任何商品价格一样，是房地产商品可能交换到的货币或者是与其他商品交

换的比例。

商品能与其他商品或货币交换的依据是商品的价值。

因此，价格可以定义为商品

价值的倾向表现。

商品价值与消耗的社会必要劳动时间有关。

因此，一般情况下，商品的价格等于商品的

生产费用或平均社会劳动消耗加平均利润，这是一般的生产价格构成原理，是以马克思阐明

的价值构成原理为依据的。

即

价值=介厂彬

式中:

C一生产资料转移价值

F一劳动者报酬

万一表示积累（税金和利润）

在市场经济条件下，商品的价值不仅反映在其所消耗的社会劳动的多少，而且取决于商

品的使用效用、稀缺程度，以及消费者有效支付（购买能力）等各种因素。

房地产的价格是房地产商品价值的货币表现，与任何商品一样，房地产的