卫辉市项目整体策划报告.docx
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卫辉市项目整体策划报告.docx
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卫辉市项目整体策划报告
卫辉市项目整体策划报告
内容提要:
卫辉市在全省综合经济实力的排位,由2001年的94位,上升2005年65位。
卫辉2006年的城镇居民人均可支配收入6098元,增长89.2%;各项存款余额及城乡居民储蓄余额均进入新乡八县(市)前三名。
卫辉市的城市规划区面积45平方公里,建成区面积19平方公里,城区人口12.2万人,城镇化率居新乡八县(市、区)之首。
“十一五”末,辉县、卫辉、长垣县城区人口达到20万。
卫辉的房地产市场发展处于初级阶段,呈现出竞争少、不规范、不专业等特点,销售手段原始。
2007年的市场供应快速增长,需求量保持平稳上升,将出现第一轮供大于求现象。
卫辉的市民三口之家的比例占到54%,收入在600-1500元的中等收入人群,占样本人群的44%;1500元以上的为高收入人群,占全部人群的12%。
在两年内有买房计划的人群,达到53%。
区位选择上,更多的人倾向于选择城南新区,达到47%的比例。
有45%的消费者可承受单价在840-1080元/平方米,有18%有消费者可承受单价在1080-1200元/平方米,只有不到10%的人群可承受1200元以上的房价。
三房的需求量最大,合计占到59%的比例。
面积需求中,105-140平方米的面积占到75%的份额。
产品、区位和升值是本项目最大的优势和机会点。
而周边生活配套方面则成为短期内难以逾越的障碍。
地块的位置在城市新规划区的南端,新卫一体化后卫辉市新的核心位置,升值潜力无限。
项目定位:
40万㎡品质生活样板社区
家园最终是用来居住的,而且不是一年两年,是一辈子的事情。
所以锦绣新城华追求的是“安全、舒适、健康、长寿”,尽一切可能使锦绣新城结实可靠、耐用、美观,在细节方面用心,服务更好。
在开发锦绣新城的过程中,要体现“区位可观、建筑可信、景观美丽、配套齐全、服务周全、文化宜人”六大标准。
坚守这六项标准,锦绣新城一定会是一个高品位、高品质、物有所值的好社区。
锦绣新城不追求“流行”、“时髦”和一些令人眼花缭乱的新奇炒作,不投放狂轰烂炸的广告宣传,不会重金建设一个临时性的美丽售楼部。
因为我们知道那些短期成本,加到最后都需要消费者支付的房价身上。
我们提供的是一种实实在在的品质生活、精益求精的景观、可靠可信的建筑质量、百年持久的小区规划、细致入微的物业服务,几辈子的生活享受。
第一部分:
城市发展及宏观经济状况
一、卫辉城市概况
1、城市区位
卫辉市地处河南省北部、太行山东麓,古黄河北岸,南北长约43公里,东西宽约35公里,素有“南通十省,北拱神京”之称。
现辖13个乡(镇)、347个行政村、10个居委会,总面积868平方公里。
总人口48万人。
辖区内有四条河流和四座水库。
全市水面面积5900亩,其中市区的护城河、人工湖水面面积估量近800亩,居豫北之首,素有“北方水城”之美称。
2、城市历史
卫辉是具有数千年历史的古城。
商时为京畿牧野,战国称汲邑。
西汉高祖二年始设汲县,距今已有二千多年的历史。
西晋泰始二年设郡,隋、唐、宋三代均为州治,元代为路治,明清两代为卫辉府,民国元年为道治,1948年设卫辉市,1949年撤市改汲县。
卫辉市为卫国故地,后从辉县划一部分.于1988年经国务院批准设市,因称卫辉市。
3、交通状况
卫辉市是新乡市地缘最近的卫星城,距省会郑州80公里。
京广铁路、107国道、京珠高速、翟阳(线)公路(在建)纵贯南北,济东高速(在建)、省道新濮公路、卫柿(线)公路横穿东西,贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。
4、荣誉及称号
卫辉市是河南省历史文化名城和中国财神之乡。
是全国小麦商品粮基地、中原地区最大的禽蛋生产基地和林果蔬菜基地。
被评为省畜牧强县和十大无公害畜产品示范基地。
2004年正式纳入中原城市群发展规划。
全国科技先进县(市):
拥有新乡医学院、新乡幼儿师范学校等5所大中专院校,中等职业培训学校9所。
二、卫辉经济发展状况
1、经济整体发展良好
2006年,全市生产总值完成42.9亿元,比2002年(下同)增长74.4%,年均增长12%;三次产业比例由35:
24.8:
40.2调整到24:
36.9:
39.1;全社会固定资产投资29.6亿元,增长530%;财政收入完成1.2758亿元,是2002年的3.27倍。
卫辉市在全省综合经济实力的排位,由2001年的94位,上升到2003年的65位,2004年全省排名61位,2005年全省排名65位。
2、工业快速发展
2006年,全市限额以上工业企业总产值完成37亿元,增长186%;工业增加值完成10.3亿元,增长155.3%;销售收入超亿元企业达到13家,纳税超千万元企业达到4家,限额以上企业达到69家。
唐庄、孙杏村、后河三个产业聚集区和城区产业聚集区(含铁西工业区)入驻新老企业131家,其中规模以上企业45家。
初步形成建材、机械化工、纺织、农副产品深加工四个支柱产业和现代纸品、异型水箱制造两个特色产业。
豫北化工和天瑞水泥率先进入“新乡市50家重点企业”行列。
熔金耐火材料有限公司被命名为“省高新技术企业”,平原水箱、亮健科技3项科技成果通过省级鉴定,填补了卫辉市近年来工业科技成果省级空白。
3、民营经济发展迅速
全市民营企业增加值四年完成30.2亿元,利润总额累计完成3.4亿元,民营经济已成为振兴我市工业经济的重要支撑。
粮食储备库、化工机械厂、粮食局食品挂面厂等15家企业改制任务顺利完成,市轴承厂等3家企业改制工作正在有序推进。
4、居民收入及生活水平显著提高
2006年,全市完成一般预算收入较上年增长46.1%,税收收入占一般预算收入的比重为74.4%,速度、质量均居新乡市八县(市)之首;财政支出完成4.16亿元,比2002年净增2.41亿元。
全市金融机构各项存款余额30.1亿元,比年初增加3.4亿元;各项贷款余额23.8亿元,比年初增加7亿元。
各项存款余额及城乡居民储蓄余额均进入新乡八县(市)前三名。
卫辉2006年的城镇居民人均可支配收入6098元,增长89.2%;农民人均现金收入3788元,增长59.3%。
三、卫辉城市规划及发展目标
1、“十一五”规划的经济发展目标
到2011年,全市生产总值突破90亿元,三次产业比例调整为16:
50:
34;城镇居民人均可支配收入实现11000元,农民人均现金收入实现6000元。
全市城镇化率达到39%,基本建成工业经济优势明显、商贸旅游相对发达、城市功能比较完善、古今文化辉映、环境最宜人居的工贸生态旅游城市。
2、城市规划目标
卫辉市的城市规划控制区面积128平方公里,规划区面积45平方公里,建成区面积19平方公里,城区人口12.2万人,城镇化率居新乡八县(市、区)之首。
新乡市十一五规划提出:
构建“一城三区五星环绕和两个副中心”的发展格局,即以市区为中心,凤泉、小店、小冀三区为支点,辉县、卫辉、获嘉、原阳、延津县城为卫星城,桥北新区、长垣县城为副中心,封丘县城联动发展的城镇总体布局。
建设以市区为中心的30分钟通勤圈的新乡都市区,率先实现基础设施同城化。
重点发展基础条件较好、综合实力较强、有产业支撑的小城镇。
“十一五”末,辉县、卫辉、长垣县城区人口达到20万,获嘉、原阳、延津、封丘县城区人口超过10万。
中原城市群总体发展规划纲要提出:
“十一五”时期,在发展壮大特大城市和大城市的同时,还将加快中小城市和有产业支撑的小城镇的发展步伐,到2020年,力争登封、卫辉、汝州、长垣、孟津、沁阳、尉氏、孟州、宝丰等9个市(县)成为中等城市。
3、城市规划及发展现状
卫辉市总体规划修编已顺利通过省级评审,比干大道(原卫辉大道)南段和牧野大道控制性详规已经完成,健康路、卫州路、比干大道中段修建性详规已审议确定。
比干大道中段和建设路翻新改造等13项城市建设项目已全面竣工;卫辉市城区天然气一期工程已基本结束;顺城关拆迁及公园建设工程正在进行;卫辉市污水处理工程已铺设城区管网27公里;城市供水工程已铺设城区管网22.6公里。
4、汲水镇基本情况
汲水镇位于市政府所在地,是卫辉政治、经济、文化中心。
辖十个街道办事处(居民委员会),256个居民组,总人口74100人,属非农业镇。
辖区内有新乡医学院一附院、新乡一师、华新纱厂等驻卫单位;有二所高中、四所初中、八所小学、职业中专和技工学校各一所;有望京楼、镇国塔、徐家祠堂等文物古迹。
第二部分:
卫辉房地产市场发展及供应状况
一、卫辉房地产市场整体情况
1、市场发展处于初级阶段,呈现出竞争少、不规范、不专业等特点。
小区还停留在建筑公司开发阶段,操作极其不正规,缺乏专业化,户型设计陈旧,建筑施工不规范;即使丽湖花园、友谊新村等高档小区,园林景观规划几乎没有什么亮点,仅仅是绿化多一些,有一些健身器材等。
2、整体市场供不应求,特别是三层以下住宅更明显。
购房人群主要集中有三块:
各乡镇富裕家庭、在县城经商人士和部分未赶上福利分房的公务员。
3、房地产的专业营销推广尚未开展,销售手段原始。
房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面,缺乏专业化的操作手法,不足以表现房地产项目的居住品味。
在现场营造方面,不能给消费者以可体验的居家享受,无法引起目标客户群体的购房冲动,知名度最高的小区如亿隆花园、和谐花园等,销售部也显得小气,销售人员不专业,售楼现场脏乱差。
4、社区规模小、无特色,还停留在解决居住问题阶段,产品设计落后。
5、缺乏专业、优质的物业管理服务及其他配套服务。
二、主要供应楼盘
(一)、重点在售项目分析
1、尚诚英郡
地址:
位于孙杏村镇大任庄。
西距107国道约5KM,东距卫辉大道4KM。
开发商:
河南省尚昆实业有限公司(香港尚昆集团)
建筑规划:
美国加博公司
景观设计:
加拿大赛瑞景观设计公司
规模:
总占地666万平方米,一期工程占地210亩,投资近10亿元,包括住宅楼9万平方米、别墅小区会所3845平方米、幼儿园2613平方、商业9445平方米等。
配套:
车库、银行、图书馆、智能化管理、双语幼儿园、三大主题会所、集中供暖。
简介:
卫辉市重点招商引资项目,建筑以五层半为主,局部为六层半。
。
工程完工后,将成为全市占地面积最大的高档住宅小区,连动新乡、卫辉,促动城市经济发展,使新乡、卫辉一体化成为现实,也将对中原城市群、新乡都市圈建立起到举足轻重的作用。
2007年底交房。
价格:
单元楼一层价格在1488元/平方米,复式楼价格在1700元/平方米。
户型分布:
2+2+190平方米
3+2+1116-120平方米
3+2+2135-138平方米
4+2+2167-171平方米
叠拼别墅230-235平方米
联排别墅240-252平方米
销售:
销售较差。
目标群定位错误:
主要目标客群面向新乡市人,但距离市区较远,难以形成较强的吸引力。
较高的销售价格,对卫辉人形成较高的购房门槛。
由于其面向一个未被认可的人群进行推广,其宣传及媒体策略也同样产生事倍功半的效果。
2、和谐花园
地址:
该项目位于卫州路东段和击馨路南段交汇处。
开发商:
卫辉市城市建设综合开发公司
规模:
占地20亩,总投资2640万元,建筑面积2.8万平方米。
简介:
卫辉市重点建设工程项目,共建有四栋五层半建筑。
2006年11月开始动工建设,2007年1月29日,正式开盘。
价格:
一至三层1018元/平方米,四至五层(五层送阁楼)868元/平方米,地下室500元/平方米。
户型就两种:
2+2+1103平方米40套;
3+2+1133平方米80套;
销售:
非常好,目前一至三层已全部销售完毕,四层以上也销售了一部分。
位置为大多数人所认可,周边单位较多,适合居住。
但楼盘规模较小,将来的物业管理不专业。
社区几乎没有任何居住品质和形象包装。
3、亿隆花园小区
地址:
市行政路西段,县体育场对面。
开发商:
长垣县恒洋房地产开发有限公司投资兴建。
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