杜能农业区位理论的主要内容Word格式文档下载.docx

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　　奠基人：

德国经济学家韦伯

　　核心思想：

是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析与计算,找出工业品的生产成本的最低点，作为配置工业企业的理想区位。

　　假设条件

　　1）研究的对象是一个均质的国家或地区

　　2）原材料产地已知

　　3）消费为已知

　　4）劳动力已知且充足

　　5）运费是重量和距离的函数

　　6）同一产品

　　以运输成本定向的工业区位分析

　　前提假设：

影响因素只有一个即运费

　　韦伯认为：

工业企业应选在原料和制成品两者的总运费最小的地方

　　运费的大小取决于：

运输距离和货物重量

　　比例关系:

运费与运输距离和货物重量成正比关系

　　韦伯将工业原料分为：

遍布性原料（到处都有的原料）：

对工业区位影响不大；

限地性原料（分布在某些固定地点的原料）:

对工业区位模式产生重大影响。

　　韦伯提出原料指数的概念：

指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量的比值，即有：

　　原料指数=限地性原料总重量÷

制成品总重量

　　原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同，因此，当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场之间找到最小运费点,才能找到工业的理想区位。

　　劳工成本影响工业区位趋向的分析（第一次变型）

　　劳工成本：

指每单位产品中所包含的工人工资额,或称劳动力费用.

　　劳工成本指数：

即每单位产品的平均工资成本

　　劳工系数：

劳工成本指数与所需运输的总重量的比值

　　工厂有可能离开运输成本最小的区位，而移向工资较低的地区选址。

前提：

工资率固定；

劳动力供给充分；

换址后，追加的运费小于节省的劳动力费用

中心地理论

　　创始人:

德国地理学家克里斯塔勒

　　创立时间：

1993年

　　创立标志：

《德国南部的中心地》一书的发表

　　基本概念

　　1）中心地：

中心城市或中心居民点

　　2）中心地职能:

由中心地提供的商品和服务.

　　3）中心性：

中心地对周围地区的影响程度,或中心地职能的空间作用大小

　　4）需求门槛：

指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平.

　　5）商品销售范围：

指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

　　中心地理论

　　1）假设条件

　　均质：

区域是均质平原，人口均匀分布，收入水平和消费方式完全一致。

　　正比:

交通费用与距离成正比

　　经济人：

厂商和消费者

　　自由流动性：

商品的自用流动

　　2）六边性市场区

　　正六边性市场区是最便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式.

　　3）市场等级序列

　　中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品和服务的种类密切相关。

由此造成在区域内不同规模的城市、不同商业与服务行业、不同的商品种类与级别等造成需求门槛服务范围等的差异,提供的商品和服务的种类的差异等现象。

　　比如按地域归并为:

　　高级商服中心：

提供从高级到低级的全部商品和服务

　　中级商服中心：

提供从中级到低级的全部商服活动

　　低级商服中心：

只有低级的商品和服务。

　　需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小

城市空间结构理论

　　是在城市发展过程中，人们对土地的利用结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和.

　　同心圆理论

　　由伯吉斯于1925年总结出来的。

　　由内及外依次为：

　　1）中心商务区

　　2）过渡地带

　　3）工人住宅区

　　4）高级住宅区

　　5）通勤人士住宅区扇形理论

　　霍伊特1939年创立，理论依据来自对美国64个中小城市及纽约芝加哥等城市和住宅区的趋势分析。

　　理论核心：

各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

　　他认为，由于特定运输路线线形通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。

　　1）轻工业和批发商业沿铁路、水路等主要交通干线扩展；

　　2）低收入住宅区环绕工商业用地分布

　　3）中高收入沿着城市交通主干多或者河岸、公园等，独立城区

　　多核心理论

　　强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

房地产需求

（1）房地产需求含义

　　1.房地产需求的含义

　　房地产需求:

指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量

　　2。

房地产市场需求

　　指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

（2）决定房地产需求量的因素

　　（3）房地产需求曲线

　　房地产需求曲线:

表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。

　　房地产价格水平因素对房地产需求量的影响是沿着需求曲线变动的。

　　其他影响因素（收入、偏好、相关物品价格、对未来预期）对房地产需求量的影响是整个需求曲线发生位移。

如果需求量增加，需求曲线右位移；

反之，左位移

房地产供给

（1）房地产供给含义

　　1.房地产供给的含义

　　指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下,对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租）的数量。

房地产市场供给

　　指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量,即市场供给量是所有房地产开发商和拥有者供给的总和.

　　潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量

　　+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

（2）决定房地产供给量的因素

　　（3）房地产供给曲线

　　房地产价格水平因素对房地产供给量的影响是沿着供给曲线变动的。

　　其他影响因素（开发建设成本、开发技术水平、对未来预期）对房地产供给量的影响是整个供给曲线发生位移.如果供给量增加,供给曲线右位移；

反之，左位移。

（识图，画平行线，横坐标是数量

地租和地价的概念

　　1、地租的概念与本质

　　地租的概念：

地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入,是土地所有权借以实现的经济形式。

　　房地产经济中地租的概念：

指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入.

　　地租的本质：

超额报酬或收益。

　　2、地价的概念与本质

　　地价的概念：

是出让或者转让国有建设用地使用权的价格,是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入。

　　地价的本质：

一次性收取的若干年的地租

房地产征用概述

　　1．房地产征用的概念

　　是指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为.

　　2．征用的限制条件

　　（a）征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

　　（b）征用应符合法律规定的权限和程序

　　（c）使用后应当将征用的财产返还被征用人,并且给予补偿。

　　3．征用的特征

　　（a）征用必须是因紧急需要

　　（b）国家必须依法行使征用权

　　（c）不转移所有权

　　（d）既适用于动产也适用于不动产

公共利益的特点

　　（a）公共利益是客观的。

客观性表现在它客观的影响着社会公众整体的生存与发展。

　　（b）公共利益是共享的.公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。

公共利益不是个体利益的简单相加,也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益.

　　（c）公共利益是不确定的。

公共利益的最大特别之处在于其概念内容的不确定性，包括利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。

　　（d）公共利益不同于国家利益和政府利益。

虽然国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态，但政府本身并不代表公共利益，在公共利益之外,政府还有其自身的利益

集体土地征收的程序

　　1。

集体土地征收的申请

　　任何单位和个人进行建设,需要使用集体土地的，都必须依法申请，经土地征收将集体土地转为国有土地。

例外:

兴办乡镇企业和农村村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。

建设单位提出用地申请时,应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

（a）建设单位有关资质证明;

（b）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（c）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（d）初步设计或者其他有关批准文件；

（e）建设项目总平面布置图;

（f）占有耕地的,必须提出补充耕地方案；

（g）建设项目位于地质灾害易发区的,应当提供地质灾害危险性评估报告。

集体土地征收的审查

　　在建设项目可行性研究论证时，有土地行政主管部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；

可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告.

　　市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请,应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

　　建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料:

（a）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地使用总体规划图;

（b）由建设单位提交的、有资格的单位出具饿勘测定界图及勘测定界技术报告书；

（c）地籍资料或其他土地权属证明材料；

（d）以有偿方式提供的,还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

（e）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的,还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图.

　　有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核.

　　3.集体土地征收的批准

　　有批准权的人民政府土地行政主观部门应当自收到上报的农用地专用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面的意见后30日内审查完毕。

建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

　　农用地专用方案和补充耕地方案符合下列条件的,土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（a）符合土地利用总体规划;

（b）确属必须占用农用地且土地符合土地利用年度计划确定的控制指标；

（c）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划、且面积、质量符合规定要求;

（d）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件.

　　征收土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准:

（a）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无可争议;

（b）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

（c）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行.

　　供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（a）符合国家的土地供应政策;

（b）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；

（c）划拨方式供地的,符合法定的划拨用地条件；

（d）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;

（e）只占用国有未用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

　　4。

集体土地征收的公告

　　征收土地方案经依法批准后，由征收土地所在的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告

集体土地征收的审批

　　《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理农用地转用审批，再办理征地审批手续.

　　1．农用地转用审批

　　（a）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，设计到农用地转为建设用地的,由国务院批准。

　　（b）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准.在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　（c）除上述规定以外的建设项目占用土地，设计农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　2．土地征收的审批

　　《土地管理法》第四十五条规定，国务院和省级人民政府征地审批权限为：

（1）必须经国务院批准方可征收的土地：

（a）所有的基本农田；

（b）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

（c）其他土地超过70公顷的,包括耕地以外的其他土地超过70公顷的,同时也包括耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过0公顷的。

（2）由省级人民政府批准征收的土地：

除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。

省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案

宏观经济调控的手段

在西方国家，宏观经济调控的基本手段就是财政政策和货币政策。

在我国，除了财政政策和货币政策外,还有国家计划或规划。

财政收入政策的基本内容是税收政策。

在需要扩大需求时，一般采用减税政策；

当需要压缩需求时，一般采取增税政策。

财政支出的主要内容是,在抑制需求时,采取紧缩财政支出政策；

在需要扩大需求时采取扩大财政支出政策。

货币政策

　西方国家货币政策的主要工具：

公开市场业务、贴现率、法定准备金率

　　我国目前的货币政策的主要工具包括法定准备金率、公开市场业务、贴现率，还有利率、汇率以及窗口指导

划拨城市土地使用权的经营

1）划拨土地转让、出租、抵押的条件

土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人

领有国有土地使用证

具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

（2）划拨土地转让、出租、抵押的操作

转让：

1>

报有关部门审批获准转让，受让方办理土地使用权出让手续、缴纳出让金

2〉不办理出让手续,转让方所得收益上缴国家

出租：

划拨土地使用权的地上建筑物出租所得中所含的土地收益应上缴国家

抵押：

抵押的价值不应包括土地价格，抵押土地使用权转移时应办理土地出让手续、向国家缴纳地价款

（3）划拨土地使用权的管理

未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权者,政府可依法没收非法收入并处以罚款

上缴了收益的土地，依旧按划拨土地进行管理

（4）划拨土地使用权的收回

土地使用者停止使用土地

城市建设和规划的需要

司法部门没收其财产而收回的土地使用权

土地使用者放弃土地使用权

连续两年未使用

不按批准用途使用

核准报废的土地

城市土地使用权划拨的范围

（1）国家机关用地和军事用地

（2）城市基础设施用地和公益事业用地

（3）国家重点扶持的基础设施（能源、交通、水利）用地

（4）法律法规规定的其他用地

城市土地使用权的终止

（1）因土地灭失而终止

*土地灭失——由于非人力和自然力量造成原土地性质或面貌的彻底改变。

（2）因土地使用者抛弃而终止（政治、经济、行政原因

城市土地使用权的收回

1）国家因社会公共利益需要而提前收回土地使用权

（2）实施城市规划需要调整使用土地的

（3）土地使用权届满收回

（4）土地使用者停止使用划拨土地的（单位撤销、迁移等）

（5）公路、铁路、机场、矿场等核准报废的土地