XX城市设计开发模式策略专题研究Word下载.docx
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周边环境
设施配套
规划布局
得分
权重
0.25
0.20
0.15
-
地块01
5
4
4.45
地块02
地块03
4.2
地块04
4.15
地块05
3
3.35
地块06
3.95
地块07
地块08
4.65
地块09
4.25
地块10
4.35
按得分的三个区间将10个地块分为三个档次:
表2-2住宅用地价值评分分档
[4.50,5.00]
[4.00,4.50)
[0,4.00)
地块编号
08
01,02,03,04,07,09,10
05,06
08地块是规划中东北角的核心区,房地产开发的潜力最大。
01地块的核心价值依然巨大;
10地块的分值虽然很高,但由于项目入驻,用地定义已为文化创意产业园区;
09地块自然条件最好,又连接08地块,是别墅开发的最佳选择;
03地块的位置在现有的文化办公区域,这类设施自然能够具备极强的吸引力;
02,04,07地块相对劣势。
05,06地块离中心区远,加上自然条件的限制,住宅开发的潜力最小。
图2-2住宅用地价值评分分档
2.3商业用地价值评估
商业用地是城市发展的发动机,没有生气勃勃的商业作为基础,城市缺乏活力。
开发商业用地,考量的因素自然不同于其他用途的规划用地,区位条件和交通状况成为其最主要的决定因子,基础设施配套、大型公共建筑、人流量和都有不同程度的影响。
表2-3商业用地价值评分表
交通通达性
基础设施
大型公建
0.40
0.30
0.05
3.7
3.25
3.3
表2-4住宅用地价值评分分档
01,08
02,03,09,10
04,05,06,07
商业类型
集中式商业,大型商业综合体,高星级酒店
街区式商业,滨水特色商业街,小型主题购物中心
社区型商业,住宅底商
图2-3住宅用地价值评分分档
得分最高的01,08两个地块各项指标都很高,是五里街城市设计的核心商业区域,理应发展集中式商业及大型商业综合体;
02,03,09,10四个地块均是01,08地块的毗邻区域,成熟区带动未成熟区发展,发展街区式商业及商业街较优;
04,05,06,07四个地块远离规划核心商务区,商业承载力不及其他地块,适合于社区型商业及住宅底商的发展。
2.4绿地价值评估
XXX要打造低碳生态城镇,需要保证其本身的绿地质量。
而绿地投资需要基于对整体效益的审度,即对社会效益、生态环境效益、经济效益进行系统论证,以期更好的回报。
图2-3住宅用地价值评分分档
2.4.1社会效益的评估
政府作为绿地建设的主体,社会效益(外部效应)更应该被考量。
反映影响社会效益的指标,要对当地社会生活、宏观社会经济环境等方面的相互作用、相互影响,对相关因素进行识别、计量、综合、分析和论证,以评估社会可行性。
目的在于系统调查土地开发绿地建设、运营产生的社会影响与社会效益,通过分析涉及的各种社会因素,评估社会可行性,分析绿地建设与当地社会的协调关系,促进社会稳定。
2.4.2生态效益的评估
低碳生态要成为XXX的标签,必须能够设置反映生态影响的指标,对环境影响和生态效益进行评估。
目的在于保护当地的水土资源、森林植被等自然环境;
使环境治理设施与其他开发项目的主体工程同时设计、同时施工、同时使用。
意义在于使生态效益与经济效益相统一,力求土地开发整理项目方案技术可行和经济合理。
2.4.3经济效益评估
绿地建设构建较好的环境映衬,能够提高周边地块的价格,增加财政收入,设置反映经济效益的指标,考察土地开发整理项目的盈利能力和清偿能力,从而评估项目在经济上的合理性和对当地社会经济的贡献程度。
表2-5绿地价值评分表
绿地建设效益评价指标
准则层
社会效益
生态效益
经济效益
子准则层
城市形象
居民满足
吸引力
绿化率
空气净化
周边地价
0.10
4.55
2
3.65
3.75
4.4
4.85
表2-6绿地价值评分分档
01,09,10
02,05,07,08
03,04,06
绿地类型
街道绿地,住宅区绿地,防护绿地
住宅区绿地,公园绿地,防护绿地
公园绿地,防护绿地
01地块属于现有亦是规划核心区,极具房地产开发潜力,配备街道绿地和住宅区绿地;
09地块是所有地块自然优势最大的,岛是隔绝,路是联系,收放自如,配备住宅区绿地和防护绿地;
10地块是文化创意产业园区,建筑设计感较强的特色区域,附属绿地较多,由于东南角的京广高铁线穿过,也应设置防护绿地。
02,05,07,08四个地块的得分属于第二档次,地理位置毗邻第一档次的三个地块,绿地率有所提升,公园绿地开发较优。
03,04,06三个地块分属规划设计的南北两侧,属于开发建设的过渡区域,且有河流穿过,可结合河流做滨水公园,再配备防滑绿地即可。
图2-4绿地价值评分分档
2.5评估模式的优点与缺陷
2.5.1评估模式的优点
(1)摒除了冗余的无关因子和次要因子
影响规划用地价值的因子太多,如果详尽其述,便不能进行评估。
摒除无关因子和次要因子,简化了系统结构,抓住问题的核心。
(2)数据化定量分析,增强了说服力
定性分析是必要的,然而融合定量分析,更能增强说服力。
另一方面,数据化使得结论来得更加清晰和直观。
(3)相对优势更适合处理实际问题
考虑到XXX的现状,要建设低碳生态城镇,在很多方面达不到绝对指标,只能通过10个地块间相对优势的比选,及探寻各个地块应当承载的功能出发,再往各类绝对指标靠拢。
2.5.2评估模式的缺陷
主成分的选取和打分均是人为的,具有很强的主观性,评估结果不能详尽所有问题;
已经入驻和签约入驻的企业对土地开发有很大的影响,还能影响开发决策。
2.6商业用地价值分类
金字塔形的分级商业开发项目适用于XXX发展的实际情况,将商业开发项目氛围三类:
区域级大型购物中心、街区式商业和社区型商业。
按照服务范围而言,服务范围越大,开发的实体项目就越少,即项目数和服务范围呈现负相关关系。
表2-7商业用地分类建议
商业分类
区域级大型购物中心
街区式商业
社区型商业
服务范围
大
中
小
项目数量
少
多
功能建议
集购物娱乐文化于一体的高端购物中心
打造具备主题特色的商业集聚中心
满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业
建筑风格
体现现代商业,注重开放性、体验式风格
一般为单层建筑或多层建筑群落
一般为住宅底商和集中式邻里购物中心两种形式
商业业态
主力业态
百货、超市、家电、时尚、餐饮
餐饮、娱乐、休闲、特色零售
超市、便利店、粮品店、面包店
辅助业态
电脑城、书城、娱乐设施、康体设施
服装、电脑配件、咖啡酒吧街
餐饮、服饰、家居、美容美发
近期即将进驻XXX的企事业,带来不同职业的客源,能够依托于商业体系,催生更多的商业业态产生,丰富生活的色彩。
3.开发理论与模式
3.1基本理论
城市物质环境要素的组织和空间形态的塑造对城市自然环境质量、城市舒适性、市民行为、能源和资源的利用效率、生态环境优化等都有深刻影响。
如何在塑造良好的城市空间形态的同时,将生态质量及环境健康议题纳入到城市设计实践中,是值得深入思考的。
3.1.1生态导向开发模式“EOD”相关概念界定
“生态导向”的概念最早由美国美国学者霍纳蔡夫斯基(Honachefsky)于1999年提出的,他认为美国城市的无序蔓延及其对生态环境的破坏等问题的出现,是因为将土地的潜在经济价值置于生态过程之前所致,因此强调应将区域生态价值和服务功能与土地开发利用政策相结合,提出“生态优化”的思想。
这一思想迅速在全球范围内得到积极响应,并开始从“生态优化”所强调的单纯“保护”向利用生态来引导区域开发的“生态导向”思想方向发展。
3.1.2生态导向开发模式“EOD”的基本特征、目标
(1)基本特征
1)和谐性
生态城市的和谐性表现在人—自然—社会三者相互协调形成一个有机整体,自然融入到生态城市中,城市中人的生活贴近自然,社会与人的自身发展互为促进,不像工业化社会人成为绝对的核心、绝对的主宰,技术不加控制的滥用,破坏了自然,造成了社会的冷漠和畸形发展,粗放型的推动了经济的发展却付出了极大地代价,而身为主体的自身却未得到任何进步。
生态城市为人自身的发展提供了可靠和多样的成长环境,重视优秀城市文化氛围的营造,人的天性能得到充分的发展。
2)高效性
生态城市一改过往工业城市“高耗能”、“非循环”的弊端,将重心放在了如何提高资源的利用率上,依靠自身知识发展和科技进步以推动经济发展,而不是像工业城市将注意力放在能源上,实现了经济发展的“内在化”,同时对资源的利用实现了多层次的利用和开发,循环回收利用体现在社会多方面。
生态城市的高效性还体现在信息、知识高效的传播和利用上,各部门、各单位间相互协作、互为共生,城市中物尽其用、人尽其才。
3)整体性
生态城市在城市的发展视角相对过往的城市建设已站的更高、看的更远。
城市的发展不再仅仅着眼于某一方面(城市面貌,城市经济等),而是从社会、经济和环境三者的整体利益出发,考虑发展和限制、发展和公平的关系。
4)多样性
工业城市由于过分的重视城市的理性分割而使人性的城市往往成为规划师脑中永远的臆想,生态城市的多样性则更多的体现了对人性的关怀,因为生态城市除具有生物多样性、文化多样性、景观多样性、功能多样性、空间多样性、建筑多样性、交通多样性、选择性多样性等内容外,其对个人的精神信仰、政治主张、生活习性也拥有极大地包容性,因而生态城市中的社会生活极为丰富,不同的人和谐的生活在一起。
5)全球性
当然生态城市不可能是一个孤立的个体,它是一个开放的系统,其需要与外围环境进行各种生态流间的输入和输出,从整体和部分的角度看,生态城市是隶属于区域的,区域的不平衡将直接影响城市的稳定,城市个体的平衡并不能脱离于区域而独自存在,因而只有共同发展、相互协调、互相依存才能达到整个区域的稳定发展,所以生态城市若要实现,其必须是全球性的。
(2)目标
1)社会生活文明,人口结构合理。
生态城市中人口规模与其自身的资源供给保持平衡,人口的增长参照区域的自然承载力进行控制,是城市的资源利用始终处于生态阈值的范围内。
人口结构优化,无老龄化等不良趋势,人口素质较高,社会风气良好。
社会中的个体能得到物质和精神文化上的满足,与社会经济发展同步协调,个体与个体之间关系平等,拥有自由、有序、健康、安全的社会环境。
2)资源利用高效,经济增长合理。
经济发展呈现集约型,能源利用率高,实现资源的循环使用,极低的三废排放量。
经济产业以高新技术产业为主,知识成为主要经济发展推动力。
3)生态系统完善,人居环境和谐。
城市顺应自然山水格局,林地、农田、山体、河流等资源得到合理的利用和保护。
大气环境、水源质量等达到标准,人居环境优秀、健康、和谐。
3.1.3生态导向开发模式“EOD”的核心思想
以生态环境为导向的城市开发理念,其核心思想为“4E”模式,即以自然生态为导向的设计(NE)、以人工生态为导向的设计(AE)、以环境舒适性为导向的设计(CE)、以节约能源为导向的设计(EC)。
城市自然及生物气候条件(日照、风向、降雨等)影响和制约着城市空间形态(高度分区、密度、街道走向、建筑组合形式等)及功能布局,进而影响城市自然资源的保护、城市物理环境改变、空间质量和环境舒适度、交通出行与活动需求等,上述因素又共同决定了城市能源的利用、节约和消耗程度。
图3-1.“4E”模式设计
图3-2城市设计因素间的联系
(1)NE策略:
基于自然生态系统的城市设计对策
基于自然生态要素和系统,我们可以提出三种以生态健康为导向的城市设计策:
1)适应性对策:
城市设计应当具有对自然生态的适应性和应变能力,其设计决策要适应地形地貌、气候等自然条件的改变,在生态框架内寻求合理的空间环境应变模式。
2)保护性对策:
针对自然资源的城市设计保护措施,主要包括对自然山体、水体、地形地貌和生物多样性的保护,对自然生态格局、过程和系统承载力的保护等,其要点是对自然生态特征的保护、保存或强化。
3)补偿性对策:
从设计上对已遭破坏的自然网络进行生态补偿,利用自然要素和人工要素的相互作用及特性,适度改善城市自然生态系统,恢复、添加、强化和激发自然生态要素、系统、过程的活性,促进城市水文循环等自然平衡过程以及生态系统服务功能的恢复与重建,提高城市物质空间环境的生态质量。
(2)AE策略:
基于人工生态系统的城市设计对策
理解建成环境和人工生态问题的要义,针对城市人工环境复合生态系统和要素的形态发展、功能布局制定合理的设计对策,降低或消除开发建设对生态健康的不良影响,保障人工环境形体要素和设施在生态机制常规的约束框架内来运作,实现城市空间生态健康目标的关键。
通过综合考虑城市形态结构与乡村、自然、农业的共生关系,城市土地开发与居民健康、行为的作用过程,解决城市环境和社会系统的均衡及可持续等问题。
(3)CE策略:
基于环境舒适性的城市设计对策
城市环境舒适性的优劣是由城市空间环境生态系统内部的人工和自然要素共同决定的,通过改变-适应-调节-再适应-再调节的作用过程,人、人工和自然因子被高度整合起来。
可见,城市设计师必须认真研究城市空间形态与物理生态质量、环境舒适度的关联性,来制定声、光、热、风、空气等方面的物理环境优化对策,包括:
以自然光利用和光污染控制优化光环境;
积极引导人工设施建设优化城市风环境;
依靠空气流通和植物净化改善空气环境;
以人工和自然的综合物理手法优化热环境;
通过合理分区及声障效应来优化声环境,等等。
(4)EC策略:
基于能源节约的城市设计对策
设计者必须将空间形态塑造、功能分区、环境性能、活动需求与城市能源损耗联系起来,正确引导人工设施与自然要素的空间分布形式、功能组织关系,加强土地的混合使用,将分散活动区之间的出行能耗降到最低,同时增加自然通风、降温、采光等被动调节机会,降低建筑能耗。
具体对策包括:
引导合理的交通模式促进节能与环保;
以良好的微气候条件促进低能耗被动调节;
以积极的空间形态促进太阳能和风能利用;
水资源与生物资(能)源循环体系设计;
以地下空间热效能优势降低城市能耗量,等等。
3.2任务与目标
3.2.1三大满意基础
(1)民众满意为根本
(2)政府满意为保障
(3)开发商满意为动力
3.2.2三大核心任务
(1)合理有序推进公建建设
(2)合理有序实行土地出让
(3)合理有序开展土地招商推广
3.2.3四大运营目标
(1)构建中心区的功能形象
(2)建立智慧与生态的品牌
(3)营造投资热土
(4)实现土地价值
3.3土地运营
3.3.1土地运营的概念
在市场经济条件下,依据我国现有的土地管理制度,经营城市土地的主体是政府和土地使用者。
根据《土地管理法》规定,城市市区的土地属于国家所有,国家对土地的所有权国务院代表国家行使。
国务院主要行使土地的收益分配权和土地的最终处置权,而将占有、使用及其他权能授予地方人民政府。
所以地方政府在城市土地经营中处于支配地位,即具有土地财产管理和行政管理双重职权。
而土地使用者主要行使对土地的占有、使用和部分收益、处置权,并受到政府行政权的限制。
因此,在城市土地经营过程中,地方政府是经营主体。
城市政府以城市土地为对象,其经营的目标并不是简单的“以地生财”,单纯追求土地资产的价值。
经营城市土地是土地使用制度改革深化的结果,比土地有偿使用制度的内容更加丰富。
经营城市土地不仅仅是招标拍卖一方面的工作,更不是大量提供房地产开发项目用地,而是通过建立良好的土地市场环境,实现城市土地资源的优化配置,为城市经济提供可持续发展的资源保障。
在这个前提下,使土地资源实现最大化的资产价值。
因此,城市土地经营可以定义为:
政府为提高城市竞争力而提出的管理和经营土地的新理念,其实质就是城市政府在保持城市土地所有权不变的前提下,以实现城市规划为具体目标,在政府的宏观调控下,充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用,对城市土地实行市场化运作,强化城市土地资产的价值,实现土地要素和其他要素的最优组合,促进城市社会经济可持续发展。
3.3.2国内外城市土地资产运营模式分析
(1)欧洲”土地银行“经营模式
欧洲是土地银行的发源地,土地银行的运行模式由兰个主要环节姐成矛收购、储备和出让。
收购有四种形式:
收、购、换和征;
储备包括两部分内容:
开发(再开发)和储备,储备时间的长短,则根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等确定。
(2)美国城市土地运营模式
美国土地市场是一种“准完全竞争性”市场,政府通过经济手段和立法手段管理土地交易,美国土地有三种所有制形式,即私人土地,联邦土地、州及地方政府土地。
私人土地约占58%,联邦政府土地占32%左右,州及地方政府土地占8%,另有2%为印第安人保留地美国土地所有制状况的形成触于政府的土地政策,而土地政策本身又从属于美国政府政治、经济、社会总体目标。
养国政府对于土地的拥有、使用、交易都实行严格管理,法令众多,条目清楚。
美国法律保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租。
但政府拥有土地使用权的终决权,包括占有、控制、管理、先买权等。
私有土地的所有权也不是绝对的“私有”,必须在合法的范围内,遵守法律程序规定的义务,美国对土地私有权的限制和管理主要表现为:
第一对土地拥有权的限制,包括土地的取得与征收,拥有土地的种类、数量、位置等;
第二,对土地使用的限制,包括土地用途、建筑高度、容积率、规划布局等,而且禁止土地闲置;
第三,对土地租赁、转让、交易的限制,包括变更登记、租赁期限和对土地投机的控制等,第四,为发展公共设施或保障社命到苹而进行的某些限制,包括对某些行业提供廉价的土地,为中低产收入者供应优惠住房用地等。
对于合法的土地交易,政府一般不粗暴干预,而让价值规律、竞争规律充分发挥作用,故房地产经纪人、地产金融异常活跃。
由于城市土地的稀缺,地价波动很大,1980一1987年美国地价上涨率达到239%,政府主要通过基础设施、交通条件和产业政策等来影响地价。
也就是说,美国虽然号称完全的市场经济,但土地作为一种特殊商品不完全由“看不见的手”控制,而是通过政府管制下的“准完全竞争性市场”来交易。
这种“准完全竞争性市场”并不取决于土地私有或公有的所有制形式,也不完全采用效益与公平的理性标准,而关键取决于政府一定时期的社会经济总体政策。
(3)中国香港土地经营模式
在1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之前,香港为英国所统治,其全部土地统称为“官地”。
中国对香港恢复行使主权以后,香港土地回归中国,但是香港的土地经营管理模式并没有与中国大陆地区相同,由于长时间受英国殖民统治,其经营模式也类似于英国的模式。
香港土地使用制度是土地租用制(Leasehodlsystem),其特色之一是只租不卖断。
一般而言,租约的有效期为75年,租户可于租约期满后续约75年,但须缴纳相当于地段价格的金额作为土地补价。
在所谓土地市场就是土地租约的交易市场,香港特区政府兼有行政管理者和土地所有者双重身份,其出让土地的方式有五种:
拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租。
香港的土地法律制度与英国却很不相同,与土地有关的法律大约在50个以上,但绝大多数不是专门的土地问题立法,而是其中包含有关的土地问题。
土地法律
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