小区业管理服务方案.docx

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小区业管理服务方案

目录

前言2

第一章XX小区前期物业服务2

第一章物业公司前期介入XX小区的意义及作用2

第二章物业公司前期介入XX小区的工作内容及计划3

第二部XX公司XX小区后期日常服务与管理8

第一章XX小区物业服务中心组织架构图8

第二章物业管理服务内容9

第三章物业管理特色服务12

第四章物业管理目标及措施13

第五章物业管理方式及工作规划15

第六章物业管理成本测算17

第三部分XX公司公司物业公司简介22

前言

东莞市XX公司XX小区小区物业座落于虎门镇中心区，位于虎门大道，南侧临近广深高速，交通十分便利，本项目的建成，将是虎门镇楼市又一个新的亮点。

针对XX公司XX小区物业管理服务的整体设想，我们展开了项目调研，通过对本物业的深入了解，深层次挖掘设计和开发思路，仔细剖析社区所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理服务方案。

本方案将从XX公司XX小区小区的前期物业管理服务跟踪介入以及后期日常管理服务两部分进行综述。

在前期管理服务介入部分，我们将阐明前期管理介入的工作重要性和主要阶段的工作内容，并作出费用测算。

在后期物业服务与管理中，我们将根据该商住物业的特点，阐明我们的管理服务内容和特色、项目管理目标及措施、物业管理方式及工作规划、组织架构和人力资源管理、管理规章制度、物业成本测算等方案。

项目总用地面积21200.73㎡，计容建筑面积63599.543㎡，综合容积率3.0，由1栋33层高层住宅、1栋32层高层住宅、1栋25层高层住宅、1栋11层公寓、1栋2层商业楼、1栋四层幼儿园、2栋负一层地下室组成。

总建筑面积79985.156㎡，最大层数33层，最大高度96.67米。

第一部分XX公司XX小区前期服务管理介入

第一章XX公司公司物业公司前期介入对XX小区项目的意义及作用

物业管理前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程,从项目规划、设计开始提前介入，从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。

对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

物业管理公司前期介入的作用如下：

1、可以积极配合设计人员对各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行深入细致的调研，参与设备、材料的选型，从而为完善物业的设计细节、更好的搞好物业经营的角度提出一系列建议，并对项目进行补充和完善。

　　2、可以积极参与工程建设工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面深入了解，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

　　3、有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。

物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。

特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电气照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位及时整改，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护保养，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　　4、物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。

5、可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。

6、细致的、贴心的物业前期服务可以吸引顾客走进售楼部，享受宾至如归的感觉，从而促进销售进度。

第二章XX公司公司物业公司前期介入物业管理的工作内容及计划

第一阶段：

我司派遣物业管理人员和工程管理人员完成如下工作

1、参与工程图纸会审，提示主要施工环节注意事项：

在我司与甲方签定前期管理与服务合同后，我司将指派1名物业主任和1名工程主管进驻施工现场，同时参与开发商、设计单位、监理单位、建设公司的图纸会审。

根据物业公司的经验，我们会从开发企业的开发成本和今后业主使用功能及方便等方面考量，对结构、外观、设备选型、排水、景观、绿化等等进行会审，发现不合格设计项目、遗漏项目，让开发商和设计单位及时修改，确保把不合格项目和漏项消灭在施工以前，尽量减少施工过程中的反复修改和返工，减少开发企业的不必要损失，节约开发商的开发成本。

2、招聘和培训维护员及保洁员，打造顶级物业管家形象：

根据售楼处及样板房的需要，我司将逐步配备维护员及保洁员，并实施严格管理。

物业管理服务的水平和程度，将直接影响到开发项目的销售，在前期管理中，打造好礼仪维护员，就是对购买本物业的顾客埋下了第一好印象的基础，可以在最大程度上满足顾客对本物业的购买理由和信心，同时为XX公司XX小区项目的房屋销售提供了信心和保障。

因此对维护形象的塑造是必要而必需的。

维护员职责：

A、引领客户对售楼中心并对其细心服务。

B、掌握售楼中心出入客人动态，负责客户在售楼中心范围内的人身安全和财产安全不受损害。

C、做好进出车辆登记和外观情况检查工作；指挥车辆的进出和停放，保证消防通道畅通；检查停放车辆的车况，若发现漏水（油）或未关好车门（窗）等情况，及时通知司机；发现未上锁等情况及时通知车主，管好停放在管区内的车辆，防止丢失或损坏。

D、负责售楼中心的财物安全。

E、施工现场要24小时严密监视各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；掌握现场出入客人动态，严格执行来访登记制度，对身份不明等非施工人员者，禁止其进入；对于进入现场进行作业的各人员，按照有关规定认真进行验证登记后方可放行；对于物品运出，必须出具《物品放行条》核对无误后方可放行；认真做好执勤记录；严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。

接班人员未上岗前，不得下岗。

3、对项目景观配置和功能提供专业意见：

物业景观配置的高低，决定着社区内舒适度。

合理的配置可以使居住在本社区内的用户感到深深的荣誉感和自信心，充分满足用户要求。

如果配置过低，与开发商所定位不相匹配，过高又造成浪费，甚者花了钱而没得到相应效果。

4、参加施工会议，参与施工管理与监督，协助开发商把好质量关：

把好质量好，是对开发商和使用人负责的态度，也是为物业后期日常管理奠定较好的基础。

我司工程主管驻现场参与管理，参加由开发商牵头举行的每次会议，包括例会。

这样有利于我司全程跟踪和参与XX公司XX小区项目的管理，在施工过程中发现问题得到及时处理和完善，同时，通过参与现场的施工会议，可以让我司及时了解项目进展动态，对本物业下一步工作出提前安排。

5、对成型的项目（成品）进行管理，充分发挥优势作用：

随着本项目施工的深入，大部分项目会在业主入住以前成型完工，我们历来对成品的保护一直关注和重视。

综合验收前，绿化、景观、公共道路、消防通道、梯间、照明、设施设备等相继完成，该阶段施工队伍多，交叉作业多，非常容易对成品造成破坏。

因而，为保护好成品，让广大业主在入住后也一直有一个全新的、完整的成品。

同时减少反复修补施工带来的损失和麻烦。

6、提供专业物业咨询，解决销售疑难和购房者的现场问题：

项目主体施工完工，是销售正旺时期，物业管理的提前介入和积极配合，为销售提供有力保障。

销售过程中，销售队伍难免对物业管理知识欠缺和对细节的不够详尽了解，我司将对在销售过程中出现的关于物业方面的问题作出现场解答和释疑。

做到让业主买的安心，买的放心。

7、完善相关管理制度：

为保障XX公司XX小区的管理服务工作有序地开展，我司将制定详尽的管理制度及措施。

主要表现在两个方面：

A、外部的公众制度，引导客户遵守，以维护社区良好的生活氛围，包括：

前期物业管理服务协议、业主临时管理规约，住户手册，社区文明公约，服务指南，服务及收费标准，客户登记制度，装修管理规定，客户信件、邮件、分发规定，大件物品放行规定，摩托车、自行车管理规定，临时用电管理规定，户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的管理方法，停车场管理规定以及其他（政府及主管部门的有关规定）等。

B、内部运作制度，完善内部管理，让员工工作有据可查，有章可循，使服务处于一个稳定提升的状态。

内部运作制度主要是按ISO9001：

2007国际质量管理体系的要求，结合市优标准制订的。

包括五个级别的文件：

第一级文件为公司的管理手册，第二级文件为公司的程序文件，第三级文件为公司的作业指导书，第四级文件为工作记录，第五级文件为法律法规及标准。

其中，针对指导员工实际操作的作业指导书，我司编制了前期管理手册、业主入伙手册、接管理验收手册、设备管理手册、房屋建筑管理手册、装修管理手册、安全管理手册、清洁管理手册、绿化管理手册、社区文化管理手册、人力资源管理手册、客户服务手册、节能环保手册、财务工作手册等。

8、协助投资开发商完善物业标识、VI系统；

9、协助开发商完成供水、供电、供气、电视、电信等相关行政事业单位和政府环保、园林、建委、规划等等相关部门需要完善的工作；

10、完成开发商交给的其他工作任务。

第二阶段：

交楼前3个月

达到交楼条件前3个月，是物业管理服务进入交楼前准备工作的阶段，该阶段准备得充分与否，将直接影响到交楼时业主对本项目的直观看法，因而扎实做好本阶段的工作非常重要。

XX公司公司物业会在XX公司XX小区开盘、入伙前，提前20天与发展商、销售部就相关事宜进行沟通，以确定详尽的仪式方案。

（一）交楼前准备工作

XX公司公司物业成立前期接管与入伙工作小组，由公司总经理任组长，项目主任任副组长，并配备相关专业人员。

依据建设部《房屋接管验收标准》规定，并针对物业实际情况协助合作方顺利完成交楼过程。

其中包括：

1、物业竣工后，须经政府有关部门验收全部合格。

2、依合同约定所提供的管理用房，须达到正常使用功能。

3、应保证水、电、气“三通”，即拧开水龙头有水，打开电闸有电。

4、电视、电话、煤气管线到户。

5、物业供水水质须经卫生防疫部门检疫合格。

6、物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。

7、应有通畅的消防通道，小区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。

8、物业内场地应平整、无堆土，对于需分段竣工交付使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。

9、完成小区内园林绿化。

10、提供交楼前应具备的基本条件及在入伙前应准备的工作内容清单。

11、提供交楼的流程，并编制入伙方案。

12、对项目交楼时的财务工作提出要求，给予指导。

13、拟定交楼相关文件资料，如《业主管理规约》等。

14、协助收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。

（二）编制XX公司XX小区交楼准备时间表

XX公司公司物业按照计划表时间，配备齐全XX公司XX小区项目部的岗位人员，并按照以下时间安排开展工作。

项目部应于已确定的交楼日期前二个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到交楼时，按定编人数配齐项目部各类人员。

项目部人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

1、交楼前2个月，区配备项目部主任，助理员1人，财务室会计、出纳各1人，组成项目部筹建班子，编制项目入伙方案，报公司批准后，立即投入实质性准备工作。