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与此同时，香港另一地产商华联兴业也宣布进京计划，下半年筹备北京办事处。

越来越多的香港开发商看好北京房地产市场，香港资本会掀起新一轮投资内地房地产市场的高潮吗？

咄咄逼人的洋大师

　　国外投资商进入内地房地产市场比较谨慎，它们似乎更愿意在设计领域有所作为。

　　目前全球最大的225家国际工程承包公司中已有140家在中国有业务。

中国已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。

现在我们熟知的很多标志性建筑不少出自洋建筑师之手，仅以北京为例，市场上的楼盘有10％以上为洋建筑师设计。

　　在他们面前是一个空前庞大的市场。

据预测，未来5年中，我国房地产开发投资将达3580亿元，平均每年增长7％。

根据国家的规划目标，2010年，我国建筑业当年完成的增加值将达到10000亿元以上，建筑业将真正成为国民经济的支柱产业。

　　更为诱人的是，继去年中国开放建筑工程设计中的装饰装修、智能建筑设计、环保工程设计3个单项后，中国的建筑工程设计事务所将对外资开放。

中国在加入WTO三年后向外资完全开放建筑设计领域，五年后，外商可以独资在华设立建筑工程设计事务所。

洋大师已抢去了建筑设计领域的不少阵地。

面对咄咄逼人的洋大师，我们怎么办？

自己要先变成"

狼"

。

　　北京大学经济学博士戴德余认为，事实上面对外资的竞争，我们比外资更熟悉当地房地产市场，也比较了解当地人们的需求，另外劳动力成本也较低。

对于劣势方面，主要是我们的地方企业发展历史短，经验不足，规模较小，资金实力较弱，管理水平较低，营销手段落后，市场竞争能力有限；

从人的角度来考虑，管理素质不高，从业人员素质普遍较低，服务意识也较差。

面对外资的进入，我们只有看清楚自己的优势和劣势，扬长避短，才能自己先变成狼。

只有自己变成了狼，我们才有资格"

与狼共舞"

　　太合地产的总经理林少洲认为，随着境外资金源源不断地进入市场，房地产的开发模式会发生比较大的变化，即在新进来的资金里面，哪些开发商会获得比较大的资金支持，就会影响到这些公司今后的长远发展和整个市场的格局。

他认为，体制上市场化（如股份制、民营）、业务上专业化、管理规范化、形象健康、有一定品牌的开发商会比较容易得到境外资金支持。

资本只偏爱有准备的头脑，国内的开发商必须擦亮眼睛，才能在竞争中发现机会。

摘自《中国房地产报》

美国经济困境及未来发展趋势分析

　　半年以前还阳光明媚的美国经济，如今笼罩在片片厚重的乌云下。

至今年1月，美国经济马不停蹄地增长了整整120月，创造了历史上最长的增长期，但几个月下来，经济增长迅速下滑，消费信心指数下降，制造业回落，信息技术投资、房地产投资锐减，失业率有所抬头，这一切表明，自视为全球经济"

火车头"

的美国经济出现了困境。

　　一、美国经济困境的形成原因

　　1、股市泡沫破裂是经济衰退的导火线。

　　从美国历史上看，美国经济的几次衰退，都是从股市下跌开始的。

这一次也不例外。

从去年3月至今，纳斯达克指数下降了60％，道琼斯指数下降20％，标准-普尔下跌近20％。

经济下滑接踵而来。

下面我们来看看股市泡沫的形成及影响。

　　从98年第四季度到2000年第一季，作为美国经济"

发动机"

的股市，尤其美国科技股市急速升温，纳斯达克指数从1600余点上升至5000余点，计算机及网络领域的许多主要公司的市值上升了数倍。

思科增长了近6倍，微软增长2倍，太阳公司和甲骨文公司各增长了9倍。

大批因特网公司从无到有，迅速成长为市值10亿美元甚至100亿美元的大公司，例如，美国在线公司曾经有力吞并传媒老店时代华纳。

在此过程中形成了数以十万计的新贵富翁，其中很多是二十出头、毕业不久的年轻计算机工程师。

然而，那些股市账面上的财富却不完全是真实的。

因为市值增长远远超前于经济的实际增长，股市账面上得不到兑现的部分成了泡沫，即股市泡沫．这是一种假象，因为市场上根本没有这么多钱来对现每个人的股市财富。

注意现金的总数量和其真实价值，是由社会总财富决定的，而不是由股市的市值这一可随意变动的数字决定。

也就是说，2000年第一季度，股市高峰时，当美国人在家欣喜若狂地点算大笔股市收入时，这些收入的很大部分是假的，他们只是被告知了一个不真实的数字，那数万的新百万富翁中的二大部分，也只是被告知了一个实际并不存在的好消息。

而在1999年6月至2000年5月间，美联储连续6次升息总达1．75个百分点，"

用药过猛"

导致股市全面下挫，尤其是代表"

新经济"

的纳斯达克指数大幅下跌，直接引发信息技术泡沫破灭，高技术支撑的景气恶化，整个经济出现全面下滑。

　　2、"

财富效应"

背后隐藏着"

陷阱"

　　这要从两个方面来看：

一方面，股市暴涨通过"

促进了变本加厉的消费和投资。

华尔街成为美国最大的"

赌场"

股市泡沫造成的财富假象，在美国已作用到了社会的普遍心理。

美国的持股范围非常广泛，2000年初，美国家庭持有的股票价值是可支配收入的180％。

正因为如此，当人们看到股市财富的快速增长，觉得有钱了，就更多地增加消费，消费多了，就带动了生产，并刺激新兴市场及产业的形成，以迎合消费需求，产业的扩张，又使更多的人就业，低失业率带动了劳动力市场紧俏，促进工资提高，这又进一步增长了消费，从而进一步刺激生产的扩张，人们对经济前景充满信心，股市进一步上涨。

此外，美联储向经济界提供过量资金的时间太长，从面使这些资金流向证券市场，也抬高了股价。

在这里，以上各因素处于较为平衡的理想状态，各个因隶相互增长，经济持续向上发展，也进一步扩大股市泡沫。

　　然而，另一方面，人们忽视了，各因素的累加，从本质上讲，是一个不稳定的系统，任何一个因素出现了严重问题，各因素之间就会向相反的坏的方向相互加强，"

的后遗症也就出现了。

第一，财富假象在提高人们对个人财务及市场经济前景的信心，促进消费，带动生产扩张的同时，也进一步扩大了股市泡沫。

第二，随着全社会的消费增长，超过了生产扩张，造成经济过热，导致价格上涨，人们的实际财富缩水，反过来又影响了人们对经济及生活前景的信心。

第三，由于就业人数增长，劳动力市场紧俏，工资成本提高，使一些企业生产率提高的速度赶不上成本提高的速度，从而致使企业利润率下降。

第四，经济中某些关键行业，迎合消费增长，生产规模扩张过快，超过市场需求，造成生产大量过剩，在激烈的竞争下，无法形成利润，投入的大量资本无法回收，扩张被迫减缓或骤然停止。

与此同时，这些行业立即把影响传播给上游正在跟随扩张的产业，进而影响到整个经济。

美国因特网及其支撑行业，如网络、光纤、网络商业软件等的急速扩张及最近的泡沫破裂，正是以上所述的问题所至。

其他行业也同样存在这种情况，见下。

　　　　　　　　　过剩、到处过剩对生产过剩的采样

　　电讯：

光纤网络上的数据量只占总容量的2.5％，大规模过度地铺设网络和不旺的需求，振荡着短途和长途的电讯公司

　　半电体：

面对全球性的生产过剩，位于台湾的主要生产商的开工率只有70％，全球本年度的资本投资下降了约16％。

　　计算机：

从个人机、掌上机；

服务器制造商到存贮机器公司都受到打击。

Palal、Compaq、Dell、Gateway,、Hewletf-Packaed都宣布裁员。

　　汽车：

近些年来，汽车制造商在全球各地增加工厂的速度大于销量的增加，随着美国国内需求减少，三大工业制造商都要关闭一些工厂。

　　零售：

象Cap和AMnnTaylor这样的零售商这些年来一直在增加商店。

而现在增加的开支反而伤害到这些公司。

　　广告：

在90年代的扩张中，广告公司广召人马。

现在随着客户减少。

越来越多的员工失去工作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源：

美国《商业周刊》2001年4月9日期

　　3、经营者和消费者信心受挫是关键

　　股市的非理性高攀到一定的程度，人们的心理就会承受不住，一些人开始卖股兑现，在兑现的压力下，股市下降。

这本来是股市的修正，但是，如果经济中的不平衡因素开始更多地暴露，更多的人就会参与卖股兑现，当人们的心理防线因面对现实而严重受挫时，股市就崩溃了。

随着财富假象的消失和信心的受挫，美国经济的"

食物链"

便出现了问题，消费才开始收紧腰包，消费就受到极大的抑制，也就是凯恩斯说的"

节俭的悖沦"

美联储资料显示，美国消费信贷增长已明显减缓，周转贷款和非周转贷款，增长率都出现新的低点。

而这进而造成生产的相对过剩，产品大量积压，使资金周转不灵，大量公司倒闭，员工被裁失业，进一步打击了消费，人们对经济的信心进一步恶化。

如，经济调查机构的消费者信心指数和费城联邦银行制造业景气指数，已经下降到前一个经济衰退期1990年至1991年的水平或者更低。

去年第四季度的首席执行官商务信心指数为31，与第三季度相比急挫16点。

这是1976年以来下降幅度最大的一次，而且，信心指数在经济下滑初期如此恶化，在过去的经济周期中从未有过。

正如格林斯潘所说：

目前的关键是消费者信心是否崩溃"

　　4，汽车业、住房投资减少推波助澜。

　　去年第四季度的个人消费增长率为2．9%，其中耐用消费品的销售因新车销售不振而下降了3．4%。

去年10月，新车的销售与上一年同期相比转为负增长。

实际上，由于贷款利率上升，从去年年初起就出现了销售下滑的征兆。

为此，各汽车公司把每辆汽车的售价下调1000美元到1400美元．总算保住了销量。

但是戴姆勒一克莱斯勒汽车公司的克莱斯勒汽车生产部门去年第三季度出现了5亿美元的亏损，各汽车公司从10月开始减少了不合理的降价出售。

以美国三汽车厂家为主，企业重组和裁员将是不可避免的。

　　与此同时，美国去年第四季度实际国内生产总值的统计显示，住房投资比第三季度减少了2．5％。

住房投资已经连续两个季度减少。

12月的住房开工率虽然仍保持高水平，但与上一年同期相比却下降了11％。

这促使了美国经济的进一步下滑。

　　二、美国经济发展趋势

　　当前美国经济中的主要问题基本出现在微观层面上，企业投资过剩，库存积压，收益收降，尤其是制造业已陷入衰退，以科技股为主的纳斯达克指教从高位下挫，接近纳斯达克市场历史上最惨的一次空头。

但综合分析，美国经济的基本面尚好，先行经济指数和好，主要经济指标也属正常，美国经济下滑的谷底还未显现。

美国经济2001年第一季度以2％的年率强劲增长，说明经济下滑的幅度亦在收窄，虽然，调整期可能延至年中以至年末，但重蹈日本90年代持续萧条达10年之久的覆辙，似可避免。

　　同时，在由制造型经济向服务型经济转变的过程中，（这是在全球化和计算机化时代增加利润的方向）美国领先于其它他国家，发展动力强劲。

且美国经济基础良好，市场体制健全，也为美国经济调整及后续发展提供有利条件，它主要表现在：

　　首先，资讯快捷，市场调整迅速灵活。

　　过去少数人掌握的信息，现在能很快同步传播到整个社会，造成社会的同步运动，一旦发现经济变坏，各企业同步停止扩张，压缩开销，裁减员工。

即一方面，在短期内社会生产从高速发展转向停滞，社会消费心理从乐观转向悲观。

由于所有投资人都有同时受到经济走向数据的全面影响，使股市变得更加动荡。

而另一方面，这也是市场自我修正的体现。

灵活地通过风险资本和公开市场迅速重新分配资本挖掘信息技术的生产率潜力，消除生产过剩，以及通过灵活性大的劳动力市场迅速重组现有企业，创造就业机会，美国近期尽管经济增长速度放慢，但生产率和就业机会仍然增长正是此一原因。

而且，新经济类股票严重受挫，淘汰的大多是"

泡沫公司"

崛起的是以实体为基础的"

公司。

调整自然会损及暂时的经济发展和弱势人群利益；

但有利于美国经济的持续发展。

　　其次，市场体系完善，交通发达，通讯发达，广告体系发达。

　　这就使新兴市场发育快，在很短时间内就能达到成熟。

美国因特网经济的发展，如雅虎公司从成立到成为百亿美元的大公司只花了两年就是一例。

在这种情况下，企业也开始更加注重关系企业生存和未来发展的知名度和市场占有率等因素，而把短期利润放到了第二位，此外，美国在信息技术、医疗保健、金融服务和创造知识等领域仍然处于领先地位，而上述领域．，将是未来多年内经济增长点和经济发股的推动力。

　　再次，美国经济全球化程度较高。

　　这使得需求同生产之间的矛盾有更广阔的调节空间。

从理论上讲，生产过剩可以通过销往国外来解决；

消费过旺可以进口；

缺乏资本可以输入；

人事费用提升所带来的压力，可以通过人员流通来调节；

产业可能更加专业化，以利用各地不同资源规模化生产，以提高生产率等。

不能忘记，经济全球化，美国是最有力的发起和推动者，也是最大的受益者。

这也是美国历史上最长的经济扩张期（九十年代）的一个奥秘所在。

而且，全球经济发展至少在今后几十年看上去仍很强劲，经济自由化以及运输和通信成本的日益下降，将继续推动全球化，著名经济历史学家安格斯皮迪逊教授在刚刚完成的对过去1000年世界经济分析中表明，500年来全球经济的发展成果，绝大部分是由运输和通信成本日益降低带来的。

因此，英国的信息技术优势，将在很长的时期内进一步推动美国经济的持续发展。

　　第四，新经济依旧在发展，并吸收大批科技精英。

　　美国出台了《加强21世纪美国竞争力法以广招国外技术人才》。

如今，美国企业出现了全面的解雇狂潮。

但是在美国社会中，并没有感觉到多少不景气和严峻的气氛。

作为美国经济领头羊的高科技产业，仍在全世界物色人才。

为实现"

新的增长"

而集聚力量。

90年代后半期以来，美国国民生产总值增长的约1／3依赖高科技带动的消费。

在这种情况下，掌握着经济复苏和持续发展关键的高科技企业，都迫不及待地希望在世界范围内获得优秀的技术人才。

如微软和IBM的研究及技术人员中，就有将近7％出生在美国以外的国家和地区。

特别是来自中国大陆、印度及中国台湾的技术人员非常活跃。

即使是美国纳斯达克股市暴跌，但人们也并不感到恐慌。

虽然，信息技术的投资减少，但因特网将继续存在，对如何运用它人们已经有了一种新的健康而成熟的心态，股市比较现实的定价，将使企业能够作出比较准确的判断与决策。

美著名经济学家曼德欠分析指出：

美国经济这次减速，与19世纪后半期的铁路产业和1920年左右的汽车产业走过的道路一样，不景气只是暂时的，靠信息技术支撑的美国经济，早晚会复苏。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者：

（《江西社会科学》　陈世伟陈咸奖）信息来源：

中宏网　　

“入世”是否会带来新一轮外商投资高潮

　　我国自1999年实际利用外资首次出现负增长之后，今年一季度有所恢复。

目前出现了“入世”是否会带来新一轮投资高潮的意见分歧。

现将各种观点综合归纳如下：

　　利用外资先降后升

　　1、1999年我国实际利用外资首次出现负增长

　　根据外经贸部提供的资料，合同外商投资金额1993年达到最高峰，此后即急剧下降；

实际外商投资1997年达到高峰，1998基本持平，1999年1月至11月同比下降9.7％。

外商投资占全社会固定投资的比重，1994年最高时达17.1％，此后也一路下滑，1998年降到13.2％，1999年约为11％。

　　1999年利用外资全面下降，且降势比较明显。

合同外资金额412.4亿美元，与上年同期相比下降18.9％，实际使用外资金额403.98亿美元，下降9.7％。

这是多年来我国实际利用外资首次出现负增长。

有资料显示，去年亚洲地区的10个主要投资国对华投资平均下降了10.3％；

欧盟15国对华投资则下降了33.4％；

美国对华投资下降10.2％；

港澳台地区也下降了6.2％。

　　2、今年一季度我国利用外资出现恢复性增长

　　外经贸部公布了今年第一季度利用外资的最新数据：

全国新批外商投资企业和新批合同外资金额同比都增长了20％之多。

实际使用外资71.4亿美元，降幅已从近10％减少到2.75％。

3月份，全国新批外商投资企业、新批合同外资金额以及实际使用外资均出现正增长，且增幅很大，分别为43.16％、50.37％、10.28％。

这似乎意味着“利用外资的预期开始好转”，进一步为“我国利用外资已开始走出谷底”的判断提供了更充分的论据。

　　“新一轮投资热潮已开始预热”

　　随着我国加入WTO的进程加快，西部大开发战略的紧锣密鼓，跨国公司纷纷抢滩我国开放的新领域……种种迹象表明，“新一轮投资热潮已开始预热了”。

　　《中国入世研究报告》预测：

入世后法律的透明度与国民待遇的实现将会吸引大量外国资本，2005年将能得到1000亿美元以上的外国投资，而整个90年代的10年中吸引的外资大约是2500亿美元。

　　据政治与经济风险咨询机构（PERC）发表的报告，中国加入世界贸易组织后，预计会大大增加对外资的吸引力。

近几年来，中国每年的平均海外直接投资已比其它亚洲国家多，如果中国加入世贸后，必定会吸引更多海外投资。

虽然今年的海外直接投资额将下跌100亿美元左右，但还是比其它亚洲国家和地区的新投资额来得高。

随着亚洲各国的经济开始复苏，中国将会在加入世贸后拉近与其它贸易国家的距离。

　　外经贸部部长助理马秀红：

“今年利用外资逐月回升的态势预计会延续下去。

”去年9月份国务院发布的一系列吸引外资新政策，截止目前都已陆续制定完毕，且部分政策已开始发挥效力。

　　外经贸部副部长孙振宇：

“外商来华投资已迎来新机遇”。

　　国家为了加大引资的“药剂量”，今年又出台了一些新措施。

比如，为鼓励外商再投资而采取的税收减免政策等。

为了扩大招商引资，各省、市、自治区纷纷使出全身解数。

上海近日提出扩大外商投资领域和利用外资方式，四川则一下废止105份有碍开发的文件，新疆、陕西等举行各种各样投资环境说明会；

2000年东西部合作与投资贸易洽谈会刚刚落幕，第四届中国投资贸易洽谈会又将开锣，“引资已迎来了一个新机遇。

”

　　经济学家曹思源：

加入世贸是中国第二次改革开放

　　曹思源认为，中国加入世贸引起的五大变化之一是促进投资自由化。

世界贸易组织不仅要取消贸易壁垒，而且要取消投资壁垒。

加入WTO以后，世贸组织的运行规则同样适用于中国，必须要求我们的投资环境从根本上改善。

这将为吸引外商开拓广阔的空间。

将来除了中外合资、中外合作、外商独资经营企业等形式以外，还必须开辟外商投资的新形式--跨国兼并与收购，外企并购国企。

这将使引进外资总额大幅度增长，可望从1998年的450亿美元增加到2005年的1000亿美元。

　　复旦大学世经所赵志刚：

中国“入世”后，在开放经济条件下，由于进出口贸易的增长，总供给和总需求都将扩张，国民收入和消费相应提高，从而引致更多投资和储蓄，进一步打开新的出口机会并提供就业机会。

　　“我国外商投资下降仍未到谷底”

　　中央高层人士：

不要指望中国加入世贸组织后，进入中国的外资会一下子大幅增加，因为目前经济开始复苏的亚洲国家对外资的吸引力，也在逐渐恢复，美国明年的经济走势尚不明朗。

不过，2000年进入中国的外资还是有可能有所增加的，至少会遏止目前外商直接投资持续下滑的局面。

　　外经贸部国际贸易与经济合作研究院副研究员马宇：

我没有这么乐观。

　　综合考虑各方面因素，加入世贸组织对外商投资来说当然长远利好，但近两年内其实际效应难以显现，我国外商投资下降仍未到谷底。

　　影响外商投资的因素，从根本上来说是国内因素。

目前看来，主要有以下几个方面的制约：

经济法律体系不健全；

宏观经济仍属紧缩运行；

新的投资领域拓展缓慢；

不能充分利用新的引资方式；

缺乏承接新的外商投资的有效载体。

　　这些问题的解决，不可能一蹴而就，需要艰苦的工作。

并且由于涉及现有体制深层次的问题，必然引起利益分配格局的大变化，使深化改革和扩大开放的任务更加艰巨、复杂，不能期望两三年内顺利完成。

如此，其对吸收外商投资的效应也不可能立时显现。

因此，我判断，今后几年外商对华投资仍将在低位运行。

　　但是也应该看到，加入世贸组织，表明我国面对经济全球化的发展趋势，采取了进一步扩大开放的姿态。

这是我国21世纪经济发展战略的重要组成部分，是我国对外开放的里程碑，不但会推进对外贸易和吸收外资，推动实现利用外资的第二次战略转变，对国内改革也会起到重要促进作用。

这将为本来就是市场经济产物、按国际通行规则运行的外商投资提供更适宜的大环境。

这从长远来说大大有利于外商投资。

　　社科院财贸所江小涓：

未来几年，引资总量不会有明显上升。

因为导致外资下降的一些重要因素并没有消除。

新的领域开放需要时间和程序。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　信息来源：

中宏网

21世纪不动产抢滩中国--开拓最有潜力的广阔市场

　　中国市场大有可为

　　近年来，随着中国房改的深化进行，政府支持力度不断加大，国际间交流的频繁，使房地产业成为中国在二十一世纪新的经济增长点。

通过WTO临近的事实，每个善于捕捉商机的人都意识到，与国际接轨将为中国的房地产事业带来更多的机遇。

目前，随着房地产市场的梯级深入，各地的房地产中介业如雨后春笋活跃发展，以发展速度最快的上海为例，有资质的中介公司达4000家，市场相对活跃和成熟。

如此巨大的市场无疑成为海内外房地产中介经营巨头关注的目标。

然而，中国房地产中介行业由于一些不正规的公司的经营行为，近几年遭到媒体的许多批评，有关投诉连续几年列为中国消协十大投诉热点之一，中介免谈是令业内人士最头疼的问题。

常年的形象不佳对整体中介业的影响发人深思，由于缺乏品牌意识和严格的管理机制，使得众多消费者对中介公司望而怯步。

　　随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客已经不满意将自己的需求托付给不