凤林山庄方案策划书范文Word文档格式.docx
- 文档编号:19485370
- 上传时间:2023-01-06
- 格式:DOCX
- 页数:23
- 大小:35.36KB
凤林山庄方案策划书范文Word文档格式.docx
《凤林山庄方案策划书范文Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《凤林山庄方案策划书范文Word文档格式.docx(23页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
一室户7套、二室户42套、三室户36套、跃层户13套)
建筑容积率:
1.80
建筑密度:
30%
绿地率:
13#楼——山体间距:
11米
13#楼山墙——山体间距:
5米
14#楼——15#楼间距:
16米
14#楼、15#楼山墙——塑料厂宿舍楼间距:
9米
缓坡坡度:
150
13#楼面积:
58.8㎡(2套)、71.2㎡(2套)、108.1㎡(8套)、118.4㎡(8套),共计20套;
14#楼面积:
57㎡(5套)、83㎡(25套)、88㎡(5套)、100.5㎡(1套)、128.1㎡(1套)、128.2㎡(5套),共计42套;
15#楼面积:
83.6㎡(10套)、109.2㎡(20套)、130.8㎡(2套)、162.7㎡(4套),共计36套。
(三)项目销售周期预估
预热准备期:
2004年10月—2004年11月
认购期:
2004年11月—2005年12月
正式认购:
2004年12月8日—2005年12月18日
强销准备期:
2004年12月19日—2005年3月31日
强销期:
2005年4月1日—2005年4月30日
持续期:
2005年5月1日—2005年5月31日
清盘期:
2005年6月1日—2005年6月30日
备注:
1、销售周期全长8个月。
2、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及认购情况等因素影响,可随之调整。
3、正式认购可提前或滞后,由认购情况决定,基本认购量达到60%。
(四)园林景观营造建议
居住区环境景观设计的五项基本原则:
美化生活环境是为了体现社区文化的社会性原则,注重节能节材合理用地的经济性原则、生态原则、地域性原则和历史性原则。
景观设计分为9大类,包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。
在每一个类别中又从环境景观的组成元素进行细分,比如水景景观从功能性元素和园艺类元素的角度,分出自然水景、泳池水景、景观用水和庭院水景、装饰水景等内容,并逐层进行细化分解。
对本案园林景观的营造,我们重点应考虑到与项目自身的命名、项目地块形式、建筑物布局、楼间距四个因素的制约。
从景观设计上建议采用道路景观、种植景观与水景景观相辅相成的设计思路。
重点在于空间的营造,由于地块存在很明显的自然标高,尤其是小区出入口到达14#楼和15#楼之间的150缓坡。
在空间上我们将项目地块所组成的自然空间,分为三个空间层次:
13#楼水平标高层、150缓坡层、14#楼和15#楼标高层。
在这三个空间层次上我们都很容易分辨出地块的自然落差,因此也很容易联想到水景景观的营造,在水景景观的营造上我们应结合项目的命名,充分利用水景景观体现出“凤凰”婀娜多姿的灵性,让水景的景观路线不是单一的直线水景,也不应该是静止不动的水景,考虑到这两方面,我建议在14#楼和15#楼标高处建造活水池,在活水池中央及四周设置喷泉,水流通过5米的自然落差至13#楼标底,形成叠泉水幕,此景宛如靓丽的凤尾,在水流落底处设置高压水泵,将水流通过150缓坡道路右侧循环回到活水池中。
在种植景观上,建议充分利用项目地块的三维自然空间,结合水景,营造出立体的层次感。
首先,是小区主入口(叠泉水幕)两侧种植6—8颗高6米以上,树径20㎝的乔冠类树木,在其周围种植低蒲冠、花卉、草本等植物,借此与叠泉水幕遥相辉映,同时也体现出主题命名中的“林”和“山”的意境;
其次,营造的第二个重点在150缓坡内壁,这里是本案唯一的横向景观面,也是最大的横向景观。
缓坡内壁有三种可行方案:
1、在内壁上种植藤类、草类或花卉类植物,此种方法较为普遍,成本造价也较低廉,效果一般;
2、在内壁上建造大块山石,利用水泥统一抹面,展现山石突兀的恢弘效果;
3、藤类、草类、花卉、山石内壁分段营造,并辅以4—6个浮雕,这类方法可提高楼盘品质,营造的效果更能对项目售价作强有力的支撑,但成本比前两种方案要高。
最后,是在14#楼和15#楼标高层,在这一层面重点应考虑到建筑物主体兵营排列式的格局,在这一层面住房共有78套,按照最低的估算(一户三口)也将会有254人在不到2000平米的空间内生活,内庭院面积:
914㎡,活水池面积在250㎡左右,剩余660㎡将会重点解决小区功能配套上两个方面的问题:
1、停车场问题;
2休闲运动场地。
在环境的营造中应注重舒适感的体现,由于建筑楼间距仅有16米,建议休闲运动场地采用圆形平面或正方形平面布局,面积控制在200㎡左右,停车场预计在30个车位,面积控制在500㎡左右。
另外在这一层面应考虑到死角的处理和利用,尤其以14#楼距离川塑厂9米楼间距的空间要重点塑造,最好采用较高树冠屏蔽川塑厂宿舍楼。
在道路景观的营造中,应配合项目主题命名的含义与水景景观和种植景观相互协调的原则。
150缓坡:
车道建议采用水泥路面;
人行道建议采用彩色配色路面。
13#楼、14#楼和15#楼基底:
建议采用青石板和文化石铺面。
二项目定位
(一)项目劣势分析
1、项目周围生活配套设施较少,缺乏大型超市等购物中心;
2、周边外环境较差,项目一部分建筑紧邻旧城区;
3、本案主入口不突出;
4、13#楼三面环山,间距10米左右,对整个13#楼的通风和采光产生很大影响;
5、缓坡对购买造成一定的心理制约因素;
6、14#楼和15#楼距离旧城川塑宿舍楼间距不到10米,对本案品质提升影响很大;
7、本案周边已建项目及在建项目较多,市场容量趋于饱和;
8、与本案同期销售的竞争楼盘平均标价价格均在850元/㎡左右,扣除让利折扣实际成交价均在800元/㎡左右,对本案的价格构成很大的竞争威胁;
9、户型结构中,卫生间实用面积太小、客厅径深长,开间过小、餐厅设计不合理;
10、户型结构布局太单一,全部是平层结构和全跃式结构(8.7:
1.3),缺乏错层结构;
11、建筑外墙贴面色彩与周边项目外墙色彩一致,不便于价值区分。
(二)项目优势分析
1、龙马潭区宏观经济良好,人均GDP逐年上升,人均可支配收入也在稳步上升,人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力
2、龙马潭区人口基数大,流动人口量大,具备优良的人口基数保证;
3、本案不直接临街,但进出又比较方便,利于居家;
4、户型面积搭配合理;
(三)项目定位
在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后,我认为本案在定位上应当区别于目前位于回笼湾街区的所有项目,并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有项目,借此形成项目卖点,与同区域竞争项目产生差异化优势。
因此我认为本案应定位成欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。
主题命名:
凤林山庄
1)消费群体定位
第一类:
年龄层次在20-35周岁的中低收入阶层或新青年,迫于事业上的起步或新家庭组成,资金本不宽裕,其首选应当是经济实惠的价格以及交通利于工作的居住场所;
第二类:
经商多年有一定经济基础的批发商家等,由于在外经商的不定性常年住所难定,在有一定的经济基础后,多益期待一种归属感;
第三类:
住宅投资者,这部分客户群对自己而言不缺乏居住地,甚至于有数套属于自己的产业,看中的是地段的优势以及城市今后发展的产业增值空间,对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的理想之处。
2)目标消费市场定位
公交批发市场(食品、服装、鞋类)、五交化一条街、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。
3)诉求范围定位
回龙湾街区、商贸区;
小市旧城居民街区;
城北新区和龙马新城部分街区;
北城旧城居民街区;
南城旧城居民街区。
(四)项目工程建议
为充分迎合并有效体现项目园林景观优势,本案在工程建筑质素上必须要受到同等高度的重视,真正做到建筑与自然和谐共生、移步一景、户户朝阳、开窗见景的效果。
再映衬依山傍水、绿树掩映、鸟语花香、配与香榭曲桥、绿波回荡的中式园林景观,这才是真正意义上的——凤林山庄
工程建议一:
建筑外墙贴面砖所选用的色彩,首先,应当避免在该区域内再次重复使用白色色调;
其次,色调应与园林景观相互和谐并予以突出。
建筑主体色彩分为三段,1—2层采用湛蓝色或文化石,2—6层采用米黄色外墙贴面砖,7层采用白色钢化涂料,屋面采用黑色屋面砖;
工程建议二:
户型结构中很多户型的餐厅设计很不合理,建议改动厨房门的开户方向;
工程建议三:
户型中不论是客卫还是主卫实用面积均偏小,建议调整内部结构加大卫生间,提高实用性;
工程建议四:
建议将所有卧室外窗改为飘窗取代现有的平窗设计,达到更好的三面观景的效果;
工程建议五:
建议部分不带观景阳台的客厅外窗有现有的平窗设计改为落幅较大的落地玻璃。
(五)项目卖点提炼
第一、项目现有卖点提炼
1)本案位于回龙湾商圈五交化一条街,在川南十大批发市场、王氏商城以及五金、建材等一系列的专业化市场的层层包围之中,交通便利,是都市中一块难得的栖息之地;
2)由回龙湾经久不变的旧商圈和后起的众多专业性市场作为强而有力的经济基础保证,为本案带来了显而易见的保值和增值空间;
3)投资或居住两用精致小户型;
4)低首付,低月供,以租养房垂手可得;
第二、结合建议后卖点提炼
(注)同时兼具项目原有卖点
1)依山傍水、绿树掩映、鸟语花香、配与香榭曲桥、绿波回荡的中式园林景观将成为第一大卖点;
2)户型结构的不再单单只是投资和居住,更多的是一种生活方式的享受;
3)回龙湾经久不变的旧商圈和后起的众多专业性市场作为强而有力的经济基础保证,为本案带来显而易见的保值和增值空间,将是本案的第三大突出卖点;
4)在具备上述三大卖点之后,价格劣势将首度转变成为本案的优势,成为第四大卖点
(六)项目中心广告语
中心广告语:
“凤”声水起林动,龙马唯一的中式园林景观,向往一生的家园。
运用本案所营造的“凤”“水”“林”辅以“声”“起”“动”,很形象地也很富有动感地描绘出一派中式园林景观的气息,体现出生活环境的优越性,展现出回龙街区家园的一种新生活方式。
三、项目各阶段销售策略及促销策略
制定此销售策略以及配合销售策略所采取的相应宣传推广策略,是为了让本案的销售达到理想的效果,让本案在销售的过程中能更好地、更容易地实施销售控制,并且针对每一个销售阶段都能够有计划、有原则、有目的的行动,而不是盲目地、冲动地想然而然的想到什么做什么。
因此在销售的全过程中希望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案,同时希望开发商、建筑商能够在项目工程、项目施工进度、银行按揭办理和广告宣传力度上以及各类原始资料的提供上给予最多、最大的配合与工作支持。
(一)项目总销售方针与目标
1、项目销售方针
1)在本案的全程销售中,销售部门应当积极主动地探讨和研究,并善于及时总结项目在任何销售阶段中的优势和劣势,分析问题并归纳上报可行性建议;
2)在各类问题的处理中应当保持积极主动的工作态度和乐观的心态,善于寻找问题、分析问题、解决问题;
遇到任何销售困难时应当及时上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通,共同寻求解决方案;
3)在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象,认真贯彻执行公司管理制度和项目部销售管理的相关纪律制度,坚决服从上级领导安排,履行个人服从集体的宗旨,努力建设明星团队和销售明星,争创明星团队和销售明星“双金”荣誉。
2、项目销售目标制定
项目销售目标主要受到:
项目工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销售力四大因素左右。
目前,本案到现在为止并不能提供银行按揭的准确依据;
项目工期也只能是预计在2005年3月份左右主体封顶,园林景观建造更迟之一步;
另外在广告宣传力度上能不能充分按照即定方案完全执行和认真对待。
受这三大因素的影响和制约,我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标:
1)保守销售目标;
2)最佳销售目标。
保守销售目标:
完成总销售量的60%左右;
销售周期8—9个月。
最佳销售目标:
完成总销售量的90%左右;
销售周期6个月左右。
(二)预热准备期工作内容
本案在预热准备期中工作主要是体现在项目CI形象的塑造,建立良好的第一视觉识别效果是每一个项目的先声夺人,占领市场前沿的重要基石。
在该阶段有大量的项目销售前期准备工作需要做,包括了各项销售道具、销售资料、销售数据的整理和统一,同时在该阶段另外一项重点工作就是销售人员的培训,俗话说:
“养兵千日,用在一时。
”通过有计划,有目的的项目知识和销售培训,让本案的每一个销售人员做到“招之即来,来之能战,战之能胜。
”
预热准备期工作内容及时间安排
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
灯箱制作
店招制作
背景墙设计制作
展板背景图案制作
项目简介拟稿制作
项目区位图拟稿制作
开发商简介拟稿制作
销控表制作
DM单设计制作
电话审办
销售资料、文档备齐
售房部布置
销售人员进驻
销售人员培训
行销人员招聘到位
行销人员培训
认购排号卡设计制作
认购协议书样本
(三)认购期销售策略及宣传推广策略
结合本案周边项目的实际销售价格指数,对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众,在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下,如果较早地将本案价格公布及销售,容易造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清,导致差异化优势不能形成,从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。
在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下,从实际操作效果来看,我认为在认购的早期,应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。
采取摸底的工作思路,在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格,销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视,严守项目机密,注意对外宣传的措词,统一口径。
严格遵守:
对项目不明确的地方,不予承诺;
与本案不相符的情况,不能夸大事实。
1、认购期注意事项
1)对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记;
2)现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文,定时上报主管部门;
3)不定期举行业务、销售与策划部门之间的多向联系和沟通。
对于各项销售指标统计认真分析,及时进行市场调查,抓住重点,按人落实任务并设立量化目标;
4)项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通,反映问题,提出建议;
5)项目主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效。
2、认购期目的
认购期是项目展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环,在这个阶段,不论是销售部门还是策划部门所有工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目意见或建议的反馈、分析、汇总的基础之上,尽量多的让市场了解本案,同时也要尽可能多地收集到反馈信息。
这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期。
因此在认购期我们只做三件事:
1)传达项目理念;
2)采集信息;
3)引导消费者进入正式认购。
3、认购期时间
2004年11月1日——2004年11月30日
4、销售场地安排
凤林山庄售楼中心
5、认购期实施办法
1)在认购期内原则上是不进行任何形式的订购,大量的通过行销手段,适当的进行一些广告发布和网络信息的发布,传达本案的开发理念,同时制造项目悬念;
2)凡有意向进行认购的客户一律交纳¥5000元排号费,领取相应的排号卡一张;
3)在认购期排号的促销政策上,不论是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。
由于本案在认购期不可能给予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺,为了充分调动客户购买需求,凡在认购期排号的客户,都可以在正式认购时将¥5000元的排号费转为¥8000元的认购金;
4)所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型、位置,可如数退还所交纳的¥5000元排号费。
5)对于在认购期内购买意向特别强烈,主动要求签定认购协议或交纳房款的客户,让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠,任何公司员工不得擅自作主;
6)在认购期排号过程中,总号数设定为100个号。
所有开发商抵工程款的套数从1号开始排完为止,剩余起始号牌才作为项目对外排号和优惠让利的依据;
在对外排号的过程中,每间隔三个号牌作一次销售控制,直到排至60号后,返回至30号继续排号,填补前期空号;
在抵工程款后的起始号牌到第30号之间的空号一律由假客户填补。
7)认购期内由于大量的工作是在分析消费者对项目的认可程度,也是项目何时进入正式认购的技术参数取样时期,在认购期市场变化因素很大。
如果认购情况火爆(总量80%),我们可提前开始正式认购;
如果认购情况一般(总量60%),我们可按照即定方针开始正式认购;
如果认购情况不佳(总量60%以下),我们将推迟即定的正式认购日期。
8)在价格的确定和让利优惠幅度上,同样是根据认购情况的优劣进行制定;
9)项目认购期执行价格¥1280元/㎡左右。
(四)正式认购销售策略及促销策略
任何一个项目的销售至关重要的一个阶段就在正式认购,能不能做好一个项目的全程销售,只需要看能不能做好正式认购阶段的销售。
项目在进入正式认购阶段时,应该是取得重大战果的一个时期。
俗话说:
“好的开始是成功的一半”。
能不能在整个项目销售的第一战中取得辉煌的胜利,将会对本案今后的销售起到重大影响,在前期认购时所开展的全部工作也是真正为了在该阶段得以价值上的体现。
因此,在该阶段中我们应该不余余力地对项目资源进行实效配比、加大项目推广力度、制定一个让消费者能实实在在得到实惠的促销方案。
1、正式认购阶段目的
在总结汇总了认购期时的客户需求、建议和达成了认购期的认购目标后,此时的市场应该表现得有些疲软,整个认购进度由于认购数量的加大而逐渐地放缓,那我们在此时首先应该要做的就是给予疲软的认购注入最大剂量的兴奋剂,将项目在该阶段所有的优势集中起来,配合强大的广告宣传覆盖面和促销方案形成海、陆、空立体化的市场攻击势态。
正式认购阶段,就好象是“田忌赛马”中用自己最优良的马驹对付对手最劣质的马驹那场比赛,我们要想很漂亮地赢得这场比赛,要做的同样也只有三件事:
第一是整合优势,第二也是整合优势,第三还是整合优势。
只有不断地在优势中提炼优势,资源中整合优势才能以绝对优势攻破消费者的心理防线,取得项目销售的最大利益。
2、正式认购阶段时间
2004年12月1日——2004年12月18日
3、正式认购注意事项
1)项目进入该阶段时,在宣传推广上将是第一次与市场、与消费者正面接触,也正是在该阶段本案才能在所有消费者中形成第一印象。
因此,宣传推广是非常重要的,我们在这个阶段的宣传推广上一定不能含糊,不能够为了节约一点点广告费用而因小失大;
2)在此阶段由于广告的大量跟进,项目在市场中的关注度将会越来越高,不论是客户的来访量还是来电量将比平常高出数十倍之多,这要求项目组所有工作人员的工作精神要保持高度的饱满,随时随刻应对处理各类突发性事件的发生,并且要求具有工作牺牲精神;
3)在正式认购阶段前,不排除有开发商、建筑商或主动要求购买下定的客户,由于这类客户购买的价格普遍偏低,又不符合项目在认购期的实施办法,因此对于这类型客户所购买的户型应在正式认购阶段前作好销售控制,并在对外宣传上一律宣称是项目抵工程款的住房,以保证整过认购实施在其余消费者心目中的公平性。
4、正式认购实施办法
◆正式认购广告实施过程
1)在正式认购日开始前十天运用报刊平面广告进行两期平面广告宣传。
首期内容以项目概念为主题,第二期以认购促销为主题,7天为一间隔周期;
2)配合平面广告在前一周内运用两期报刊以夹报的形式加强促销热度,两天为一间隔周期;
3)行销人员的控制,大量采用一对一行销,避免盲目行销。
要求形象佳。
4)在正式认购开始的当天,利用行销在各繁华路段定点派发DM单,同时通过电信手机短信对整个三区内的所有手机用户发送认购促销活动的相关信息。
◆正式认购售房部现场布置
1)在售房部现场的布置中,不论是条幅的悬挂还是彩旗的排布一定要围绕“气氛”两个字展开,尽量烘托出项目的热销氛围,另一方面就是在人气的烘托,特别是假客户在排号进行认购的过程中,应站在客户迫切需求的心理立场上和周围真正的认购客户进行交流和询问,并造成供求紧张的气氛;
2)在排号进行认购的时候,由于客户较多,又要签定认购协议书因此
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 山庄 方案 策划 范文