自考《民法学》重点难点串讲之物权Word文档下载推荐.docx

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（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记;

（2）预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力;

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月未申请登记的，预告登记失效。

　　三、论述题

　　1、（★）物权的优先效力

　　物权的优先效力包括物权之间的优先效力和物权对债权的优先效力。

（1）物权之间的优先效力。

一物存在两项内容或性质不同的物权时，一般为先成立物权优先于后成立物权。

即时间在先，权利在先。

　　两项例外：

1）定限物权优先于所有权;

2）法律规定了物权先后顺序的依法律规定。

例如，《物权法》第239条规定：

“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

”海商法规定，船舶优先权优先于船舶留置权，船舶留置权优先于船舶抵押权。

（2）物权优先于债权的效力，是指一物上债权与物权并存时，物权效力优先于债权，包括：

作为物权的所有权优先于债权、作为物权的用益物权优先于债权、作为物权的担保物权优先于债权。

　　也存在着例外，即债权在特殊情形下也具有优先于物权的效力。

主要情形有：

（1）租赁合同的出租人将租赁物出卖给受让人时，受让人虽取得租赁物的所有权，但不能以该所有权对抗承租人的租赁权。

这就是所谓的“买卖不破租赁”规则。

（2）按照约定向登记机构申请预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）在建设工程价款优先受偿权中，如果商品房的买受人支付了大部分款项的，则该优先受偿权不能对抗买受人的债权。

　　此外，还有几处可考选择题的地方也应留意一下：

　　1、原始取得有：

生产、收取孳息、时效取得、先占、善意取得、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗拾物、添附、国家或集体取得无主财产、没收、征税等，都是原始取得

　　2、继受取得的方式：

买卖、赠与、互易、遗赠、继承是基本方式。

　　3、物权变动的公示，不动产看登记，动产看交付。

但所有权特殊的取得方式中有：

征收、没收、法院判决、仲裁委员会裁决，这些法律文书生效时即发生所有权的变动，不以过户登记时间为准。

　　4、异议登记后15日不起诉，自动失效。

　　第十四章所有权

　　本章重点掌握3个名词解释、5道简答题、1道论述题即可，本章可考案例题。

　　1、所有权

　　所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　2、共有

　　共有，是指两个以上的权利主体对同一项财产共同享有所有权的法律制度。

　　3、（★）善意取得

　　善意取得又称即时取得，是指无权处分人将不动产或者动产有偿转让于善意第三人时，该第三人即取得该不动产或者动产的所有权的法律制度。

　　1、所有权的特征。

　　所有权的特征：

①自权性，即对自己的物所享有的物权;

②全面性，即所有权是完全物权;

③所有权具有单一性，所有权的单一性又称整体性、浑一性，是指所有权系对标的物具有概括管领支配力或统一支配力的物权。

所有权尽管有占有、使用、收益、处分等各种权能或作用，但所有权并不是这些权能或作用的总和，而是各种权能浑然一体的整体性权利。

④弹力性，即所有权的单一内容可以自由伸缩。

⑤恒久性，即为无期物权。

　　2、国家所有权的特征。

　　国家所有权是指国家对国家所有即全民所有的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　国家所有权具有以下特点：

（一）国家所有权的主体是国家;

（二）国家所有权的客体具有广泛性;

任何财产都可以成为国家所有权的客体而不受限制，而且有些财产属于国家专有。

（三）国家所有权的取得方法具有特殊性，如征收、没收、税收等。

（四）国家所有权的行使具有特殊性。

在一般情况下，国有财产由国务院代表国家行使所有权。

（五）国家所有权的保护具有一定的特殊性。

例如，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　3、（★）善意取得的成立条件。

　　善意取得应具备的条件有：

①标的物可为动产和不动产。

当然，法律禁止流通物不适用善意取得。

在我国，盗窃物为禁止流通物）。

②让与人须为无权处分动产或不动产的占有人。

③受让人须基于交易行为且须支付了对价。

④受让人受让财产时须为善意（即受让人不知道或不应当知道让与人无让与权）。

⑤转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　4、建筑物区分所有权的特征。

　　建筑物区分所有权具有以下特点：

①客体的特殊性，即为一栋可以区分所有的建筑物;

②内容的复合性，即该权利为专有权、共有权及共同管理权复合而成的特别所有权;

③主体的双重身分性，即权利主体既是专有部分的专有权的所有人，又是共有部分的共有权人。

　　5、共有的特征。

　　共有的特征：

①主体的多数性，即两人以上;

②客体的同一性，即同一项财产，可为集合财产;

③内容的双重性，即存在对内对外双重属性;

④共有权的联合性，即所有权的联合，而不是独立的所有权类型;

⑤产生原因的共同性。

不外乎合伙关系、家庭关系、夫妻关系等。

　　1、相邻关系的特征。

　　相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

相邻关系的特征有：

①主体具有多数性;

②标的物具有相邻性;

③产生具有法定性;

④内容具有复杂性;

⑤客体或标的具有特殊性（为行使不动产权所体现利益。

（适当展开）

　　四、案例题

　　案例1：

甲、乙、丙三人按1∶2∶2的比例出资购买一农用小型设备。

在使用过程中，因设备发生故障，乙将该设备送到丁处维修，丁要求乙支付500元维修费，乙仅愿意支付与自己所占份额相应的部分。

在设备闲置期间，丙未经甲、乙同意，将该设备在二手设备市场以合理价格转让给了戊。

请问：

（1）乙拒绝偿还全部维修费是否合理，该债务应如何承担?

（2）丙是否有权转让该设备?

说明理由。

（3）戊是否能够取得该设备的所有权?

为什么?

　　答案：

本案中，甲乙丙三人针对该农用小型设备存在按份共有关系。

（1）乙拒绝偿还全部维修费是合理的，因为按份共有的外部关系上，如果义务是可分的，共有人只需按照自己的应有部分对第三人承担义务即可，故修理费500元应由甲乙丙分别支付100元、200元、200元。

（2）丙无权转让该设备，因为对共有物的处分，必须全体共有人的共同决定。

本案中，丙未经甲乙的同意擅自处理的行为为无权处分。

（3）戊能够取得该设备的所有权。

因为该设备为动产，戊在二手设备市场上基于交易行为占有了该设备，且支付以合理价格，完全符合善意取得的成立要件，戊已善意取得该设备的所有权。

　　案例2：

2001年3月，甲在出国之前将一块翡翠玉交给乙保管。

2002年1月25日，乙擅自将该翡翠玉以8000元的价格卖给了知情的丙，乙和丙都已经履行完毕。

2002年12月甲回国后，获知了该情形。

（1）甲是否可以要求丙归还该翡翠玉?

（2）丙已经支付的价款应该怎么处理?

（1）甲可以要求丙归还该翡翠，因为丙不能善意取得该翡翠。

善意取得应具备的条件：

①标的物须为动产（物权法规定不动产也可）;

②让与人须为无权处分动产的占有人;

③受让人须基于交易行为而取得动产的占有且须支付对价;

丙的行为因不符合第④个条件，故不能善意取得。

（2）丙已经支付的价款应以不得得利为由向乙主张返还。

乙得到利益，使丙受到损失，乙得到利益与丙的损害之间有因果关系，乙得到8000元款项没有合法的根据，乙的行为构成不当得利，应将不当得到的利益返还给利益受损失的人。

　　1、建筑物区分所有权是三种权利的复合：

专有权、共有权、共同管理权;

　　2、按份共有与共同共有无法确定时，以按份共有论（家庭关系的除外）。

　　3、禁止流通物（盗窃物即属于）不适用善意取得。

　　4、相邻关系是彼此的，法定的，这和地役地完全不同。

　　第十五章用益物权

　　本章重点掌握5个名词解释、3道简答题、2道论述题即可，本章一般不考案例题。

　　1、用益物权

　　用益物权是指对于他人之物，以物的使用收益为目的而设立的物权。

　　2、土地承包经营权

　　土地承包经营权是指土地承包经营权人依法享有的对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益以及自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。

　　3、建设用地使用权

　　建设用地使用权是指土地使用人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。

　　4、宅基地使用权

　　宅基地使用权是指宅基地使用权人为建造住宅及其附属设施而使用集体所有土地的权利。

　　5、地役权

　　地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。

　　1、用益物权的特征。

　　用益物权的特征：

①具有用益性，即以物的使用收益为目的的物权;

②具有独立性，即不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为前提;

③占有性，即即以实际上支配占有用益物为成立条件;

④客体一般是不动产，但我国物权法规定，动产也可以成为用益物权的客体。

　　2、（★）土地承包经营权的特征。

　　土地承包经营权的特征：

①土地承包经营权的目的在于在他人土地上从事农业活动。

②主体是农业生产者。

一般是农村集体经济组织成员，但不限于此。

③土地承包经营权的客体是农村土地。

包括农村集体所有的土地或国家所有交由集体使用的土地。

④土地承包经营权的取得具有严格的程序性。

《农村土地承包法》第19条规定，采用家庭承包方式设立土地承包经营权的，应按下列程序进行：

村民会议选举产生承包工作小组、承包工作小组依法拟订承包方案、村民会议讨论通过承包方案、公开组织实施承包方案、签订承包合同。

　　3、宅基地使用权的特征。

　　宅基地使用权具有以下特点：

（1）宅基地使用权的客体是集体土地。

（2）宅基地使用权的主体具有特定性。

限于该农民集体的成员。

（3）宅基地使用权的目的在于建造住宅及其附属设施。

（4）宅基地使用权原则上没有期限性和流通性。

宅基地使用权是权利人使用集体所有土地的权利，这一权利没有期限的限制，只要土地上的住宅存在，宅基地的使用权也同时存在。

同时，我国现行法不允许宅基地使用权单独转让，也不允许单独继承。

　　1、（★）建设用地使用权的特征。

　　建设用地使用权的特征：

①以国有土地为标的物，属于不动产物权。

[辩]建设用地使用权是可以存在国有土地上或建筑物上的一种用益物权（×

）。

②以国有土地的开发为目的，即营造建筑物或其他工作物。

③具有期限性（40-70年不等）和可让与性（土地使用权可以合法转让）。

（应适当展开）

　　2、地役权的特征。

　　地役权的特征有：

①是存在于他人土地上的物权;

②是为需役地便利而设定的物权;

③是具有从属性的物权，即不得与需役地分离而为让与或成为其他权利如抵押权的标的;

④是具有不可分性的物权，地役权的发生、消灭、享有和负担都具有不可分性。

　　1、用益物权一般在不动产上设定，尽管物权法规定了动产也可以设定，但目前暂时没有。

　　2、建设用地使用权只能在国有土地上设定，但土地承包经营权一般在集体土地上，也可在国有的土地上。

　　3、不动产物权一般是登记要件主义，不登记不产生物权，但土地承包经营权、宅基地使用权、地役权却都采登记对抗主义。

　　4、土地承包经营权可以出租、转包、代耕、互换等，但转让需经发包方同意。

　　5、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第十六章担保物权

　　1、担保物权

　　担保物权是指权利人以确保债权的实现为目的，于债务人或第三人的特定财产或权利上所设定的物权。

　　2、抵押权

　　抵押权是指抵押权人（即债权人）对于抵押人（可为债务人或第三人）不转移占有而供为担保的财产，于债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就担保的财产优先受偿的权利。

　　3、质权

　　质权是指债权人因担保其债权而占有债务人或第三人提供的财产，于债务人不履行债务时，可用其所占有的标的物的价值优先其他债权人受偿的一种担保物权。

　　1、抵押权的特点。

　　抵押权的特征：

①不转移占有性，即为不转移占有的担保物权;

②标的物的广泛性，即可以以不动产、动产和权利设定;

③具有特定性，即为抵押物及其担保的债权均特定的担保物权;

④具有顺序性，即为同一财产上设定数个抵押权时有先后顺序（同日登记为同一顺序），在实现抵押权时，顺序在先的优先受偿。

　　2、（★）动产浮动抵押的特点。

　　动产浮动抵押权的特点：

①动产浮动抵押权中的抵押人限于企业、个体工商户、农业生产经营者。

国家机关、社会团体、事业单位以及非从事生产经营的自然人不能设立动产浮动抵押权。

②动产浮动抵押权的客体限于抵押人的生产设备、原材料、半成品、成品。

其他的动产、不动产、权利不能设立动产浮动抵押权。

③动产浮动抵押权的客体包括现有的动产以及将有的动产。

至于具体以哪种动产设立动产浮动抵押权，应由抵押合同约定。

④动产浮动抵押权设立后，抵押的财产处于不断变动之中，抵押人可以将抵押的原材料投入生产，也可以出卖抵押财产。

同时，新增抵押财产范围内的动产也应列入抵押财产之中。

可见，动产浮动抵押权的客体具有不确定性。

只有在具备法律规定的事由时，抵押的财产才能确定。

　　3、质权的特点。

　　质权的特征有：

①标的物为动产和权利，不为不动产（标的物的种类特征）;

②在债务人或第三人交付财产上设定，即标的物须特定并移转占有（标的物特定的方式特征）;

③以债权人持续占有质物为存续要件（公示方式特征）。

　　4、留置权的特点。

　　留置权的特征：

①是法定担保物权，不存在一个留置权的合同。

②可发生二次效力性。

债权到期后未得到履行时可留置，此为一次效力;

超过一定期限仍不履行即可变价受偿，此为二次效力。

③是动产担保物权，留置物只能是动产。

④是转移占有的担保物权。

　　5、取得留置权应具备的条件。

　　取得留置权应具备的条件：

①须债权人占有一定的财产;

②债权人占有的是债务人交付的动产;

③债权人占有的动产与债权之间存在关联关系。

④须债权已届清偿期。

以上4个条件缺一不可。

　　1、（★）担保物权的特征。

　　担保物权的特征：

①担保物权具有变价受偿性。

即在债务人到期不履行债务时，担保物权人可就担保物的交换价值优先受偿。

②担保物权具有从属性。

即该物权从属于主债权。

③担保物权具有不可分性。

即在担保物权人就其债权全部受偿前，可就担保物的全部行使权利。

④担保物权具有物上代位性。

即在担保物毁损灭失或被征收而受有赔偿金、保险金或补偿金时，可从中优先受偿。

　　案例：

李某以自有房屋为抵押，向银行借款20万元，双方在5月4日签订了抵押合同，但未办理登记。

后李某又向王某借款30万元，以上述房屋为抵押，双方在5月6日签订了抵押合同，并于5月10日办理了抵押物登记。

因王某认为房屋价值太小，李某又将一祖传玉器交给王某，双方签订了质押合同。

现李某无力返还借款，且银行和王某的债权都已到清偿期，房屋拍卖得款25万元，玉器拍卖得款8万元。

问：

（1）银行和王某对拍卖房屋的价款是否享有优先受偿权?

（2）王某对拍卖玉器的价款是否享有优先受偿权?

（3）拍卖房屋和玉器的价款应如何清偿债务?

（1）王某对拍卖房屋的价款享有优先受偿权。

因为李某与王某签订了抵押合同并且办理了抵押登记，抵押权已有效设定，王某对抵押物的价款有优先受偿权;

而银行与李某虽签订了抵押合同且在前面签订，但对该房屋价款没有优先受偿权，因为不动产物权采登记生效主义，未登记不产生物权，银行对李某的房屋不享有抵押权。

（2）王某对拍卖玉器的价款享有优先受偿权，因为有质押合同，且交付了质物，质权有效设定。

（3）拍卖房屋的价款25万元应全部还给王某，拍卖玉器的价款8万元中的5万元也应还给王某，剩余的3万元可以用来偿还对银行乙的债务。

　　1、不得抵押的财产包括：

①土地所有权;

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权）;

③学校、幼儿园、医院等事业单位、社会团体的公益设施;

④所有权、使用权不明或者有争议的财产;

⑤依法被查封、扣押、监管的财产;

⑥依法不得抵押的其他财产。

　　2、浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者，限于动产。

　　3、抵押财产可为动产、不动产、权利;

质押财产只能为动产、权利;

留置财产只能为动产。

　　4、抵押权、质权是约定担保物权，留置权为法定担保物权;

　　5、抵押权为不转让占有的担保物权，质权和留置权都是转移占有的担保物权;

　　6、抵押权所担保的债权范围，没有约定的，包括①主债权及②利息、③违约金、④损害赔偿金和⑤实现抵押权的费用。

但质权和留置权所担保的债权范围为：

①主债权及②利息、③违约金、④损害赔偿金、⑤质物（留置物）的保管费用;

⑥实现质权的费用。

区别在于：

后两者多了一个保管费用，因为转移占有的原因。

　　7、禁止流抵押条款和流质押条款。

　第十七章占有

　　本章重点掌握2个名词解释、2道简答题即可，本章不考案例题。

　　1、占有

　　占有是指占有人对物有事实上的管领力的事实。

　　2、善意占有

　　善意占有是指占有人不知道或不应当知道无占有权利而进行的占有。

　　1、占有的法律特征。

　　占有的特征：

①占有的客体为物，可为动产或不动产。

[注]不能为权利，可为独立物或非独立物。

②占有为法律所保护的事实，而不是一种权利。

对占有进行保护的目的，在于维护社会秩序，增进社会福利。

③占有的成立须占有人对标的物有事实上的管领力。

　　2、占有人的权利和义务

　　占有人的权利和义务有：

（1）占有人的使用、收益权;

（2）费用求偿权;

（3）返还占有物及其孳息的义务。

无论是善意占有人还是恶意占有人，对于真正权利人都负有返还占有物及孳息的义务。

（4）赔偿损失的义务。

物权法规定，因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

　　1、占有一种法律保护的事实，而浊一种权利;

　　2、善意占有和恶意占有是对无权占有的再分类，有权占有无所谓善意和恶意。

　　3、有权占有、无权占有;

自主占有、他主占有;

直接占有和间接占有，要能够判断得出。