下半海南省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册管理部门试题.doc

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2015年下半年海南省房地产估价师《制度与政策》：

房地产估价师注册管理部门试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

2、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A：

7

B：

15

C：

30

D：

60

E：

执行层的组织协调

3、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：

估价目的

B：

估价师

C：

委托人

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。

A：

空置率偏小

B：

运营费用偏大

C：

收益期限偏短

D：

报酬率偏高

E：

工业用地的监测点评估价格

5、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。

该改变用途理论上应补地价为万元。

A：

500

B：

525

C：

600

D：

1650

E：

工业用地的监测点评估价格

6、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。

A．转移变更

B．新建

C．遗失

D．他项权利

7、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

8、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

A：

93.75

B：

115

C：

293.75

D：

315

E：

工业用地的监测点评估价格

9、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目

10、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。

（2007年试题）

A：

137.5

B：

410.2

C：

432.2

D：

452.2

E：

借款合同

11、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。

（2007年试题）

A：

移动平均法

B：

指数平滑法

C：

市场因子推演法

D：

简单平均法

E：

借款合同

12、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：

2400

B：

2580

C：

2607

D：

2760

E：

工业用地的监测点评估价格

13、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数

B．融资相关参数

C．收益相关指标

D．评价标准类指标

14、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

15、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

16、从1996年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、110、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该商品房销售量的定期增长速度为__%。

A．100

B．200

C．300

D．400

17、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性

18、下列不属于控制性详细规划作用的是。

A：

控制性详细规划起着承上启下的作用

B：

控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

C：

控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织

D：

控制性详细规划是城市政策的载体

E：

执行层的组织协调

19、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。

A：

2020.80

B：

2214.29

C：

2336.45

D：

2447.37

E：

工业用地的监测点评估价格

20、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。

A．不变，增加

B．下降，增加

C．上升，减少

D．下降，减少

21、费用与收入相配比即为。

A：

企业经营活动中取得的盈利

B：

企业经营活动中取得的所有者权益

C：

企业经营活动中的支出

D：

企业经营活动中取得的负债

E：

执行层的组织协调

22、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

A：

305

B：

463

C：

636

D：

961

E：

执行层的组织协调

23、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则

B．公平原则

C．替代原则

D．估价时点原则

24、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：

10.2

B：

11.0

C：

11.3

D：

11.5

E：

工业用地的监测点评估价格

25、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。

A：

纳税人非实际占用的耕地面积

B：

纳税人实际占用的耕地面积

C：

纳税人实际占用的非耕地面积

D：

纳税人实际占用的建设用地面积

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有__。

A．公安介入

B．行政裁决

C．检察介入

D．依法起诉

E．强制拆迁

2、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大

3、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。

A：

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

C：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：

出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

E：

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定

4、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费

B．利息

C．外汇汇兑净损失

D．融资代理费

5、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。

A．加大城市基础设施建设投入

B．调整银行贷款利率

C．调整公共住房政策

D．调整房地产税收政策

E．加快城市化进程

6、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。

原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

7、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。

A．在建工程抵押估价业务

B．城市房屋拆迁补偿估价业务

C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

8、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

（2004年试题）

A：

奖励住房公积金管理中心职工

B：

建立住房公积金贷款风险准备金

C：

支付住房公积金管理中心的管理费用

D：

建设廉租住房的补充资金

E：

建设经济适用住房的补充资金

9、下列关于征地的表述中，正确的有__。

A．根据《中华人民共和国宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

B．任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿

C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍

E．征地时的水井，属于地上附着物补偿

10、房地产的供求状况可以分为__。

A．全国房地产总供求状况

B．本地区房地产的供求状况

C．全国本类房地产的供求状况

D．本地区本类房地产的供求状况

E．临近地区本类房地产的供求状况

11、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．购房贷款

12、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为__。

A．7.5%

B．10.8%

C．12.5%

D．15.0%

13、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：

市场上有足够多的生产者和消费者

B：

市场上的产品是同质的

C：

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

D：

资源完全自由流动

E：

市场信息是完全畅通的

14、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。

A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．标高的单位用mm计

15、求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是__。

A．单位比较法

B．指数调整法

C．分部分项法

D．工料测算法

16、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

A．国家强制性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．标的的非自有性

17、用成本法估价