城步水木华庭可研Word文档格式.docx
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3.1.2城步苗族自治县房地产市场发展现状分析9
3.2需求分析10
3.2.1城市综合开发需求10
3.2.2房地产市场11
3.3经销策略13
3.3.1市场建设的基本策略13
3.3.2项目市场定位13
3.3.3确定项目整体形象14
3.3.4“卖点”分析14
3.3.5营销策略14
3.3.6定价策略15
第4章项目选址17
4.1项目的地理位置17
4.2自然条件17
4.3工程水文、地质条件17
第5章专业技术方案19
5.1、设计依据19
5.2项目设计理念19
5.3项目总体规划方案21
5.3.1规划设计原则21
5.3.2项目结构和布局21
5.4建筑设计21
5.4.1主要规范及标准21
5.4.2建筑风格及立面特点22
5.4.3建筑户型特色22
5.5结构设计23
5.5.1指导思路23
5.5.2结构设计23
5.5.3结构选型23
5.5.4使用工具及软件23
5.6给排水设计23
5.6.1设计规范23
5.6.2给水设计23
5.6.3排水设计24
5.7供电工程24
5.7.1设计范围24
5.7.2变、配电系统24
5.7.3照明系统25
5.7.4防雷保护、安全措施及接地系统25
5.7.5弱电部分26
第6章节能节水措施27
6.1设计依据27
6.2建筑部分节能设计27
第7章环境影响评价28
7.1编制依据28
7.2环境现状28
7.2.1自然条件28
7.2.2环境质量28
7.3建设项目工程分析30
7.4项目环境影响分析31
7.4.1施工期环境影响简要分析31
7.4.2营运期环境影响分析31
7.5环境保护措施32
7.5.1设计依据32
7.5.2设计原则32
7.5.3治理措施32
7.6结论34
第8章劳动安全卫生与消防35
8.1指导思想35
8.2职业安全卫生健康对策与措施35
8.2.1安全施工保障措施35
8.2.2职业卫生健康对策与措施35
8.3消防设计36
8.3.1、设计依据与原则36
8.3.2、总体消防设计36
8.3.3、室内装修防火36
8.3.4、消防道路设计36
8.3.5、水量36
8.3.6、室内消火栓系统37
8.3.7、室内消火栓系统37
第9章项目实施进度38
9.1项目实施期各阶段的进度安排38
9.2建议项目实施进度表38
第10章投资估算及资金筹措39
10.1项目投资估算39
10.1.1估算依据39
10.1.2估算说明39
10.1.3总投资估算39
10.2资金筹措42
10.3资金使用和管理42
第11章财务评价43
11.1财务评价的依据43
11.2营业收入、营业税费金和附加估算43
11.2.1营业收入43
11.2.2产品营业税费金及附加43
11.3总成本及经营成本估算43
11.4财务效益分析44
11.5项目盈亏平衡分析44
11.6财务评价结论44
第12章社会评价与风险分析45
12.1项目对社会的影响分析45
12.1.1引进先进的住宅开发理念,推动城步县房地产业的发展45
12.1.2、开发精品社区,提高住户的人居水准45
12.1.3、发展城步县经济,从实质上提升区域价值45
12.2风险分析46
12.2.1、政策风险及防范46
12.2.2、销售风险及防范46
12.2.3、工期和工程质量风险及防范46
12.3社会评价结论47
第13章结论与建议48
13.1结论48
13.2建议48
第1章总论
1.1项目名称和建设单位概况
1.1.1项目名称:
城步水木华庭住宅小区
1.1.2建设单位概况
单位名称:
城步旺府房地产开发有限公司
地址:
国电湖南巫水水电开发有限公司院内
法人代表:
沈少华
城步旺府房地产开发有限公司成立于2013年3月,注册资金800万元。
公司设三部一室,即工程管理部、资产经营部、融资部、财务部和办公室。
现有在册职工15人,均为大专以上学历,其中专业职称5人,中级职称3人,从业资格人员2人。
1.2项目概况
项目名称:
建设地点:
城步县儒林镇城东社区,国电湖南巫水水电开关公司院内。
1.2.1建设内容
本项目土地面积13333.32平方米,建筑面积45000平方米,绿地面积占37%,拟定容积率为2.95,户数326户。
以及废水处理站、垃圾站、公厕、消防、给排水、通讯、绿化、广场等附属工程。
项目建设及商品房销售过程中,将上交各类税费近千万元。
项目建设期为1.5年(2013年月7月~2014年12月)。
具体进度安排:
2013年7月—9月前完成项目前期工作、完善有关审批手续;
2013年10月-2014年11月前完成住宅建筑和附属建筑,2014年12月全部竣工交房使用。
1.2.2投资规模
项目建设总投资为9000万元,土建工程6063.225万元、设备购置与安装费用395万元、土地费用1060万元,工程其他815.5万元,预备费用666.7万元。
1.2.3资金来源
本项目总投资9000万元,全部由城步旺府房地产开发有限公司自筹解决。
1.3可行性研究报告的内容和依据
1.3.1研究内容
项目建设的必要性、市场分析、项目选址概况、工程方案、环境保护、总投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面,对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下一阶段工作的基础。
1.3.2主要依据
1、中华人民共和国和城步苗族自治县现行的有关法律、法规;
2、国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》;
3、《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)国家计划委员会;
4、《城步苗族自治县城市总体规划》(2011—2020年)城步县人民政府
5、《城市居住区规划设计规范》
6、《城步苗族自治县水木华庭修建性详细规划---平面规划方案》城步苗族自治县建设规划局
7、《住宅建筑设计标准》
8、《城市道路绿化规划及设计规范》;
9、建设单位提供的有关基础资料。
1.4研究结论
1、项目的建设实施是全面深入落实习近平总书记关于“有步骤地推进城市建设和改造,优化城市功能,改善人居环境,提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。
2、该项目符合当前市场需要,该项目的实施将有利于提高城步苗族自治县土地供应量,促进区域地产的健康稳定发展。
3、该项目建成后,完善了所在地段的规划功能,提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程;
增加了社会有效需求,促进地区社会经济协调发展。
4、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难,对切实解决民生问题,提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。
综上所述,本项目是可行的,也是必要的,建议企业加强员工的培训,提高管理能力和效率;
企业应加强应加大宣传和推广工作,以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度;
企业加强项目建设管理工作,降低管理费用等开支,做好成本管理控制,以节约投资成本,提高项目的风险控制能力。
第2章项目建设的背景和必要性分析
2.1项目提出的背景
随着城步城市化加快,人口的增加,以及部分居民生活改善,二次置业改变居住环境,提高生活品质的房地产产品带来无限商机。
水木华庭住宅小区位于儒林镇城东社区,东接巫水公司,南邻城白路,距一中仅150米。
该地段交通便利,居住环境十分优越;
地理位置优越,配套设施完善,道路宽敞,实为精品学区房。
该项目建设有利于国家宏观经济与政策导向的宏观实现,同时对区域经济发展具有极大的促进作用。
该项目建设抓住国家经济结构调整这一关键环节,符合国家关于加快发展第三产业的宏观经济调整战略。
城步苗族自治县地处湘西南边陲,古为南楚与百越相交之城,系“南楚极边”之苗疆;
东界新宁县,南邻广西资源县和龙胜各族自治县,西接通道侗族自治县,北毗武冈市,总面积2646.07平方公里。
针对城步县城以前的规划中远期发展预测不足、空间布局不合理、城市道路网络规划预计不足的实际,为适应城市、区域发展需要,城步县在原规划基础上进行修编,以建立合理的城市空间结构和形态,更好地促进县域经济发展。
新规划共分22章,近期从2003年到2010年,远期从2011年到2020年。
城市总体规划规模:
2010年,城市人口规模为7万人,城市规划建设用地规模为7平方公里,人均用地100平方米;
2020年城市人口规模为10万人,城市规划建设用地规模为10平方公里,人均用地100平方米。
规划总体布局为一园即城北生态工业园,一带即巫水滨江风光带,一轴即南北向空间发展轴,两区即南区和北区,力求突出民族特色,充分利用县城及周边山体、水体,把县城建设成为县域政治、文化、经济、交通、信息中心和以旅游业、奶业、竹木加工业为支柱产业的现代化山水生态城市。
随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高,消费观念的不断转变和更新,建设高品质住宅小区已成为广大消费者的主要意愿。
居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜。
由于社会福利分房制度的取消,房改房的上市及城市居民个人修建私房的控制,再加上人均生活水平的提高,生活质量的改善,在购房方面,环境优美、设施齐全、交通方便、服务完善周到的住宅成为市民的最佳选择。
2.2项目建设的必要性
1、国民经济发展的需要
当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
邵阳房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2008年,我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15%,城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争2010年达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。
2、有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成
随着社会发展和生活水准的提高,人们对县城综合环境质量的要求也在不断提高,而商住城市综合开发丰富的功能,可以将城市生活的方方面面有机地组织在一起,使它们彼此促进,它通过各种功能的综合,使居民生活极其方便和丰富,同时使环境拥有巨大的聚合力。
而且它良好的经济效益、内部多种功能协调平衡及相互激发,使得建筑更加能动的发挥其职能,产生更大的经济效益,形成一个具有良好环境效益的城市街区。
3、可以满足居民对住宅小区建设的需要
随着住房制度改革的深入开展,单位统一建房、职工福利分房已逐步成为历史。
为了满足人们住房的需要,住户自发集资建房、个人开发建房应运而生,这有利于缓解人们住房紧张状况。
但过去大多是散居房,规模小、规划设计不合理、居住环境差、安全欠保障,很难适应日益提高的人们生活水平的需要。
建设居住环境优美、住房设计合理实用、全方位物业管理的成规模住宅小区是提高城步人们生活质量的迫切要求。
根据有关调查资料,城步苗族自治县城镇目前只有约70%的市民拥有住房,其余是“单位借房”和“租私房”。
而“居者有其屋”是几千年来人们的梦想。
解决城镇居民住房困难,与养老、医疗、失业等社会保障制度一样,是各级政府社会公共政策的重要内容,是政府的重要职能。
同时,随着住宅建设和城镇住房制度改革的大力推动,住宅总体上呈平衡发展的态势。
全面建设小康社会的加速进程,人们生活水平的普遍提高,使“人与自然和谐发展”成为21世纪城市新型住宅小区开发的必然要求。
人们不仅要求户内宽敞舒适,更要求住宅有优越的功能品质和高科技含量;
同时对住宅小区的合理规划设计、高比率的绿地面积、良好的周边环境设施等抱有很高的期望。
住宅小区对于大多数老百姓来说,是一种更贴近他们生活的选择,生态住宅小区强调举止的实用性、现代感、人性化。
通过社区氛围的营造,满足市民对健康生活、体育运动、人际交流、和谐与和睦、身心舒适的要求。
这正是本项目建设的出发点和落脚点。
4、能够完善城镇建设的功能
近年来,尽管城镇建设发展迅速,但住宅小区发展不够,公益性建设滞后。
表现为居民住宅建筑散乱,横七竖八,大失规范,在较大程度上扰乱了城镇建设的布局和美观。
因此,建设相对集中、布局美观、环境优雅、管理规范的生态住宅小区对于完善城镇功能是非常必要的。
城市是生产要素聚集的平台,也是提升对外影响力和吸引力的平台。
城市形象、城市环境本身就是生产力,就是竞争力。
发达地区无一不是通过城市功能的完善、城市形象的提升来聚集生产要素的,打造“城市品牌”已成为各地提升综合实力的竞争点。
实施旧城改造,就是要全面提升城市形象,以此来聚集生产要素,增强综合经济实力。
5、可以提供更多就业岗位,利于当地群众致富
由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。
因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为城步县重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加城步县当地社会就业岗位作出一定的贡献。
城步县尽管人口不是很多,但由于经济不发达,新增劳动力多,劳动力综合素质不高,就业矛盾是城步县社会经济长期面对的问题。
建筑行业是属于产业关联度较高的行业,具有较高的产业带动性。
建筑行业直接关联到沙石、水泥、砖头、钢材、装修、电器、家具等行业的发展。
项目建设可以带动城步县沙石、水泥、钢材、砖头等建材的发展和家具、装修、电器等行业的发展,进而给当地群众提供更多就业机会,较好地解决城步苗族自治县富余劳动力就业问题,利于当地群众致富。
第3章市场分析与经营策略
3.1发展现状
3.1.1城市综合开发现状
近两三年来,城市综合开发已经是房地产行业的最热词。
如成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个,总体量为297万平方米,其中,商业面积83.9万平方米,商务办公面积52.6万平方米,酒店面积23.1万平方米,酒店式公寓5万平方米,会展12万平方米,普通住宅101.4万平方米,其他建筑面积19万平方米等。
各地纷纷上马的综合体项目,总量有上千个之多。
如在东莞这个三线城市,在建和拟建的综合体数量,达到了20个以上。
不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。
而杭州号称要打造大大小小的城市综合开发达到100个。
上海则宣称2013年至2015年,将新增50多个城市综合开发项目。
深圳市在未来的几年,在建和已经初步规划的城市综合开发项目多达16个,合计建筑规模1044.79万平方米。
统计显示,2013年至2017年这五年时间,全国20座重点城市新增城市综合开发总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的城市综合开发。
目前,城步县还不具备高端和全版的综合体开发体条件,但初级综合体开发,或称综合开发,是大势所趋。
县城不仅需要完善的道路、街道、宜居住宅,而且还需要商业设施、商铺、街道、托儿所、物业管理用房、社区用房、休闲风光带、商业步行街、公园、休闲设施等。
3.1.2城步苗族自治县房地产市场发展现状分析
从房地产价格主要指标监测情况来看,城步苗族自治县房地产土地价格、房屋租赁和销售价格不断上升。
从市场调查情况来看,主要表现在:
一是住宅价格翻了几番。
据市城调部门的统计数据显示,自2003年初至2006年年底,城步县的住房价格从650元/㎡左右狂飙至1250元/㎡以上。
2003年前的城步城区450元—550元/㎡的住房多的是,2008年底几乎所有的楼盘价在1200元/㎡以上。
到2012年涨至2000-2800元以上,房价仍保持高昂的增长势头,有望突破3000元/㎡的大关;
二是营业性商铺价格几乎翻了几番。
据对房地产业内人士调查了解,目前,城步县偏僻地段的营业性商铺售价为5000—8000元/㎡,繁华地段18000—36000元/㎡,均比2003年翻了几番。
城步县房地产市场目前总体来说还是一个较为封闭的市场,外来投资的炒房资金很少,城步县的房价总体走势比较真实,房价在按照城步县自己的市场节奏走。
除个别楼盘定价过高外,总体上来说房价受外来投资的影响小,炒作的泡沫成份也很少,房地产市场看好。
3.2需求分析
3.2.1城市综合开发需求
和全国一样,当前城步的经济发展面临着转型的艰巨任务,即转变经济发展方式。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的一个重要的核心内容,就是要加快转变经济发展方式。
加快转变经济增长方式是“十二五”期间我国经济和社会发展的核心。
在转变经济发展方式中,城步商业、房地产、特别是商业地产的发展面临一个重大的机遇,这个机遇就是城步城镇化,这不仅仅是农民进到城市、城市人口越来越多这么一个简单的数字上的现象,更重要的是在这几年的城市化发展的过程中,城市规模增长速度是非常快的。
城步县城规模的扩张,意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富,对商业地产的需求。
也就是说县城规模越来越大,级差越来越明显,意味着城市土地的公共服务,包括商业的投入越来越大。
城市的成长速度会使商业需求越来越大,以前的超市就可以满足城市的需求。
但是城市扩大了以后,人们对于城市的商业需求,不单单是住宅、街道、交通,还需要有商铺、专门的酒店、咖啡厅、酒吧这些高层次的场所。
现在城市发展的思路,变成了以大力提升服务业,即城市的第三产业发展为核心、以人为中心的城市发展的模式,这就要求城步县政府和社会积极推动城市的功能整体上的升级。
整体的升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求,所以可以看到城市的综合体,代表了城步商业发展的模式。
城市综合开发代表着一种土地实用功能的综合利用,城市土地功能的混合利用是城市中心繁荣发展的一条重要经验。
通过在一个城市里把居住、办公、商业、休闲、旅游这些功能混合在一起,促进人流、资金流、信息流之间的交互使用,满足现代人生活节奏快对办公、休闲甚至旅游、生活、文化等巨大需求。
城市综合开发的出现是城市发展过程中的必然,这一集中多种业态的地产新势力,基本具备了现代城市的全部功能。
从长远来看,未来的房地产市场竞争,也将是城市综合开发之争,一旦循环良好,不仅可以带动周围商业发展,还能促进整个城市的功能提升,甚至成为城市地标性的建筑群体,依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
城市综合开发作为刺激消费、带动投资的区域经济发动机,天然成为城市化的主力引擎和城市形象标志。
伴随着房地产市场的阶段性调整和资本市场的转型发展,持有型和经营型的商业物业、特别是城市综合开发正成为房地产企业的发展新战略。
城步的房地产行业,将要从住宅时代迈向商业地产时代。
资金和技术实力雄厚的房地产开发商,将要转型到做城市综合开发,因为城市综合开发除了要有足够的资金支持之外,还必须要有非常强的专业技能,确保有一批商家忠实地跟着这个城市综合开发走,形成一个良好的现金流模式。
3.2.2房地产市场
项目所在地作为县城,其房地产开发市场与全国的第一线和第二线城市相对比,有许多不同。
第一,北京、上海、深圳、广州、长沙存在炒房团,房价在炒房团的人为操作下,出现飞涨,老百姓怨声载道,无房的买不起房,投机取巧者靠炒房一夜暴富。
而城步县的购房群体分为以下几种人:
一是进城经商的农民,经过几年的发展,有了一定的资金,变租房为买房,成为城市的居民;
二是新参加工作的年青人;
三是年轻人成家立业,男女双方的父母住宅狭小,必须购买新房而成为城市住房消费的一族;
四是企业改制而下海经商的一部分人,经过几年的打拼,成就了一番事业,有了改变住房需求的能力,成为新的住房消费群体。
这四部分人构成的群体拉动了全市的住房消费。
他们在住房消费上追求的是宽敞舒适,环境优美。
这些占整个住房消费群体的70%以上。
因此,城步县房地产市场目前总体来说还是一个较为封闭的市场,外来投资的炒房资金很少,城步县的房价总体走势比较真实,房价在按照城步县自己的市场节奏走。
除个别楼盘定价过高外,总体上来说房价受外来投资的影响小,炒作的泡沫成份也很少。
目前城步县的住宅价一般为每㎡2500-2800元,繁华地段商铺18000—36000元/㎡。
多年以来城步县经济总量持续快速增长,产业发展来势较好,经济运行质量逐步提高,城乡居民收入稳步增加,居民购买力提高,消费观念的改变,将给城步县乃至城步房地产企业带来巨大商机。
尽管近几年来,城步县城住宅建设速度加快,县城居民人均居住面积达到了30㎡以上,但是,商品房住宅在居民住房中所占比例仍然不大,家庭每户总建筑面积还比较小。
从城步县城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关调查资料,除小部分居民在改革开放以来建有私房外,目前只有约30%的市民住房是在市场上“购买的商品房”,其余或是“单位福利分房”,或是“租私房”。
这些20世纪90年代的“单位福利分房”,是当前机关企事业单位住房的一个显著特点,其户型一般为55-75㎡,面积狭窄,设计老套,与宽敞舒适的现代户型相比,差距很大,当地居民改善性用房需求较为迫切。
这些福利房的房主,具有购买新房的强烈愿望,随着他们的收入提高,这种购买新房的愿望正在转化为现实的购买需求;
“租私房”主要是近年参加工作的年轻人。
至于进城的农民工,以及外出打工人员积攒资金想回原籍购房的愿望尤其强烈。
城步县城商品房在市民住宅构成中比例比较小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革深化彻底,住房分配货币化、住房消费信贷扩展以及住房二级市场的开放,商品住宅成为居民主要住房来源。
3.3经销策略
3.3.1市场建设的基本策略
本项目以住宅用房开发为主。
从推动经济发展进而推动城市全局发展的功能需求来看,本项目将遵循二大原则。
一是“同业差异,异业互补”的原则。
做到同一行业有特色、主题和定位上的差异以避免同质化的竞争,而不同行业之间又能形成特色、主题、服务功能、人气资源等方面的
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