上半北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷.docx

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2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：

房地产估价报告目录的写作考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：

75.00

B：

75.60

C：

83.60

D：

86.00

E：

工业用地的监测点评估价格

2、证券可分为__。

A．商品证券、货币证券、投资证券

B．商品证券、货币证券、资本证券

C．政府证券、金融证券、公司证券

D．商品证券、政府证券、金融证券

3、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

4、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】

A：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元

B：

实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元

C：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元

D：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元

E：

工业用地的监测点评估价格

5、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。

A：

5‰

B：

2．5‰

C：

1．5‰

D：

0．8‰

E：

执行层的组织协调

6、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

7、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A．3610.5

B．3619.5

C．3711.5

D．3719.5

8、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为

A：

0.05‰

B：

0.1‰

C：

0.3‰

D：

0.5‰

E：

执行层的组织协调

9、关于假设开发法的说法，错误的是。

A：

运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B：

投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C：

假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D：

在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A．489.99

B．495.53

C．695.53

D．800.00

11、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

A：

房地产行政主管部门

B：

房屋拆迁管理部门

C：

城市规划行政主管部门

D：

房屋登记机构

E：

执行层的组织协调

12、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。

A．五年

B．三年

C．两年

D．一年

13、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323

B．275

C．273

D．258

14、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。

A：

扎实的理论知识

B：

广泛的人际关系

C：

丰富的实践经验

D：

良好的职业道德

E：

工业用地的监测点评估价格

15、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

16、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

C：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D：

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。

A．上一级城市人民政府

B．省人民政府

C．国务院

D．建设部、国家文物局

18、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。

A：

15

B：

25

C：

35

D：

55

E：

执行层的组织协调

19、空置率是准备出租，但还没有出租出去的__占全部可出租建筑面积的比例。

A．使用面积

B．建筑面积

C．公摊面积

D．规划设计面积

20、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

A：

需求拉动型通货膨胀

B：

成本推动型通货膨胀

C：

结构失调型通货膨胀

D：

预期型通货膨胀

E：

执行层的组织协调

21、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。

A：

15

B：

30

C：

45

D：

60

E：

执行层的组织协调

22、建设用地使用权出让，是土地__级市场。

A．一

B．二

C．三

D．四

23、住房公积金属于所有。

A：

缴存住房公积金的单位及个人

B：

缴存住房公积金的单位

C：

缴存住房公积金的职工

D：

住房公积金管理机构

E：

执行层的组织协调

24、自治区的自治条例和单行条例，报批准后生效。

A：

全国人民代表大会及其常务委员会

B：

国务院

C：

自治区人民代表大会

D：

自治区人民代表大会及其常务委员会

E：

执行层的组织协调

25、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。

A：

10000

B：

11000

C：

7800

D：

9200

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、强制拍卖的基本原则指。

A：

法院处置权限定原则

B：

法院任意处置原则

C：

法院主导拍卖程序原则

D：

公开性原则

E：

法院指定处置原则

2、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。

A．1000

B．5000

C．7000

D．10000

3、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。

A：

转移登记

B：

变更登记

C：

先进行变更登记再进行转移登记

D：

先进行转移登记再进行变更登记

E：

执行层的组织协调

4、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：

财产所有权关系

B：

财产流转关系

C：

财产形成权关系

D：

人格权关系

E：

身份权关系

5、设计方案评价原则主要有。

A：

经济合理性与技术先进性相结合的原则

B：

充分考虑近期效益的原则

C：

充分考虑远期效益的原则

D：

近期与远期效益相结合的原则

E：

考虑项目全寿命费用的原则

6、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。

A．私有住宅转让后仍用于居住的

B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金

C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

7、明确估价对象的内容，包括明确。

A：

实物状况

B：

权益状况

C：

区位状况

D：

经济状况

E：

环境状况

8、工程造价的特点包括等。

A：

大额性

B：

差异性

C：

个别性

D：

静态性

E：

非层次性

9、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：

地役权设立的情况

B：

土地使用期限

C：

基础设施完备程度

D：

容积率

E：

临街状况

10、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

11、下列保险中，属商业保险的有。

A：

无担保保险

B：

保证保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

失业保险

12、房地产估价师注册证书失效的情形有__。

A．注册期满3年而未延续注册的

B．持续离开估价岗位超过1年的

C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E．不具有完全民事行为能力的

13、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．间接投资于房地产企业债券

B．房地产抵押担保

C．住房抵押贷款证券化

D．投资于金融证券

14、下列属于间接金融工具的包括。

A：

国库券

B：

保险单

C：

银行券

D：

存款单

E：

银行票据

15、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。

A：

2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》

B：

根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內（含3％）的，据实结算房价款

C：

根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房

D：

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：

自行拆迁

B：

委托拆迁

C：

政府拆迁

D：

单位拆迁

E：

社会拆迁

17、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用房）面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70%

B．60%

C．50%

D．40%

18、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

A：

拍卖人宣布的起拍价

B：

买方的报价

C：

拍卖的保留价

D：

竞买人的报价

E：

执行层的组织协调

19、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。

A：

销售利润率小于投资利润率

B：

投资利润率小于成本利润率

C：

成本利润率小于直接成本利润率

D：

直接成本利润率小于销售利润率

E：

年利润率小于总利润率

20、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。

A：

建筑剖面图

B：

建筑构造详图

C：

建筑平面图

D：

总平面图

E：

执行层的组织协调

21、下列风险中，属于房地产投资