《房地产估价》课程讲义Word格式.docx
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第二节不动产价格
1、不动产价格的定义
不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
此定义有三层含义:
第一,不动产价格随市场供求关系变动,因此不动产价格是指某个时点状态下的价格;
第二,不同的不动产权益对应于不同价格;
第三,这种代价一般以货币形式支付,但也可以实物或劳务等其他形式支付,如以知识产权作价入股的一方,能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。
2、不动产价格的形成:
不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。
3、不动产价格的分类
按价格的形成形式分类:
成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价格、政府指导价和政府定价;
按实物形态分类:
土地价格、建筑物价格、不动产价格;
按不同的经济行为分类:
买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值。
第三节不动产价格的影响因素
1、一般因素
(1)社会因素:
人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况;
(2)经济因素:
经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、居民收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况;
(3)制度(行政)因素:
土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。
2、区域因素
(1)住宅区域:
日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状态、离市中心距离及交通设施状况、附近商店配置状况、上下水道、煤气(燃料)供给、污水处理、环卫设施状况、公共公益设施的配置及状况、洪水、地震等灾害发生的可能性、噪音、污染等公害的发生程度、地块的面积、方位、配置及利用情况、眺望、景观等自然环境状况。
(2)商业区域:
商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾客群体数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输的便利程度、临街道路(往复)可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况。
(3)工业区域:
干线道路、铁道、港
湾、机场等对外交通设施的便利程度、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位置、水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及生活条件|有关法律法规对产业发展的有关规定。
3、个别因素
个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。
个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。
与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。
与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。
第二章
不动产估价
第一节不动产估价概述
1、不动产估价定义
不动产估价的定义是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法,在充分掌握不动产市场交易资料的基础上,根据不动产的自然经济属性,按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响,综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义
其意义在于为不动产市场交易服务;
有利于提高不动产经济运行效率;
确立公平、收益分配制度的基础;
有利于税负公平。
3、不动产估价的范围
不动产交易评估;
不动产抵押评估;
不动产保险评估;
不动产典当评估;
不动产税收评估;
不动产征用拆迁补偿评估;
不动产纠纷、涉案评估;
企业运营中的不动产评估;
不动产管理中的不动产评估。
第二节不动产估价的原则
1、合法原则
(1)在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据;
(2)在合法处分方面,应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等;
(3)在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
例如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价。
2、最有效使用原则
最有效使用原则运用于不动产估价,必须体现三点,即最佳用途、最佳规模和最佳集约度。
3、估价期日原则
在进行不动产估价时应首先明确不动产估价的期日,即估价对象价值或价格确定的时点,估价期日的确定是依据一定的估价目的进行的,而不能人为随意设定。
4、替代原则
不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定,由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定,不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。
5、供求原则
在完全的自由市场中,一般商品的价格,取决于需求与供给关系的均衡点。
需求超过供给,价格随之提高;
反之,供给超过需求,价格随之下降,这就是供求均衡法则。
6、预期收益原则
不动产投资者是在预测该不动产将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况,并对不动产市场现状、发展趋势、政策经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。
7、收益分配原则
由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益,应由各因素分配。
例如,利用土地产生的收益,应为总收益扣除劳动工资、资本利息、经营报酬后的收益,是纯粹由土地带来的,是土地收益或地租。
8、公平原则
为评估出公平合理的价格,估价人员首先应本着下列假设进行估价:
各方当事人均是理性的、精明的;
其次,估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格;
然后,估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡价格:
先假设估价结果的高低不是与自己无关,即如果将自己分别设想为各方当事人,估价结果的高低会对自己有什么影响。
第三节不动产估价的一般程序
1、明确估价目的
明确估价目的有助于更好地明确估价对象,因为依据有关法律、法规,有些不动产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。
例如:
属于《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的房地产,就不能作为以抵押为估价目的估价对象。
2、拟定估价作业方案
在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。
估价作业方案主要包括下列内容:
拟采用的估价技术路线和估价方法;
拟调查搜集的资料及其来源渠道;
拟定作业步骤、作业进度及所需人力、经费。
3、搜集估价所需资料
估价人员在从事估价业务时,必须拥有大量的第一手资料,主要包括一些基础性资料、不同估价方法所需资料以及有关图件资料。
4、实地查斟估价对象
实地查勘是就估价对象的有关情况到实地查看,亲临现场了解估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,了解当地房地产市场行情和市场特性,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
5、选用估价方法运算
不动产估价方法的选用,取决于不动产估价对象的类型、估价方法适用条件和所搜集资料的数量与质量。
估价方法选定后,还需根据所搜集到的资料情况,进一步确认所选估价方法的合理性与可操作性,估价公式的选择、各项估价参数的设定等等,在完成上述步骤后,就要进行具体的估价运算。
6、确定估价结果
同一宗不动产可同时用两种以上的方法进行估价时,其结果可能有差异,对此,估价人员应首先进行分析比较,寻找和排除出现差错的原因。
7、撰写估价报告
估价报告通常应达到以下四点要求:
全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。
8、估价资料归档
估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和行业自律性组织对价机构进行资质审查和考核。
第三章
市场比较法
第一节市场比较法的基本原理
1、市场比较法的概念
所谓市场比较法,就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较,对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正,以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
2、市场比较法的理论依据
市场比较法的理论依据,就是替代原理。
根据经济学理论,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应具有相同的价格,即具备替代关系;
从另一方面来看,在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过相互影响之后才决定的。
3、市场比较法的基本公式
估价对象价格=可比实例价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域修正修正系数×
个别因素修正系数
在实际评估中,由于区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正,市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。
4、市场比较法的特点与适用范围
(1)市场比较法的特点
市场比较法具有现实性,有较强的说服力;
在非正常市场情况下,比准价格往往偏离收益价格;
市场比较法要求估价人员具有较高的素质。
(2)市场比较法的适用条件
要有充足的市场交易资料;
比较实例与估价对象具有相关性和替代性。
(3)市场比较法的适用范围
从地区来看,市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。
从估价对象来看,市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估,对于很少发生交易的不动产,如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等,则不能采用市场比较法进行评估。
从评估目的来看,市场比较法除了可以用于评估不动产的价格外,还可以用于评估不动产的租金,也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
第二节市场比较法的估价步骤
1、搜集交易实例
拥有大量的不动产交易实例资料,是运用市场比较法估价的先决条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。
2、选取可比实例
选取可比实例时,应根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。
所选取的可比实例,应符合以下要求:
区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格。
3、建立价格可比基础
统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价。
4、进行交易情况修正
进行交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。
交易情况修正一般采用百分率法进行。
采用百分率法进行交易情况修正的基本公式为:
可比实例的成交价格×
交易情况修正系数=正常价格
5、进行交易日期修正
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,要求评估的估价对象价格是估价时点时的价格。
如果成交日期与估价时点不同,不动产市场状况就可能发生变化,价格就可能不一样。
因此,需要进行交易日期修正。
一般采用百分率法进行。
其基本公式如下:
可比实例在成交日期时的价格×
交易日期修正系数=在估价时点时的价格
6、进行区域因素修正
影响不动产价格的区域因素主要包括:
繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制。
区域因素修正的步骤:
确定影响因素、判定区域因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。
根据差异程度对可比实例不动产的成交价格进行修正。
一般采用百分率法进行区域因素修正,基本公式如下:
可比实例在其区域条件下的价格×
区域因素修正系数=在估价对象区域条件下的价格
7、进行个别因素修正
进行个别因素修正,就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。
个别因素修正的步骤:
确定影响因素:
判定个别因素状况:
逐项比较并确定差异程度:
进行价格修正。
一般采用百分率法进行个别因素修正,基本公式如下:
可比实例在其个别状态下的价格×
个别因素修正系数=在估价对象个别状态下的价格
8、求取比准价格
采用市场比较法估价时,需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。
这样,就将可比实例不动产的实际成交价格转变成了估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。
由于选用的可比实例有多个,通过上述综合修正后,每个可比实例都会得出一个价格,而且不可能完全一致,需要求出一个价格,作为估价对象的最终估价结果。
其方法有:
简单算术平均数法、加权算术平均数法,中位数法,众数法。
第三节市场比较法应用举例
【案例】:
为了评估某商品住宅在2006年9月1日的正常市场价格,在该住宅附近地区选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料见表3-5。
表3-5市场比较法案例表
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
4500人民币元/m2
600美元/m2
5000人民币元/m2
成交日期
2005年11月1日
2006年1月1日
2006年6月1日
交易情况
-5%
0%
+2%
区域因素
+3%
-2%
个别因素
-3%
+5%
表3-5中,交易情况比较中的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度;
在区域因素、个别因素比较中,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,正(负)值表示可比实例的区域因素和个别因素优(劣)于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。
另外假设2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为1∶8.0,2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为1∶7.9;
该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2005年6月1日至2006年2月28日之间平均每月比上月上涨1%,在2006年3月1日至2006年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。
试利用上述资料评估该商品住宅在2006年9月1日的正常市场价格。
1.计算公式
采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。
2.求取各可比实例的比准价格(人民币)
比准价格A=4500×
100/(100-5)×
(1+1%)4×
(1-1.5%)6×
100/(100+2)×
100/(100-3)=4550.09(元/m2)
比准价格B=680×
7.8×
100/(100-0)×
(1+1%)2×
100/(100+3)×
100/(100+5)=4569.17(元/m2)
比准价格C=5000×
(1-1.5%)3×
100/(100-2)×
100/(100-2)
=4877.83(元/m2)
3.计算评估结果
若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果,则有:
估价对象价格=(4550.09+4569.17+4877.83)/3=4666(元人民币/m2)
第四章收益法
第一节收益法的基本原理
1、收益法的概念
收益法是指将待估不动产和未来每年的预期净收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价日现值的一种估价方法。
2、收益法的理论依据
收益法是基于预期原理,即未来收益权利的现在价值。
可以粗略地表述如下:
由于不动产的使用寿命相当长久,占用某一收益性不动产,不仅现在能取得一定的净收益,而且能在将来继续取得这个净收益,这样,该宗不动产的价格就相当于这样一个货币额,如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带来一种与这个净收益等量的收入。
这一货币额就是该宗不动产的价将这个等式变换一下便得出:
不动产价格=净收益/利息率
3、收益法的特点和适用范围
(1)收益法的特点
收益法具有严格的理论基础;
收益法是以收益为出发点评估不动产的价格,所以求得的价格通常称为“收益价格”;
收益法评估结果的准确度,取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。
这两点是收益法评估的关键,也是收益法的一个特点。
(2)收益法的适用范围
收益法是以求取不动产净收益为途径评估不动产价格的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价,如土地租赁、商业、工业用建筑物的估价。
但对于无收益的不动产估价则不适用,如机关、公立学校、广场、公园等公益性或因政策性亏损企业不动产的评估。
第二节收益法估价步骤
1、搜集整理资料
资料搜集的途径:
运用收益法对不动产估价所需的资料,主要通过走访有关部门及个人,搜集现有资料、实地调查获取。
2、确定总收益
不动产的收益(毛收入)可分为实际收益和客观收益两类。
实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下实际取得的收益。
而客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中。
3、确定总费用
总费用是指出租或经营不动产期间,不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。
根据总收益获取的形式不同,总费用的内涵和计算也有所不同。
4、净收益计算
根据具体估价对象,选择不同的计算方法。
按照不动产出租以及经营形式的不同,净收益的计算公式如下:
(1)不动产出租中的净收益计算
不动产净收益=不动产总收益-不动产总费用
(2)企业经营中的不动产净收益的计算
企业经营中的不动产净收益=年总收益-年经营总费用
(3)尚未使用和自用的不动产净收益计算
可比照有收益的类似不动产的有关资料,按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得到净收益。
5、确定资本化率
收益法中资本化率究竟应该如何求取,是十分重要也是十分困难的问题。
因为资本化率如果使用不当,将会对估价结果产生较大的影响。
(1)资本化率的界定:
简单说是用以将不动产净收益资本化(或转换)为价格的比率。
(2)资本化率的实质:
资本化率(又称为还原利率)是不动产净收益与不动产价格的比率,实质是资本投资的收益率。
(3)资本化率的种类:
不动产的资本化率可分为三类,即综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。
它们既有严格的区分,又有相互的联系。
(4)资本化率求算的方法:
市场比较法;
安全利率加风险调整值法;
复合投资收益率法;
投资收益率排序插入法
6、求取收益价格
在选择适当的资本化率后就可对不动产净收益进行还原,从而求取不动产价格。
通常选取多个可行的资本化率,计算得到几个价格,对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析,最终确定可能的价格,作为此方法的评估价格。
第三节收益法的特例
【特例】:
1、估价对象概况
某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权,面积为3500平方米;
并于2006年9月在此地块上建成9800平方米写字楼,当时建筑造价为每平方米1500元;
其经济耐用年限为60年。
2008年3月该建筑物全部出租,可出租面积为建筑面积的70%,每月可出租面积实收租金38元/m2。
2.估价机构掌握的经筛选后的资料
2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为元40元/m2,该类建筑物重置价格为1700元/m2,残值率为0,不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2%,年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、1.5‰,每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元,土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。
3.估价要求
根据以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。
4.估价过程
(1)待估不动产出租,为有收益的不动产,适宜采用收益法评估A地块的价格。
(2)计算总收益
根据估价机构掌握的经筛选的资料,2008年3月当地同类建筑物租金一般为40元/平方米。
则
年总收益=40×
9800×
70%×
12=3292800(元)
(3)计算出租年总费用
总费用包括以下几项:
①年管理费=年总收益×
2%=3292800×
2%=65856(元)
②年维修费=建筑物重置价格×
2%=1700×
2%=333200(元)
③年保险费=建筑物重置价格×
1.5‰=1700×
1.5‰=24990(元)
④年税金=建筑面积×
32=9800×
32=313600(元)
小计:
总费用=737646(元)
(4)计算建筑物年净收益
①计算建筑物年折旧
由于土地使用年限小于建筑物耐用年限,因此建筑物折旧年限只能根据土地使用权出让年限计算。
对于此次评估,不动产所有者可使用建筑物的年限为50—1.5(建设期)=48.5年;
因此,建筑物的重置价格必须在该期限内收回。
需要说明的是,如果建筑物存在残值,则建筑物残值也应在土地使用年期内收回,故在折旧中不扣除残值。
所以此建筑物的年折旧费为:
年折旧费=建筑物重置价格/建筑物可使用年限=1700×
9800/48.5=343505.2(元)
②计算建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价格—年折旧费×
房屋已使用年限
即:
建筑物现值=1700×
9800—343505.2×
1.5=16144742.2(元)
③计算建筑物年净收益为1179171.0(元)
(5)计算土地年净收益=3292800—737646—1179171=1375983(元)
(6)估算2008年3月该宗土地使用权的价格
由于待估宗地于2005年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权,距估价时点已整3年,则剩余土地使用年限为47年,单价为7069元/平方米。
第四节
收益法应用举例
待估不动产是一出租写字楼,宗地面积为7000m2,建筑物为钢筋混凝土结构,地上16层,地下两层,总建筑面积为30000m2,建筑物于1997年建成,耐用年限为60年。
2002年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。
试计算该不动产2008年4月的转让价格。
1.估价机构搜集到类似地区该类写字楼市场平均水平资料
(1)租金按净面积计算,一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%,其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。
(2)每平方米可出租面积平均月租金为60元。
房屋空置率年平均为10%。
(3)同类建筑物的重置价格为2667元/m2,家具设备及装修费用为500元/m2,日常费用(人员工资、水电费、维修、保洁等费用)平均每月为20万元,房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%,缴纳,其他税费约为每月收人的6%。
年资本化率为9%。
2.估价过程
(1)计算年总收益年总收益=60×
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