工程部管理手册Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:19438091
- 上传时间:2023-01-06
- 格式:DOCX
- 页数:41
- 大小:48.06KB
工程部管理手册Word文档下载推荐.docx
《工程部管理手册Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《工程部管理手册Word文档下载推荐.docx(41页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
4.1.12负责组织监督检查房屋装修、设备安装的施工现场,对违章施工采取相应措施,做出处理;
4.1.13每周对设施设备巡检记录、设施设备维修保养记录进行检查并签字;
4.1.14协助编制管理区域内的设施设备的安全操作规程并上墙;
4.1.15完成上级交办的其他工作。
4.2工程部日常维修人员岗位职责
4.2.1工程部日常维修岗位在领班的直接领导下工作;
4.2.2每月定期抄水、电、气表并分别汇总用量;
4.2.3负责大楼内公共区域的给排水系统、照明系统,室内通风、排风系统的监护、运行、操作与日常维修、保养工作;
4.2.4根据安排对业主的水电设施进行维修,将《工程部维修通知单》交与客户服务部;
4.2.5按规定的线路和时间巡视、检查设备,填写巡查记录并签字;
4.2.6负责所管辖范围内的设备房及设备的清洁;
4.2.7设施设备故障未排除不得进行交接班,应由上下两班同时操作处理,一般性的设施设备故障应交代清楚并做好记录;
4.2.8负责保管好个人常用工具、公用工具、测试仪器,确保其完整及不丢失、损坏;
4.2.9按照制定的检修计划,按时、按质、按量的对各专业设施设备进行周、月、季度、年度维修保养,并做好记录;
4.2.10装修期间负责对装修现场进行巡视检查并做记录,发现违规操作立即予以制止,解决不了的问题上报领班或项目部负责人;
4.2.11遇自来水爆管、煤气泄漏等紧急情况在接到通知后立即赶到现场进行处理,无法立即处理者,须立即报告领班或项目部负责人;
4.2.12完成上级领导交办的其它工作。
4.3工程部配电房维护人员岗位职责
4.3.1工程部高压配电岗位在领班的直接领导下工作;
4.3.2严格遵守公司各项规章制度;
4.3.3负责变配电房高、低压配电设备、变压器、发电机的监护、运行、操作与日常维修保养工作;
4.3.4负责所管辖范围内的设备房及设备的清洁工作;
4.3.5负责配电房内防小动物工作;
4.3.6坚守岗位,定期巡视设施设备的工作情况,按规定的时间填写每天的设备运行记录和一般故障处理的记录;
4.3.7设备发生故障须做好记录,在未排除的情况下不得进行交接班,由上下两班同时操作处理;
4.3.8对未经许可擅自进入配电室的人员须进行阻止、盘查,制止无效时及时报告领班;
4.3.9负责保管好个人常用工具、公用工具、测试仪器;
4.3.10根据领班的安排协助其他维护人员进行日常维修;
4.3.11配合维保单位进行维护维保工作,并实施监督和记录;
4.4.12遇自来水爆管、火灾等紧急情况在接到通知后立即赶到现场进行处理,无法立即处理者,须立即报告领班;
4.3.13完成上级交办的其它临时工作。
5.工作制度
5.1维修班交接班制度
5.1.1着整齐工作服,提前10分钟到达交接班现场。
5.1.2接班人员必须按规定时间到班,未经履行完交接手续前,交班人员不得离岗。
5.1.3接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。
上班时间不得饮酒或酒后上班。
5.1.4交接班时如发生事故未办理交班手续前,仍由交班人员处理,接班人协助处理。
5.1.5接班后应立即巡视一遍各巡视点,做好巡视记录。
5.1.6交接班内容包括:
A.异常运行和设备缺陷,事故处理情况,待处理事宜。
B.记录表、交班工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况。
C.交接班时必须严肃认真,要做到“交得细致,接得明白”。
接班人要进行全面检查核实。
D.夜班接班人员应按《值班人员巡检路线图》进行巡视检查和记录。
5.2紧急事件处理程序
5.2.1紧急事件包括:
洪灾、事故停电、漏电、爆管、煤气泄漏、电梯困人、重大设备事故等。
5.2.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系,但必须互报姓名,并将情况报告清楚。
5.2.3接紧急事件报告后,应立即汇报上级,并由现场职位最高的负责人统筹安排,人为隐匿不报,引起严重后果的,追究当事人责任。
5.2.4人为拖沓,致使影响扩大的,追究受派人责任。
5.2.5处理不了的紧急事件,应立即报告,由上级统筹安排处理。
5.3维修管理规定
5.3.1接到维修通知单后,应在约定时间内到达业主房间。
5.3.2维修作业时,需注意保护业主财物,未经业主同意,严禁动用业主物品。
对维修产生的垃圾,要收拾干净,完工后自行带走。
5.3.3若一时无法完成,需向业主讲明原因,请业主谅解,并约定再次上门时间。
5.3.4严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取额外报酬。
5.3.5维修结束后,请业主检查验收,并在《工程部维修通知单》上签署维修结果和维修服务意见。
5.3.6重要维修项目需领班或项目负责人亲自到现场督导。
5.3.7将《维修通知单》返回客户服务部,并做好维修记录。
5.4工程部人员安全操作规程:
各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗。
无本专业持证上岗人员指导其他协助人员不得进行单独操作。
严禁冒险或违章操作。
5.4.1在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。
总闸必须挂有“有人工作,禁止合闸”的标志牌,或者拆除熔断丝,以防止误合闸。
5.4.2尽可能不要带电作业。
如必须带电工作时,应遵守带电作业的有关规定,采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。
5.4.3严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。
若交接班过程中有事故发生,应停止交接。
由交班人员负责处理事故,接班人员协助。
5.4.4在接到维修任务时,应根据任务要求和实际情况,采取切实可行的安全防护措施后,方可进入施工场地。
施工操作时必须正确使用个人的劳动防护用品。
严禁穿汗衫、短裤和宽大笨重的衣服进行操作。
5.4.5非电梯维修人员严禁进行电梯的安装、维修、保养等操作。
进出电梯轿厢,必须思想集中,看清轿厢的具体位置,方可用正确的方法进出。
轿厢未停妥不准进出,严禁电梯层门一打开就进入,以防踏空下坠。
严禁在施工中站在电梯内外门跨骑处进行操作或去触动电钮或手柄开关,已防电梯移动发生意外。
施工过程中如需离开轿厢必须切断电源,关闭内外门并挂上“禁止使用”的警告牌。
5.4.6焊工(含电焊、气焊,下同)工作前,必须穿戴好工作服和防护用品,不准裸露身体,
以防止烫伤或触电。
焊接前,还应检查所用电源线和所用工具是否符合要求,工作场地周围有无易燃、易爆物,应清除或隔离后才能进行焊接。
必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。
焊接时,戴好防护面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光伤眼。
5.4.7动火作业时必须遵守动火作业规定,事后清理火种,严防火灾事故发生。
停放在露天的电焊设备,必须有防雨设施,下雨天禁止进行室外焊接作业。
5.4.8露天作业时,必须对一切可能存在安全隐患的场地进行全面隔离,并立醒目标示“施工场地,禁止进入”同时施工人员相互间注意安全及安全提醒。
如需高空作业必须先会同设施设备领班或项目负责人作好一切安全防护检查工作,对一切安全防护用品必须先经实验测试完全合格后才能使用,施工过程中必须有专人看护;
施工人员必须集中思想,注意配合,严禁嬉笑打闹,严禁脱离安全防护。
5.5工程技术档案管理制度
工程部领班或项目负责人应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档,并将图纸资料清单、开发建设单位与物业公司交接的清单复印件提交品质部;
工程部领班或项目负责人对开发建设单位提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加以备注,并负责催收相关的图纸资料;
设施设备维护领班或项目负责人对进行了改造、更换、添加的设施设备,应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档,并将改动后的档案清单提交品质部。
借阅工程技术档案资料必须填写《文件资料借阅登记表》,借阅过程中必须爱护资料及时归还,归还时在《文件资料借阅登记表》上核销。
5.6缺陷设备管理制度
5.6.1在办理接管验收时,如果设备设施有缺陷,原则上不予接收。
必须接收时,应在与开发建设单位(或业主委员会)的接管验收单中注明缺陷设备设施状况。
5.6.2在接管验收后出现故障或缺陷时,在保修期内的,应及时与保修单位联系维修,必要时,向维保单位出具衔接函,并将维修情况业主(或业主委员会)反映。
在保修期外的,应及时测算维修费用,经项目部经理审核,报公司批准后及时组织维修。
有关设备设施大修、中修、更新、改造的,根据签订的物业服务合同的有关要求上报业主。
5.6.3在每日的例行巡查中,将有缺陷的设备设施记录于《缺陷设施记录表》中,并按5.6.1、5.6.2程序组织维修。
6相关文件
质量手册
7质量记录
《文件资料借阅登记表》
《工程值班记录》
二设施设备管理制度
明确工程部维修人员应遵循的工作制度。
适用于对工程部维修人员的日常工作指导。
管理处工程部领班或项目负责人负责组织落实设施设备管理制度和安全防护管理,对维修操作人员进行现场督查、指导,负责制定并实施《值班人员巡检表》。
4工作程序
4.1公共设施管理制度
4.1.1设施设备维护部依据“定期检查项目一览表”在每年12月制定次年《设施维修保养计划》,按计划对设施进行维修保养,并将维修保养结果记录于《设施维修保养记录》中。
对于计划外的外委维修保养或维修保养,应向项目部负责人提交维修保养方案及费用测算报告,经项目部经理审核、公司批准后予以实施,维修保养情况也应记录在《设施维修保养记录》中。
公共设施设备的急修见《紧急情况处理程序》。
4.1.2工程部领班或项目负责人应将管理区域内的公共设施划分责任人。
责任人应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查巡视,每日巡视中发现的问题应立即处理,不得拖延,并将处理情况记录在《工程值班记录》中。
对每周或每周以上需检查的项目,应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查,并将检查及处理结果记录在《定期检查记录》中。
检查中发现问题应及时整改,不能处理应及时上报工程领班或项目负责人,涉及到安全的要立即作好防护和明显的危险警告标志,必要时留下专人看护。
工程部领班或项目负责人应及时组织人员解决或联系相关部门解决。
工程部要积极搞好公共设施零星修缮工作,加强修缮工程质量把关,确保修缮质量,及时处理发现的问题,避免问题扩大。
4.1.3管理人员、秩序维护员、环境维护员等公司员工,应自觉参与巡视工作,发现问题,及时报告工程部,由工程部领班或项目负责人安排处理。
对影响日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间施工;
对一些工艺要求较高、项目部难以自行解决的工作项目,报公司同意后,可安排委外施工,工程部领班或项目负责人负责对进度、工艺质量、造价以及施工安全进行监控和协调。
4.2定期检查项目一览表
周期
序号
检查内容
检查标准
每年
1
梁、柱、板主体
无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂
2
墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)
无脱落、无渗水现象
3
顶棚
无裂纹、抹灰层无空鼓开裂
4
屋面隔热层、防水层(雨季前检查)
无裂纹、无气泡、无破损
5
所有消防栓(10月底至11月上旬)
无渗漏、能正常开启
6
建筑物避雷设施
雨季前检查阻值达到设计要求
半年
护栏、避雷带
无锈蚀、无裂纹、无松动
井盖、水篦子、路面标识、栏杆、公用椅凳、亭台、儿童游乐设施、庭园灯、路灯、健身器材等油漆
无锈蚀、无明显脱漆
电气控制柜(屏)
保持清洁状态;
无异响、闪火花、导线过热等现象。
强弱电井
线路完好无损,线路接头无松动,接线盒无锈蚀、弱电井内无积水、无杂物;
每季
散水坡、雨檐台、连廊
无明显裂纹、无积水
通风口
无阻塞、防护罩无损坏、无积尘
5%消防栓的开箱试水(循环检查)
水压正常
明、暗沟(全面检查)
保持通畅、盖板无松动断裂
给排水管道(含绿化用水管阀)
无渗漏、无破损、无堵塞、水阀开启正常
电缆沟盖板
无松动断裂
7
雨、污水井、化粪池井、盖
无堵塞、松动断裂
每月
水箱、水池
无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物
信报箱
表面有无损坏、锈蚀
雨污水管
保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动
设备房(水泵房、配电房、电梯房等)
防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件
各类水景、水池、游泳池
喷水池无渗漏、无沉降、护堤完好、池壁无破损
强弱电配电箱
开启正常且上锁,使用正常,箱内清洁,接触良好
每周
室外建筑小品、标识牌
无脱落、无松动断裂
车棚、车架
无松动断裂、无锈蚀、无破损
每天
儿童游乐设施
无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安全隐患
房屋单元门、共用部位的门窗、玻璃、路灯、楼道灯、公用卫生间、办公区等
无破损、锈蚀、松动现象,公用电器运转正常
道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)
无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂
垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站
无破损、能正常使用
室外各类围墙护栏
无脱落、无破损、无松动
楼梯、扶手
公共门窗
开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀
8
楼板、地面砖
无脱落、无破损、无松动、无空鼓
9
高压钠灯、汞灯、金卤灯
工作正常、无损坏
10
各类设备运行状况
工作正常
11
其他
备注:
此表按不同的检查周期分别填写,平时如发现问题也应及时维修。
每日检查的内容各部门可相互协助,如楼道砖、公共门窗、楼道扶手、楼道照明、信报箱、垃圾桶、垃圾车、垃圾中转站等在环境维护人员现场保洁或秩序维护人员巡逻时进行检查,如有损坏、工作不正常等及时向工程部报修,维护人员应在《工程值班记录》表中注明维修情况。
每周及每周以上检查项目均需将检查情况记录在《定期检查记录》中。
4.3设备管理制度
4.3.1设施设备维护部应在每年12月份制定次年的《设备维修保养计划》,并按计划对设备进行维修保养,填写《设备维修保养记录》,保养计划分月检查、季检查和年度检查;
《设备维修保养计划》应张贴值班室或项目部办公室,对设备维修保养情况工程部领班或项目负责人应检查并督促。
4.3.2.月检查,对设备的主要机构和设备作一次检查,检查其动作的可靠性与灵敏性,
并进行必要的除尘、清洁、润滑和调整工作。
4.3.3季检查,设备运行三个月后,应对其机械和电气装置进行比较细致的检查、调整和修正。
4.3.4年度检查,设备运行一年时,进行全面的技术检查,确保设备的使用性能与安全性能满足使用要求,检查维修工作应由专业人员负责进行;
其内容为所有的机械、电气安全设备的有效和可靠程度,主要零部件的磨损程度,并检修或更换已超过极限磨损量的已损坏零件,修复不可靠的机电设备。
4.3.5对设备的中修、大修、改造由工程部领班或项目负责人亲自组织并应做好记录,填写《设备维修记录表》加强设备维修质量把关,确保设备正常运转。
4.3.6工程部领班或项目负责人应对各类设备指定责任人;
工程部领班根据《设备维修保养计划》组织和督促责任人填写保养记录并进行设备保养。
4.3.7设备运行过程中,由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。
设备责任人应忠于职守,强化自身业务能力,提高技能水平,工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷,严禁酒后操作设备。
4.3.8设备房外必须做好“设备重地,非请勿进”标记,设备责任人离开设备房时必须锁闭门窗,防止发生意外事故。
遵守安全操作规程和各种规章制度,杜绝事故发生。
4.3.9工程部领班或项目负责人应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况,每周一前填写《设备运行状态周报表》以及每月5日前向业主提交设备运行月报告(对运行状态异常的要做分析说明)并存档一份,交品质部一份。
4.3.10设施设备维护部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目,报品质部,经公司同意后,可安排委外维修,工程部领班或项目负责人负责对进度、工艺质量及施工质量进行监控;
对个别影响管理区域日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间维修并尽量减少影响业主的正常使用和休息。
4.4值班人员日巡检内容
工程部领班或项目负责人根据管理区域内的设备情况制定《值班巡逻路线图》,内容应包括:
巡逻路线;
巡逻对象;
巡逻时间和频率;
巡逻区域划分;
巡逻要求;
巡逻应注意的事项等;
巡逻路线图应张贴同时物管处应备档、设施设备维护领班或项目负责人应留底备查及督促。
5质量记录
《公共设备维修保养年度计划》
《设备运行状态周报表》
《定期检查记录》
三配电设施设备的管理
确保正确无误地操作配电设备,防止事故的发生,满足业主正常用电需求。
适用于项目配电设备设施管理。
3.1管理处工程部领班或项目负责人负责对区域内配电设备操作规程和管理制度制定,并负责配电室的日常管理。
3.2管理处工程部负责配电设备的操作和保养并做好运行记录。
4.1工作制度
4.1.1工程部领班或项目负责人应根据使用说明书制定配电室安全操作规程,该规程经公司审核批准后悬挂于配电室内。
4.1.2配电室高压人员应密切注意电流、电压、功率因素、变压器温度等数据变化情况,根据项目部具体情况设定查表数据统计频率,并作好高低压运行记录,在用电高峰应加大巡检力度。
4.1.3未经工程部领班或项目负责人许可,非工作人员不得进入配电室。
高压室应定时巡检,雷雨天巡视高压设备时,应穿绝缘鞋和戴绝缘手套,维护人员应拒绝违章操作。
停电作业时,须在开关或刀闸操作机构悬挂“有人工作,禁止合闸”的标志牌。
在紧急与严重危及人身安全情况下,应先切断电源,事后立即报告领班或项目负责人。
4.2工作程序
4.2.1因检修等原因需停电时,应汇报项目部负责人,并向业主出具停电通知,明确告知停电原因、停电时间等内容。
停电检修配电屏(柜)时,应设置安全遮栏、隔离板,挂接短路保护线,设立标志牌,并有监护人。
进入配电屏(柜)等工作时,必须先验电,待确认无电后方可进行操作并同时作好防护。
停电检修完毕后,须清理现场,防止遗失工具,然后解除防护线,检查线路,作好送电准备。
4.2.2送电前认真检查各高低压开关是否断开,然后再按高压开关-低压总开关-各分路开关送电,停电则相反。
送(停)电操作时,至少应有2人在场;
送(停)电操作后,必须关上开关柜门。
送停电操作后,应将情况记录在《配电室运行记录》中。
4.2.3对于采用柴油发电机作后备电源的:
在柴油发电机供电前必须先断开所有分路负载开关,然后再逐次合各分路负载开关闸供电,禁止带负载启闭总闸或分总闸开关。
5相关文件
6质量记录
《配电柜、控制柜保养记录》
四柴油发电机管理
通过对发电机的管理,在市电停供时能及时正常供电,确保电梯、消防、二次供水等正常运行,满足用户应急安全用电的使用需求。
适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。
3.1工程部领班或项目负责人负责按使用说明书编制、培训并悬挂柴油发电机的安全操作规程,并负责柴油发电机的综合管理及检查监督。
3.2柴油发电机责任人负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。
4.1工作制度
工程部领班或项目负责人负责根据发电机操作运行手册或使用说明书制定发电机安全操作程序,经项目部负责人审核批准后悬挂于发电机房内。
发电机责任人应做好日常的检查、保养工作,做到清洁无积水、积尘及跑冒滴漏现象,在运行中做好《发电机组运行记录》,定期检查电瓶接头,确保牢固干燥能正常启用。
发电机房内应配备必要的消防设施,发电机责任人应做好消防设施的日常检查工作。
4.2安全操作要求
4.2.1为确保发电机在市电停电时能可靠地运行,确保设备处于正常待命备用状态,发电机操作人必须严格按照发电机安全操作规程工作。
4.2.2开机前,发电机操作人应按机组使用要求做好开机前检查、准备工作,检查机油油量,冷却水量,柴油储量是否能满足运行时间的要求,油路有无漏油等。
4.2.3操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作,并及时开启风机进行降温。
4.2.4发电机运行过程中要注意观察电压、电流、频率、温度等仪表及机械系统、各供油管路、油烟排放系统运行情况,发电机在运行中操作人员不得擅离职守,发电机不准超负荷运行。
4.2.5发电机责任人应保持启动电瓶清洁,定期对启动电瓶的性能进行检查,定期对电瓶进行充放电,电液比重保持在1.26~1.32之间。
单格电压低于1.75V时应进行充电。
在紧急停车无效时,应切断油路或遮闭空气进气口。
若发现油压急剧下降,应立即检查其原因并做处理。
4.3管理规定
4.3.1非工作人员进入发电机房,必须经得工程部领班及项目负责人的同意并安排人员陪同方可进入。
4.3.2发电机人应做好发电机的日常保养工作,在“市电”停电的情况下,供配电工作人员应迅速赶到发电机房;
整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行,不允许带负荷启动,在启动前,必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查,在确认无问题后,方可启动发电机,停电至发电时间不超过10分钟。
自动启动的发电机应做好日常检查工作。
4.3.3带负荷运行过程中,每小时抄填一次《发电机组运行记录》。
4.3.4发电机房内应保持良好的通风和照明,门窗开启灵活,各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离,以防止小动物进出。
4.3.5发电机储油量要保证发电机能持续供电8小时以上,蓄电池电压正常,润滑机油油质油位正常。
4.3.6设备责任人发现运行数据异常时,应进行分析,发现隐患及时排除,重大异常情况应立即停机,并报告领班及项目负责人。
4.3.7设备责任人依照4.5要求进行维修保养。
4.4运行操作规程
4.4.1在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查。
4.4.2操作程序:
(请按依据柴油发电机使用说明书编制的安全操作规程进行)
4.5运行检查及保养内容周期一览表
保养检查项目
保养检查周期
运行8小时
每周或运行50小时
每月或运行100
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程部 管理 手册
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)