攻略史上最全北美自建屋全程图解流程步骤与成本核算美国加州地产与投资微信公众号文章Word文件下载.docx

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土地大部份归个人所有，土地实行私有制。

土地私有制度只是保障个人对土地的所有权，但对土地的使用上政府还是有严格规定的。

这主要是通过政府的规划来实现。

在房地产投资实践中，土地按用途，一般分为农业用地，住宅用地和商业/工业用地（ICILand）。

也就是说，投资土地一般就是投资这三种类型的用地。

而区分一块土地属何种用途。

主要是根据当地的市政规划来决定的。

Zoning是城市规划的一个重要组成部分，准确的译法应该是“土地分区制”或“土地分区规划”。

用土地法的概念来说，Zoning是指政府（通常是市或者郡政府）根据警察权对土地使用所划分的公众限制。

其主要的作用在于将土地分区规划，以合理地使用土地、有效地控制和引导城市的发展。

分区制度可以规范土地的利用功能、利用类型、利用密度和相关的物质结构（比如建筑物的高度和建筑红线的后移缩进等）。

它以土地的不同用途来规划，如农业地只能限于用做农业耕地，住宅用地不可以用于商业设施的开发，公共商业用地不得滥用等等强制性法律规范。

今天加拿大的Zoning系统直接由美国引进。

）

3、房屋形式，格局和尺寸：

西海岸普通二层带地库坡顶独立屋（补充说明：

在加拿大，地库，实际上是指“地下室–basement”）;

全屋面积：

2416平方呎（60%土地面积）。

初步设计格局为：

主层玄关，客饭厅，厨房，书房，半厕，计1050平方呎。

楼上三房三厕（全部套房）950平方呎。

地库一小厅加客房全厕以及洗衣房500平方呎。

水热系统和热水炉在地库半层。

受总层高限制，设计主层和二层楼底各高9呎，地库8呎。

（补充说明：

玄关，原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门，也就是居室入口的一个区域。

源于日本，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。

在住宅中，玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。

补充内容：

1feet=12inches1inch=2.54cm1英尺=12英寸1英寸=2.54厘米1英尺=30.48厘米=0.3048米1平方英尺=0.3048*0.3048=0.09290304平方米9英尺=274.32厘米=2.7432米2416平方英尺=224.45374464平方米≈224.45平方米02补充配图：

类似独立住宅竖向剖切示意图03补充配图：

类似独立住宅图片04补充配图：

类似独立住宅图片05补充配图：

类似独立住宅图片

4、房屋品质和建筑成本：

定位在中等水平，这将体现在委托的建筑商，所使用的材料和技术工人的手工熟练程度方面。

初步核算在160-180元/平方呎之间。

据朋友建筑经验，一定会超支，超多少要看每一阶段的控制情形。

具体的数据在最后每节费用综合后才会准确呈现。

所以整个建筑成本不到全部完工都是个未知数。

（补充内容：

2007年01月20日：

货币名称-现汇买入价-现钞买入价-卖出价-基准价-中行折算价-发布时间加拿大元-659.88-645.97-665.18-662.65--00:

00:

00即：

2007年1月20日，1加拿大元≈6.65元人民币160-180元/平方呎，大约合当时的人民币11820元/平方米~13300元/平方米。

5、工程动工起始时间：

2007年3月XX日（从推倒旧屋起算）。

6、工程暂定所需时间：

七个月（从推倒旧屋起算）。

整个建筑时间不到全部完工也都是个未知数。

本节说明：

对于房屋形式和尺寸，各市政府都有不同规定，有的区域对外观，高度有严格规定，比如温西KITS区海边一些区域，申请拆旧建新，所建新屋一定要是和周围相统一的风格，想在外貌上有些许改变，上下来回折腾，费时费力，最后还不一定拿到许可，但却拖长了批则所需时间。

本例由于想让成本容易控制及方便管理，采用工艺比较成熟的普通流行式样。

2前期准备土地过户后进入前期准备阶段，顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作：

1、银行贷款经理：

根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额，通常是二种方式：

一种是以普通贷款买下旧屋地，建筑费用另以现金支付;

另外一种就是建筑费用也让银行贷款，把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行，让他们评估做一个建筑贷款，获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商，全部完工后合并再转成普通房屋贷款。

2、测量师：

测量师的工作在整个建屋过程中分三个部分在不同时间完成：

A、测定地界，测定中心线和四个角点，钉出地桩，界内每棵树的位置，出具结构工程师所需的一切资料和测量图并送土地厅备案。

（第一部分需时一星期）。

B、界定地基位置（6个测点）及房屋三层格局测定。

C、界定车库位置。

06补充配图：

某独立住宅建造前的测量定界设桩07补充配图：

某独立住宅地基基坑挖掘测量控制

3、设计师：

设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图，然后在讨论商量修改，几个来回后，确定正式图纸（一星期），让结构工程师鉴定盖章（一星期），由设计师送市政府审批（通常三至八星期，具体根据旺淡季而定。

但如果牵涉到区域内外观，式样，高度等原有规范方面的改动，可能会长达六个月甚至一年）。

本例在四星期后拿到许可证。

4、建筑商：

这是最重要的一环。

通常和建商的合作方法有二种：

第一就是全包给建商，到时候给钱拿房就行，省心省力。

第二就是让建商做管理，制定工程进度，提供分包商供你选择，提供同等品质下最低廉的建商户头优惠价材料。

监督每个环节的质量和进度。

你控制和选择建材种类品质，建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付。

这样参预建筑，就会了解整个过程并相对掌握了建屋品质。

但前提是你要有时间，精力，兴趣和一定的各方面基本知识。

同时超出预算的可能性和数额比前者大很多。

因为有信心参与管理，并想从中多学到点东西，我选择了第二种。

首先是挑选建筑商，来源可以在网上查找;

朋友介绍;

直接去工地面谈;

本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观品质，初步报价，以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑，选定了一家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司。

然后就是签定合同。

建商下载了一份标准的承建管理合同，双方逐条商讨，对于我方来说主要是在时间，成本控制，和质量管理上着重进行规范，比如时间控制，双方同意整个工期为七个月，考虑到如果因气候因素可增加宽限期一个月，超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分。

最后是关于建商的管理费：

根据管理内容和工作量以及横向比较，双方同意为40，000.00。

支付步骤：

工程开工日：

20%。

完成屋顶：

完成墙体：

25%。

通过最后一次市府检查：

35%。

全部条款同意后，双方握手合作，建房正式开始。

本节已核准费用：

（不包括GST-GoodsandServicesTax-商品及服务税，PST-PersonalStorage个人存储，下同。

）1、银行贷款成本：

取决于个人的首期，获得的贷款方式和利率高低。

2、测量费用：

本阶段是收取第一笔费用：

定界桩位置和出测量图，1350.00。

出设计图并通过结构工程师审核盖章然后向市政厅申请许可：

6000.00图纸费120.00=6120.00。

4、市政厅费用：

水道，管线，挖路，许可证，押金（3500.00可退）等，18，000.00。

5、2-5-10年保费：

1，350.00。

6、本节其它费用：

砍树许可：

51.00/棵×

3篱笆塑料薄膜300.00临时电竿450.00临时用电许可360.00砍树立电杆等人工500.00=1，760.00本节已确认经过时间：

8个星期。

如果有心在地产方面做点事，你就要友好而诚信地建立一个关系网，有各类专家组成的团队为你服务，包括经纪人，银行贷款经理，测量师，验屋师，律师或法律公证人，会计师，建筑商等等，在打交道的时候多作点留意，遇到重信誉有能力的专业人员就不要轻易地经常变换，这样可以建立长期的互信关系，绝对有利于你今后不断延续的事业发展。

关于砍树许可：

温哥华市政府规定，凡是要砍走直径大于6吋（补充说明：

1英寸=2.54厘米，6英寸=15.24厘米）的树木必须申请许可，而且每年只能申请一次（在设计图纸建筑范围内的不受此限制）。

你也要提出理由，诸如倾倒危险，离地基太近等等。

批准后你必须于房屋完工后在院内另外补种一棵类似树苗，而树苗的大小高度也有规定。

3推旧屋挖土本节起正式进入建屋合同期。

选择在三月份开工的目的是想避开二头冬季雨水和低温对水泥木料的负面影响，虽然就目前工艺水平和添加保护剂的使用已能将损害减少到最低，但如果时间允许，对雨水和低温仍是能避则避。

推旧屋挖土前最好和二边邻居见个面打声招呼，勾通一下双方界限上的一些事宜，对噪音的影响表示歉意，并承诺如有对对方围栏花木等造成损伤会负责修复，对于散落的垃圾会负责清理等等。

以减少节外生枝的纠纷，将误时误工的各项可能性减至最低。

一般推倒旧屋运走建筑垃圾需要二至三天，挖土需要三天，其中如果有地底油箱，时间就会拖长，需检查油箱有无泄漏，如已泄漏需采样化验土地污染程度，是否扩散到邻地等等。

时间费用就会大大增加。

通常在买进旧屋时就要注意油箱的问题，让起油箱的公司检查确定，这样就方便以后建屋的时间费用预算。

挖土需要注意的是二侧的塌方，因三月雨水仍频，加上窄地，二边由于距离的限制，土壁挖的角度很直，雨水冲击下很容易造成局部塌方，造成返工费钱费时，防止办法是挖土到设计深度后，一定要把塑料薄膜盖过头盖严实并打桩固定，不让雨水直接冲击到。

必要时需安置垂直顶板。

1、推屋挖土运走建筑垃圾，为同一间公司：

8，000.00（无油箱）。

2、房屋保险从动工那天起算，从普通的出租屋保险400.00/年更改为建筑保险800.00/年。

本节已确认经过时间：

2个星期。

08补充配图：

某地拆除旧房屋的施工现场

4地基打木模灌三合水泥（补充说明：

所谓“三合水泥”就是指由水泥、砂子、石子搅拌而成的混凝土。

挖完土，留出足够的空间和深度，平整完底部就是做木模了，做木模前先有测量师做第二部分工作：

界定地基位置，打下6个测点（H型）的定点钉，作为木模的指定起始点（也就是以后水泥地基墙体的边缘位置）。

做木模的板是租来的，因可以重复使用，从木模的形状已经可以看出地基的大概轮廓了，地基墙体基本上是个凸字型，底部做成宽很多的支撑板型有利于承重和稳定。

木模完工后由结构工程师检查结构是否和设计图相符，确认后申请市政府的检查。

09补充配图：

某独立住宅现浇钢筋混凝土条形基础支模施工现场爱问10补充配图：

某独立住宅现浇钢筋混凝土地下室下部基础的施工现场11补充配图：

某独立住宅，现浇钢筋混凝土地下室，基础墙，钢筋绑扎、模板支护，施工现场。

12补充配图：

某独立住宅，现浇钢筋混凝土地下室，基础墙，混凝土浇注，施工现场。

13补充配图：

某独立住宅，钢筋混凝土地下室内部地面部分，混凝土浇注，施工现场。

地基的水泥浇铸对于整个房屋的结构安全非常重要，所以也是市政府重点质量核查的部分。

前后有二次检查。

第一次在做好木模浇灌水泥前，检查木模的位置，预留水泥空间的厚度（八吋），高度（八呎），地基底桩的尺寸，以及所绑钢筋的粗细长短间隔密度等（曾经听说国内杭州有无良建商用细竹竿代替钢筋作成豆付渣房子，这在加拿大是绝对不会发生的事）。

通过鉴定后就可以进行下一步的水泥浇铸了。

水泥浇铸很简单，来二辆水泥搅拌混装车，一辆装备有巨长输送导管的卡车，联上，启动，由工人推动导管将已混合好的水泥浆灌进木模，必要的地方用长杆捣实。

整个过程半天搞定。

歇一天，就可以除掉所有模板，整个地基就全部呈现在眼前了。

然后再经过市政府检查一次（也可能只需核对图纸），地基就算完成了。

市政府的检查需要一定时间排期，所以应该考虑这部分的时间影响（本例等了一个星期）。

浇铸后的水泥墙体，原来的印象有个四星期的干燥成熟期，询问建筑商，说现在添加了快干剂，拆完模三四天就可以承重，但曾听一个做验屋师的朋友说过，还是时间多一点比较稳定，所以要求建筑商多加一个星期的稳定期时间再回填土和做木架，附加的时间另算。

回填土以前的工作有涂刷沥青，覆盖防水塑胶片（可不用，但覆盖后对地库的长期防渗透起很大作用）。

铺设四周雨水管并进入下水道。

墙体预留排水管道连接等。

这些工作需要二三天完成。

再等一个星期，将土全部回填，本节任务完成。

14补充配图：

某基础墙，墙体外侧，涂刷沥青防水材料，设置排水管的示意图。

15补充配图：

某独立住宅，基础墙，墙体外侧，涂刷沥青防水材料的施工现场。

测量师：

第二部分费用：

600.00。

绑钢筋：

1000.00；

水泥：

7200.00；

租模板：

2000.00。

做模板和木框架一个公司，费用会在以后一起计算。

沥青，塑料板：

1500.00雨水管道铺设：

3500.00回填土：

2000.00本节已确认经过时间：

4个星期。

关于选定各分包商。

通常是建筑商在他原来交往过的分包商中挑选二至三家他认为较好的给我们选择，通过比较报价，过往记录，公司规模，持有牌照，适合时间等选出一家，然后由三方签定分包合同（建筑商起草），无非是规范职责范围，作业内容，所需时间，材料的选择和应用等，其中有一条值得提一下，就是建筑商不可以从承包商处得到回扣，以免影响业主对于承包商的选择。

5木框架和屋顶地基工程和所有附带程序全部完工后，就开始做整个房屋的筋骨部分：

框架结构。

在北美地区，流行的木结构住宅，一般都采用工厂生产的规格木-标准尺寸木材现场组合搭建的轻型木结构形式。

）16补充配图：

一轻型木结构墙体框架单元木材构件组成示意图FloorUnderlayment楼面底板/地板垫层SolidBridgingAtEnds楼层整体结构框架的两端ConcretePad混凝土板TopPlates（木框架上部的）顶板2×

4Studs（规格木断面标称尺寸）2英寸×

4英寸立柱BottomPlateT（木框架下部的）底板FloorJoists地板搁栅/楼层木龙骨框架结构DoorFraming门口框架17补充配图：

某独立住宅，轻型木结构框架墙体，施工现场。

18补充配图：

某独立住宅，轻型木结构桁架屋架，施工现场。

（立）起框架过程就没什么多说的，按照图纸搭积木般起到二层，房间间隔全部成型，再让屋顶架公司拖来在厂里预制好的三角形顶架，按距离排开，搁上顶板，又是一阵密集的钉枪声，屋顶就架好了。

19补充配图：

现浇钢筋混凝土地下室基础墙顶面，首先铺放一层塑料隔潮薄膜，然后铺放一层特制防腐木质底板，并使用螺栓让木材底板与混凝土基础墙体顶部固定连接。

20补充配图：

现浇钢筋混凝土地下室上部，水平承重楼层结构部分的施工现场。

使用了集成木材大梁，即文中所谓的“主梁是树脂复合材料”。

21补充配图：

某现浇钢筋混凝土地下室内部的施工现场。

22补充配图：

使用了连续大跨度的工字形钢梁，下部支撑，使用多根圆钢管柱子。

23补充配图：

现浇钢筋混凝土地下室基础墙顶面，水平承重楼层结构部分的施工现场。

采用了实木长板，立起当作梁使用，组合起来，构成楼层承重搁栅骨架。

24补充配图：

某独立住宅，现浇钢筋混凝土地下室基础墙顶面，水平承重楼层结构部分的施工现场。

承重楼面结构板材，已经铺设完毕。

由于加拿大具有木材资源的优势，所以独立房屋的主体大多是采用木制结构，外框架大量使用的是2×

8木条，内间隔是2×

4木条，主梁是树脂复合材料，硬度和重量接近金属感，横梁都采用2×

8复合木条。

整个框架都是在现场装钉，框架底部有螺栓和基础的钢筋相连，其它连接基本上就是钉子了。

感慨的是，中国的木结构房屋从古至今都非常注重结构零部件之间的联结，会设计成全部或主要部位都以榫头相嵌，很多知名的古建筑甚至不使用任何金属。

如福建永定建于明永乐年间的集庆楼，它的所有房间、楼梯、隔墙全部用杉木材料构建，相邻均靠榫头衔接，不用一枚铁钉，经历了近600年的风风雨雨，至今仍完整地保留着。

而观察现在在加拿大的木制房屋，全反了，相连均靠铁钉或铁三角组件衔接，不用一处榫头。

哈。

不过这符合现在的生活节奏，只要承重，应力，抗震等计算达到应有强度就行。

26补充配图：

北美轻型木结构住宅所需标准木材（规格木）断面尺寸示意图27补充配图：

北美轻型木结构住宅所需标准木材（规格木）断面尺寸示意图28补充配图：

北美轻型木结构住宅所需标准木材断面：

标称尺寸和实际尺寸对照表29补充配图：

北美轻型木结构住宅所需标准木材实际产品堆放场地30补充配图：

31补充配图：

某独立住宅，现浇钢筋混凝土地下室内部，施工现场。

承重楼面结构，采用桁架式木搁栅组合结构形式。

谈一下屋顶材料：

常用有这几种（以价格高低为序，后括号内为设计使用时间或保用时间：

金属（有彩钢和铝合金的，50年）;

水泥瓦（30年-40年）;

木片（20年）;

沥青片（30-40年）;

碎石米（不详）;

玻璃纤维片（不详）;

树脂纤维整体喷涂（不详）。

现在最常用的就是水泥瓦和沥青片了，从防水功能来讲毫无优劣区别，价格相差却很多（不仅仅在本身材料上，对于屋架的承重也不一样），外观当然是瓦顶豪华些，但在保养维修确是沥青容易的多（举例，每年上屋顶，清理落叶、审视屋顶外观等活动时，瓦片就会容易被踩裂。

），另外和外墙体的配色选择范围也大。

所以现在已有这样的趋势，采用沥青片的多了起来，显示人们对屋顶的用料更讲究实用。

看过西区几个200万的新屋，竟然也采用了沥青片。

32补充配图：

某独立住宅屋面使用水泥瓦的施工现场33补充配图：

某独立住宅屋面使用沥青油毡瓦片材料的施工现场34补充配图：

沥青油毡瓦片屋面构造组成示意图35补充配图：

沥青油毡瓦片屋面构造组成示意图36补充配图：

使用沥青油毡瓦片屋面顶部情况一例

考虑到这些，接受建筑商的建议，我也就选用了相对价廉物美（现在流行称性价比高）的沥青片了。

上屋顶也是钉枪，从下往上，钉一片，再覆盖一片（盖住下片钉眼），留出天窗和各个管洞，直至盖完，最后钉上屋脊，完工。

上框架的同时，车库开始做工，水泥基础，框架，屋顶架，上屋顶。

步骤相同。

这些步骤和屋框架全部完工，再通过一次政府检查后，包括框架各种用料尺寸种类，框架结构布局是否符合原始设计，车库基础高低前后位置等等。

这部分就全部完成了。

37补充配图：

使用镀锌钢板加工的所谓的“齿板”固定节点位置的轻型木桁架屋架的施工现场38补充配图：

轻型木桁架屋架，节点位置，镀锌钢板齿板撬出情况。

木工公司人工（包括地基模，车库）：

29，500.00木料：

16，000.00

屋顶人工材料：

6，000.00测量师：

第三部分费用（车库定位）：

250.00。

3个星期。

6排列进出水管道本节比预定时间（二星期）超出了三星期，因为临时作了些改动。

框架上到二楼时，从向北的窗户望出去，有非常漂亮的雪山和部分城市景色，而原来的设计向北的窗户太小和太少，所以要求建商改动一下窗户的面积并增加窗户数量，由于开窗的面积和整个外墙的面积有规定的比例，所以改动必须再向市政府申请，并交纳申请改动费用（每项120元），一个多星期后，申请批准了，然后就是木工改动作业再安排和等待管道工进场时间。

为此一共多花了三星期。

管道排列根据设计图纸，计有厨房一个下水，二热二冷进水。

每个全卫生间为三个下水，二热，三冷进水（单洗脸盆），洗衣房一个下水，二热二冷进水。

考虑减少下水嘈杂声音，做二项措施，一是直下水管道用鋳铁管代替塑胶管，二是内墙在下水管道周围放足保温棉。

39补充配图：

轻型木结构房屋内部，热水、冷水供水管线，污水排水管线，构造组成，三维立体剖切示意图。

管道排完，就是上门窗，这在上木框架前已经预定好了。

其中对颜色，尺寸和式样讨论了好几次，并去门窗公司施工现场实地参观。

通常定做需要一个多月的时间。

所以要提前定下来。

安装门窗很快，运来成品后二天就装完了。

40补充配图：

某款窗户图例41补充配图：

某住宅的窗户安装施工现场42补充配图：

某住宅窗户安装完成以后的施工现场

补上节车库屋顶费用：

2000.00市政府申请更改费：

2×

120=240.00管道费用：

11，000.00窗户：

12，000.00本节已确认经过时间：

5个星期。

7房屋内部安装外框屋顶窗门全部围起来后，开始内部安装。

首先按照图纸，穿排电线（包括各开关，灯头盒），电话线，网线，电视线，保安线，并安装各个分接口盒（你可以预先自己安排每个房间的种类和数量）。

所有线路均汇总至地库工程房，在以后安装总的接线面板或主机。

其中电视为二路，一路是有线，一路为卫星。

43补充配图：

某独立住宅内部，强电、弱电布线，施工现场。

然后是，中央空调（选项），HRV（新鲜空气对换机，选项）和消防水路和喷头（必须）的排管。

中央吸尘管路。

HRVHeatRecoveryVentilation热回收通风，ERVEnergyrecoveryventilation能量回收通风系统。

HRV和ERV两种系统，虽然名称不同，但工作原理，功能性质基本相近。

ERV能量回收通风系统，能够将预排出室外的室内废气中的热量留住，再使用这个热量加热吸入的新鲜空气，保持住宅内部的热量损失较少。

44ERVEnergyrecoveryventilation能量回收通风系统工作原理示意图

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