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2.1.3产业结构14
2.1.4人口增长14
2.1.5居民收入14
2.2西安高新区社会经济发展分析14
2.2.1经济增长14
2.2.2基础设施建设15
2.2.3产业结构15
2.2.4从业人员15
2.2结论15
3西安高新区区位条件分析16
3.1西安市城市总体布局分析16
3.2西安高新区区位分析16
3.3软件新城区位分析16
3.4三星城区位分析16
4土地市场研究17
5商品住宅市场研究18
6商业物业市场研究19
1西安市城市概况
1.1简介
西安古称“长安”、“京兆”,是世界四大文明古都之一,居中国四大古都之首。
是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城,著名的古都型旅游胜地。
西安历史文化底蕴深厚,是中华文化的代表区域之一。
作为副省级城市和陕西省省会,西安还是国家西部地区重要的知识技术创新中心,欧亚大陆桥中国段和黄河中上游地区中心城市,中国大飞机的制造基地,中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。
2011年国务院颁布《全国主体功能区规划》,西安被定位为“历史文化基地”城市。
图1.1古城墙与现代化高楼交相辉映下的西安市
1.2地理位置
西安市位于黄河流域中部关中盆地,东经107.40度~109.49度和北纬33.42度~34.45度之间。
东以零河和灞源山地为界,与华县、渭南市、商州市、洛南县相接;
西以太白山地及青化黄土台塬为界,与眉县、太白县接壤;
南至北秦岭主脊,与佛坪县、宁陕县、柞水县分界;
北至渭河,东北跨渭河,与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武功、扶风、富平等县(市)相邻。
辖境东西长约204公里,南北宽约116公里。
面积9983平方公里,其中市区面积1066平方公里。
1.3行政区划
中华人民共和国成立后,西安市的行政隶属关系和行政区划设置有过几次较大的变动和调整。
1949年5月20日西安解放,属陕甘宁边区辖市;
1950年改由西北军政委员会领导,1953年1月27日西北军政委员会改为西北行政委员会管辖,西安市属西北行政委员会;
1953年3月12日,改为中央直辖市,为全国12个中央直辖市之一;
1954年6月19日改为省辖市。
现在的西安市下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区9个区,蓝田县、户县、高陵县、周至县4个县。
辖区总面积9983平方公里,其中市区面积为1066平方公里。
图1.西安市行政区划图
1.4人口状况
2010年第六次全国人口普查,全市常住人口为8467837人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7411411人相比,十年共增加1056426人,增长14.25%,年平均增长率为1.34%。
全市常住人口中共有家庭户2504155户,家庭户人口为7396064人,平均每个家庭户的人口为2.95人,比2000年第五次全国人口普查的3.40人减少0.45人。
全市常住人口中,男性人口为4340804人,占51.26%;
女性人口为4127033人,占48.74%。
总人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的108.51下降为105.18。
全市常住人口中,0-14岁人口为1091263人,占12.89%;
15-64岁人口为6660212人,占78.65%;
65岁及以上人口为716362人,占8.46%。
同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降9.38个百分点,15-64岁人口的比重上升7.39个百分点,65岁及以上人口的比重上升1.99个百分点。
回族是西安市人数最多的少数民族,人口约为5万人,其伊斯兰教的习俗对于西安市的建筑和饮食具有一定的影响。
1.5历史沿革
西安古称长安,是中华民族和东方文明的发祥地之一。
早在110万年前的远古时期,人类的祖先就在这里繁衍生息。
西安有3100多年的建城史和1100多年的国都史,先后有13个王朝在此建都,是与罗马齐名的古都。
从西汉起,西安就成为中国与世界各国进行经济、文化交流和友好往来的重要城市。
“丝绸之路”以长安为起点,西至罗马古城。
“长安文化”代表着中华文化的主干。
明洪武二年即公元1369年改奉元路为西安府,西安的名称一直沿用至今。
1911年辛亥革命爆发后,西安是全国最早响应的省会城市之一。
1936年12月12日,这里发生了震惊中外的“西安事变”。
事变后,设在这里的西安八路军办事处,为延安革命根据地输送了大批青年知识分子和军需物资。
党和国家领导人周恩来、邓小平、叶剑英等都在这里领导过革命斗争。
1949年5月20日西安解放。
建国后,西安曾是中央西北局和西北行政委员会所在地,中央人民政府的直辖市;
1954年改为省辖市;
1984年被国务院列为计划单列市;
1992年被批准为内陆开放城市;
1994年被批准为全国综合配套改革试点城市和副省级城市。
经过50多年的建设和发展,西安已形成门类较为齐全的工业体系和城市服务体系,成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地及辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。
图1.1兵马俑图1.2大明宫
图1.3大唐芙蓉园图1.4大雁塔
1.6科技教育
1.6.1科技
1.6.2教育
西安是科技发达、创新力强的城市。
综合科技实力居全国城市前列,全市拥有普通高等学校49所,拥有各类科研技术机构3000多个,各类独立科研机构661个,其中国家级重点实验室、行业测试中心44个,在校大学生63.22万人,各类专业技术人员41.77余万人,每年硕士、博士毕业生1万人以上,有45名两院院士,拥有许多国家乃至世界一流的科学家。
全市大专以上学历人口82万,占全市总人口的比例为10.92%,列全国第一。
全市18岁以上成人接受教育比例居全国第一。
这里聚集了中国航天三分之一以上的力量,“神舟”五号、六号火箭发动机和推进剂、箭载计算机和遥感装置等,都是西安研究制造的。
2009年全市专利申请量达12772件,科技对经济增长的贡献率达到51%。
1.7高新区概况
1.7.1高新区简介
西安高新区成立于1991年6月,位于西安市西南角,是国务院首批设立的国家高新区,是西安市“五区一港两基地”战略发展整体布局中的重要组成部分。
西安高新区规划面积107平方公里,由占地80平方公里的主体区和占地7平方公里的长安通讯产业园、20平方公里的草堂科技产业园两块“飞地”共三部分组成,目前已开发完成45平方公里。
西安高新区已累计注册企业15000余户,转化重大科技成果10000多项,形成了电子信息、先进制造、生物医药、现代服务四大主导产业,2010年实现营业收入4008.84亿元,同比增长30.3%;
工业总产值2634.11亿元,同比增长30.1%;
工业增加值834亿元,同比增长30.2%;
大口径财政收入118.47亿元,同比增长40.2%;
地方财政一般预算收入33.06亿元,同比增长37.7%;
利用外资5.46亿美元,同比增长36.31%;
利用内资253.54亿元,同比增长36.31%。
西安高新区多次被评为全国先进高新区,是联合国工业发展组织考察认定的中国6个最具活力的城市和开发区之一,是国家首批5个“海外高层次人才创新创业基地”之一,是国家6个建设成为世界一流高技术园区的高新区之一,是中西部经济规模最大、创新创业最活跃的地区。
图1.高新区在西安市的位置
1.7.2高新区“十二五”发展规划与目标(2011)
1、西安高新区的发展思路
以率先发展、科学发展、可持续发展为核心,围绕建设世界一流科技园区的总体目标,按照“两带四区七园(基地)”的战略布局,坚持“经济发展与社会发展、现有产业与新兴产业、园区拓展与集约用地、企业引进与自主培育”统筹协调发展,走“科技创新驱动发展、重大项目支撑发展、招商引资推动发展、一流人才引领发展、和谐环境保障发展”的发展路径,全力打造一流的服务、一流的人才、一流的产业、一流的环境,不断提升综合发展能力、科技创新能力、规模经济能力、要素聚集能力、国际竞争能力和辐射带动能力,建设国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。
2、西安高新区的发展定位
建设成为优势突出、特色鲜明、带动力强、世界知名、全国一流的现代科技产业新城。
在全球范围内,形成在通信、光伏、软件与服务外包等领域具有较强竞争力的产业集群,成为具有中国内陆自主创新特色的世界一流科技园区;
在全国范围内,成为全国科技创新中心、一流的研发基地和战略性新兴产业的引领区,成为国家自主创新示范区和统筹科技资源示范区;
在中西部地区,成为最大的总部基地和高新技术产业化基地,新一轮西部大开发和关天经济区发展的先行区;
在全省全市范围内,成为产业优化升级、辐射扩散、梯度转移和创新型服务业发展的平台,支撑引领西安国际化大都市的建设。
(1)产业的发展定位
“十二五”期间,将以产业结构高级化、产业发展集群化、产业竞争高端化为目标,以四大产业和八大集群为重点,集中力量发展研发和处于价值链高端、技术含量高、具有高附加值的新兴产业,打造通信、太阳能光伏与半导体照明、软件服务外包、汽车、创新型服务业等在全国具有较强竞争力和影响力,营业收入过千亿元的产业集群,构筑具有创新活力和辐射带动能力的现代产业体系。
(2)功能布局
坚持专业化聚集、集群化推进和园区化承载,在107平方公里的范围内,实施“两带四区七园(基地)”的总体布局,进一步拓展园区产业承载空间。
同时,加快建设18平方公里的梁家滩国际社区,实现与沣渭新区的互动发展,共建斗门工业园、六村堡工业园和10平方公里的统筹科技资源改革示范区等三个专业园区。
(3)发展目标
到“十二五”末,园区综合实力实现新跨越,产业发展取得新突破,科技创新凸显新优势,人才发展孕育新活力,国际竞争力得到新提升,园区建设迈上新台阶,社会发展呈现新面貌,把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城,成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。
3、愿景“高新”
•软件新城:
规划面积7平方公里,将吸纳就业20万人,建成生态化、智慧化、国际化的软件产业聚集区。
重点吸引国内外知名软件与服务外包企业,围绕移动互联网产业,在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、移动互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势。
•木塔城市综合体:
将建设成为集商务办公、文化娱乐、居住休闲、购物餐饮等多种功能于一身的城市综合体。
并在其内建设一座堪称西部地区第一高度的的超高性地标建筑:
高达350米、楼层90层左右、建筑面积35万平米。
•创业新大陆:
企业总部基地新地标,包括2栋约260米左右高层建筑,14栋约100米左右的高层建筑群,将成为高新区中央商务区和万亿元现代服务产业带的重要支撑。
•草堂科技产业基地:
到2015年初步建成科技产业发达,20平方公里的开发配套全部建成。
商务区初具规模,生态环境优美的卫星新城,成为户县的产业新城。
•长安通信产业园:
规划面积7平方公里,以中兴通讯等重点项目为支撑,着力打造中国第二大通讯产业基地和具有全球竞争力的通信产业集群。
•西太路沿线商务区:
按照“珍珠战略”,重点规划和布局一批高端商务、总部经济、金融服务、研发设计等产业形态为主的现代服务业项目,使其和高新路科技路唐延路锦业路产业带形成对接,最终成为万亿元现代服务产业带的有效延伸和重要组成。
•统筹科技资源改革示范区:
与沣渭新区共同打造10平方公里的统筹科技资源改革示范特区。
进一步强化高端要素聚集和资源整合能力,实现“三放”、“三聚”、“三辐射”,成为科技资源聚集力更强、创新创业更为活跃、科技服务更为完善、辐射能力更为突出的统筹科技资源核心区。
•斗门工业产业园:
与沣渭新区联建,规划面积15平方公里。
将高标准规划、高起点建设,努力引进一批科技含量高、发展前景好的制造业项目入区。
•六村堡工业园:
与沣渭新区联手,充分依托该区域航空、铁路、公路等立体交通网络优势,超前规划、整体开发,努力建设以医药制造、精细化工、机械制造加工为主的产业方向,吸引一批优质项目入区发展。
与沣渭新区联建,依托该区域航空、铁路、公路等立体交通网络优势,努力建设医药制造、精细化工、机械制造等产业。
•先进制造产业园:
在韦斗路和鱼斗路交界处附近5平方公里范围内,以比亚迪、法士特、西电等企业为依托和引领,以汽车制造、电力装备等产业为发展方向,以军民两用技术应用为核心,建成国内最大的军民融合产业基地。
•梁家滩国际社区:
以自然景观与人文景观为主线,以城市文脉和城市生态为核心,建成集休闲体育、酒店商务、动漫创意产业、外国人居住区及各类配套设施为一体的国际商务生态综合区。
1.7.3高新区管委会主要领导
2社会经济环境分析
2.1西安市社会经济发展分析
2.1.1经济总量
2.1.2财政收支
2.1.3产业结构
2.1.4人口增长
2.1.5居民收入
2.2西安高新区社会经济发展分析
2.2.1经济增长
2.2.2基础设施建设
2.2.3产业结构
2.2.4从业人员
2.2结论
3西安高新区区位条件分析
3.1西安市城市总体布局分析
3.2西安高新区区位分析
3.3软件新城区位分析
3.4三星城区位分析
4土地市场研究
4.1西安市土地市场分析
4.2高新区土地市场分析
5商品住宅市场研究
5.1西安市商品住宅市场分析
5.2高新区商品住宅市场分析
6商业物业市场研究
6.1西安市整体商业环境分析
6.2高新区商业环境分析
6.3西安市商业物业研究
6.4高新区商业物业研究
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