建设项目评估课程设计任务书Word格式文档下载.docx

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十一、评估结论

根据企业提供的资料，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。

通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/m2。

本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。

经评定单方成本为3494.91元/平方米；

其中：

土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税（主要为综合报建费、集资费）140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。

投资估算明细表

单位：

万元；

平方米

序号费用名称投资额万元单位经济技术指标占总投资%备注

工程量单位指标

合计40573.09平方米116092.113494.91100.00%（该指标不含营业税费）

一土地费用17286.52平方米122622.001409.7442.61%净地

1土地转让费15770.00平方米122623.001286.0638.87%净地

2土地使用费24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地

3契税、手续费266.00平方米122624.0021.690.66%按实际支出

4土地出让金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同

二前期工程费792.89平方米122624.0064.661.95%

1土地勘测费90.95平方米122624.000.000.22%按合同

2规划设计费417.00平方米122624.000.001.03%按合同及补充资料计

3可研报告费11.00平方米122624.000.000.03%按合同及补充资料计

4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%参照上海地区目前的收费标准

5开口占道费84.00米283.000.21%参照上海地区目前的收费标准

6小区招标6.00平方米1226243.000.01%按实际发生额

（三）投资估算说明

1、土地费用

按企业与×

×

国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩（含待征地），契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。

截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。

2、前期工程费 

根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88万元。

3、房屋开发费

（1）建安工程费

建安工程费采用投资指标估算法。

投资指标以2000年《上海省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额上海省估算表》为基础，参照上海地区同类建筑技术水平，本次确定为：

联排别墅319套，复式别墅84套。

联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。

（2）室外工程费

按照上海行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。

4、管理费用

包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

5、销售费用

系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

6、财务费用

主要为建设项目占用全部资金（扣除财务费用外的总投资）的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算（利率确定按4%计算），时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。

7、不可预见费用

是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按上海市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。

8、其他费用

主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。

该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。

项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元；

该项目投资来源为：

企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期×

集团代还，详见附件：

集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

售房收入的测算详见第四章。

根据企业提供的财务报表和缴款单据（已与会计凭证进行抽样核对无误）。

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。

公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表 

项目

2000年

2001年

2002年

总资产

17000

26798

21335

总负债

15000

25442

13482

流动资产

17014

26678

21172

流动负债

10442

所有者权益

2000

1356

7852

资产负债率

88%

94%

63%

流动比率

255%

157%

速动比率

112%

77%

（一）、资产负债趋势分析

下表是企业近三年资产负债变化趋势（与上一年比较）：

资产负债横向变动趋势表 

（单位:

万元）

资产增长绝对数

16390

9798

-5463

增长百分比

2686%

57%

-20%

负债增长绝对数

14990

-11960

149900%

69%

-47%

权益增长绝对数

1400

-644

6496

233%

-32%

479%

从上表可以看出资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

（二）、资产负债比例分析

项 

目2000年2001年2002年9月

利息保障倍数

-1.22

13.7

资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。

企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。

企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。

因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

（三）、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表 

2001

2002.9

1348

一、流动资产

一、流动负债

货币资金

其中短期借款

421

497

8500

2241

9000

应收帐款

7759

应付帐款

2

短期投资

其他应付

1343

4728

其他应收款

16593

11252

424

预收帐款

787

预付帐款

3

37

存货

14927

10711

其他

二、长期负债

二、长期投资

三、固定资产

124

158

三、所有者权益

固定资产清理

77

股本

固定资产净值

81

资本公积

四、无形递延资产

-14

-5

4

未分配利润

5852

五、现金流量分析

下表是企业近三年的现金流量表（单位：

万元）：

项目行次金 

额

2000年2001年2002年9月

（一）、经营活动产生的现金流量1

现金流入20644235762

现金流出3160021438219610

经营活动产生的现金流量净额4-16002-794016152

（二）、投资活动产生的现金流量5

现金流入610013

现金流出7013724

投资活动产生的现金流量净额810-137-11

（三）、筹资活动有关的现金流量9

现金流入1016400100002000

现金流出110184816398

筹资活动产生的现金流量净额12164008152-14398

（五）、现金及现金等价物净增额13408761744

企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。

六、盈利能力及资产运用效率

该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。

下表是该企业近三年盈利指标。

万元

项目2000年2001年2002年9月

销售收入06123650

利润总额0-6445852

销售利润率（%）0-806.56%27.82%

总资产利润率0-2.4%27.43%

净资产利润率0-47.42%74.53%

存货周转率00148.32%

成本费用利润率0034.93%

利息保障倍数0-1.2213.7

从上表可以看出：

企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。

但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。

该公司的“×

”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。

公司开发的“×

”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司2002年9月末利润表进行分析。

从结构上分析：

企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。

结合企业销售情况分析，由于“×

”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。

从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为13.7（行业优秀值）。

从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；

成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。

七、项目财务效益预测

项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。

（一）预测数据的选定

1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。

2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按上海市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。

3.经营期成本及费用的预测

（1）按销售比例分计算期结转开发成本。

（2）营业税金及附加预测：

营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。

（3）销售费用：

销售费用按年销售收入的3%计算（已计入开发费用）。

（4）管理费用：

各年预测数据按年销售收入的3%计算（已计入开发费用）。

（5）财务费用：

根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。

4.财务指标测算假设条件

（1）国家对个人金融政策（按揭等）不发生大的变化。

（2）上海市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。

（3）项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。

5.特殊处理

因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。

（二）静态效益指标

经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：

静态效益指标表如下

指标名称指标数值单位备 

注

利润总额6131.60万元

净利润4108.17万元

总成本利润率15.11%

销售净利润率8.29%

八、项目实施进程评价

该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。

综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×

规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作该项目经上海市计委同意立项，并已取得了所有报批资料。

小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；

游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。

从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。

指标如下表：

项目借款偿还期0.97年；

项目借款综合保证比3.41。

（一）盈亏平衡分析

因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：

开发成本+管理费用+财务费用

盈亏平衡点= 

[1-（税费率+销售费率）]×

平均单价

通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。

或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。

通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。

（二）单因素敏感性分析

本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。

从“项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“×

”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低10％，净现值将分别增加87%或减少88％；

其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。

销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。

从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。

单因素敏感变化表 

（单位：

万元）

项目敏感因素变化幅度敏感因素分析结果

总收入项目总投资财务净现值净现值变化率内部收益率收益率变化率动态投资回收期借款偿还期偿债保证比

基本方案49527.7840573.093341.0426.77%2.030.973.41

项目总投资+10%49527.7844630.40659.3880%12.79%52.22%2.810.952.89

项目总投资-10%49527.7836515.785913.2377%45.86%71.31%2.010.983.91

售价+10%54480.55940573.096247.3387%43.80%63.62%2.080.933.99

售价-10%44575.00340573.09398.5588%11.84%55.77%2.871.002.8

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：

“×

”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向×

行提出贷款担保方式为其母公司×

集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方×

集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，投资项目可行。

由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。