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渠道类
活动类
物料类
礼品类
物业类
办公类
不可预计类
合计
0
5
0.4
0.5
0.50
6.4万
代理公司
案场对接
财务中心
营销中心
营销总监
分管副总裁
海南正商红椰湾项目2016年3月营销方案审批单
海南正商红椰湾
2016年3月1日—3月31日营销策略报告
目录
一、上月营销费用支出明细
二、剩余房源统计分析及本月主推房源统计
三、来电来访客户分析
四、策略调整及3月份销售目标
五、月度营销执行计划
六、费用预算
本月应考虑的问题:
1.由于项目海景房针对客户群体较广泛,分布面较广,因此在维持郑州南区日常置业顾问派单及正商住宅区展点的同时增加推广策略、途径及力度,从而增加郑州市宣传覆盖面。
2.本月主要针对老业主推荐,老业主到访送礼品,微信推广
3.结合项目本身从新梳理产品价值点,对新人加强培训考核快速上岗,以便置业顾问能正确引导客户购房。
4.加强线上推广力度,注入正商品质项目实景照片,从而让客户直观的了解项目提高海南项目的知名度。
5.利用河南与海南的气温巨大差异及冬天去海南避寒的趋势增加,加强宣传海南常夏无冬,加速客户现场体验式营销。
6.组织旅游体验组团活动,针对老业主及员工亲属、市场定向群体,从而让客户直观的体验项目,提高海南项目的知名度。
目的:
Ø
以人流量大的路口、商超、正商成熟社区为重点,扩大宣传面及客户对项目的了解及提高项目的知名度、荣誉度。
对意向客户进行维护,将海南风景及休闲娱乐等优势、正商品牌及配套的优势渗透到意向客户的认可范围内,避免客户流失。
通过季节销售特点,提升红椰湾项目河南市场知名度,提高客户到访及成交率。
进行企业项目联动,在有效的时间内,锁定高端客户群进行圈层营销。
1、上月营销费用支出明细:
序号
2月份
类别
款项用途
费用金额
(万元)
备注
方案内/外
已超/未超
月度费用
预算
实际发生费用(万元)
超出费用说明
1
元宵礼品
外
已超
0.14
2
日常办公类
花卉
0.2
内
未超
3
水电
0.3
/
0.64
二、剩余房源统计及本月主推房源统计
1、项目2号地块共推出9栋楼,资源共计1284套,产权酒店344套;
酒店公寓612套;
普通住宅328套;
2、红椰湾项目2号地块已推未售房源示意图
1号楼共计172套房源,已售77套未售95套
7号楼共计56套房源,已售9套,未售47套
6号楼共计96套房源,已售84套,未售12套
4号楼共计306套房源,已售303套,未售3套
5号楼共计64套房源,已售36套,未售28套
2号楼共计172套房源,已售17套,未售155套
8号楼共计56套房源,已售35套,未售21套
9号楼共计56套房源,已售17套,未售39套
3号楼共计306套房源,已售304套,未售2套
3、存量统计
地块及楼号
户型套数
总套数
总面积
均价
销售额
户型
套数
面积
有证已推
2号地块2#、3#、4#、5#、6#
一房
784套
3.51万㎡
944套
5.1万㎡
7200元/㎡
3.58亿
二房
160套
4.63万㎡
2号地块1#、7#、8#、9#
172套
2.06万㎡
340套
3.77万㎡
预估7000元/㎡
2.69亿
168套
1.72万㎡
暂没预售证
2号地全部取得预售证
1284套
8.87万㎡
6.27亿
4、已推剩余房源统计
物业类型
楼号
房型
总面积(m2)
未售套数
未售面积
当前均价
货值(万元)
公寓
3#
306
17528.1
已售磬
4#
住宅
5#
64
两房
6512.8
28
2828.58
7108
2010
6#
95
9773.28
12
1237.53
6981
863
7#
56
5733.2
47
4812.81
7417
3569
8#
21
2150.57
7455
1603
9#
41
4205.1
7413
3117
酒店公寓
1#
172
标间
12320
5624.79
7500
4218
2#
155
11304
8478
327
33485.68
149
15234.59
2.38亿
5、本月新推房源统计
本月无计划新推地块。
三、来电、来访、成交客户分析
(一)整体总结:
1、本月推广渠道比较单一主要使用了外出拓客,微信软文等。
2、本月来电10组,主要通过单页,其次通过朋友介绍、网络等获知项目信息。
3、本月来访54组,来访渠道主要推荐供应商,单页,拓客来访少,因此要加大外拓及外场派单人员工作积极性,确保更多的来电来访。
(二)来电客户分析
1、来电获知途径分析
来电分析
获知途径
单页
总计
数量
10
由上图可知:
客户群体主要是单页来电了解项目客户较多,要在维持好朋友介绍的基础上加大老业主维护做好线上和线下的推广,提高来电量同时提高项目的知名度。
2、来电客户产品需求分析
客户需求分析
咨询户型
6
4
从以上数据可以看出项目客户群体主要是集中与一房较多,客户群里一般是自住的比较多,根据本项目所剩余房源,应继续提高两房力度的宣传。
(三)来访客户分析
1、来访区域分析
来访客户区域分析
居住区域
二七区
管城区
金水区
分析:
项目来访客户居住区域分析:
客户群体大多数是集中于管城回族区,要加大宣传面和宣传力度提高项目在二七区、金水区、东区的来访量。
2、来访客户获知途径分析
来访客户获知途径分析
推荐
自然来访
来访客户获知途径分析:
由上图可知,对海南置业的客户还是比较多,应加强宣传力度和外出拓客的力度从而提高来访量和来电量,提高成交量!
4、策略调整及3月份销售目标
(一)3月策略综述:
大客户团购为主、深挖老业主及投资客户资源,提高来访
深挖老业主资源,持续做老带新活动,宴请老业主,维护客户关系,调动老业主带新客户的积极性,增加案场来电来访,促进成交。
1、推广方式:
(1)重点客户谈团购:
针对投资客户、商业写字楼、大型商场、高档娱乐会所、及正商老社区等注重生活品质客户群体,找引头人,制定相应的奖励机制谈团购;
(2)人潮行动:
早晚上班高峰期,置业顾问主动出击对城市主干道发单、举牌,进行地毯式的宣传轰炸
(3)感恩系列:
对正商老业主发送老带新福利短信、在正商老社区公告栏进行老带新及项目信息进行释放、分节点对正商老社区逐一进行设展点讲解宣传,挖掘意向客户及老带新
(4)微信平台展示:
增加粉丝关注量,大型节点及最新政策在微信平台展示,合理利用微信平台扩大宣传范围及人群
2、价格策略:
维持现在价格体系
3.客群锁定:
注重养生休闲的中高端人群(大学教授、高端写字楼投资客、养老院、健身馆等)所有推广及活动主题与客户需求产生共鸣,提升来电来访及成交。
4、推广目标:
“维护老业主深挖潜在客户找准客户群体谈团购促进成交”
5、销售目标:
3月1日—3月31日
2000万
6、任务目标分解
周任务
第一周(3.1-3.10)
第二周(3.11-3.17)
第三周(3.18-3.24)
第四周(3.25-3.31)
大定
500万
推广主题
来吧!
“筑”在海边海南正商红椰湾
60-110㎡阅海美宅60-110㎡精装海景现房中原人的海南购房梦
中原人的养生度假圣地老年人的休闲长寿乐园
六、本月总费用预算
费用类别
单项
单价
小计(万元)
合计(万)
10000
0.4/张
看房团(15人)
1场
5万
售楼部花草租赁
办公用品
不可预计费
1.56.4万
2016年2月20日
- 配套讲稿:
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- 正商红椰湾度 方案