历史街区的商业开发模式及其规划方法研究Word文档格式.docx

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布局：

大门，中高档茶楼，双连廊，院落（特色工艺品为主，土特产为辅），窄桥，锦里广场（民间艺人聚集处，兼营名特小吃），戏台，酒吧、特色专卖为主，特色餐饮，特色专卖为主，牌坊。

视觉符号对锦里整体氛围的烘托：

招牌、幡

锦里——用符号化的标志性设施传达“民族个性”

锦里以明清川西民居风格为主，也记录了该类建筑在一定时期内的变迁。

体现出川西人“融合”的民族性。

部分标志性建筑体现出蜀人对不同文化的“兼容”，如“大门”。

部分建筑细节体现出蜀人热情开朗的个性，如川西的“四合头”建筑和北方“四合院”再开窗方面的不同体现出不同的个性。

如北京人“内敛——基本不对外开窗……”

锦里——用符号化的标志性设施传达“民族个性”：

锦里一隅，锦里大门，青羊宫，刘文彩公馆门廊，北京四合院。

思考点：

锦里以体验民俗文化为最大卖点，以平民民俗文化商业街为发展定位，

锦里小尺度的交通设计，虽然避免了人车混杂，有利于休闲街情绪的营造，但小尺度的空间是否使人感觉压抑，同时，是否影响有车一族进入消费。

哈根达斯，披萨等洋品牌是否适宜进入。

全盘解读成都“锦里”街区的商业模式

总论：

中国的传统市场大致经历了三个阶段：

古典坊市——庙会集市——自由开放的商业街区，后者中分化出了传统型与现代型商业街，直到改革开放后，在商品经济的迅速发展和新一轮西学尤指建筑规划学东渐的影响下，中国的步行商业街建设重又恢复兴盛起来，其中典型代表有背景琉璃厂古文化街、南京夫子庙步行街等，它们多属于旧城改造重建的产物。

而像成都的锦里，则是全新打造的仿古步行街，虽然披着古装，其内容却处处体现现代关怀，增加了现代商业地产的诸多新理念。

区位

在步行商业街的区位确定中，应该考虑四种因素：

居民分布、交通条件、城市性质和布局、历史传统因素（对于传统步行街来说，这点更为重要）。

对于锦里来说，它位于武侯祠旁边，临武侯祠大街，此街可直达市中心天府广场，西接一环路西一段，东邻浆洗街（商务办公为主），交通畅达性好：

该片区属于政府的三国文化打造区，三国文化时成都悠久历史文化中非常重要的一个代表，而武侯祠恰恰是三国文化的一个具象载体，因此，作为武侯祠旅游产业的一个升级延续，锦里的出现，是恰如其分的承载了成都的历史传统文化价值的。

而且，从具体地段来考察，锦里紧邻武侯祠右侧更是显示出其区位比较优势：

业态混杂的快速通道武侯祠大街向来留不住游客，而锦里的出现则提供了一个可供人们悠闲游购的场所，它可以直接吸收武侯祠的参观者入内继续旅游消费，依傍武侯祠而免去了他的许多营销推广费用。

而如果要在离武侯祠远一点的地段打造类似旅游项目，欲借武侯祠之势、吸引其旅客继续消费，那就在项目的定位、功能、商业和规划设计上提出了更高的要求。

[摘要]本文以国家历史文化名城陕西省汉中市的东关正街为例，通过对该街区形成发展过程及其现存状况的初步调查研究，提出了历史街区保护规划编制的原则和指导思想，以及具体确定保护范围的方法。

从规划管理和指导建设的需要出发，对历史街区保护规划的任务、内容、深度及其规划成果提出了明确的基本要求。

　　[关键词]历史；

文化；

规划；

设计

1、引言

　　陕西省汉中市位于陕西省西南部，汉江上游，是一座建城史千年以上的古城，1994年被国务院公布为第三批国家历史文化名城。

　　1.1形成与发展

　　东关正街位于汉中老城东门外，是清代中叶以来依靠汉江水运逐渐发展起来的以商业、手工加工和家居为主的街区，直到上世纪五十年代，已成为汉中，乃至陕南之最大、最繁华的商业区，其影响与辐射力达毗邻的川、鄂、甘省区。

上世纪五十年代之后，随公路交通发展，城市中心区西移，其商业地位减退，街区随之冷落衰败。

东关正街街道西起东门桥，是东大街的延伸，东至小关子，全长约2km，包括依附街道而发展起来的商铺和民居，形成汉中一个很大的综合旧城区（约30公顷），目前是市内唯一现存规模最大，集中体现清末民初这一历史时期传统风貌和地方特色的街区。

　　1.2现状与难题

　　一方面东关正街对构成“国家历史文化名城——汉中”具有举足轻重的作用；

另一方面，随着城市中心西移，新区规模的扩大，该区内旧屋年久失修，功能不全，环境恶化，居民不断外迁新区，更加破败不堪，已成了市内有名的“贫民窟”。

　　一方面“急需更新改造”的呼声日高；

另一方面“国家历史文化名城”的桂冠又使得规划者和建设者面对历史街区保护和改造建设的矛盾冲突，左右为难，小心谨慎，举棋不定。

一方面政府财力有限，保护资金杯水车薪，心有余而力不足；

另一方面受利益驱动，难以扼制的无序改造与房地产开发热所导致的建设性破坏日趋严重，令人心痛不已！

　　面对这种局面，做不出好的规划，解不开历史街区保护与建设矛盾的锁扣，汉中“最后的东关”将会在“恶性循环”中消亡，“国家历史文化名城”的桂冠也将会被我们自己革去。

2、街区特点

　　2.1街巷（道路）

　　由于东关正街是在人（畜）力交通工具和步行交通为主、建筑以土（砖）木结构为主的年代逐步形成的商业街，街巷尺度都比较小，与道路两侧的一、二层店铺房舍协调一致，给人以亲切宜人、狭长幽远的感受。

尽管一些沿街店铺多次经过翻改，许多已面目全非，但其平面布局及其建筑结构形式基本上仍保持着原有的整体风貌（风格）。

　　2.2建筑

（1）户为单位

　　沿街面宽窄，最窄的不足5米，进深长，最深长达50余米，形成多进院落：

一进多为商用、会客之公共活动空间，二、三进为居家私有空间。

（详见《古城遗韵》第11页东关正街7号，第12页东关正街41号照片）

（2）前店后坊（居）、下店上居

　　一般沿街为经商门店，其后院为作坊或居住房；

凡二层者，下层为经营门店，上层为居室。

　　（3）围合天井

　　沿进深方向两侧布置的厢房，由横向过厅、正房分割成多进院落，屋顶相连，并围合成“院落天井”和二层平面“回廊”（详见《古城遗韵》第11页东关正街7号、第12页东正街41号照片）。

　　（4）风火墙

　　风火墙是高出（瓦）屋面的防火分隔墙，以防邻户起火，祸及自家，呈阶梯状。

（详见《古城遗韵》第21东关正街街房风火墙照片）

　　东关正街区域的建筑除部分1980年代后新建的少量砖混结构房屋之外，大量建筑仍为砖木结构的一～二层青砖瓦房，建筑密度极高（50%—60%）。

　　2.3文物古迹

　　东关正街西段北侧有省级文物保护单位——净明寺（遗址），主体结构基本保持，寺内东塔、门楼、照壁及部分建筑（改作他用）仍存。

　　2.4、现状及存在问题

（1）房屋破败，急待修缮、改造

　　位于街区（约20Ha范围）内房屋总面积约平方米（其中直管公房约平方米），由于建筑材料主要是砖、瓦、土坯、木材，强度低、耐久性差、年代久远，多数木构件（梁、柱、楼板）腐蚀严重，屋面渗漏又导致砖、土质墙体受浸蚀，出现局部坍塌，芨芨可危，每至夏雨季节更为甚之，当地居民要求拆迁改造的呼声日高。

（2）市政及公共设施功能不全，陈旧老化

　　·

交通：

区内道路布局与区域环境严重不适。

东关正街东西向长达近2KM，宽仅6—8米，无南北向道路分割，人车混流，拥挤不堪。

给排水：

多数深宅大院为多户集中取水，无排水设施，雨、污水仅靠院落中窑井渗水，暴雨季节水患时生。

电力：

线路布设混乱，陈旧老化，超负荷严重，曾发生多起电线火灾事故。

无公共活动空间

　　　由于建筑密度过大，无绿地、广场或其他开敞公共活动空间。

　　（3）文保单位保护不落实

　　净明寺内现存（宗教）建筑被其他单位长期占用，寺区范围内用地不断被侵食，周围环境不断恶化。

3、对历史街区的理性认识

　　3.1历史街区的概念

　　初次提出“历史街区”的概念，是1933年8月国际现代建筑学会在雅典通过的《雅典宪章》：

“对有历史价值的建筑和街区，均应妥为保存，不可加以破坏”。

1987年由国际古迹遗址理事会在华盛顿通过的《保护历史城镇与城区宪章》（又称《华盛顿宪章》提出“历史城区”（hisrtricurbanareas）的概念，并将其定义为：

“不论大小，包括城市、镇、历史中心区和居住区，也包括其自然和人造的环境。

……它们不仅可以作为历史的见证，而且体现了城镇传统文化的价值”（THischarterconcernshistoricurbanarears,Largeandsmall,includingcities,townsandhistoriccentresorquarters,togetherwiththeirnaturalandman-madeenviron-ments）。

同时还列举了历史街区中应该保护的内容是：

地段和街道的格局和空间形式；

建筑物和绿化、旷地的空间关系；

历史性建筑的内外面貌，包括体量、形式、建筑风格、材料、建筑装饰等地段与周围环境的关系，包括与自然和人工环境的关系；

地段的历史功能和作用。

我国正式提“历史街区”的概念，是在1986年国务院公布第二批国家级历史文化名城时。

“作为历史文化名城，不仅要看城市的历史，及其保存的文物古迹，还要看其现状格局和风貌是否保留着历史特色，并具有一定的代表城市传统风貌的街区”。

其基础是此前由建设部于1985年提出（设立）的“历史性传统街区”：

对文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族地方特色的街区……等也予以保护，核定公布为地方各级‘历史文化保护区’。

　　2002年10月修订后的《中华人民共和国文物保护法》正式将历史街区列入不可移动文物范畴，具体规定为：

“保存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命意义的城镇、街道、村庄，并由省、自治区、直辖市人民政府核定公布为历史文化街区、村镇，并报国务院备案”（《中华人民共和国文物保护法》第十四条）。

　　3.2历史街区的组成

　　文物保护法从法律角度原则规定了历史街区的鉴定标准。

从总体上可以明确地认为：

历史街区一是具有一定的区域（范围）；

二是其风貌、特色具有历史和文化的保有性和原真性。

从历史街区的形成来看，基本上都是依附于城市道路（街道），先以经商为目的，沿道路两侧修建商铺，从而成为商业“街”，进而再向商铺深（后）方向修建与之相配的作坊和住宅，并依照这种发展模式不断向纵方向延伸“街”道，从而形成了一个以街道为中轴的“条带状区（域）”

　　综上所述，就历史街区的组成来看，它应包括：

（1）街道（巷）

　　街道是城市道路，但历史街区的道路，最初其主要功能，绝不是为了从甲地到乙地的交通而开设，而主要是为在两侧设置商铺，供顾客行走与进货出入之用。

街道是形成历史街区和保持其原有形态的核心部分，即应保持原有街道空间比例和尺度不变，以符合人们对于体验传统街区空间环境及生活方式的心理需要，否则将会使历史街区失去“灵魂”。

（2）历史（传统）建筑

　　以商业为主的历史街区，其建筑主要包括：

　　1）临街建筑

　　东关正街临街建筑主要是商铺，它们是历史街区最重要的景观建筑，是历史街区的“主干骨架”。

尽管有些旧房，外形已非原貌，但其骨架仍基本保持，其高度（层次）与街道宽度仍相互谐和。

临街建筑外部造型是建造历史时期建筑风格、建筑技术以及社会文化传统风貌最完整、最集中的体现，失之，将会使历史街区“倾覆”。

　　2）居住建筑

　　居住建筑主要是居家的宅院，它们一般依附商铺向后延伸修建，街区内此类建筑数量较大，真实反映了当时人们生活、工作的方式与状态。

　　3）文物古迹

　　历史街区内一般都保存有寺庙、商业会馆等建筑，它们真实地反映了当时的社会经济状况，根据其历史、艺术、科学价值，常被列为各级重点文物保护单位。

东关正街内现存的“净明寺”、“东塔”被列为“陕西省重点文保单位”。

4、历史街区保护范围的确定

　　编制历史街区保护规划，首先必须确定街区保护范围，进而才能展开工作。

　　4.1基本原则

　　确定街区保护范围是一项具有很强“政策性和技术性”的工作，界内人士（文物界和城市规划界）一般都认定应当遵循以下基本原则。

（1）历史真实性

　　即街区对某一历史时期的社会、经济、文化特征应具有较高保真性（作用）。

具体地讲，就是指：

“街区内应保存有一定数量和比例的、记载历史信息的真实的物质实体。

”这类物质实体应当说主要是历史建筑，它们的规模数量应占街区现存建筑总量的主体，且比例越高反映的历史越真实。

（2）风貌完整性

　　即街区保存的视觉环境应与历史环境具有较高的统一性。

具体地讲，就是指街区内保存的历史建筑的整体风格、特色应当基本保持完全、一致，即：

建造年代基本一致，布局方式基本一致，造型、结构、材料、色彩基本一致，同时还必须具有一定的规模。

　　4.2基本方法

　　一般人常认为街区范围就是规划保护范围。

严格讲，二者不能等同。

前者是应在整体上体现“风貌完整性”定性的较大区域范围，它是一个包括了历史街区主要组成部分在内，概念上定性的片区。

而后者则是历史街区主要组成部分（体现历史真实性的保护对象）各自的区位范围，它是由具体的尺寸界线所围合的地域。

原走向布局不变（保持街道中心线原状）

原宽度不变（指沿街两侧临街建筑外墙基底线之间间距不变，即原则上不拓宽，不强求等宽）。

（2）历史建筑

　　●建筑保护与更新处理方式

　　街区内建筑保护与更新处理有多种方式，但就划定街区保护范围而言，可以简化地归为以下两类：

　　1）拆除

　　即对街区内部分建筑予以拆除，主要指：

破旧不堪，属于危房，且其真实历史信息含量很低，无保留价值的；

近期（代）新建，其风格与街区整体上的传统风貌格格不入（极不协调），使用功能与街区定性不符，有较大冲突者，如汉中市房地产综合开发公司办公楼。

　　拆除后的处理方法主要有以下三种：

　　——空置

　　以降低街区内的建筑密度，改善街区空间环境质量。

可在拆后空置土地上增加绿地、景观小品，为区内居民提供公共活动空间，这是对街区最有效的保护措施

　　——新建（仿建）

　　利用拆除的旧材料（或再添加相同之材料）、旧构件修建新的建筑，新建建筑的风格应与保留建筑协调一致的新建建筑物。

　　——重建

　　根据可靠资料，在原址重新恢复原有建筑。

　　无论新建或是重建，都是为街区注入了“再生”的生机，为传承历史文脉增添了新的历史符号，以使历史街区保持生生不息。

但二者建筑面积总量一般不应大于街区保留建筑总面积的20%。

　　2）保留

　　——保存

　　原汁原味保留的真实历史遗存主要指：

文物保护单位和“准文物”建筑——经鉴定含有较多真实历史信息，地方特色特别明显的典型传统建筑。

　　按照文物保护法的规定，通过加固、维修，“修旧如旧”

　　——保护

　　指区域内非属上述（保存）之列，但对构成区域整体风貌具有重要作用，质量基本完好，尚在使用状态的大量性传统建筑。

其保护方法一般采用：

保护外形、内部改造（即使用原建筑材料修缮外立面，完善与更新内部设施）

改变功能、合理利用（即迁出部分住户，改变原使用功能，充分发挥其经济效益，合理利用）。

历史街区保护范围确定原则示意图

　　●历史建筑保护范围确定

　　确定历史建筑保护范围，实质上就是确定街区范围内的各类建筑那些应予以保留（护），那些应予以拆除，并具体划定其界线。

　　临街建筑是历史街区最重要的组成要素，规划的重中之重，原则上任何沿街（历史）建筑都不应当拆除，重点保护其外观，保护范围应按以下要求和方法具体划定：

保持临街各单体建筑结构完整、安全。

以商铺店面建筑进深尺寸（界线）定为（最小）保护范围界线。

　　街区内的居住建筑（宅院）数量规模很大，加之建造质量、水平、现状完好程度参差不齐，全部保留下来是不可能的，但拆谁、留谁很难把握，需要花费一定的人力和时间去做广泛细致的现场调查，经深入分析研究（甚至还需要经过主管部门依法审批）之后才能决定取舍对象。

对于确定保留的建筑（宅院），其保护范围应按以下要求和方法具体划定：

保持（宅院）群体建筑结构完整、安全。

保持（宅院）总平面布局完整。

以宅院用地界线划定为（最小）保护范围界线。

　　一般情况下，我国历史街区中能体现传统建筑年代风貌的历史建筑数量或建筑面积占街区建筑总量的比例应达50%左右。

　　3）文物建筑

　　列为文物古迹保护单位（文物建筑）的保护范围，应由文物管理部门根据有关规定具体划定。

5、历史街区保护规划的内容、深度及其成果

5.1特点

（1）历史街区保护规划目前尚无国家统一的编制办法、细则，做法不尽相同，但编制原则基本是一致的。

　　同济大学国家历史文化名城研究中心近年来在工作中形成了一套较成熟的编制办法，得到业内人士认可，东关正街保护规划应参考之。

（2）历史街区保护规划是历史文化名城保护规划的深化、细化、具体化。

　　具体地讲，就是在历史文化名城保护规划提出的原则、方针、要求指导下，对于街区需要保护的整体环境风貌，代表（某一时期）历史传统风貌和地方特色的具体物质实体，及其存在的现状环境，按照历史文化名城保护规划的要求，提出具体的保护整治措施、更新方案，以及与之配套的实施政策（框架）。

可以这样认为，历史文化名城保护规划为总体规划阶段，而历史街区保护规划则是详细规划阶段。

　　（3）历史街区保护规划编制前期阶段的要求与难度大大高于一般城市规划

　　其表现是：

一是需要收集的相关资料多、内容非常广泛，其中有许多是非物质性的，如城市与街区的兴衰过程、历史文化传统、风俗习惯等；

二是要求调查的项目细，不仅要调查（统计）其规模、质量现状，甚至还需要对建筑的屋顶、墙面、门窗等构件进行详细勘察测绘，并与文物管理部门共同分析判断其建造年代及价值，这些都要投入相当的人力与物力；

三是花费的时间长，由于前期工作量大，花费的时间远要长于一般城市规划。

　　（4）对规划设计人员的综合技术素质（水平）要求高

　　历史街区保护规划不同于一般的城市规划，具有明显的特殊性，因此要求规划设计人员必须具有较高的综合技术素质（水平），不仅需要具有全面、扎实的城市规划专业理论基础，还需要具有全面广泛的相关专业知识与技术，如中国建筑史、古建筑修缮技术、建筑设计理论与技术等，以及对历史文化遗产的认识与鉴别能力，更需要具有丰富的城市规划与建筑设计经验（历）和较高的综合技术协调能力。

　　总的来讲，并不是一般城市规划设计单位和一般规划设计人员都能做得下来这种规划的。

　　5.2内容

（1）任务

　　历史街区保护规划的主要任务是：

　　1）根据历史文化名城规划，通过基础调查与分析，确定历史街区的规模范围；

　　2）确定保护目标及方向，并具体勘定其区位界线；

　　3）提出街区（建筑）保护（整治）与更新的模式、方法、技术措施；

　　4）研究制定与项目实施配套的政策措施；

（2）作用

　　历史街区保护规划的作用主要是；

　　——作为城市规划行政主管部门进行规划（控制）管理的依据；

　　——用于指导历史街区保护与更新工程实施的依据。

　　因此，评价历史街区保护规划编制质量与水平，一是要看技术的合理性与先进性；

二是要看其是否具有较高的可操作性。

而且后者尤为重要。

　　（3）内容组成

　　历史街区保护规划的内容，主要应包括技术设计和实施政策措施两大部分，现分述如下：

　　●技术设计部分

　　这部分内容又包括以下三项：

　　A控制性详细规划

（1）详细划定历史街区的范围界线

　　即详细划定为保持街区传统风貌完整所必须控制的区域的范围界线，然后进一步划定核心保护区和风貌协调区的范围界线，并确定控制点位的坐标。

（2）详细划定街区内保护对象的区位范围界线

　　即详细划定街道（各段）控制红线，历史建筑物、文物保护单位的具体地域界线、并确定控制点位的坐标。

　　（3）用地性质调整

　　即划分不同使用性质的地块，提出具体的调整意见与办法，并详细划定其具体界线；

　　（4）制定街区保护总则

　　从总体上提出保护的目标、方向、原则和方法

东关正街保护的目标应当是：

继承传统商业街风貌，保护汉中传统民居特色，改善街区生活环境，恢复与提高街区城市功能。

　　——从保护的目的出发规定各地的规划控制指标：

建筑密度、容积率、绿地率、出入口方位、建筑间距等。

　　——街区保护与更新总体要求

　　风格特色要求

　　建筑与景观要求：

色彩（调）、装饰、建筑外形、建筑材料、体量与高度控制、街景、绿化系统等。

　　（5）提出市政工程设施和公用设施规划要求

　　确定市政基础设施容量，提出配置（改建）要求，提出规划设计要点。

　　（6）提出街区社会（空间）环境整治要求和社会经济发展目标

人口容量（人/公顷）

原有居民保有率原则

确定符合街区保护的社会经济发展方向及其发展目标

　　B修建性详细规划

（1）综合分析论证

　　对街区各类保护对象（街道、历史建筑、文保单位）的保护与更新条件进行综合分析