广西百色 田阳市场调研报告文档格式.docx
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第八部分项目分析与建议……………37
1、项目区位环境
2、项目SW0T分析
3、项目发展策略
4、项目品质建议
5、项目功能定位
6、产品定位
7、项目文化内涵
8、主攻目标客户方向
第一部分田阳县基本概况
1、田阳县基本概况
田阳县是壮民族的发祥地,位于广西壮族自治区西部,右江河谷中游,东邻田东县,南接德保县,西与右江区接壤,北界巴马瑶族自治县,东西最大距离43公里,南北最大距离117公里,总面积2394平方公里,辖7个镇8个乡,总人口33万(县城城区人口43>
.08万),其中壮族占89.9%。
田阳县境内有石山区、土山区和河谷平原三种自然地形地貌。
公路
田阳县交通便利,公路四通八达,全县所有的乡镇和行政村全部通车;
南宁至百色二级公路穿城而过;
西通云南、贵州,南经德保、靖西至越南,北过巴马可进河池市。
县城距南宁市228公里(324线),距百色市区38公里(324线),距德保县88公里(20312线),距巴马县85公里(323线);
将要开通的南宁——昆明高速公路贯穿县境内。
县城中心设有城东、城西2个客货运服务中心,开往南宁、广州、巴马、百色等地直达快班运输和大中型货物运输,运输时间短,效益高。
铁路
南昆铁路干线在田阳境内设客货站3个,是广西西部和西南出海通道的重要枢纽。
客运直通昆明、广州等重要城市,货运设计年吞吐能力为150万吨,是德保、靖西和河池市的巴马、凤山、东兰等县的货物集散地。
水路
右江河流经县境内,沿岸有大小码头20多座,右江水路四季通航,田阳港上通百色、下通南宁,直至广州、深圳、香港出海。
航空
百色田阳军民合用机场离县城仅7公里,继2003年12月10日首飞成功后,于2006年12月11日,正式开通了广州、桂林、昆明三条航线。
交通环境评价
田阳地处右江河谷中部,是大西南出海通道的必经之路,广西西部和大西南出海通道的重要交通枢纽。
随着田阳军民两用机场、南昆高速公路的建成投入使用,将构成水、陆、空交通网,有力促进田阳经济的发展。
农业资源
田阳县自然资源丰富。
全县土地资源面积359万亩,水资源总量为12.4亿立方米。
农业作物种类多,粮食作物主要有稻谷、玉米、豆类、麦类、薯类;
经济作物主要有甘蔗、花生、蔬菜、芝麻、木薯等。
林业资源
林业方面,县境内植物资源有900多种,经济林主要有油茶、油桐、八角、竹子、芒果、柑桔、龙眼、荔枝、橙、梨、扁桃、板栗等。
土特名产主要有云耳、香蕈、菇类、田七、茶油、桐油、八角油、核桃等。
矿产资源
矿产资源已探明发现的有褐煤、石油、铝土矿、大理石、石灰石、水晶、金、锑、锰、硫铁矿等。
褐煤储量1.07亿吨,石油1700万吨,铝土矿4649万吨,大理石1.2亿立方米。
旅游业
田阳旅游资源丰富,主要景点景区有“广西民族风情旅游示范点”----敢壮山布洛陀旅游景区、“国家农业旅游示范点”-----布洛陀芒果风情园、玉凤长高河漂流、红七军北上誓师大会旧址、田州瓦氏夫人陵园、百东河水库、五村驮逢风光、惠洞水库、莲花山、活旺河、那音水库、永常扶贫展览馆、那赖、赖奎古人类遗址等。
资源评价
田阳县地形地貌为“八分六厘土石山,三厘水面一分一厘田”。
田阳县的资源丰富,农业资源及矿产资源并茂是田阳资源的特色。
田阳辖7个镇8个乡,总人口33万(县城城区人口4.08万),其中壮族占89.9%。
第二部分田阳县经济与城市发展
05—09年度经济发展指标
指标名称
年份
预计2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
数额(亿元)
增长率(%)
增长率(%)
国民生产总值
47
12
41.36
10.52
39.3
13
34.01
11.33
30
23
财政收入
3.75
10
3.35
10.2
3.2
24.89
2.44
11.4
2.14
91
固定资产投资
50
188
26.7
10.5
25.11
32.24
17
0
城镇居民收入
14622
12867
11.5
11167
26.42
8217
10.88
7552
36
农民收入
3658
3224
11.14
2893
17.13
2397
10.08
2219
15.4
国民生产总值
(数据来源于田阳县政府网)
分析说明:
从2005年开始,田阳国民生产总值保持了良好的增长势头,平均每年平均以14%的速度增长,超过国家平均发展水平,社会经济进入快速上升阶段;
国民生产总值的不断增长,直接拉动了社会财富的提升,财富的提升对刺激社会消费提供了有力的保障;
同时,国民生产总值的增长,对城市不断改善配套设施,居住环境,创造良好的投资氛围等方面都带来了巨大的推动;
根据图表,结合目前城市发展状况及国家地方政策的支持情况下,可以预计,未来一段较长的时间内,田阳的国民经济还将得到更快的发展,国民生产总值还将得到进一步的提高;
国民生产总值对房地产发展的影响
国民生产总值的不断提升,为房地产行业提供了巨大的发展机遇,房地产必将会伴随着城市经济的发展得以不断发展;
可以推测:
田阳房地产行业在未来一段较长的时期内将保持快速成长的状况。
财政收入
财政收入客观反映了社会经济发展和人民生活水平现状,田阳县05年至09年地方财政4年平均以13.87%平稳增长,地方财政得到巩固。
财政收入对房地产业影响
财政收入是财政支出的前提。
财政分配是收入与支出的统一过程,财政支出是财政收入的目的,财政收入则是财政支出的前提和保证,在一般情况下,收入的数量决定着财政支出的规模;
财政平稳增长,公用设施、环境得到改善,为房地产业开发间接提供良好的开发环境。
固定资产投资
固定资产投资以平均每年17.2%的增长速度,主要由于生产设备与建筑房地产行业的投资额的不断增长。
田阳地域房地产投资规模继续扩张,新增开发项目签约增多,直接拉动固定投资。
需要看到的是,固定资产投资并不单纯的仅为新增投资,存货投资也是其一项重要的内容,结合房地产行业的发展,直接表明的意义是房地产行业销售速度,由投资转换成收益的速度还将有待提高,这也必将更多的依赖于国民生产总值更快的发展。
固定资产投资对房地产业的启示
得益于田阳以工业发展作为国民经济发展的重要支柱的思路,未来城市在固定资产投资上还将有更快的增长,建筑房地产行业作为重要的投资组成部分也必将持续的得以增长。
田阳各个区域发展描述
田阳县县城目前的功能分区分为三大部分
以解放东路及解放西路和解放东路交叉处、新世纪广场旁边为成熟的老城区。
新世纪广场集最繁华的娱乐、休闲、购物、为一身,短时间内将是无可替代复制的成熟商业核心。
隆平大道商住开发区
隆平大道商住开发区是田阳近年迅速崛起新区,主要是房地产开发为主导,迅速聚拢了大部分中高收入人群,然而消费力仍有待进一步开发。
解放路综合功能老城
解放路综合功能老城随着消费主流往文化广场、隆平大道迁移,消费购买力近年下降明显。
第三部分田阳县居民消费行为研究
城镇居民与农民年收入示意图
居民之间收入差距的大小影响社会总体消费水平,社会收入差距过大,总体消费水平会降低。
提高居民收入水平,缩小城乡居民收入差距,稳步扩大消费需求,才能有利于促进房地产业又好又快地发展。
消费对房地产业发展有相互作用。
从而提高居民收入水平,提高居民生活水平的提高,能更好的促进房地产业的发展。
居民未来预期收入
居民的未来收入预期是影响消费的主要因素之一。
提高居民对未来收入增长的预期,将会提高广大群众的生活质量,从而有利于和谐社会建设。
城镇居民与农民收入对房地产业的启示
研究居民人均收入水平直接反映了居民的消费行为支付能力,同样客观反映居民收入水平对房地产业发展有紧密的相互作用。
从示意图(1-1)反映出来的数据来看,田阳05年至09年村镇农民平均以15%的速度增长,城镇居民人均收入保持12%的增长速度,居民收入平稳的快速提高,消费购买力加强,对品质的最求进一步得到强化,这将更好的促进房地产业的发展。
对房地产行业而言,如何提升开发品质、合理运用营销手段、提升投资价值,是未来行业发展的方向,是改变传统消费行为、消费习惯、消费观念的重要途径,也是迅速完成消费目标的重要方式。
对消费、经营、投资者研判的必要性
能更好的掌握和探索消费的变动趋势,及时调整产业结构和产品结构,衔接好产需关系;
同时,可以借此剖析和评价一定的产业系统的经济效率以及衡量与检验人们的需求获得满足的状况。
消费者对住宅诉求
城市人口随着经济产业发展,外来流动人口进一步增加;
稳定的经济增长收入,消费群体购买力加强同时对改善居住生活品质的诉求加大。
经营者对商业诉求
比较看重铺面的地段、成熟的商业氛围、显赫的商业区域价值;
投资者
他们收入比较高且很稳定,有较多积蓄,有较强的投资意识但缺乏投资渠道,很在意商铺的地段。
通过上述分析,我司建议在项目运作过程中
以品质打造项目,弥补城市核心高品质楼盘的不足;
住宅部分应充分合理设计户型的安排,当地对高层住宅认知度不高,加快住宅销售直接推动商业附加值,以实现商业利润最大化。
有意识的引导消费者行为,充分挖掘外来投资客户(包括将来主力商家招商引进);
鉴于商铺在整个市场占据无可复制替代地段优势,一层商业必将成为聚焦点,商业氛围能段时间建立起来,如何利用一层商业的资源带动二层商业甚至是三层商业将是核心问题;
基于对县份市场商业的操作经验,二层商业、三层商业销售并不乐观的形势下,商用物业先自营,做旺后再出租,或者以租带动销售,先把整个商业气氛带动起来,缓解销售压力。
第四部分田阳县房地产发展描述
起源:
从2004年之后,商品房开发进入田阳县市场,在政府宏观政策的支持及填补市场空白背景下,2004年——2005年田阳县房地产业得到快速的发展。
过程:
2005年—2007年政府引进
荣鑫房地产开发公司——投资1.8亿元开发建设荣鑫商住小区;
五洲房地产开发公司——投资1.2亿元开发建设阳光家园住宅小区;
广西鸿建房地产开发公司——投资1.2亿开发合源美地商住区;
嘉鼎房地产开发公司——投资2500万开发田阳商贸城;
4800万龙翔花园别墅。
在2005年—2007年田阳房地产得到迅猛发展。
现状:
滨江小区、田阳商贸城、瑞阳阁、瑞田花园、阳光家园、盛世家园等中高档多层、小高层项目;
至2009年田阳房地产项目(包含成功开发项目)已达近20个,田阳房地产开发逐步迈入规范化合理化。
从目前商品项目的分布上看,多开发项目离县城消费、生活的中心很近,但是随着城镇化进程的加快,新开发项目将逐步边缘化,开发市场也不断地朝成熟、朝科学化发展。
第五部分田阳县房地产项目个案分析
项目名称
茂业盛世佳园
位置
隆平大道将军路62-63号
占地面积
24.5亩
建筑面积
58000㎡
建筑组成
12栋多层,5栋小高层、5栋高层
总户数
470多套
户型统计
2房81㎡,3房101-129㎡,楼中楼203-217㎡共三种户型。
配套设施
商住楼
销售价格
均2050元/㎡5层以上差价50元/㎡,5层以下差价20元/㎡。
销售情况
去年2月份开始销售多层约120套左右,目前剩下多数的楼中楼尚未销售,销售率为85%左右,平均每个月销售12套左右。
2#楼2个单元共80套房子去年7月份开始销售,到目前为止约销售了30套,平均每个月销售6套左右。
目前在推高层价格2050元/㎡
备注
开发产品的多样化、户型的合理设计多元化。
围合式小区,外围多层和小高层建筑,小区内部为高层建筑,多数建筑都能观赏到小区的园林绿化也是规划的亮点,而整体建筑的层次感也显得比较有序、分明。
在户型设计都配有入户花园和飘窗,使物业价值能够体现出来;
让消费者买得“踏实”。
项目最大的缺陷是外在的立面及内部整体的做工都比较粗糙,很容易暴露建筑质量的问题,因此容易给项目造成“以一否全”的负面影响。
滨江小区
解放东路小场对面
133亩
35.31万㎡
19栋高层、25栋多层
1700多层
85~92二房105~120三房
主题商业街
住宅均价1650、商铺招商
2008年4月份开始预约一期开盘价格1650元/㎡起步。
该楼盘的亮点是项目地理居住环境较好“沿一线江景规划建设”、小区门口有小型市政园林花园广场,小区配套商业街”、“户型设计面积和结构都较合理”。
劣势方面由于项目离县中心较远,小区正在施工建设中,小区环境管理不好,外加小区入口太小受到天地楼挡住主入口小;
目前无法体现出项目大盘概念。
瑞田花园
田阳县田州镇解放中路
20亩
3万㎡
7栋多层
约400套分两期开发
2房87—92㎡60%,3房108-125㎡占68%,楼中楼164占5%
商住绿化小区
(砖混1650元/㎡、框架1700元/㎡)
一期150多套房子于2007年11月至2008年10月份左右已经卖完。
二期蓄客两个月左右,于2009年1月3日开盘,推售72套房子当天预计销售45套,销售率为62.5%。
该处于县城老城区较中心位置的价格便宜。
楼盘外立面及规划布局也做得“科学”,外立面给人稳重、安全的感觉,但在外立内看上去比较陈旧,档次不够好。
而对于项目整体规划来说符合县份市场需求,因为在布局上整齐大方、商业配套合理;
而且能最大限度地降低建筑成本并能实现建筑面积最大化目标。
由于地理位置原因销售情况相对其它楼盘好点。
瑞阳阁
田州镇解放中路16号
约5.7亩
约9970㎡
2栋多层
72套
主力3房104—130㎡
均价1740元/㎡
2008年3月份开始对外销售,共72套;
目前销售约45套,9个月的销售率为63%左右。
平均每个月大约销售5套房子。
该项目临解放路,地处于老城区商业街上,由两栋多层组的商住楼;
由于受到总建筑面积因素,商业配套面积比较少(只有一层);
只占总建筑面积的6%左右,在户型设计上以三房两厅为主,劣势方面在项目规划中应该考虑到做小高层或是高层;
房地产开发价值收益没能体现最大化。
阳光家园
隆平大道(新世纪广场旁)
78亩
约11.5万㎡
30栋多层,17栋天地楼
1100多户
3房115—135㎡天地378-456㎡
商住楼花园小区
住宅1650元/㎡,天地1850元/㎡
一期于2004年底开始销售,到目前已经卖完。
天地楼较难卖,17栋天地楼以拍卖的形式对外销售,剩下未销售的10来栋改建成42-123㎡左右的套房对外销售,销售情况不理想。
阳光花园在规划设计上比较注重园林绿化,项目建筑已经呈现“小区”的品质感,在田阳县算是先例。
项目的建筑立面色彩搭配做得也比较合理,能营造出层次分明、主次得当的感觉。
而小区在商业配套及人车流通上做得欠佳,商铺布局不合理导致难以在短时间内消化得掉。
人车混流影响居住的舒适度。
项目案名未知
隆平大道将军路
约30多亩
未明
据了解高层建筑
该项目应以小高层、高层为主,项目占地20多亩,项目位于将军路上,对面是合源、旁边是盛世佳园、斜对面是荣鑫小区。
周边环境已较成熟;
因于小区面积较小园林绿化设计会受到一定影,一般开发商都会考虑到利益最大化;
所以该项目想做高品质楼盘较对难点,也面临着竞争的压力。
综合分析
该项目应以小高层、高层为主,项目占地20多亩,项目位于将军路上,对面是合源、旁边是盛世佳园、斜对面是荣鑫小区。
因于小区面积较小园林绿化设计会受到一定影响,一般开发商都会考虑到利益最大化;
综合上述分析
1、在开发区位的选择上:
田阳县房地产项目开发多分布在县城城区内,步行至商业、行政、生活中心都比较近,商品房居住价值高。
2、在项目的开发规模上:
田阳县商品房开发的规模(体量)以小型项目为主,开发占地面积一般只在20来亩以下为主,这说明县份的房地产市场供求的层面关系还是比较小。
消费市场有限性决定了开发规模以小项目为主。
3、在项目的建筑高度上:
田阳县商品房建筑大多为5.5—7层的多层建筑。
但是随着房地产的发展、城区内土地资源的稀缺,目前小高层、高层已经逐渐在市场上出现,比如茂业盛世佳园和滨江小区的小高层和高层电梯房建筑占了一定的部分。
4、在项目的建筑户型上:
套房面积多数以三房二厅两卫105—140㎡为主,这部分的户型占到开发项目总户数的75—85%之间。
当前县份客户群体已经适应并喜欢套房居住。
5、在开发形象的塑造上:
在商品房开发品质及项目本身的形象上,田阳县建设得比较粗糙,基本上不注重居住物业的舒适度。
随着市场化的深入,在开发品质上的追求将逐渐得到重视。
6、在房地产销售价格上:
田阳县当前在售的住宅物业整体平均价格为1800元/㎡左右;
目前在售商铺项目只有阳光家园(3750元/㎡)和荣鑫苑(3200元/㎡),租金为20—25元/㎡月左右。
7、在市场的销售速度上:
田阳县住宅商品房的消化速度较慢。
2005-2007年开发的项目销售速度较快,一般开盘就能消化整体的65%左右。
当前2008年—2009年年初平均每个月单个项目大约能销售12—15套左右,销售速度不是很理想。
客户群来源
在购房的客户群体组成中,县城城区内居民是主要的消费群体,而隶属乡镇的居民占次要部分,县城城区与乡镇客户群体的比例为6.5:
3.5左右,另外在商品房项目销售时点,到乡镇去发宣传单张已经成为一种流行的营销手段。
第六部分田阳县商业地产概述
田阳房地产开发还处在初级阶段,随着城区的不断发展从原先的单位住宅楼到成片土地开发建设天地楼的发展过程;
而随着国家对成片土地开发的严禁,田阳在城镇化建设方面,抓好县城区建设,继续扩张县城区规模,保持隆平大道新区的建设力度、速度不减的同时,实行城建重心向东、向北转移,借助隆平大道东段、火车站进站大道、绕城路建设的机会,开发城东新区。
通过大量引进劳动密集型企业,打造县城人流物流集散地和放宽农民进城政策,增加县城人口,打造成壮民族田园风光宜居城市的名镇、名街、名园、名楼等城市精品。
田阳县出现了含商业物业的地产项目如:
荣鑫花园、阳光家园、合源美地、盛世佳园、凯悦国际、滨江小区、瑞田花园、宁馨家园田阳商贸城等项目。
田阳县随着社会经济发展的需求、投资渠道的多元化及土地有偿使用和转让机制的逐步建全,使县城区区域改造及建设加推进,同时也促进了城镇商业零售的迅发展。
然而受到城镇建设总体规划、经济、文化、地理环境的影响,县城商业布局的规划与建设也存在一定的问题,如与城镇其它设施发展综合布局不够协调,而田阳的商业主要突出在于解放中路、解放西路,兴华街,还未形成较好地满足群众购物需求;
特别集中在新世纪广场一带。
而周边的商业布局零乱、档次不高、经营范围不统一、商品单一化,商品经营场所环境差。
田阳县县域城镇商业是其城镇人流集散量较大的场所,也是物流的中心环节,不仅涉及到城镇居民的日常生活质量,同时现代购物活动往往与休闲、文化、娱乐、社交等其他活动是相结合的。
对些城镇居民也想有一个良好的购物环境。
对此,本案地处城镇商业中心的核心位置,我们有利的结合田阳县总体规划指导方针,打造成名楼、名街的商贸品牌商业街概念楼盘。
户型
面积
租赁价格
荣鑫苑
2层
30—70㎡
4000—4500元/㎡
8—12元/㎡
1.2期80%3期20%
1层
40-50㎡
4000—5000元/㎡
5—12元/㎡
尚未推
50—110㎡
3500—3800元/㎡
10—11元/㎡
1.2期90%,三期25%
40—60㎡
\
6—8元
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