文旅案例分析鹤壁古灵山凉水泉村Word下载.docx
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距离(km)
车程(h)
人口
(万人)
人均可支配收入(W)
郑州
148
2
900
3.5
新乡
65
1.5
570
2.4
安阳
82
1.2
519
鹤壁
0.8
163
2.6
濮阳
101
361
2.2
总结:
该项目所在地覆盖了豫北地区客群,人口规模及人均收入相对较高,但同时周边竞品较多,竞争激烈。
相对交通区位优于大峡谷景区,生态环境优于云台山等景区,但整体而言区域旅游发展成熟度偏低,需要大力推广。
二、基础情况
凉水泉村原名两水泉,因村内有两口泉水而得名,随后为体现夏季避暑的特点更名为凉水泉村。
村子整体占地约150亩,有46户,93口人。
政府与企业合作范围为5.4平方公里,包括村子、耕地以及部分山地。
项目投资主体为河南中旅集团,该集团托管了古灵山景区,投资改造了凉水泉村。
项目2017年9月施工,2018年8月完工并试营业,改造后拥有客房76间,114个床位,可供150人住宿,配套山里人家、牛棚西餐厅、烧烤吧、自助饺子馆等餐饮设施,可容纳近350人同时用餐;
增加养生堂、古戏台、农耕园、拉菲山庄等休闲项目。
三、投资模式
该项目由河南中旅集团全资子公司凉水泉旅游开发公司投资建设,采用整体租赁方式,与政府签订约30年长期租赁合同,负责投资改造经营。
本项目整体投资额约5000万余元,其中政府扶贫配套资金约1000万元,主要用途包括村民安置、打井、修路以及其他基础设施等。
中旅集团投资4000余万元,包括村庄环境改造、民居改造、木屋建设等。
同时设置时光院子酒店管理公司管理该项目,员工约30人,主要高管由中旅集团委派。
四、合作模式
该项目合作方包括政府、村民和商户。
目前与地方合作主要分为几个层面:
一是整体村落租赁合作,年整体租金约33万元;
二是土地流转费用,每年每户增加1.1万元收入;
三是解决部分村民就业,每户约增收1.8万元;
四是临时用工等;
五是代售村民自种、自产的花椒、小米等土特产。
与商户合作模式为中旅集团改造完成牛棚餐厅、羊圈咖啡厅、养生堂等项目(包括内部装修),出租给经营个体,并收取租金的模式。
目前山里人家、牛棚西餐、羊圈咖啡等业态均为租赁模式,经了解,未来投资方为便于管理,提高服务质量,拟以自营为主。
与古灵山景区合作模式:
入住民宿可免两张景区门票,主要费用包括景区门票40元、小交通20元,停车费5元,合计每房间优惠130元。
由时光院子管理公司与景区经营方结算。
五、经营情况
该项目自2018年8月营业以来,按完整年度计算,2019年经营亏损100万元,入住率约40%,主要推广渠道包括自媒体、公众号和回头客等。
2020年,目前入住率提高,仅4月入住率达到80%,同比增加1倍,客房均价约380元/间,预计全年收入达到400万元。
住宿产品体系包括石头民居、花田木屋、悬崖竹屋等。
价格体系从398元——1000元不等。
六、发展规划
该项目投资分为三期,一期为村落改造及公共设施配套,二期为木屋、多宝屋、胶囊房等建设以及山上小量配套。
三期为建设跑马场、山羊谷、野兔山等项目,通过招商合作模式,招募合作方,增加体验性、参与类项目。
总体投资约1.8亿元。
七、借鉴意义
借鉴一:
与政府合作模式,与政府签订长期的整体租赁协议,对资产进行隔离,规避产权不清晰问题。
同时向政府申请基础设施配套资金,该项目政府支持资金占比达到20%,支持力度较大。
借鉴二:
在营造整体民宿原生态氛围下,严格控制投资成本。
该项目投资改造成本约33万/亩(相对配套面积较多),通过小木屋、多宝屋、悬崖竹屋等住房形式增加了特色,同时拉低整体单客房投资成本。
借鉴三:
投资改造节奏把控较好。
仅一年时间完成了投资改造,启动试营业,开始资金回流,虽然目前均摊房价不高,但随着营销推广、会议及休闲活动增加,人均消费有望达到500元,提高入住率后,投资回收期将缩短。
借鉴四:
社会效益明显。
该项目已经成为鹤壁文旅扶贫标杆项目,接待多批领导团参观,给予高度评价。
响应了政策的号召,获取了资金与政策支持,同时也获取了较好的市场口碑。
提两点建议:
一是该项目推广渠道较窄,市场推广力度不够,建议扩大推广渠道。
二是项目民宿外围生态及民俗文化氛围打造较好,但是整体管理和经营还不够精细,客房房间设施相对标准化,服务不够温馨,体验活动相对缺失,建议加强精细化运营管理。
启示:
针对该项目,两点启示,一是大峡谷景区租赁的民居区域,建议早日启动改造并运营,申请政府扶贫资金,改造基础设施。
二是建议整体改造1-2个村落,解决上下水问题(该项目通过打井供水,二级过滤自然排污),简装修重装饰,注重室内的设计与改造,增加原生态文化特色。
三是建议采用平台模式,吸引个体参与民宿改造与运营,减少投资风险,同时通过与商户的合作,增加项目各自不同风格与特色,有利于增加项目自身生命力,以及后期维护与经营。
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