上半新疆房地产估价师：定额计价方式与工程量清单计价方式的差别考试试题.docx

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2015年上半年新疆房地产估价师：

定额计价方式与工程量清单计价方式的差别考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产转让的实质是。

A：

未发生房地产权利人转移

B：

房地产权利人发生转移

C：

未发生房地产权属转移

D：

房地产权属发生转移

E：

执行层的组织协调

2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

3、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37

B．1016.81

C．1255.16

D．1387.24

4、房屋结构差价是指各种不同结构房屋建筑__之间的差额。

A．材料

B．成新

C．折旧

D．造价

5、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

A．7

B．10

C．14

D．20

6、下列不属于拍卖规则的是__。

A．价高者得规则

B．低价也可行规则

C．保留价规则

D．瑕疵请求权规则

7、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3100元／㎡、3260元／㎡、3440元／㎡、3620元／㎡、3800元／㎡、3980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】

A：

4120元／㎡

B：

4149元／㎡

C：

4184元／㎡

D：

4216元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：

27．4万元

B：

30．9万元

C：

42．7万元

D：

99万元

E：

工业用地的监测点评估价格

9、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

10、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

A：

Y=4855．33+265X

B：

Y=3522．22-385X

C：

Y=4978．32+433X

D：

Y=3522．22+385．00X

E：

工业用地的监测点评估价格

11、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理

12、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

13、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。

A：

延续

B：

变更

C：

注销

D：

撤销

E：

执行层的组织协调

14、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

15、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：

__。

①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

16、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

17、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。

A：

会计主体

B：

持续经营

C：

会计分期

D：

货币计量

E：

执行层的组织协调

18、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴

C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资

19、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

20、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。

A：

天然石材

B：

壁纸

C：

吸声材料

D：

合成隔热板材

E：

执行层的组织协调

21、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

22、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：

__。

A．媒体的夸大渲染

B．开发商对市场预测的偏差

C．开发资金的易得性

D．开发商之间的博弈和非理性行为

23、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。

A：

1257万元

B：

1571万元

C：

800万元

D：

1300万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

25、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。

A：

期限短

B：

不记名、可自由转让

C：

能提前提取现金

D：

面额固定

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初

C．某一基准时刻

D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

2、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。

该保险合同的关系人是。

（2008年试题）

A：

张某

B：

李某

C：

赵某

D：

甲保险公司

E：

执行层的组织协调

3、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。

A：

评标由招标人依法组成的评标委员会负责

B：

评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底

C：

招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人

D：

中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让

E：

中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

4、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。

A：

直接消耗定额

B：

劳动消耗定额

C：

机械消耗定额

D：

材料消耗定额

E：

预算消耗定额

5、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。

双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：

双方达成的是一种单务合同

B：

双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：

甲公司是乙公司的被代理人

D：

甲公司开始支付的款项是一种定金

E：

停止侵害

6、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

7、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

A：

商业保险

B：

社会保险

C：

政策保险

D：

财产保险

E：

人身保险

8、下面不属于不可控制因素的调查的是

A：

市场需求容量调查

B：

市场营销因素调查

C：

竞争情况调查

D：

消费者调查

E：

借款合同

9、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。

A：

法定代表人或者执行合伙人

B：

全体股东或全体合伙人

C：

全体注册房地产估价师

D：

全体董事

E：

执行层的组织协调

10、开发商的主要合同关系通常包括__等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

11、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。

A．开发利润

B．销售收入

C．投资收益

D．成本利润

12、工业用地不得以方式出让。

A：

招标

B：

拍卖

C：

挂牌

D：

协议

E：

执行层的组织协调

13、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。

（2008年试题）

A：

陈某的儿子

B：

陈某的经纪人

C：

陈某的继母

D：

陈某的女儿

E：

护理陈某多年的保姆

14、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

15、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

16、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A．估价对象

B．估价时点

C．价值类型

D．估价方法

E．估价所需材料

17、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元／㎡。