东财房地产企业成本控制的报告.docx
- 文档编号:1938720
- 上传时间:2022-10-25
- 格式:DOCX
- 页数:8
- 大小:24.29KB
东财房地产企业成本控制的报告.docx
《东财房地产企业成本控制的报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《东财房地产企业成本控制的报告.docx(8页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
东财房地产企业成本控制的报告
实践报告论文标题
——实践报告论文副标题
作者
学籍批次
学习中心
层次
专业
会计
浅谈房地产企业成本控制的报告
——房地产企业实习中对成本控制的一点看法
一、房地产企业成本构成及特点………………………………….…..…..3
(一)房地产企业成本构成的内容………………………………………...…...3
(二)房地产企业成本构成的特点…………………………………….……..….4
二、房地产企业成本管理的现状及成因分析………….…….…..…….4
(一)房地产企业成本管理的现状………………………………….……..…….4
(二)房地产企业成本管理的现状的成因分析………………………..…..……5
三、提高房地产成本管理效率方法路径…………………………..….6
(一)成本环节………………………………………………………………..…..6
(二)合同环节………………………………………………………………..……7
(三)资金环节……………………………………………………………..………8
四、结论………………………………………………………..…….9
参考文献…………………………………………………………..….10
内容摘要
2010年对于房地产企业来讲是一个不平常的一年,在这短短的几个月里,房地产企业随着国家政策的变化发生了很大变化,而面对政府出台的一系列政策,有些房地产企业是走继续拿地开发的路子,有些房地产则降价销售自己的产品,甚至是抛地。
而对于那些不用降价销售房子而是“持房观望”以及“持地观望”的房地产企业来讲,他们是在考虑能否降价?
在计算着自己如何控制成本才能使自己的利益最大化?
在分析政府的下一步所要采取的措施是什么…….作为房地产企业的一名小会计,有幸经历这样政策下的房地产的走向及细微变化……也有幸能学习和掌握在这样环境下,企业如何控制成本,房地产企业和其他企业成本控制的不同之处…….
本人此次实践的单位为一家房地产企业,经历也企业从拿地到销售房子的全过程,在实践的过程中自己成长了很多,也发现了很多问题……
房地产开发企业不同于一般的工业企业和商业企业,其成本构成与工业和商业企业相比,差异很多,想做好房地产企业成本控制,稳定房价,除了中央出台的政策之外,还要有当地政府的政策,企业负责人、经营管理负责人员以及专业人员的高素质.
关键词:
成本管理成本控制土地成本方法途径
浅谈房地产企业成本管理
在房地产行业日益成熟,政府导向使得房地产企业遇到了前所未有的政策管控之下,房地产企业要想保持较强的长期竞争优势,就应该重新认识和分析企业的竞争能力以及获利能力,就要注重发挥企业内部自身独特的管理优势,以谋求企业的长远生存和发展。
而成本管理问题就是企业内部管理的一个重要方面。
企业的整个经营管理活动的全过程,绝大部分是与成本管理紧密相联的。
面对开放的市场,针对房地产企业成本管理中出现的问题,如何提高成本管理的效率,尤其是科学地界定房地产企业成本核算的范围,以适应科学发展观和市场经济内在规律的客观要求,为企业健康发展提供基础性制度保障,已是企业亟待解决的一个问题。
一、房地产企业成本构成的内容及特点
(一)、房地产企业成本构成的内容
在进入房地产行业之前,我对房地产企业的成本构成可以说是很含糊,但是我有幸遇到了我的老师,会计师事务所的徐进老师,在他的指导下结合自己的实际经验,我明白了房地产企业产品的成本构成主要有以下六大项目组成:
1、土地征用及拆迁补偿费:
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
我公司的此项成本,没有拆迁补偿,只是土地的出让金和契税。
在接下的工作中我明白,有些地方,政府为了吸引有实力的房地产企业来当地进行房地产投资,在所规划的土地上,都是先期进行拆迁,净地进行挂牌,在一定程度上减少了开发商的开发周期,也为房地产企业创造了良好的投资环境.
2、前期工程费:
指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
比如我公司签订的规划设计合同,地质勘探合同等,都属于前期工程费的一项。
3、基础设施费指:
土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费:
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
建安工程费是六项成本中比较重要的一项成本,是公司比较难以管理也是税务检查的一个重头项目。
5、配套设施费:
指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费:
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(二)、房地产企业产品成本的特点
房地产企业产品成本构成的特点受多方面因素的影响,首先是土地的出让价格的特殊性决定了房地产企业产品成本构成方面的特殊性。
1.土地成本水平受地区发展水平的限制,以及竞标的限制
影响土地成本的主要因素是地价,土地成本在房地产企业产品的成本中占有很大的比重,房地产开发企业取得土地方式有三种:
协议出让,招标出让,拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式.目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势,因此房价的高低直接和土地成本有着直接的关系.
2.房地产企业产品成本存在很大的差异现象
同一个地方所建造的房子,抛去土地的成本差异之外,其产品的构成成本因素应该大致相同,如果一个企业的产品成本构成中,其他的成本占有程度高于当地其他房地产企业产品的程度,那么这家企业就会存在着很大的成本管控漏洞,建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。
因此如若降低成本就必须在此项目上做功夫.
3.房地产企业产品成本存在很大虚增成本的现象
为了减税,一些房地产企业不惜去虚增成本,想方设法增加房地产的开发成本,因此,需要政府和当地税收管理部门的管理和检查.
二、房地产企业成本管理的现状及局限性
(一)、房地产企业成本管理的现状
房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业,在项目运营的过程中如何确保利润最大化,是每一个老板都需要首先考虑的问题。
我们知道“利润=收入-成本”,地产企业在外部市场环境良好,销售火爆的时候,利润掩盖了一切,此时很少有人会去关注成本的问题。
但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化,控制成本,提升管理水平,对房地产企业来说就尤显重要。
那么,目前地产行业成本管理普遍存在的问题是什么?
我们又该如何去化解这些问题呢?
(二)、房地产企业成本管理的现状的成因分析
首先,缺少组织架构支撑,欠缺成本管理意识。
许多地产公司在开展成本管理工作之前,均没有专职的部门负责成本工作,老板通常会认为只有房子在销售的时候,才需要专职的财务人员(我所在的公司起初就是这样),有些公司是由财务部门“兼顾”成本管理,甚至财务部兼顾着人事和行政工作,有的则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”,由工程概预算等相关部门负责。
可见,这些房地产公司从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求,而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念,没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。
“流程”不清晰,“方法”不明确。
房地产企业成本管理的流程是:
目标成本-已发生成本-动态成本-调整成本。
许多地产公司在成本管理的开始,根本没有“目标成本”、“动态成本”概念,当然就更别说形成这样的成本管理流程体系了。
结合上面的管理流程,需要每个环节都有相应的控制“方法”与“手段”,比如什么时间形成目标成本?
成本如何分摊与归集?
什么样的情况下调整成本以及如何调?
而现状是许多地产公司在以上的每个环节,均缺少行之有效的管理方法与手段。
欠缺有“综合能力”的成本管理人员。
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。
该岗位一般都是从工程概预算、财务等其他岗位转过来。
既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:
设计、工程造价、营销管理、财务等。
而目前这样的人才在房地产企业还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
其次,合同过程管理不到位,变更难以控制。
房地产企业对合同的管理是兑现成本的过程管理。
从签订第一份土地合同开始,房地产企业即开始了合同的管理工作,如何把合同管好是一门学问。
再次,付款管理效率底。
施工单位大都反映地产公司付款周期长,效率低,有时有故意拖欠款项的嫌疑。
不排除有些房地产企业确实故意如此,但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致的。
房地产企业是资金密集型企业,如果前期不做好款项的预备工作,付款时没有计划和节奏,难免会出现周期长,效率底的情况。
再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持,效率就更加底下了。
最后:
资金管理缺乏手段与方法
资金是房地产企业发展的血液。
而现在地产公司普遍存在资金管理水平不高、缺乏计划性等问题。
很多公司在项目立项时,只有成本测算,而没有资金测算,或者测算很粗,无法起到参考作用。
在项目的执行过程中,进度计划经常会发生调整,这就给资金计划的管理带来了难度。
许多公司希望做到滚动修订资金计划,使资金使用情况时刻保持最新。
但由于缺少管理方法,想管又管不起来,深感无从发力。
综上可见,房地产企业整体成本管理水平不高,真正能将成本、合同、资金三条主线全面、有效的管理起来的公司少之又少。
但我们欣喜的看到,也有许多地产企业已经在尝试进行管理变革,提升管理水平,且在企业内部推行并有效利用信息化管理工具,辅助其将管理思想落到实地。
三、提高房地产企业成本管理效率的方法途径
以上是我对于房地产企业现状及成本特点等的认识,有点理论化。
结合实际工作经验我能从比较高的层面对房地产成本的构成,以及成本的划分形成具体的认识,我知道这些认识要在实践中加以巩固和并形成理性认识,在工作过程中,我虚心向注册会计师事务所的潘会计请教,潘会计是负责我公司所得税汇算清缴进行会计审计的,在她的讲解下,我知道了房地产企业要做好节约成本就必须先了解成本的构成,这样能做到目标明确,领导者及财务负责人对于成本应该有战略的眼光及细心的姿态。
潘会计让我先了解控制成本大致的途径,我把途径分为以下三种:
(一)、成本环节
在成本管理环节主要是围绕目标成本的形成、成本的拆分与归集、动态成本分析、调整成本等维度展开。
1、目标成本
目标成本即预算成本,是项目成本的第一稿,也是项目成本控制的上限。
比如,我公司的目标成本是商品房、酒店(政府规划我们必须建设),所以,我们的目标成本中除了对普通商品房进行预算之外,还要结合酒店的建造来进行成本预算,一般这样的预算工作是我们公司的工程部经理和员工进行的,这里涉及很多非财务的专业知识。
在施工图出来后,要进一步对施工图做概预算,得到项目的目标成本。
该目标成本在政府政策、市场环境没有发生重大变化时,是不能够随意调整的。
只有对目标成本明确了,公司才能进行下一步工作,不然,连自己要花多少钱都不清楚,随之进行下一步操作后果是可想而知的。
对目标成本进行管理的意义在于,目标成本是以市场为导向,可确保项目的目标利润。
目标成本的确定和预算,我认为也和融资有关系,因为只有确定大致的成本之和,结合自有资金和开盘之和的流动资金,才
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 成本 控制 报告