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项目全生命周期管理
目标责任书
项目公司名称:
主要责任人:
中建信和地产有限公司
年月日
项目全生命周期管理目标责任书
甲方:
乙方:
为有效提高项目的经济效益和社会效益,依据《中建信和地产目标管理考核兑现办法(2017版)》及公司相关管理制度,结合项目实际,甲方与乙方签订该责任书,由乙方负责履行各项责任目标。
一、责任范围:
项目投资开发过程(责
任周期为:
年月日至年月日)。
序号
名称
经济指标
总体
其中:
(一)
占地面积
(二)
建筑面积:
其中:
地下建筑面积
其中:
地上建筑面积
(三)
可售面积
(可售率)
车位
(四)
产品档次:
■别墅高端豪宅□大众精品□高层普通宜居
二、项目概况
三、责任指标
指标类别
指标名称
总体
其中
一期
二期
三期
(一)经济指标
1、投资额
2、销售额
3、回款额
4、净利润额
5、成本净利润率
(二)开发进度指标
1、开发周期:
拿地/动土开工时间至项目本期/整盘实现销售总额去化率达90%,已销售金额资金回款达90%,且项目本期/整盘实现交房并移交物业。
2、节点目标
①首次开盘:
项目本期/整盘开盘时间
②去化70%:
项目实现本期/整盘总货值销售去化率达70%时间
③资金±0.00:
项目本期/整盘实现资金正流且预计后续不出现资金负流时间
④交房:
项目本期/整盘实现整体交房并移交物业时间
备注:
本责任书下达前已完指标情况见附表一,本责任书仅对未完指标进行考核。
四、奖励标准
项目全生命周期管理责任目标奖励由基本奖和超额效益奖组成,依据《中建信和地产目标管理考核兑现办法(2017版)》,奖励标准如下:
1、基本奖:
项目基本奖总额=销售合同额×提奖系数k1%+回款额×提奖系数k2%+净利润额×提奖系数k3%,项目基本奖列入项目管理成本。
2、超额效益奖:
是指项目超额完成责任成本净利润率的超额效益提成奖励。
即当项目实现动态成本净利率大于或等于项目责任成本净利润率,且项目预期税后净利润大于项目责任税后净利润时,则可对已实现的超额效益计提奖金。
具体计算公式如下:
超额效益提成奖=(项目预期税后净利润-项目责任税后净利润)*超额效益综合提成比例
超额效益奖提成比例如下表:
超责任成本净利润率A
超额效益项目提成比例
备注
A≤5%
5%
按差额累进计算综合提成比例
5%<A≤10%
8%
A>10%
考核委员会研究
五、考核与兑现奖罚
(一)月度兑现
月度基本奖兑现标准不高于人均600元。
项目公司结合《中建信和地产运营管控计划(试运行)》中一、二、三级节点,视本单位员工月度工作完成情况进行奖励,并拉开奖金差距。
(二)年度兑现
依据《中建信和地产目标管理考核兑现办法(2017版)》有关规定计算;年度分解目标见《项目年度目标责任书》,于每年年初进行核定报批后下发,年底考核兑现。
年度基本奖励为:
(年度实际销售合同额×提奖系数k1%+年度实际回款额×提奖系数k2%+年度预期净利润额×提奖系数k3%×70%)×(80+K4+K5)%。
年度预期净利润额=年度实际销售合同额×动态销售利润率。
按年度预期净利润额为基数计取的基本奖按70%预发,若动态成本净利润率低于责任成本净利润率,则当年预期净利润额的基本奖暂不予预发。
(三)节点/最终考核
1、节点兑现条件
(1)按规定签订了《项目全生命周期管理目标责任书》;
(2)按规定抵扣了风险抵押金;
(3)当项目达到如下任一条件时,项目可向公司申请节点考核兑现:
①项目分期总货值销售去化率达70%以上,实现资金正流且预计后续不出现资金负流;
②项目分期实现整体交房并移交物业;
③项目分期实现销售总额去化率达90%,已销售金额资金回款达90%。
2、最终兑现条件
(1)符合节点兑现条件
(1)
(2)条;
(2)项目整盘实现整体交房并移交物业,对内对外各种结算完毕,债权债务关系明确。
3、计算原则
(1)项目节点/最终考核应兑现额=补发以前年度预期利润基本奖+超额效益兑现奖
①补发以前年度预期利润基本奖=以前年度累计销售合同额×动态销售利润率×提奖系数k3-年度已发预期利润基本奖
②超额效益兑现奖=超额效益提成奖×节点兑现系数-节点已发超额效益奖
(2)节点兑现系数
节点兑现系数与销售进度及开发进度挂钩。
即:
节点兑现系数=(已售金额/预计总销售收入)×(已发生所得税前成本/动态所得税前总成本)
六、风险抵押金缴纳标准及返还
(一)风险抵押金缴纳标准
风险抵押金按项目每期开发规模不同,分期缴纳,标准如下:
分期规模(建筑面积)
项目总经理
项目班子其他成员
≥30万㎡
30万元
20万元
<30万㎡
25万元
15万元
缴纳方式:
从年度基本奖中按20%预扣,扣满至缴纳标准为止。
(2)风险抵押金返还
1、项目公司风险抵押金达到如下返还条件,由项目公司报送风险抵押金返还申请表(附表二),报公司审批后返还。
风险抵押金返还基数以分期已预扣的风险抵押金金额为准。
返还条件
项目分期资金正流,成本净利润率达到责任目标要求。
项目已分期整体交房并移交物业,分期实现各项经济责任指标,成本净利润率经考核达到责任目标要求。
返还比例
50%
50%
2、当项目成本净利润率低于责任成本净利润率,开发进度未达到责任目标,风险抵押金按指标未完成比例扣减,余额部分予以返还。
风险抵押金扣减额=风险抵押金缴纳标准×(L1+L2)。
其中,L1为成本净利润率计提系数,L2为开发进度指标计提系数。
七、资料报送
当项目具备以上规定的节点考核兑现条件之一时,由项目提交项目节点/最终兑现申请表(附表三),并附加相关考核资料:
动态成本分析资料(样表详《商务合约管理手册》)、动态收入分析资料(样表详《商务合约管理手册》)、各期开发进度指标实际与目标对比表(附表四)、项目人员配置对比表(附表五)。
八、审核流程
由项目公司提出节点考核兑现申请,公司发展管理部牵头,联合营销部、财务部、成本中心、人力资源部等相关部门进行预审,提出初步审核意见报公司考核委员会会审,经公司总经理办公会同意后作为节点/最终效益奖兑现的依据。
九、约束机制
项目班子成员及考核申报经办人员应保证申报材料的真实、完整。
如因动态成本分析资料失真或不完整导致超额兑现奖励,项目公司总经理、项目成本、营销、财务部门负责人及其分管领导和项目相关责任人按超发部分奖金的1.1倍退还公司,公司有权直接从基薪或年度奖金中直接扣除,并在全公司范围内进行通报批评。
十、奖金分配
项目按《中建信和地产目标管理考核兑现办法(2017版)》计取基本奖、超额效益奖,奖金由项目公司编制考核兑现分配方案报公司审批,经公司考核委员会审核后下发。
公司考核委员会有权本着公平公正、业绩第一的原则,对项目奖金分配进行适当调节。
十一、其它说明:
1、本责任书中未尽事宜,参照公司相关制度。
2、本责任书一式叁份,项目公司/分公司、公司发展管理部、公司人力资源部各壹份。
自各方签字盖章之日起生效,项目最终兑现完成后失效。
中建信和地产有限公司
总经理(甲方):
总经理(乙方):
(签字、盖章)(签字、盖章)
年月日
附表一
项目已完成指标情况表
指标类别
指标名称
目标
实际
总体
其中
一期
二期
三期
(一)经济指标
1、投资额
2、销售额
3、回款额
4、净利润额
5、成本净利润率
(二)开发进度指标
1、开发周期:
拿地/动土开工时间至项目本期/整盘实现销售总额去化率达90%,已销售金额资金回款达90%,且项目本期/整盘实现交房并移交物业。
(土增税清算?
)
2、节点目标
①首次开盘:
项目本期/整盘开盘时间
②去化70%:
项目实现本期/整盘总货值销售去化率达70%时间
③资金±0.00:
项目本期/整盘实现资金正流且预计后续不出现资金负流时间
④交房:
项目本期/整盘实现整体交房并移交物业时间
附表二
风险抵押金返还申请表
项目名称
返还条件
□项目期资金正流,成本净利润率达到责任目标要求。
□项目期实现销售总额去化率达90%,已销售金额资金回款达90%,且已交房并移交物业,成本净利润率达到责任目标要求。
□全面完成《项目全生命周期管理目标责任书》期的指标。
申请返还比例及返还金额
项目公司总经理:
申请日期:
公司审定意见
公司营销中心
分管领导
公司财务部
分管领导
公司成本中心
分管领导
公司发展管理部
分管领导
人力资源部
分管领导
公司考核委员会(公司总经理)
附表三
项目节点/最终兑现申请表
项目名称
兑现节点/最终兑现
(描述申请节点的目标进度时点及实际进度时点)
经济指标完成情况
指标名称
责任目标
实际
1、投资额
2、销售额
3、回款额
4、净利润额
5、成本净利润率
申请奖励总额及计算说明
项目公司总经理:
申请日期:
公司审定意见
公司营销中心
分管领导
公司财务部
分管领导
公司成本中心
分管领导
公司发展管理部
分管领导
人力资源部
分管领导
公司考核委员会(公司总经理)
附表四
开发进度指标实际与目标对比表
指标名称
目标时间
实际时间
总体
其中:
总体
其中:
第1期
第**期
……
第1期
第**期
……
开发周期:
即拿地/动土时间至项目实现本期/整盘销售总额去化率达90%,已销售金额资金回款达90%,且项目本期/整盘实现交房并移交物业。
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
年月,(即**年**月至**年**月)
各期节点目标
①首次开盘:
项目本期/整盘开盘时间
②去化70%:
项目实现本期/整盘总货值销售去化率达70%时间
年月
年月
年月
年月
年月
年月
年月
年月
③资金±0.00:
项目本期/整盘实现资金正流且预计后续不出现资金负流时间
年月
年月
年月
年月
年月
年月
年月
年月
④交房:
项目本期/整盘实现整体交房并移交物业时间
年月
年月
年月
年月
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