房地产开发项目财务分析案例.docx
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房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下:
1、用地面积:
12243平方米
2、建筑密度:
≤35%
3、容积率(地上):
≤4.62
4、绿化率:
≥25%
5、人口密度:
≤1085人/公顷
6、规划用途:
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层,1~2层为商业用途,3~4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个,均为20层高,为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标
(一)
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338(地上)
平均每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
35.38
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2项目技术经济指标
(二)
层数
功能
所占面积(平方米)
总面积(平方米)
裙楼
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19(2个)
住宅
1942(每层)
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月(从2011年3月至2014年3月)。
当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
(1)土地出让地价款
包括两部分:
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计:
12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间(月)
进度安排(按双月计
2011
2012
2013
2014
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
(2)前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4:
表6-4前期工程费估算表单位:
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
332.02
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
166.005
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
55.335
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
276.675
5
场地平整费
60元/平方米
73.38
总计
903.415
(3)建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位:
万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
塔楼
41460平方米
1105
4581
101.4
420
301.5
1250
5121
2
裙楼18325平方米
其中商铺:
13248平方米
1105
2025
475
870
301.5
552
3447
1105
1464
475
629
301.5
406
2499
合计
11067
(4)基础设施费
其估算过程参见表6-6:
表6-6基础设施费估算表单位:
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元/公顷
5.5338顷
359.7
2
供水工程
15万元/公顷
5.5338公顷
83
3
道路工程
42.13万元/公顷
0.5233公顷
22.05
4
绿化工程
5.4万元/公顷
0.306公顷
1.65
5
其他工程
占建安工程费的2%
11067万元
221.34
合计
687.74
(5)开发期税费
其估算过程参见表6-7:
表6-7开发期税费估算表单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明(估算依据)
1
固定资产投资方向调节税
553.35
建安工程费×5%
2
分散建设市政公用设施建设费
1328.04
建安工程费×12%
3
建筑工程质量安全监督费
44.26
建安工程费×4‰
4
供水管网补偿费
住宅:
19.28
商铺:
67.49
住宅:
0.3吨/人,600元/吨
商铺:
0.1吨/人,600元/吨
5
供电用电负荷费
住宅:
58.75
商铺:
105.984
住宅:
4kVA/户,480元/kVA
商铺:
8kVA/百㎡,1000元/kVA
6
其他
221.34
建安工程费的2%
合计
2398.494
(6)不可预见费
取以上
(1)~(4)项之和的3%。
则不可预见费为:
(12332+903.425+11067+687.24)×3%=748.89
(万元)
开发成本小计:
28110.384万元。
2、开发费用估算
(1)管理费用
取以上
(1)~(4)项之和的3%。
则管理费用为:
(748.89(万元)
(2)销售费用
销售费用主要包括:
广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%;销售代理费,占销售收入的2%;其他销售费用,占销售收入的1%。
合计为2606.34万元。
销售收入详见表6-9。
(3)财务费用
指建设期借款利息。
第1年借款9000万元,贷款利率为6.5%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下:
第1年应计利息:
(0+9000÷2)×6.5%=292.5(万元)
第2年应计利息:
(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125(万元)
第3年应计利息:
(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928(万元)
则财务费用为上述合计:
1393.5053万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计:
4748.7353万元。
总成本费用合计:
32859.1193万元(35965.37)
3、投资与总成本费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发成本
28110.384
以下
(1)~(6)项合计
(1)
土地费用
12332
(2)
前期工程费
903.415
(3)
基础设施建设费
687.74
(4)
建安工程费
11067
(5)
开发期税费
2398.494
(6)
不可预见费
148.89
2
开发费用
4748.7355
以下
(1)~(3)项合计
(1)
管理费用
748.89
(2)
销售费用
2606.34
销售收入×5%
(3)
财务费用
1393.5053
3
合计
32859.1193
4、项目销售收入估算
(1)销售价格估算
根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为:
住宅:
6700元/平方米
商铺:
17200元/平方米
车位:
21万元/个
(2)销售收入的估算
本项目可销售数量为:
住宅37899平方米;裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位:
万元
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
住宅
37899平方米
6700元/平方米
25392.33
商铺
13248平方米
17200元/平方米
22786.56
车位
188个
210000元
3948
合计
52126.89
(3)销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位:
万元
销售计划
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
住宅:
60%
24876
16666.92
31993.416
商铺:
60%
6748.8
12957.696
车位:
60%
112.8
2368.8
第三年
住宅:
40%
16584
12272.16
22965.984
商铺:
40%
5299.2
9114.624
车位:
40%
75
1579.2
合计
100%
100%
31993.416
22965.984
54959.114
5、税金估算
(1)销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位:
万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
1599.6708
1148.2992
2
城市维护建设税
营业税×7%
111.97
80.38
3
教育费附加
营业税×3%
47.99
34.45
4
教育专项基金
营业税×4%
63.98
45.93
5
防洪工程维护费
销售收入×0.18%
57.58
41.34
6
印花税
销售收入×0.05%
15.99
11.48
7
交易管理费
销售收入×0.5%
159
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