嘉兴市城市规划管理条例Word下载.docx
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(59)附录三建筑间距图例?
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第一章总则
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第一条为加强嘉兴市城市建设规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施(中华人民共和国城市规划法》办法》、《嘉兴市城市总体规划》及《嘉兴市城市规划管理暂行办法》,制定本规定。
第二条本规定适用于嘉兴市城市规划区范围内的各项建设,市域内县、市所在地城镇及建制镇可参照执行。
第三条凡在嘉兴市城市规划区范围内编制的详细规划(包括控制性详细规划、修建性详细规划)应按本规定执行。
尚无编制详细规划的,按分区规划和本规定执行。
第二章用地分类及适建范围
第四条根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137一90),城市用地分类采用大类、中类、小类三个层次的分类体系,共分10大类,46中类、73小类(见表2一1)。
使用本分类时,可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求,采用本分类的全部或部分类别。
城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。
城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类,不包括水域和其它用地。
第五条各类建设用地的使用,应遵循土地使用相容性的原则。
在有详细规划的地段内进行建设,应按批准的详细规划执行;
在尚未编制详细规划的地段进行建设,应根据城市分区规划和《各类建设用地适建范围表》(见表2一2)的规定执行。
凡(表2一2)中未列入的建设项目,由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质,超出(表2一2)规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和审批权限报批,经批准后执行。
第六条城市规划行政主管部门在核定建设项目用地界限时,可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带等规划用地同时划入建设项目用地拆迁范围。
对应当设置防护地带的建设项目,城市规划行政主管部门可以将防护地带一并划入建设项目用地范围。
第七条根据嘉兴市现状,按照《嘉兴市城市总体规划》,嘉兴市城市规划区划分为二类建设区,以不同的控制指标进行规划、建设和管理。
具体划分如下:
(一)旧城区:
即城中片(旧城中心区)和城外片。
具体范围为:
由环城河(西)、新滕塘、东升路、菜花径港、长板塘、铁路正线、沪杭复线铁路83号桥、环城河(南)所围成的区域。
(二)新区:
旧城区以外的地区。
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第三章建筑容量控制指标
第八条嘉兴市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量控制指标原则上应按本章的有关规定执行。
表3一1、表3一2、表3一3中建筑密度为上限、容积率为区间值。
第九条嘉兴市城市规划区内,建设项目用地面积大于30000平方米的,必须按照城市总体规划、分区规划、控制性详细规划编制修建性详细规划或城市设计。
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第十条建设项目用地面积小于或等于30000平方米的,需编制《建设用地总平面图》、《综合管线工程总平面图》,其建筑容量控制指标按已批准的详细规划执行,尚未编制详细规划的,其建筑容量控制指标应按表3一1、表3一2、表3一3执行。
第,一条表3一1、表3一2、表3一3规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。
对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;
对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
第十二条对表3一1、表3一2、表3一3未列入的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量综合控制指标,应按有关专业规定执行。
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第,三条旧城中心区建筑密集地段,其建筑容量综合控制指标可根据具体情况经城市规划行政主管部门批准后按同类控制指标适当调整,但应严格控制。
旧城中心区内建设项目用地中原有建筑密度低于40,的,按旧城一般区指标控制。
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第十四条在城市楔形绿地的可建设区内进行建设,其建筑密度不得大于20%,建筑容积率不得大于。
(8,具体由城市规划行政主管部门区别不同性质严格控制。
第十五条原有建设项目用地范围内的建筑,其建筑容量综合指标已达到或超出规定值的,不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。
基地内原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。
建筑的维修改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。
否则,应视为加层或扩建。
第十六条房地产开发建设用地未达到下列最小面积的,不得单独建设:
(一)低层、多层、中高层住宅为10000平方米
(二)多层公共建筑为2000平方米;
(三)高层住宅为3000平方米;
(四)高层公共建筑为4000平方米。
房地产建设用地未达到上述规定的最小面积,但因邻近用地已经完成建设,或
因公共设施等限制,确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的,由城市规划
行政主管部门审定。
第十七条建设用地内为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通
等有关规定和本规定的前提下,可按表3一4的规定增加建筑面积,但增加的面
积总计不得超过核定建筑面积(建设用地面积乘以核定容积率)的百分之二十。
开
放空间的计算见附录二。
第四章建筑间距
第十八条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外,还必须符合本章的规定。
第,九条居住建筑的日照间距应满足国家有关日照间距的规定,同时根据日照、通风的基本要求和本市用地的实际情况,居住建筑的日照间距必须符合下列规定。
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(一)低、多层居住建筑平行布置时的日照间距。
1、受遮挡建筑朝向为南北向的,指正南向和南偏东(西)45。
以内(含45。
),下同,,其间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的1.2倍;
在新区不小于1.3倍。
2、居住建筑一般不宜采用东西向〔正东西向和东(西)偏南45。
以内(不含45。
),下同〕布置,确实无法避免时,其间距在旧城区不小于较高建筑的建筑高度的1(。
倍;
在新区不小于1.2倍。
(二)低、多层居住建筑垂直布置时的日照间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的0.8倍;
在新区不小于1.0倍。
垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于12米;
山墙宽度大于12米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。
低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑东西侧的,且为东西向布置的,其间距按东西侧建筑高度的0.8倍控制,且最小间距不小于8米。
(三)低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的日照间距。
。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于45时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑的夹角大于45时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
(四)受遮挡的低、多层居住建筑底层为2.2米以下的车库层,其遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的车库层层高(只限一层,室内地面至楼板面);
受遮挡的低、多层居住建筑底层有其它用途的用房时,遮挡建筑计算建筑高度时不得扣除受遮挡建筑的底层层高;
大平台上的几栋居住建筑,遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的裙房层高(只限底层,室内地面至楼板面)。
米,低层居住建筑与多、低层居住第二十条多层居住建筑间的山墙间距不小于8
建筑的山墙间距不小于6米。
居住建筑东(西)侧住户没有南向采光的,其与相邻居住建筑东(西)向的间距不适用前款规定的山墙间距,应按第十九条的有关规定控制。
第二十一条在符合第十九条和第二十条规定的前提下,低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为6米。
低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为8米,多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为13米。
第二十二条在一类居住建筑及其紧邻地区进行新建、改建的,与一类居住建筑间距比不得小于1:
1.4。
第二十三条高层居住建筑与一类居住建筑的间距,必须保证受遮挡的一类居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于4小时;
对其它居住建筑的遮挡,必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时。
同时还必须符合下列规定。
(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距:
1、南北向的,不小于南侧建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。
2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于18米。
(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的建筑间距:
1、高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。
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2、高层居住建筑与其东(西)侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于18米。
3、高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的,其建筑间距按第十九条有关规
定控制,且不小于15米。
(三)高层居住建筑与南北向布置的低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间
距不小于较高建筑高度的0.4倍,且不小于15米。
(四)高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于13米。
第二十四条非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行车库等除外)与居
住建筑的建筑间距,必须符合下列规定。
(一)非居住建筑相对位于居住建筑南侧或东西侧的,其建筑间距按第十九条至
第二十三条的规定控制。
(二)非居住建筑(二十五条、二十六条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑
北侧的,其建筑间距按第二十七条的规定控制。
(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距,按居住建筑的山墙间距控制。
第二十五条医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园(托儿所)的活动室、
卧室和大、中、小学的教室与相邻建筑的间距,必须保证被遮挡的上述建筑冬至日
满窗日照的有效时间不少于3小时;
在旧城区不少于2小时。
第二十六公共设施用地内主要的低层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布
置时间距不小于8米,公共设施用地内的多层、高层非居住建筑与南侧低层居住建
筑平行布置时间距不小于10米。
第二十七条非居住建筑(二十五条、二十六条所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外)间的建筑间距,必须符合下列规定。
(一)高层非居住建筑平行布置时的建筑间距:
1、南北向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.5倍,且其最小值18米。
2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且其最小值15米。
(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值15米。
(三)多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值13米。
(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制,但最小值为6米。
(五)以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制,并由城市规划行政主管部门核定。
(六)非居住建筑间的山墙间距按消防间距规定控制并由城市规划行政主管部门核定。
第二十八条值班室、自行车库与相邻建筑的间距,在满足建筑日照间距的前提下,按消防间距的规定控制,并由城市规划行政主管部门核定。
第二十九条由低、多、高层组合成的综合体建筑之间或与低、多层建筑的建筑间距计算,按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算,并由城市规划行政主管部门核定。
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第三十条本章未列入的不规则居住建筑的布置形式,必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时。
第五章建筑退让
第三十一条沿建设项目用地边界线(或称用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及架空电力线路两侧的建筑物,其退让距离除符合消防、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和文物保护等方面的要求外,必须同时符合本章的规定。
第三,二条建筑物退让用地红线的距离:
沿用地红线的建筑物,其退让用地红线的距离按以下规定控制,但离界后与建筑物间距小于建筑间距或消防间距时,应按建筑间距或消防间距规定控制。
(一)各类建筑的离界距离,按表5一1规定的建筑物高度的倍数控制,且不得小于最小距离。
(二)住宅区小型配套公建(如水泵房、配电房、传达室、自行车库,高度不大于6米)的离界距离不宜小于3米。
(三)各类建筑在其建设项目用地范围内应满足防火、防爆、卫生、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求。
(四)建设项目用地红线即为城市道路边线的,建筑退让按后退道路的规划要求执行;
建筑退让用地红线或其他规划控制线时,按其相互间最大距离要求计算建筑退距。
(五)界外邻地为公共绿地、广场等开敞空间时,若有详细规划的,按详细规划要求执行;
没有详细规划的,按本条第一款中居住建筑的退让执行。
(六)地下建筑物的离界距离,不小于地下建筑物深(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其小值为3米。
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第三十三条建筑物后退道路红线距离:
(一)沿城市道路新建、改建建筑,其后退规划道路红的最小距离,应按批准的详细规划执行;
尚未编制详细规的,应根据不同地段的要求,视道路性质、道路红线宽度、叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定,具体见表5—2
(二)道路交叉口四周的建筑退让道路规划红线距离,表5一2规定的退距的基础上,低、多层建筑(含高层建筑房)增加2米,高层建筑主体增加5米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。
道路交叉口四周的建筑在道路展宽段范围内应在表5一2规定的退距的基础上相应增加3米。
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道路立体交叉口四周建筑后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。
(三)建筑物后退道路红线的计算,以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。
阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在后退距离的1/5内安排,且其外边线距道路红线净距不小于2米。
建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池及建筑物附属的地下管线(与城市管线的连接管线除外)、管井、管沟等退让道路红线的净距应不小于2米。
(四)地下建筑物(包括半地下建筑物)后退道路规划红线的距离不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其最小值为5米。
(五)围墙(施工临时围墙除外)的退让道路距离不得小于2米,大门、传达室的退让距离不得小于3米。
(六)新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、天型商场等有大量人流、车流集散的低、多层建筑(含高层建筑裙房),其面临城市道路的主要出入口后退规划道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计另有规定外,不得小于15米并应留出临时停车或回车的场地,不得影响城市交通。
(七)沿居住区与居住小区内部道路两侧的建、构筑物,在满足第四章的建筑间距要求的前提下,距离道路边缘的最小距离应符合表5一3的规定。
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(八)有下列清况之一的,经城市规划行政主管部门核定,其退让距离可适当调整。
l、城市景观设计要求,文物保护需要等(包括城市重要标志)。
2、传统街道上的扩建或改建工程。
3、为了保持原有街道空间的延续性,在经批准的详细规划中未能按上述指标控制的建设工程,在规划批准为沿街骑楼道路两侧。
但建筑不得超过道路红线。
(九)沿公路的建筑物按后退公路两侧边沟,国道不小于2。
米,省道不小于15米,县道不小于10米,乡道不小于5米。
公路在城市规划区范围内的路段,沿公路两侧的建筑物应同时满足后退城市道路红线的要求。
第三,四条建筑物后退河道规划蓝线距离:
城市规划行政主管部门按城市总体规划确定的八大水系(沿新膛塘、苏州塘含穆湖溪、长纤塘、嘉善塘、平湖塘、海盐塘、长水塘、杭州塘)两侧新建建筑物(水利设施除外),其后退河道规划蓝线的距离不小于30米,其它主干河道两侧新建建筑物(水利设施除外),其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外,不小于20米,其余河道不小于8米。
水源保护带不小于30米。
为保持水乡城市特色风貌,沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的,其退让距离可适当调整,由城市规划行政主管部门会同水行政主管部门共同核定。
修筑河堤驳坎、码头、埠头,填塞盲河,建造构筑物等活动必须经有关部门批准。
第三,五条铁路沿线建筑物后退最近一道轨道中心线的距离:
铁路干线两侧的建筑工程(铁路设施除外)与轨道中心线的距离不得小于30米;
铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米;
铁路两侧的围墙距轨道中心线的距离不得小于l0米,围墙的高度不得高于3米。
在铁路道口附近进行建设的,须符合铁路道口管理的规定。
第三十六条沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线5米。
除有关专业规定外,建筑物退让城市防洪堤坡脚骨干河道不小于10米,其余河道不小于6米。
第三十七条沿架空电力线路两侧新建建筑物按表5一4控制(均从杆路中心算起):
第六章建筑高度控制
第三十八条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震、城市景观等
方面的要求外,应同时符合本章的规定。
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第三十九条在有净空高度限制的飞机场、气象站、广播电台、电视台、其他无线电通讯(含微波通讯)、卫星地面站等设施周围新建、改建建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空高度的规定。
第四十条在文物保护单位传统建筑保护区周围及风景名胜区规划控制地段,新建、改建、扩建建筑物,其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定,并按经批准的详细规划执行。
尚无批准详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施后,由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定(视线分析方法参见附录二(7)。
位于城市重要地段的建筑物,其建筑控制高度可视建筑空间环境和城市轮廓线等的要求综合确定。
第四,一条对下列建筑的地上层数进行限定:
(一)无电梯的住宅除底层架空层及车库外,总层数不应超过六层(不含跃层)。
商住楼一层层高不得大于4.5米,否则应按二层计算建筑面积。
特殊情况由城市规划行政主管部门具体核定。
(二)中学教学楼不应超过五层。
(三)小学教学楼不应超过四层。
(四)幼儿园、托儿所不应超过三层。
第四十二条沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物的控制高度应符合高度控制基本公式:
H?
1.5(w+S)。
其中
H一建筑物允许设计高度(米);
W一道路红线宽度(米);
S一建筑物退让道路红线距离(米);
高层建筑次要立面退让城市道路可以按第五章第三十三条的表5一2的规定执行。
第四十三条建筑物临两条以上道路时,按较宽道路规划红线计算其控制高度,但沿较窄路部分的建筑长度超过30米时,则按窄路计算其控制高度。
第四,四条建筑物直接或通过面前道路临河道、电力线路及在东、西、北侧临广场的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为w值。
在南侧临广场的将广场的四分之一宽度计为W值。
第七章建筑外部环境控制
第四十五条凡在嘉兴市城市规划区范围内进行的各项建设工程,应符合嘉兴市城市总体规划和详细规划中城市空间环境的规划要求。
在已确定的文物保护单位、城市标志物、自然景点、传统建筑保护区、历史遗迹的保护范围和建设控制地带、保护范围(紫线)内不得进行与保护无关的任何建设,建设控制地带内的新建、改建、扩建建筑物应强调与紫线内主体风格协调,气质相似,并应符合通视要求。
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第四十六条各类建设工程在编制总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应绘制城市坐标和周边相邻地段30一50米范围内的现状地物、地貌,并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连接,处理好与周围环境的关系。
成片开发的住宅区和高层建筑,应进行多方案比较,并组织方案审查。
(高层建筑的设计文件编制要求见表7一l)。
第四十七条需专门编制景观规划地区内的各项建设均需符合景观规划的有关要求,不需专门编制景观规划地区的建设,在提供规划设计条件和进行技术审查时应充分重视城市景观因素。
第四十八条城市天际线应起伏而有变化。
建筑应融入城市轮廓线和街道尺度中,充分开敞,尽量提供公共空间。
第四,九条建筑物的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行:
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(一)建筑高度小于、等于24米,其最大连续展开面宽的投影不大于80米;
(二)建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于70米;
(三)建筑高度大于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于60米;
(四)不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽
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