物业设备设施年保养工作计划表Word下载.docx
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8)检查柴油箱、输油管有无渗漏,
9)检查接地线有无松脱,
10)检查运水烟箱运转是否正常,
11)模拟断电测试自动起机及来电自动停机,
12)所有选择开关打至自动状态,
13)清扫地面,检查标识、门锁,
14)现场电路图、上墙资料完好。
1、4、7、10月的10-13号
专业维保公司/维修组配合跟进
4.层间配电房
1)保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线,
2)检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘,
3)对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗,
4)每年一次对接触器进行拆件维护;
5)检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常,
6)清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35°
7)测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
8)现场电路图完好。
1、4、7、10月的14-25号
维修组
5・风柜、水泵配电柜
(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)
1)保养前需停电、验电、挂接地线,除尘,
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固,
4)清扫地面,检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。
5)对变频器进行除尘紧固接线,
6)每年一次对接触器逬行拆件维护;
7)现场电路图完好。
3、6、9、12月的1-10号
6・南广场喷泉配电控制系统
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘,
4)检查标识,定期重调电脑参数,确保运作正常,
5)每年一次对接触器进行拆件检查,
6)现场电路图完好。
3、6、9、12月的11-20号
7•公共配电箱
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘,
4)检查标识、门锁,
5)每年一次对接触器、变频器进行拆件检查,
6)现场电路图完好。
二、供水
&
生活用水水池
1)排清池内存水用药水进行清洗和消毒,
2)确保清洗质量,并出具符合国标的水质检验报告。
1、4、7、10月
9.南广场喷泉
1)检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损,
2)停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,各参数是否正常,
3)每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,接地线牢固,4.定期测试,保证功能正常。
1、4、7、10月的25-30号
10.生活消防水泵房
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,
2)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,
3)各类电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提
前更换);
4)拧紧电机固定螺丝,
5)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,地面卫生打
扫,
6)现场电路图完好,温度确保不超过35°
7)每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行,运行时需打开泄压阀,并密切留意压力表。
8)检查标识是否完好清晰,
9)检查缓闭式液位控制器是否正常。
"
・市政给水管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,
2)阀门、压力表是否正常,每季度对阀门螺杆加润滑油,3)每二年除锈刷漆翻新。
4)清洗Y隔。
1、4、7、10月的30号
12.各层给水管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,压力表、水表是否正常;
2)检查标识是否完好清晰,每季度对阀门螺杆加润滑油;
3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。
2、5、8、11月的1-5号
三、排水
吗・隔油池
1)每日清理隔渣油脂等残留物,
2)每月至少一次全面清理隔油池,
3)每日至少二次投放药物,
4)•废水主排放口检测水样并提交化验报告,
5)各隔油系统维护。
14.污粪池(井)
1)每半年彻底清理抽排一次,
2)确保不满溢、不板结、不堵塞。
1、7月
15.污水、雨水、粪管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,卡箍是否松脱,
2)检查标识是否清晰,
3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外),
4)走期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏口是否积水,面盖
是否完好,并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。
2、5、&
11月的6-10号
16.集水井
1)定期检查是否积水,并走期清除杂物和污泥、沙石,(遇雨水季节需增加巡检次数),
2)检查液位浮子、手自动状态是否正常,
3)检查连接管有无松动,标识是否清晰,
4)每半年将止回阀解体维修。
11月的11-15号
维修组、清洁部
四、空调
17.空调主机
1)定期表面除尘,
2)检查保温层有无翻松,3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水,
4)检查开关接线接头是否过热并紧固,
5)检查接地线是否牢固,
6)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
7)检查各参数是否在允许范国内,
8)每年对主机冷凝器进行通炮,每二年至少对蒸发器逬行一次通炮,(当小温差大于3时需进行通炮)。
专业空调公司/维修组配合跟进
18.冷冻泵
1)定期表面除尘,
2)检查保温层有无翻松,
3.)检查开关接线接头是否过热并紧固,
4)检查接地线是否牢固,5)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
6)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±
5%。
7)每月对电机水泵轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要
时可提前更换);
8)拧紧电机固定蝮丝,
9)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,
10)配电柜现场电路图完好,
11)检查标识是否清晰,
12)每年一次更换水系统。
13)清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
3、6、9、12月的21-25号
19.冷却泵
2)检查开关接线接头是否过热并紧固,
3)检查接地线是否牢固,
4)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
5)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,
6)每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000/J\时更换轴承(必要时可
提前更换);
7)拧紧电机固定螺丝,
8)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,
9)检查标识是否完好清晰,
10)配电柜现场电路图完好。
11)清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
3、6、9、12月的25-30号
20.冷却塔
I)定期检查电机开关接线接头是否过热,
2)检查接地线是否牢固,
3)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
4)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±
5)每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000/J\时更换轴承(必要时可提前更换);
6)拧紧电机固定蝮丝,
7)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表、浮球阀是否正常,
8)每周一次吸泥并进行水处理,
9)每半月检查电机皮带(必要时调整),
10)每月至少一次清洗冷却塔和填料,
II)每季对风轮除尘,12)每年一次更换水系统,
14)检查标识是否完好清晰。
15)清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进
21・盘管风机
1)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,
2)每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时
可提前更换);
3)拧紧电机固定螺丝,
4)检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常,
5)冷凝排水管和风管保温层有无翻松,
6)排水是否顺畅,
7)每月疏通排水管和清洗风滤网,
8)每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片,
9)每年更换风滤网(必要时提前更换),
10)地面卫生打扫,
11)检查标识是否完好清晰。
专业空调维保公司/维修组配合跟进
22.AHU、送(新)风、排风机
1)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,
3)每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确),
4)拧紧电机固定蝮丝,
5)检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常,
6)保温层有无翻松,传感器、压力表是否正常,冷凝排水是否顺畅,
7)每月清洗风滤网,
8)每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片,
9)每半年对风阀的转动部分加注润滑油,
10)每年更换风滤网,
11)地面卫生打扫,
12)检查标识是否完好清晰。
五、消防
23.主机
1)停电除尘,
2)检查内部线路,紧固接线,
3)定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验)
专业消防公司、安管部、维修组
24.水管
1)每二年对金属部分逬行除锈刷漆翻新(不锈钢除外),
2)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,
3)压力表、水表、标识是否正常。
11月
25.消火栓
2)检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
3)配套设施是否完好,标识是否清澈。
26.防火卷帘
1)手动试验上升、下降灵活,
2)检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,
3)电机轴承、传动齿轮加润滑油,拧紧电机固定螺丝,
4)每季度定期测试联动,保证功能正常。
27・喷淋
2)阀门杆加润滑油,
3)喷淋头定期抹尘。
2&
烟感、温感
1)每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器),
2)定期测试联动,保证功能正常。
29.消防、送风、排风排烟机
1)对配电柜进行除尘,
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常,
3)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,
4)每半年对电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,地面卫生打扫。
5)检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭,火警状态开启,防火阀70°
C或270°
C关闭),
6)每半年对风阀的转动部分加注润滑油,
7)定期测试联动,保证功能正常。
30.破玻
1)检查接线有无松动,胶片有无破损,
站.对讲
1)检查接线有无松动,音量能满足要求,
2)定期测试联动,保证功能正常。
32.警报器
1)检查接线有无松动,音量能满足要求,2)定期测试联动,保证功能正常。
33.湿式报警阀
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏,
2)传感器、压力表是否正常,
3)定期测试联动,保证功能正常。
34.消防、喷淋及相关恒压水泵
1)手动试验水泵检查机械、各参数是否正常,
2)停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,
3)每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,
4)定期测试联动,保证功能正常。
2、5、8、11月
35.安全通道
1)•防火门定期检查闭门器是否正常,
2)门体有无破损,
3)门狡转轴加润滑油。
36.安全出口、应急灯(包括地下室)
1)定期充放电测试,保证功能正常。
2)每次放电不小于30分钟。
六、安防监控
37.摄像头、录像机
1)录像机除尘,检查各功能是否正常,
2)每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘,
3)定期测试,保证功能正常。
七、BA系统
3&
电脑主机、DDC控制器、模块1)每半年除尘,紧固接线,
2)检查各功能是否正常,保养时间:
11月执行人:
专业公司、维修组
八、车道闸
39.收费系统
1)除尘,检查内部线路,紧固接线,
2)定期测试,保证功能正常。
专业维保公司/维修组
九、电梯
40・机房
1)电源箱除尘,
3)检查接地线,
4)摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,
5)清扫地面,温度确保不超过35°
6)检查标识、门锁执行人:
专业电梯公司/维修组配合跟进
41・轿厢
1)定期检查按键,显示器,平层功能是否正常,
2)检查五方通话系统是否达到通话标准,
3)检查门缝门坑、门感应是否正常,
4)检查照明、空调及标识是否正常。
十、楼宇土木建筑、公共设施
42・楼体
1)检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹,如有裂纹应
及时修补,
2)每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。
43.公共广场、园林
1)检查排水沟无杂物,无积水,沟盖完整,
2)检查灯杆牢固度,无生锈,电线无外露,
3)木地台木质结构完整,无毛刺,每二年对木质进行刷光漆翻新,
4)绿化水龙头渗漏无,
5)路面地砖是否松脱,6)井盖标识是否清晰,金属边框有无弯边。
44.大堂
1)检查玻璃门无变形,无松动,活动自如,金属边无松脱,
2)每月对地弹簧、转动部件加润滑油;
3)装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。
45.玻璃幕墙
1)检查有无裂纹,活动窗螺丝无松脱、缺失,活动自如,
2)每季对活动部件加润滑油;
3)检查粘合胶有无老化、脱胶现象,
4)每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。
46.各层防火门
1)插锁无失效,固定是否牢固,
2)闭门器是否正常(拉力适中,15秒內能缓慢完全关闭,不发出大响声),
3)门与门框有无摩擦,
4)每月对门校、插锁进行加固、润滑,
5)门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生),
6)每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。
47・地下层
1)检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水,
2)地坪漆有无离底、脫落,标志线有无褪色,
3)每半年对人防门的转动机构加润滑油,
4)每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。
4&
消防楼梯
1)每季度检查扶手拦杆有无松动,
2)每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆,墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。
49.升降车
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正
常,
4)每半年对转动部分、电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,
5)检查各部件的牢固性,
6)每年需进行特种设备年检,确保性能正常安全,
7)定期测试,保证功能正常。
8)每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。
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