恒盛地产需求分析及解决方案修改版21031Word下载.docx

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之后，用友项目小组成员对恒盛总部及上海、天津等地区主要公司的关键人员分别以问卷和面对面的形式进行了调研。

调研从九月二十三日开始，至十月十一日止，历时十个工作日；

涉及深圳、上海、天津等地区的公司。

通过此次调研，项目小组对恒盛地产的总体情况、组织架构、行业构成、人员设置、财务管理状况、财务核算内容及要求形成了一定了解。

经过汇总及分析，对调研情况有如下汇报。

调研时间

调研公司

调研人员

部门

调研内容

2008-09-22～2008-09-28

深圳公司

王正宇、李晖蓉、许若云、杨晓峰

财务、总裁办

财务核算、资产管理、预算管理、资金计划

2008-10-06

上海公司

曾明、姚引芳

财务

上海区域组织架构、财务核算情况

金毅

合并报表

2008-10-07

姚引芳、陈惠琴

预算、资金、内部报表

上海意景、鑫泰、奉贤、安顺等公司财务经理

商讨会计科目设置、现金流量表编制等实务性问题

2008-10-08

上海鑫泰公司

项目公司财务

项目公司核算情况

2008-10-09～2008-10-10

天津北京公司

王丽丽、天津及北京财务经理

2008-10-13～2008-10-16

王正宇、李晖蓉、许若云、杨晓峰、王玉等

对上海、北京调研结果进行分析及总结

2008-10-17

王玉等

付款业务流程

1.2企业总体情况

1.2.1基本情况

恒盛地产是以房地产开发为主的大型控股企业，全资拥有多家项目子公司，分布于上海、东北、华北、华东（不含上海）四个区域。

在全国已累计拥有的逾千万平方米的土地储备，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。

公司自1996年在上海开始涉足房地产开发领域至今，已完成开发的楼盘有上海的阳光绿园、皇家花园、阳光巴黎I、阳光威尼斯（I-IIIA）、天津的阳光星期八（I、II）、沈阳的阳光尚城I、无锡的第一国际I等，这些经典楼盘的成功为公司创造了良好的经济效益和社会影响。

目前公司多个项目正处于高效优质地建设中，包括上海的阳光巴黎II、阳光威尼斯IIIB、皇家花园、尚海湾、天津的阳光星期八III、北京的阳光波尔多和公园星期八、沈阳的阳光尚城II、无锡的第一国际II、常熟的海上一品等项目。

公司的发展战略为：

做大、做强上海，稳步发展北京、天津，即在一线城市应逐步形成并保持五个项目有序开发，呈“两大三小”的格局，同时二、三线城市进行有选择地适度发展。

1.2.2组织架构

1.2.2.1集团公司的组织架构：

恒盛地产实行三级管理体制，即控股公司下设区域公司，区域公司下设项目公司。

控股公司账务在上海意景房地产公司核算，区域公司业务在相应的区域所属公司核算。

控股公司对区域公司是100%控股，区域公司对项目公司100%控股。

1.2.2.2总部的内部管理组织架构：

一、计划管理中心主要职能：

1、拟定整个公司年度总体经营目标；

2、编制年度经营计划，并下达、监督、检查其执行；

3、负责综合统计管理工作，编制统计分析报告；

4、参与项目投资的可行性研究、经济分析和测算工作。

二、投资发展管理中心主要职能：

1、负责编制公司战略投资计划；

2、负责房地产市场研究，确定公司土地储备的区域分布，对各重点房地产区域市场环境进行持续跟踪、研究，落实公司土地储备计划；

3、负责审核项目开发产品的定位方案；

4、对投资项目进行分析评估并提供决策意见和建议；

5、负责组织项目的招投标工作及收购项目的商务谈判工作。

三、营销策划管理中心主要职能：

1、负责制定营销系统的相关制度、流程、架构、标准等并监督执行；

2、对所属的各项目实施全面营销目标管理，参与制定并审核各项目营销任务书，审核营销费用等工作；

3、负责审定各项目价目表、佣金方案等；

4、对各项目营销的实际运营实行授权管理，并对重要合同及事务实行审批制，重要岗位实行考核制；

5、负责营销流程的软件系统应用管理，负责各项目的房屋买卖合同（预售及出售）的签订工作。

四、财务资金管理中心主要职能

1、负责整个公司财务工作，统筹整个公司的按揭管理工作；

负责拟定公司年度预算方案、费用开支计划、筹资融资计划、利润分配方案、亏损弥补方案、税收方案等工作；

2、负责构建和管理公司财务体系，负责财务人员有效配置；

3、负责公司的资金统一使用、调度，审核各项银行融资方案和对外担保计划；

参与公司对外投资、产权转让、资产重组等重大经营决策活动；

4、负责公司对外税务关系的协调，充分利用各项税收优惠政策，提高公司的经济效益；

5、及时发现和制止各公司违反有关财经法律、法规的行为或可能造成公司资产损失的经营行为，并及时报告公司的资产运作和财务情况；

6、负责公司财务信息系统的应用功能建设和应用管理工作。

五、成本预算管理中心主要职能：

1、负责公司成本预算政策、制度和流程的制定和执行，搭建务实、高效的成本预算管理体系；

2、负责全程控制工程成本，负责管理工程进度，核定合理的资金使用计划，保证造价控制与进度控制相协调，将审价工作贯穿于整体工程的招投标、合同签订、预算编制、进度款支付、现场签证、材料认价及竣工决算等各个阶段和环节；

3、对应项目公司：

编制前期总成本表，修正总成本表、确定目标利润率、现场施工总造价监控、编制施工图预算、施工形象进度管理、参与工程招投标、配合项目公司选择施工队伍；

4、对应设计院：

下达设计任务书中的经济指标、审核概算、施工中发现超指标并给与预警；

5、对应施工单位：

组织招投标、合同洽谈、审核进度预算、核付工程进度款、现场签证及确认价格；

6、对应材料供应商：

组织招投标、合同洽谈、甲供材料控制及材料款核付；

7、对应社会审计单位：

施工方报送工程竣工结算初审后送审计到位、在审计过程中协调双方问题、出审计报告前对其进行复审、复审通过后由审计单位出具审计报告。

六、工程技术管理中心主要职能：

1、负责工程技术制度、流程的建立和维护，并推动实施；

2、负责组织技术政策和技术发展规划的编制及审定，并建立相应的技术保障体系、技术标准和技术措施等；

3、负责技术信息的搜集发布和内外部技术交流的组织；

4、负责编制年度工程计划；

5、负责规划及勘测设计方案和初步设计的审核、概念性规划的编审实施、设计质量的控制及设计施工图的抽检等工作；

6、负责组织设计任务书的编制；

7、负责重大技术方案的审核；

8、负责监督、检查年度工程计划执行情况，并及时反馈；

9、负责工程质量的控制，协调并帮助解决年度工程计划执行中遇到的重大问题。

七、品牌关系管理中心主要职能：

1、根据公司长期经营战略，树立鲜明的公司公众形象，统筹考虑公司形象的定位、设计等事关公司形象建设方面问题，并向决策层提出切实可行的建议方案；

2、负责与公司运营有关的社会公众，如政府、客户、媒体和战略合作伙伴等进行有效的沟通、协调、拓展并保持良好关系，为公司发展营造一个良好环境；

3、制定公司整体传播策略，通过策划和实施各种新闻发布活动或公共关系、客户互动等各类专题活动，有效地传播公司品牌的良好形象；

4、负责建立科学、务实的危机管理机制，及时应对并妥善处理公司各种突发性危机事件，切实维护公司品牌的社会声誉和良好形象；

5、负责监测舆论环境，分析各种信息，为公司发展战略和相关工作计划的制定提供依据；

6、负责皇浦荟酒店管理公司的日常运营，通过培养一支专业过硬、训练有素的管理团队，逐步使其成为国内知名的一流酒店、会所管理公司，同时迈向国际化；

7、负责客户关系拓展和维护工作，促进公司项目销售，提升公司品牌溢价能力；

负责编辑和出版《皇浦荟》，从客户层面不断提高公司品牌的良好形象。

八、人力资源管理中心主要职能：

1、根据公司发展战略和规划，负责制定公司的人力资源战略规划，制定和完善人力资源政策；

2、负责公司组织架构设计和定岗定编工作，负责工作分析、岗位说明书编写工作的组织；

3、负责公司人力资源开发和关键岗位人才储备工作，满足公司不同时期的人才需求；

4、动态调节、平衡各公司人员合理配置，以保证人力资源处于良好状态，使优秀人才能得以发挥优势；

并根据分级管理原则，负责人事任免工作；

5、负责建立公司培训体系，并依据岗位设置及职责要求，积极组织各类培训，促进员工综合素质的发展和提高；

6、负责制定公司薪酬体系，编制工资、福利计划，并根据劳动力市场价位和公司发展需要适时进行调整；

编制公司人力成本预算，并负责对人力成本进行合理控制；

7、负责公司企业文化建设的规划，并组织贯彻实施；

8、负责建立公司绩效管理体系并组织实施，对考核结果进行分析，提出合理的绩效改进意见和建议；

9、负责支持、指导并监督各公司人力资源工作。

九、合同法务管理中心主要职能：

1、负责制定公司合同法务方面的政策、制度，全面负责公司法律事务，统一协调公司经营和管理中的法律事务，保证公司正确执行国家和地方的法律、法规；

2、参与公司重大经营决策，保证决策的合法性，并对相关法律风险提出防范意见和建议；

3、参与公司重要规章制度的制定和实施，保障公司各项制度的合法性；

4、负责公司合同管理，参与重大合同的谈判、起草、评审工作，并提出法律意见；

5、参与公司合并、分立、破产、投资、租赁、资产转让、招投标及改制等涉及公司权益的重要经济活动，并有效处理相关法律事务；

6、办理公司工商登记以及商标、专利、商业秘密保护等有关法律事务；

7、提供与公司生产经营有关的法律咨询和服务；

负责公司的法制宣传教育及培训工作；

对违反法律、法规的行为提出法律意见，协助有关部门予以整改；

8、负责日常政府联络、公证、鉴证等非诉讼法务的协调管理工作，负责公司外聘律师选择、联络及相关工作；

9、搭建公司合同法务管理体系，指导区域公司和项目公司的法律事务工作。

十、总裁办公室主要职能：

1、负责公司基础后勤保障与固定资产管理等工作；

2、负责公司档案管理和高管的办公信息流转管理；

3、负责公司经营管理信息编报工作及高管行政管理活动的协助支持；

4、负责公司信息技术管理制度、办法的制定与实施，负责公司信息化体系建设与运作管理，组织协调、支持公司管理信息化的相关工作；

5、负责支持、推进公司经营管理问题的识别、研究与解决；

6、为公司持续发展提供相关信息、建议和决策支持；

7、协调、支持、推进公司制度建设和制度化管理相关工作。

十一、内审中心主要职能：

1、对公司内部监控机制的可靠性、有效性和完整性进行审查和评估；

2、对公司内部控制制度和程序是否恰当进行审查和评估，以确保成果与既定目标一致；

3、对公司的人力、财务和物质资源的利用是否切实有效、厉行节约并有所保障进行审查和评估；

4、对资产的安全和完整进行审查和评估；

5、了解和评价公司出现重大风险的可能性，并帮助公司改进风险管理工作；

6、负责属于内部审计任务规定范围内的涉及被指控的任何措施行为和渎职的案件进行调查；

7、确保内部审计、调查和检查报告的完整性、及时性、客观性和准确性；

8、公司审计委员会授权的其他职责。

1.2.2.3区域公司内部组织架构：

1.2.2.4项目公司内部组织架构：

1.2.2.5财务部组织结构

CFO助理2人、财务培训部2人、公司秘书部1人、财务计划部5人、财务分析部5人、资讯管理部3人、按揭管理部4人、香港财务部3人、深圳财务部3人、区域财务总监和项目公司财务经理若干。

1.2.3目前应用软件的情况

1.2.3.1目前应用的系统

目前，恒盛集团内各公司财务部门均使用用友U8系列财务软件，用于核算、报表等方面；

其中：

上海地区所有公司都是使用U821；

天津地区所有公司U861；

北京合天和信用的U870；

北京鑫地U8较早版本。

营销部门使用天诺售楼系统，用于客户管理、销售管理、价格管理等方面。

有部分项目公司，天诺系统与U8财务系统有数据接口，但数据接口并不完善。

1.2.3.2期望NC与其他模块的接口需求：

1、考虑OA与NC接口，在OA中审批通过的支付单据通过接口转入NC报账中心单据，然后生成总账凭证。

2、考虑营销系统与NC接口，将销售系统中的业务数据生成总账凭证。

目前营销系统正在选型过程中，尚未确定使用产品，在明年1月1日进行财务系统切换时，很可能无法实现与营销系统数据对接。

1.3财务核算需求调研

1.3.1财务岗位调研

在上海地区，财务岗位主要为：

会计（财务经理）、出纳；

大的公司一般会设财务经理、会计、出纳的岗位，而小的项目公司一般只设会计、出纳岗位。

岗位职责主要为：

财务经理主要负责账务及报表处理；

会计主要负责销售凭证及凭证审核；

出纳主要负责收付业务及相关凭证制单。

在只有会计与出纳的公司，出纳与会计相互制证与审核。

华北地区分属两个地区办公，区域公司的财务岗位主要为：

财务经理、会计、询价、出纳；

项目公司的财务岗位主要为：

会计、出纳。

岗位职责方面，会计主要负责销售及费用凭证；

出纳主要负责收付业务。

目前出纳还要承担现金银行凭证的制单，以后考虑出纳不再做凭证。

1.3.2总账核算需求调研

1、会计核算的主体

目前，恒盛集团的管理架构分为三级：

第一级是控股公司，第二级为区域公司，第三级为项目公司；

但在核算时，控股公司及区域公司都没有独立进行核算，而是放在项目公司的核算主体中，通过部门核算的方式进行核算。

期望将来在系统中，区域公司还是在项目公司中核算，但在核算架构设置时，预留区域公司的会计核算主体，待以后区域公司实体化后启用。

会计核算主体清单如下：

HS100

集团总部

HS200

上海区域本部

HS201

上海意景房地产开发有限公司

HS202

上海鑫泰房地产发展有限公司

HS203

上海胜通房地产开发有限公司

HS204

上海安顺房地产发展有限公司

HS205

上海豪森房地产有限公司

HS206

上海弘晔房地产发展有限公司

上海祺伟实业有限公司

HS300

华东区域本部

HS301

无锡旺佳瑞有限公司

HS302

苏州弘晟房地产有限公司

HS303

南通焯炜房地产有限公司

HS304

安徽恒茂房地产开发有限公司

HS305

南通熔盛大厦房地产开发有限公司

HS306

无锡旺佳瑞装饰装修有限公司

HS400

华北区域本部

HS401

天津阳光鑫地投资有限公司

HS402

北京阳光鑫地置业有限公司

HS403

北京合天和信房地产开发有限公司

HS404

天津弘耘投资有限公司

HS405

天津天行建房地产投资有限公司

HS406

天津港天房地产投资有限公司

HS500

东北区域本部

HS501

辽宁阳光鑫地置业有限公司

HS502

哈尔滨阳光滨海置业公司

HS600

投资公司

HS601

卓怡房地产开发（南通）有限公司

HS602

南通乐华房地产开发有限公司

HS603

南通杰汇置业发展有限公司

HS604

南通江乐房地产开发有限公司

HS605

南通皇室会房地产开发有限公司

HS606

富升房地产开发（南通）有限公司

HS607

富达房地产开发（南通）有限公司

HS608

恒汇房地产开发（南通）有限公司

HS609

永和房地产开发（南通）有限公司

2、各公司的会计日历及会计周期

恒盛集团下属全部公司都按照自然年度划分会计年度，在会计年度内按照自然月划分会计期间；

另外，国内与香港的会计期间一致。

3、各公司记账本位币及外币管理

恒盛集团下属的公司所有公司（包括境内及境外公司），记账本位币均为人民币；

由于香港准则报表的币种也是人民币，所以启用多账簿以后，香港账簿的本位币也是人民币；

外币核算方面，目前除wofe公司外，其它公司暂不存在外币业务，以当日汇率中间价折算本位币。

4、凭证的分类、编号及打印

目前恒盛集团中，深圳公司会计凭证分为“现金收款凭证”“现金付款凭证”“银行收款凭证”、“银行付款凭证”、“转账凭证”五种凭证类别；

上海、天津、北京均使用“记账凭证”。

将来集团内所有公司凭证类别将统一使用“记账凭证”；

在凭证打印的需求方面，希望除了具备用友U8的功能外，还需要实现在凭证上打印出辅助核算项目的需求。

另外，上海、天津都希望能使用统一的用友套打纸张进行凭证及账簿的套打工作。

套打格式由总部统一设置。

5、损益结转

目前，天津、上海地区部分项目公司当月如果未确认售楼收入时，先将营业费用、管理费用、财务费用、其他业务收支、营业外收支等除了“主营业务收入”科目以外的所有的损益类科目发生转入“长期待摊费用”下对应的明细科目中，待收入确认后，再从长期待摊费用中转回损益科目过渡，之后转入本年利润。

采用此方式的公司，在没有确认收入的月份不结转损益，不生成利润表。

在结转损益的方式上，费用科目的结转有两种不同类型：

1、北京鑫地等部分公司结转费用科目时，通过一个转出的二级科目转入本年利润，也就是说一级科目的余额为零，但每一个具体的二级科目的余额不为零，等到年底时通过调整凭证一次性将各费用的明细科目全部结平；

2、北京合天和信房等部分公司结转费用科目时，直接将费用科目的各明细科目结平，不使用转出二级科目。

6、会计科目设置及账务处理需求（重点关注）

目前，恒盛集团各公司的会计科目基本都是按照4/2/2/2/2的编码规则设置；

在会计科目控制方式方面，希望将来可以按照成本费用科目统一到三级，其他科目统一到二级的方式。

通过对各地会计科目需求调研，科目设置意见统计如下：

1.3.3多账簿需求调研

1、在恒盛集团中，由于同一种业务存在国内会计准则与香港会计准则的差异，所以有国内管理与香港上市的不同核算口径的入账要求，希望系统能够在同一个会计主体中提供两种不同核算要求的会计凭证及各种账表；

2、将来希望增加两个核算账簿，一个是国内账簿，此账簿是按照国内税务口径进行财务核算，以满足国内对外及税务的要求；

另一个是香港账簿，此账簿是按照香港会计准则要求进行财务核算，以满足香港上市的需要。

3、出具财务报表时，国内账簿只出具税务需要的三张主表；

而公司需要的香港准则财务报表、内部管理报表及合并报表都从香港账簿中取数。

1.4IUFO报表调研

1.4.1财务报表

经过调研确定，财务报表的格式见附表：

恒盛集团提供的财务报表共36张，其中，外部财务报表有四张，分别为“资产负债表”、“利润表”、“现金流量表”、“所有者权益变动表”。

合并用底表有四张，其他的报表均为内部管理用报表。

经讨论确定，报表基本的生成方式有三种：

1、基本方式是通过IUFO取数生成；

2、部分报表中的内容由于不能直接从账面取得，而是需要人工分析判断得到的，需要在生成报表时手工填写。

3、对于系统中已经提供类似的统计查询表的，直接使用系统中的统计查询表。

对于出具不同口径（国内与香港）报表方面的需求，希望系统能够分别生成国内及香港的两种不同口径的财务报表，以满足上市财报与内部管理的不同需要。

对于现金流量表的需求方面，恒盛集团希望能够现金流量能够按照管理的要求细化，现金流量分析时按照管理口径分析，但出具现金流量表时，可以按照管理口径及标准报表口径分别生成现金流量表。

1.4.2合并报表

1.4.2.1合并单位范围

恒盛集团合并报表的合并范围包括集团内的所有区域公司及三级公司，目前的合并方式为大合并的模式，上系统后的一段时间内还将维持大合并的模式，但希望将来可以根据管理需要，将合并模式改为逐级合并的模式。

报表合并范围包括“资产负债表”“损益表”“现金流量表”“所有者权益变动表”。

需要按照香港准则及国内准则分别出具合并报表。

1.4.2.2抵消分录

目前，抵消的业务大致可以分为三类：

1、长期投资与所有者权益抵消；

2、其他应收与其他应付余额抵消；

3、材料公司、装修公司的装修劳务抵消。

还有些抵消分录，各公司不统一，也不固定，要手工临时收入。

具体的抵消分录如下：

1、投资抵消：

Dr：

实收资本

资本公积

Cr：

长期股权投资

2、内部往来抵消Dr：

其他应付款

其他应收款

1.5固定资产需求

1.5.1资产管理需求描述

恒盛集团内的所有公司，目前基本都没有使用U8系统的固定资产模块管理固定资产，而是通过固定资产台账的方式手工管理。

一般都是由行政部门管理实物，财务管理账务由于部门间信息不对称，经常造成实物与账务不符的情况，希望能够通过系统将双方的数据统一，以保证资产管理的规范与准确。

资产分类标准方面，目前整个集团的资产分类标准没有统一，对于资产的管理各公司都是各自为政，现在控股公司正在着手制定集团内的资产管理办法，将来希望能够将此管理办法落实到系统中，使资产管理的各方面标准统一。

具体分类标准详见附件《资产管理办法》（需要控股公司提供）

折旧的方法各公司均采用直线法，折旧费的分摊方式都是采用使用部门进行分摊。

固定资产的增加方式主要为直接购