重庆豪德商业城商业计划书Word文件下载.docx
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2014
成立时间
2013年5月24日
员工人数
50
法人代码证号
06826593-7
贷款证号码
注册资本
伍仟万元整
经营资质
暂定贰级
法定代表人
汪荣贵
实际控制人
王长利
所有制类别
民营
客户组织类别
法定住所
重庆市南岸区南坪街道金紫街10号
办公地址
主营业务
房地产开发(取得相关行政许可后方可经营),从事投资业务(不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务),市场经营管理,房屋租赁,物业管理(凭资质证书执业),广告策划,仓储服务(不含危险品储存),销售家用电器、数码产品、五金、机电产品、日用百货。
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
(二)股东架构
股东
投资金额(万元)
出资方式
出资占比%
深圳豪德明珠投资有限公司
3500
货币100%
70%
重庆华天泽企业管理咨询有限公司
1500
30%
合计
5000
100%
根据重庆鑫凯源会计师事务有限公司所出具《验资报告》(重鑫验字[2013]0502号),截至2013年5月23日,全体股东已经实缴注册资本5,000万元。
截至2015年6月14日,深圳豪德明珠投资有限公司持有重庆豪德财富商业地产开发有限公司(以下称“项目融资方”“借款人”)70%的股权,是公司的控股股东,王长利为实际控制人。
王长利所控制公司的股权结构图如下:
(三)内部组织架构
(四)主要管理人员介绍
1、法定代表人、总经理
姓名
性别
男
文化程度
本科
出生年月
1960-1
身份证号
出生地
广东省深圳市
户口所在地
家庭住址
广东省深圳市南山区香山中街2号天鹅堡G栋1单元10B
联系方式
学习工作简历及主要业绩
历任抚州豪德贸易广场开发有限公司总经理,、渠县长德商贸物流开发有限公司董事长、香港豪德集团董事局执行董事。
现任香港豪德集团董事局执行董事、重庆豪德财富商业地产开发有限公司董事长、总经理。
2、副总经理
陈云
博士
1979-9
河南省正阳县
广东省深圳市福田区侨香路香雅园C14D
2010年至2012年任豪德集团项目拓展部经理,2013年至现在任重庆豪德财富商业地产开发有限公司副总经理。
3、监事/实际控制人
初中
1956-6
江西省赣州市
香港
深圳市龙岗区李朗国际珠宝产业园A2-15
香港豪德集团有限公司任董事长兼董事局副主席,豪德集团有限公司任董事长。
政治协商河南省委员会委员,河南省侨联名誉主席,福建省侨联顾问,广东省侨联顾问,广东省揭阳市侨联名誉主席,广东省揭西县慈善总会名誉副会长,泰国华人青年商会顾问,香港九龙揭阳同乡总会副主席,深圳市潮汕会名誉会长,内蒙古广东商会创会会长,新疆乌鲁木齐潮汕商会名誉会长,中华炎黄文化产业促进会执行会长等。
4、财务总监
许连生
1970-9
江西省赣州市章贡区
江西省赣州市章贡区西郊路12号2栋3单元351室
郑州轻工业学院管理工程系财务会计专业毕业,大学学历,会计师职称。
1991-2002年任赣州皮革工业公司主办会计,2003-2005年任赣州特精钨钼业有限公司财务部长,2005-2009任赣州海盛钨钼集团公司财务经理,2010-2013年任运城豪德贸易广场开发有限公司财务总监,2014-今任重庆豪德财富商业地产开发有限公司财务总监。
5、销售总监
周围
1964-2
重庆市
重庆市南岸区学府大道69号山宅6-3-4-4
1999年-2010年广西嘉运房地产有限公司任常务副总;
2010年-2013年任山东莱芜豪德商贸城销售总监;
2013年至今重庆豪德财富商业地产开发有限公司销售总监。
四、重庆豪德财富商业城项目介绍
(一)项目位置
南岸区是重庆的主城区,地处长江南边,北面是渝中区,西面是九龙坡区,南面是巴南区,东面是涪陵区。
本项目位于南岸区四公里中村片区,处于内环路以内,内环路引路的路旁。
这里紧邻重庆工商大学、重庆教育学院、交通运输研究所、江南国际新城、拉斐皇廷酒店。
周边有重庆旧车市场、重庆家居家具市场、重庆朝天门服装日用百货批发市场等大中型批发零售市场。
1、交通条件
项目位置紧靠学府大道、地铁三号线、广黔路、内环快速路。
离重庆火车站5公里,朝天门码头5公里,重庆机场20公里。
项目对内向北通达长江大桥与渝中区江北区连接、向西通海峡路与九龙坡及南坪连接、向南渝南大道通向巴南,另在西侧有轻轨3号线。
对外毗邻内环高速路、210国道,在15分钟内可以到达重庆市政府所在地渝中区、重庆菜园坝火车站和重庆朝天门港口,到重庆江北国际机场只需30分钟车程;
项目连接东西、通达南北的地理优势,使项目具备了发展现代化、全球化商贸的必要条件。
2、商业环境
该项目地处南岸区商业行政中心要道四公里,位于南坪商圈的边缘。
与解放碑商圈(原家电市场所在的新华路也属于解放碑商圈)距离较近。
项目北侧是以红星美凯龙代表的家居零售商圈,南侧是以凯恩国际家居名都为代表的家居建材商圈。
所在地是重庆市政府规划中的家具、家电、建材装饰、汽车展示销售中心的综合商务区,周边将陆续建成装饰材料、家具配件、汽车展销及服装销售等大型专业化市场。
(二)项目建设内容、规模及定位
1、项目板块
豪德·
家电数码体验区
餐饮文化旅游区
2、项目定位
以重庆市家电协会、火锅产业集团及关联企业总部为依托,以体
验式购物及火锅文化为核心,集网上交易、线下体验、O2O融合、总部基地、金融商务、科教文化、休闲旅游为一体的新型商业文化旅游活动区。
营造出“长江边休闲、森林里办公、公园里购物”的高品质生态环境,实现购物、餐饮、工作、休闲与生态的有机融合。
3、建设规模
总规划面积约943亩(毛地),净地约490亩。
总建筑面积地上约46万平方,地下16.5万平方。
第一期毛地约537亩,净地约257亩。
第二期毛地约406亩,净地约233亩。
第二期由于需要将林地与建设用地进行调整,故挂牌时间可能要推迟一年左右。
以下只就第一期用地项目进行分析。
4、项目载体
商品交易中心:
以家电数码为主的展示、体验、交易中心;
餐饮美食中心:
以火锅文化为主的餐饮美食中心;
总部基地:
重庆市家电协会、家电数码产业关联企业总部基地;
重庆火锅产业集团、火锅产业关联企业总部基地;
电商平台:
家电数码电商交易结算平台;
重庆火锅全球采购、电商交易结算中心;
(三)项目的经济技术指标
计量单位
数值
备注
总用地面积
M2
357993
537亩
净用地面积
171300
257亩
总建筑面积
281000
一.按功能性质划分
1.体验交易区
1)家电数码交易体验中心
115000
2)餐饮商业街
50000
2.商业服务配套区
1)总部基地办公
23000
2)电商园区
8000
3)金融、配送、维修等配套
4)庭院式精品酒店
3.地下车库及其他
75000
二.按地上地下性质分
1)地上建筑面积
206000
2)地下建筑面积
容积率
1.2
建筑密度
21.20%
绿地率
20.02%
地下停车位
个
2060
(四)项目的效果图
项目规划占地面积为537亩(毛地),原有地面建筑已基本拆迁完毕。
山坡地,落差较大,未整治。
可建设用地约为257亩。
项目效果图
(五)项目经济效益分析
指标
均价
(元/平方)
面积
(万方)
总额
(万元)
建筑面积
28.10
地上面积(万方)
20.6
其中有2.8万方按成本价给协会
地下面积(万方)
7.50
开发成本
5991
168342
均价含地下
土地成本
3150
20.60
64890
地下不摊
土地契税
95
1947
配套费用
550
15455
含地下
土地整理
320
9000
按180万方计算,地下摊
建筑安装
2500
70250
地下摊
市政设施
242
6800
开发费用
1440
40473
销售费用
431
8873
按销售收入2.5%,地下不摊
管理费用
199
5600
地下计提
财务费用
1019
21000
地下不摊。
按拿地7亿、年息15%、2年期
不可预见费用
243
成本费用总计
7431
208815
地上建筑总计
8749
180228
地下建筑总计
3812
28587
销售收入
17229
354923
交易区商铺
20000
14.70
294000
16.5万方减去协会1.8万方
交易区商铺(协会)
8851
1.80
15932
协会1.8万方
商业配套办公
2.60
23400
3.6万方减去协会1万方
配套办公(协会)
1.00
协会1万方
酒店
0.50
4500
5000平方
车库
2197
3.75
8240
按8万一个车位,1030个车位可以销售
销售税金及附加
956
19698
按销售额的约5.5%
土地增值税
1512
31139
利润总额
95271
未计算政府的优惠政策收益(如规费减免等)。
成本费用利润率
45.62%
销售利润率
26.84%
盈亏平衡点
12.62
关于盈亏平衡点计算:
土地、建安、配套、管理及财务费用均与销售量无关,视为固定成本。
销售费用及税金与销售量成正比,视为变动成本。
企业所得税
23818
利润总额的25%缴纳
税后利润
71453
(六)项目的进展情况
2013年5月,豪德集团已与重庆市南岸区政府签订了该地块的框架性开发协议,同时豪德集团与重庆市家电协会签订了联合投资协议。
2015年5月招拍挂已经结束,重庆豪德项目公司取得土地,成交总价65959万元,其中2015年6月10日已支付20%,即13194万元;
2015年7月10日支付30%,即19791万元;
剩余50%土地款32984万元,2016年6月10日缴纳完毕。
土地款支付进度如下:
日期
名目
金额
付款情况
竞拍保证金(后转为土地成交价款)
13194万元
已支付
土地成交价款分期第二次付款
19791万元
未支付
土地成交价款余款
32984万元
整个项目计划安排见下表:
项目进度计划表
项目进度
实施计划
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
1季度
2季度
3季度
4季度
立项报批
━
项目设计
基础设施建设
土建施工
竣工验收
装修施工
销售招商
开业
(七)项目总投分析
本项目预计总投资208815万元,其中土地款、其他配套费用、整理费用和税费等合计91292万元,建筑安装费70250万元。
序号
项目
金额(万元)
1
64,890
2
1,947
3
15,455
4
9,000
5
70,250
6
6,800
7
8,873
8
5,600
9
21,000
10
5,000
208,815
(八)项目销售收入分析
(万平米)
单价
(元/平米)
147,000
20,000
294,000
18,000
8,851
15,932
26,000
23,400
商业配套办公(协会)
10,000
4,500
车库共2197个车位
(其中可售车位1030个)
75,000
80000/个
8,240
281,000
354,923
(九)项目现金流分析
2015年上半年
2015年下半年
2016年上半年
2016年下半年
2017年上半年
2017年下半年
一、资金来源
15,000
120,492
70,985
53,238
17,746
454,923
1、销售收入
35,492
2、自有资金
30,000
3、融资借款
70,000
二、资金运用
13,538
109,840
46,843
39,318
21,255
78,200
8,780
35,697
352,910
1、土地成本
12,978
51,912
2、土地契税
3、配套费用
4、土地整理
5、建筑安装
14,050
28,100
21,075
7,025
6、市政设施
3,400
1,360
680
7、销售费用
887
1,775
1,331
444
8、管理费用
560
1,680
840
280
5,040
9、财务费用
5,250
10、缴税
4,259
8,518
6,389
34,194
74,655
11、归还融资借款
12、其他支出
2,000
1,000
500
300
200
三、当期结余资金
1,462
10,652
24,142
31,667
31,984
-24,961
44,459
-17,951
101,453
四、累计盈余资金
12,114
36,256
67,922
99,906
74,945
119,404
(十)融资期内现金流压力测试
1、销售价格下降30%
鉴于目前重庆房地产市场价格较为平稳,且在国内各直辖市及省会城市中价格仍处于洼地,房地产大幅下调的概率较小。
但出于谨慎性原则,对项目现金流进行降价压力测试。
假定项目因宏观政策或市场等不利因素影响,商场销售价格下降30%,工程支出按进度不变。
在降价因素作用下,在项目实施的二年期限内,项目期间现金流总体情况如下表:
109,845
49,689
37,267
12,422
348,446
24,845
248,446
108,296
43,755
36,230
18,939
75,884
6,464
-5,310
297,795
3、
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