房地产经营管理Word格式.docx

房地产经营管理Word格式.docx

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举个简单例子加以说明：

你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。

当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。

这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？

在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。

而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。

相差3个点，这三个点意味着什么？

意味着你必须多付出30%的资金成本。

换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。

（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。

而房价的实际价值：

由上面可能会有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具等等。

那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？

不动产就是地理位置不可移动的资产！

！

而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。

学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。

地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，是可以通过评估和交易重新恢复的。

所以说真正增值的是地产那部分。

你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？

由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。

我实际上想说明什么呢？

我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。

简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？

你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？

由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。

产权房和非产权房的性质就其本质是

一样的。

从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。

从美国房地产业的发展史就可以看出

　　下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

　　先讲一个概念，根据《资本论》（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。

利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。

　　先说利率：

利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。

值得一样一样说。

还是举例说明：

前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。

由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：

比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。

　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。

因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。

国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。

同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。

如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。

　　现在政府逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。

这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。

　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。

其他的朋友可能会有点困难。

中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。

　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。

因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。

但事实证明，依靠行政

的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

　　在此，我想到了索罗斯的一句话：

“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。

”---乔治.索罗斯

因素：

影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素

1）社会因素：

人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；

2）经济因素：

国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；

3）政治因素：

土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，

行政级别及隶属变更；

4）其他因素：

心理因素，国际因素，特殊因素

影响房地产价格的区位因素：

1）城市不同功能分区因素

2）城市不同功能区的环境因素：

商业区，住宅区，工业区

影响房地产价格的个别因素：

1）影响土地价格的个别因素：

位置；

面积；

地形地势；

地质；

水文；

形状；

气候；

临街状况；

土地利用限制状况；

土地产权权属状况；

建筑物与土地的组合是

否得当。

2）影响建筑物价格的个别因素：

建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；

房

屋的损耗和完好程度；

规模及高度；

用途。

我国房地产市场的发展趋势和经营取向

对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。

全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。

与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。

一、我国房地产业的发展及周期性规律

新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。

第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。

在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。

这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。

第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。

当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。

这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。

第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。

停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。

特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。

而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。

同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。

下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

二、当前房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。

今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。

房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。

房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。

在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；

国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；

利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。

今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；

商业用房竣工面积同比增长37%。

另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。

这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。

那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？

1.国民经济的持续快速增长。

近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。

国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；

另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。

因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

2.体制与机制的市场化。

长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。

国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。

市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。

这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。

市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。

20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。

据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。

目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。

大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：

一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。

也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。

虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。

据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：

“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。

作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。

今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。

”该报7月1日还披露：

到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。

并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。

当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。

第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。

2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；

而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。

就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"

TCL"

、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。

一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。

在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。

第三，房价增幅回落，销售趋淡。

与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。

今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；

商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融的风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。

短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。

远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。

房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。

同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。

早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。

在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。

因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。

二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。

四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。

2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。

房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。

例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。

在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。

必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。

目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；

另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。

我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。

中国的房地产市场寄托了太多的希望：

国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；

房地产企业靠它创造利润；

老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。

维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。

当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。

首先，地产商要让利销售，把价格降下来；

其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。

假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。

实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。

而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。

而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。

商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。

我国从1991年起，建立了住房公积金制度。

住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。

到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。

住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。

但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；

已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。

目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。

今年5月，国家发布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。

有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。

目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。

但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。

这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。

为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。

今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。

目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。

当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：

尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。

证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。

这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。

加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。

首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。

目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。

与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。

而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。

其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。

美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。

国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。

再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：

国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。

特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。

面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。

一是在经营理念上有所创新。

国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务