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2020年9月以来,美国次贷危机急剧恶化,迅速演变成国际金融危机,对我国经济阻碍明显加大,同时我国经济亦快速回落。
因此,中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快进展,并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,12月的经济工作会议明确宏观调控方针为:
保增长、扩内需、调结构。
至此,宏观调控方针完成了由〝双防〞到〝一保〞的方向性转变。
在〝一保〞方针和〝积极的财政政策和适度宽松的货币政策〞的指导下,一系列扩大内需、促进增长的政策连续推出。
财政政策方面:
2020年11月推出〝四万亿投资打算〞,并把〝加快建设保证性安居工程〞作为重要投资领域,并在2020年四季度新增1000亿元中央投资。
除了扩大投资规模以外,积极财政政策还将实行结构性减税,用减税、退税或抵免的方式减轻税负,促进企业投资和居民消费。
货币政策方面,从2020年9月开始,央行在百日内五次下调基准利率,四次下调存款预备金率,以保持银行体系流淌性充足,促进货币信贷稳固增长,并决定把2020年的M2增长率提高到17%。
从适度宽松货币政策的不断落实,到国务院常务会议提出促进经济进展的9项金融措施,再到进一步细化的金融促进经济进展的30条意见,金融体系正在多渠道地为经济进展提供关心。
宏观经济政策的调整,必定阻碍到房地产政策的走向,同时也必将对房地产市场的走势产生阻碍。
中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业,必定会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色,不管是房地产投资,依旧住房消费,都将有效拉动经济增长。
二、2020年房地产政策:
紧缩型调控由慢变快的连续放松
2020年房地产调控的形状明显属于〝两段式〞,上半年是第一段:
宏观调控依旧沿袭2007年紧缩式调整,甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台;
下半年属于第二段:
宏观调控慢慢转向,政策慢慢放松,而且是〝自下而上〞式的,从2020年5月份开始,成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个都市纷起救市,出台稳固和促进房地产市场进展的政策,10月22日财政部和央行出台相关措施,拉开了中央稳固和促进楼市进展序幕,其后又有包括«
关于促进房地产市场健康进展的假设干意见»
在内的多项重要措施出台,紧缩型调控越放越松,性质渐变。
1、信贷政策盘点
政策一:
10月22日,中国人民银行出台«
扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买一般住房»
,要紧内容是:
将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;
最低首付款比例调整为20%。
对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优待条件给予支持;
对非自住房、非一般住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。
同时下调个人住房公积金贷款利率。
政策二:
12月20日国务院办公厅出台«
〔国办发〔2020〕131号〕,其中规定:
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
在落实居民首次贷款购买一般自住房,享受贷款利率和首付款比例优待政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的一般自住房的居民,可比照执行首次贷款购买一般自住房的优待政策。
对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
政策三:
2020年1月18日,中国人民银行、中国银行业监督治理委员会出台«
经济适用住房开发贷款治理方法»
〔银发〔2020〕13号〕,重要内容是:
经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行,可适当下浮,但下浮比例不得超过10%。
经济适用住房开发贷款期限一样为3年,最长不超过5年。
经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设,不得挪作他用。
政策四:
12月3日,中国人民银行、中国银行业监督治理委员会出台«
廉租住房建设贷款治理方法»
〔银发〔2020〕355号〕,重要内容是:
新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例;
改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。
廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
廉租住房建设贷款期限最长不超过5年,具体由借贷双方协商确定。
专款专用,不得挤占挪用。
廉租住房建设贷款应为担保贷款。
政策评析:
由于我国房地产业对银行信贷依存度专门高,信贷政策对住房消费和开发的阻碍显著。
政策一和政策二性质相同,其背景和目的差不多上:
为应对国际金融危机对我国可能产生的阻碍,支持扩大内需,提高对居民购买一般自住房的金融服务水平,保证和改善民生。
政策重点是降低个人房贷的门槛,专门是首次购买一般自住房和改善型一般自住房的贷款需求者,然而其后显现一些波折,由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优待,因此〝改善型需求〞悬而未决。
而«
中明显进一步放松房贷政策,不仅初步界定的〝改善型需求〞,而且还规定〝对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
〞这意味着放权给商业银行自主决策。
由此,对抑制市场需求作用明显的〝二套房贷政策〞,在专门大程度差不多放松。
政策三和政策四性质相同,其目的差不多上为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和«
国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的假设干意见»
〔国发〔2007〕24号〕精神,支持国家住房保证制度建设。
两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优待措施,专门是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低,有助于促进这两类保证性住宅的开发建设。
2、税收政策盘点
10月22日,财政部和国家税务总局联合下发«
关于调整房地产交易环节税收政策的通知»
〔财税[2020]137号〕,要紧内容是:
一是对个人首次购买90平方米及以下一般住房的,契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。
将现行个人购买一般住房超过5年〔含5年〕转让免征营业税,改为超过2年〔含2年〕转让免征营业税;
将个人购买一般住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
税收是房地产宏观调控最重要工具之一,而且由于其是经济手段,相对行政手段而言,对市场的负面作用小,因此近几年被频频使用。
这两个政策性质相同,差不多上降低交易环节的税负,其目的差不多上为了降低交易成本,刺激需求。
政策优待的重点对象是一般住宅,这会使部分自住需求者提早舍弃观望。
2005年〝国八条〞出台前,二手房交易环节的税负专门小,之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。
目前,仅全免了土地增值税,减轻了营业税率和契税,接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。
值得关注的是,在财政部相关文件中提出〝地点政府可制定鼓舞住房消费的收费减免政策〞,这种适当放松的做法有助于地点政府依照区域楼市和地点财政情形,考虑是否进行更大尺度的税收减免。
3、住房政策盘点
2020年11月10日,国务院出台了挽救经济的一揽子打算,即〝国十条〞,总投资规模达到4万亿人民币,首条内容是〝加快建设保证性安居工程〞。
11月12日,住房与城乡建设部副部长齐骥表示,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元。
其中,对廉租房投资2150亿,棚户区改造投资1015亿元,经济适用房投资6000亿元,综合约9000亿元。
通过9000亿元的住房保证投资,政府估量将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。
,其中规定:
加大保证性住房建设力度,争取用3年时刻差不多解决都市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
到2020年年底,差不多解决747万户现有都市低收入住房困难家庭的住房问题,差不多解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁修理改造问题。
2020年到2020年,全国平均每年新增130万套经济适用住房。
多渠道筹集建设资金:
中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度,地点各级人民政府也要相应加大投入力度,商业银行要加大信贷支持力度。
开展住房公积金用于住房建设的试点:
在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。
对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件,又无力购买一般商品住房的家庭,采取进展租赁住房等多种方式,因地制宜解决其住房问题。
2007年,中国住房制度发生重大变革,以〝24号文〞为标志,在近十年被忽视的住房保证制度建设被提到专门高的位置。
2020年,住房保证连续大力推进,同时结合国家〝四万亿投资打算〞,建设部推出了政策一,国务院办公厅出台了政策二,从而实现了扩大内需与住房保证的有机结合。
按照上述打算,将使1000-1300万户困难家庭受益,占城镇家庭总量的5-7%左右。
以后三年将完成820万套左右新建和改造住房,而2006年全国住宅销售总套数是505万套,按此大致推算,以后三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右,将对整个住宅市场的运行产生深刻的阻碍,会分流部分一般住宅需求,抑制商品住房价格反弹。
住房政策的另一个转变是,大力鼓舞自住需求,专门是一般住宅消费,要紧通过减免税收与信贷优待,上文已述。
另外,针对〝夹心层〞住房困难户,提出采取进展租赁住房等多种方式,因地制宜的解决,原本限价房是一个选择,现在看来限价房矛盾重重,许多地点政府已缓滞这类项目。
除了建立一套有政策支持的市场租赁体系,政府还能够通过对〝夹心层〞家庭以购房贷款贴息或减税、承诺部分住宅实行混合产权等方式予以解决。
4、土地政策盘点
2020年1月3日,«
国务院关于促进节约集约用地的通知»
〔国发〔2020〕3号〕出台。
内容包括六条:
一、按照节约集约用地原那么,审查调整各类相关规划和用地标准;
二、充分利用现有建设用地,大力提高建设用地利用效率;
三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用,健全节约集约用地长效机制;
四、强化农村土地治理,稳步推进农村集体建设用地节约集约利用;
五、加强监督检查,全面落实节约集约用地责任。
2020年2月7日,国务院出台«
土地调查条例»
全文,关于土地调查做出比较全面的界定。
依照国民经济和社会进展需要,每10年进行一次全国土地调查,依照土地治理工作的需要,每年进行土地变更调查。
调查的内容包括:
土地利用现状及变化情形,包括地类、位置、面积、分布等状况;
土地权属及变化情形,包括土地的所有权和使用权状况;
土地条件,包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
2020年6月1日«
违反土地治理规定行为处分方法»
施行,为了加强土地治理,惩戒违反土地治理规定的行为,依照«
中华人民共和国土地治理法»
、«
中华人民共和国行政监察法»
中华人民共和国公务员法»
行政机关公务员处分条例»
及其他有关法律、行政法规,制定本方法。
有违反土地治理规定行为的单位,其负有责任的领导人员和直截了当责任人员,以及有违反土地治理规定行为的个人,应当承担纪律责任,有关责任人员由任免机关或者监察机关按照治理权限依法给予处分。
在2020年10月举行的中共十七届三中全会上,做出了«
中共中央关于推进农村改革进展假设干重大问题的决定»
,其中包括农村土地制度改革,重点在于完善土地承包经营权,首次提出以多种形式流转土地承包经营权,政策目的在于进展农业,专门借此促进农业的适度规模经营。
与房地产业的相关的内容要紧有三点。
其一,改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范畴,完善征地补偿机制。
其二,逐步建立城乡统一的建设用地市场,在合规前提下,农村集体经营性建设用地市场化出让,与国有土地享有平等权益。
其三,完善农村宅基地制度,严格宅基地治理,保证农户宅基地用益物权。
我国人多地少,耕地资源稀缺,当前又正处于工业化、城镇化快速进展时期,建设用地供需矛盾十分突出,而土地市场比较失序,闲置用地规模连续增加。
因此,从2004年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。
2020年连续完善土地制度,政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地治理,专门是«
堪称我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版,部分往常出台的调控重点内容再次强调,如回收闲置土地〔包括清算土地增值税〕、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模〔目的是抑制大盘开发〕、完善建设用地储备制度、强化农村土地治理〔借此打击小产权房〕等。
但值得关注的是,随着全国楼市的连续低迷,开发商经营显现困难,土地政策存在放松的客观需要,已有地点政府承诺开发商缓缴或分批缴纳土地出让金,由于越来越多的项目停工,也给查处闲置土地带来困难。
政策四是涉及农村土地制度改革,这是一项需要不断推进的〝重大工程〞。
2020年是改革开放30周年,而1978年正是由农村土地制度开始,关于房地产业而言,土地是最重要的生产要素和行业进展的基础与前提,凡是涉及到土地制度的改革,必将对行业进展产生重大阻碍。
«
对房地产业的阻碍要紧表达在三点上。
第一,征地制度的改变,一方面是征地范畴减小,另一方面征地成本上升〔补偿农民〕,其结果是都市建设用地更加紧张,从面阻碍房地产供应。
其次,农村集体经营性建设用地市场化出让,将极大的促进中国村镇房地产市场的进展,大都市郊区农村经营性建设用地的出让必定吸引开发商竞拍,中国房地产开发的郊区化进程将加速。
再次,只提及保证农户宅基地用益物权,而未明确宅基地能够流转,反映出中央在这一重大问题上态度慎重,但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试,必定会〝自下而上〞地推动这项改革。
5、外资政策盘点
政策内容:
2020年7月1日起开始执行«
商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知»
,要紧内容是,商务部托付省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。
地点商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后〔包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等〕,将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。
商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查,原那么上每季度随机抽查5-10家。
经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业,商务部将通知外汇治理部门取消公司外汇登记,并取消其外资统计。
同一地点商务主管部门两次显现违规的,商务部将在商务系统内对其通报批判,限期未改,收回授权。
从2002年开始,随着我国房地产市场步入增长和繁荣期,进入房地产业的外资呈快速增长态势。
在宏观调控的背景下,2006年7月六部委联合出台«
关于规范房地产市场外资准入和治理的意见»
〔171号文〕,拉开规范和限制外资的大幕,其后连续又有新的补充性政策出台,其中2007年出台的«
关于进一步加强、规范外商直截了当投资房地产业审批和监管的通知»
〔50号文〕把外资投资房地产的审批权收至商务部。
2020年出台的«
,重新把审批权部分下放给省级商务主管部门,表达了商务部期望简化程序,提高工作效率,要求地点政府积极认确实担负起相关责任,同时也透露出审批放松的信息。
实际情形是,2007年至2020年第一季度,外资进入中国的速度专门快,但从2020年6月开始,我国外储增量放缓,且小于FDI与贸易顺差之和,这意味着部分热钱开始流出国内。
9月份金融危机爆发后,外资撤出房地产业的迹象更加明显,包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的打算和行动,甚至连在内地投资体会丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。
12月,商务部、外交部、公安部、司法部联合印发«
外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引»
,确实是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象,幸免给中方相关利益方造成经济缺失。
随着金融危机在全球蔓延,俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严峻,这是值得我国小心的。
三、2020年房地产政策:
新一轮扩张型调控力度加大
1、宏观经济政策
重点在于全面落实已定方针,2020年还会有新的保增长、扩内需的政策出台。
2020年世界经济形势专门严肃,这场百年一遇的金融危机,目前尚看不出何时会到底,最坏的时刻或许还没到来,世界经济步入衰退已没有什么悬念。
经合组织30个发达成员国综合领先指标2020年11月份再次下滑,较10月份的95.1下降至93.8,G7成员国各自的领先指标也下滑。
中国、印度、俄罗斯和巴西等非OECD成员的领先指标也大幅下降,〝金砖四国〞亦受此次危机的繁重阻碍,可见此次全球经济危机的破坏力之大。
国内经济走势亦令人担忧,部分经济学家推测第二季度会到底,但在国内外综合因素主导下,专门难判定经济复苏的时刻点。
1998年出台挽救经济的措施后,当年和次年都没能实现〝保八〞目标,2000-2001年〝争九〞亦没成功,直到2001年才重新迈上9%关口。
值得期待的是,目前国家保增长的决心专门大,出台措施的力度专门大,国务院总理温家宝在江苏考察工作时称,在今年两会前,国家还会出台一系列促进经济的措施。
总体而言,2020年宏观经济的调控重点是:
在〝保增长、扩内需、调结构〞的方针指导下,第一落实2020年第四季度出台的诸多措施,财政政策方面的〝四万亿投资打算〞和减税打算等,货币政策方面减息、降存款预备金率、增加货币发行量、增加流淌性等。
在此基础上,还会有新的补充和追加性质的经济政策出台。
各大部委及地点政府也会积极行动起来。
比如央行在近日召开的2020年年度工作会议上强调,今年将综合运用利率、存款预备金率、公布市场操作等政策工具,灵活调剂资金供求,必要时还能够使用创新金融工具保持市场的合理流淌性。
2、房地产调控政策
将由放松上一轮的紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控,还将有新政出台。
从近几年宏观调控的时期和性质上分析,可划分为三个时期。
第一时期:
2003年以〝121号文〞为标志,紧缩型房地产调控拉开序幕,2004年调控加强,2005-2006年达到高潮,2007年属于连续时期,并连续至2020年上半年。
第二时期:
从2020年下半年开始,由地点到中央,开始放松调控,其性质是松绑,节奏逐步加快,这是一个过渡性的时期。
第三时期:
我们预期,2020年房地产调控将辞别紧缩型调控,正式步入扩张型调控时期,这也就意味着政策的松紧度将差不多上回来到2003年之前。
不妨先看一下房地产业主管部门对2020年行业的指导方针。
2020年1月9日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。
住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了«
落实科学进展观,做好今年住房和城乡建设工作»
。
会议要求,2020年住房和城乡建设系统要着力做好以下九方面工作。
一是,全面推进保证性住房建设。
以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260万户都市低收入住房困难家庭的住房问题;
解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;
新增经济适用住房130万套。
二是,促进房地产市场健康稳固进展。
认真贯彻落实国办发〔2020〕131号文件,在加大保证性住房建设力度的同时,进一步鼓舞一般商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;
支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;
连续加强对房地产形势的监测分析;
强化地点人民政府稳固房地产市场职责;
连续深入整顿规范房地产市场秩序。
三是,进一步做好统筹城乡规划建设工作。
四是,力争建筑节能取得新突破。
五是,提高工程质量安全和建筑市场监管水平。
六是,推动法制和工程标准建设。
七是,爱护建设领域社会稳固。
八是,认真做好汶川地震灾区重建相关工作。
九是,反腐倡廉和精神文明建设不断推进。
上述九条工作要求,相对比较重要的是前面两条:
强化住房保证与稳固市场进展——这将是2020年我国房地产政策趋向的两条主线。
同时,这也是2020年房地产调控的沿袭、加强、深化。
我们认为,在宏观经济下行和2020年相关政策具有滞后性的双重阻碍下,2020年我国房地产市场依旧将以低迷为主基调,成交量将会在低位盘整,而房价还将适度下调。
在这种形势下,为了幸免房地产市场显现〝硬着陆〞,在〝强化住房保证与稳固市场进展〞的方针指导下,还会有新的房地产政策出台。
1月6日国务院新闻办公室举行2020年第一场新闻公布会,内容是促进房地产市场健康进展的有关情形。
充分反映了国家关于房地产市场的重视程度。
住房和城乡建设部副部长齐骥、国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励回答了记者问。
我们依照12月份的中央经济工作会议精神、«
落实科学进展观做好今年住房和城乡建设工作»
、国务院新闻办公室公布会内容,以及国内外宏观经济走势和房地产形势,对2020年我国将会出台的房地产政策大致做如下推测。
1、税收政策推测
在积极财政政策指导下,国家还将实行结构性减税,用减税、退税或抵免的方式减轻税负,促进企业投资和居民消费。
在国务院新闻公布会上,财政部税政司副司长王晓华表示〝税收优待政策可能有一定的滞后才会显现出成效,2020年对房地产市场税收政策调整比较密集,2020年是不是要出台新政策,要依照2020年政策的执行情形来定,假如执行的好可能会连续这些政策,假如执行得不行,可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
〞
我们认为或多或少,2020年确信会有新的税政出台,应该会显现在交易环节和开发环节。
一是,交易环节中
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