购物中心建设项目可研报告Word文件下载.docx

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核心理念：

和谐企业创建和谐社会！

企业精神：

团结、务实、拼搏、高效、创新！

经营理念：

服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！

三、综合评价

本项目的建设符合XXX城市建设发展方向，对于推动XXX“一市三区”城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。

随着国家西部大开发政策的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使XXX县发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。

目前，XXX县建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动XXX县城市建设，此外还将改善XXX商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。

本项目的实施将使XXX县得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。

本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。

四、项目编制原则

本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快“一市三区”的建设速度，以推动和促进XXX购物中心经济和相关产业的快速发展。

本项目按照“规划高标准、建设高起点、产业高科技、产品高质量、高附加值、高度环境保护和因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。

XXX购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把XXX购物中心的经济发展作为XXX县经济发展的新的增长点。

坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。

把XXX购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对XXX县乃至XXX总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。

XXX购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。

建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。

加强生态环境建设，完善绿化系统，提高绿化标准和覆盖率，使XXX购物中心的整体生态环境上档次，达到生态环境良性循环的目标。

加强环境保护规划，对各类污染要进行定性定量分析，创建环保分区，制定目标体系和建设控制原则，对污染要控制其发展。

坚持“节约用地、合理用地”的原则，尽量利用荒地、劣地、弃置地，提高土地的利用率，做到“开发一片、建设一片、形成一片、收益一片”，不搞盲目开发。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设，“十五”时期，XXX通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全市经济始终保持强劲的发展势头。

随着XXX国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。

“十五”期间，XXX按照营造和谐XXX的要求，实施“一市两区，三个组团”的城市发展战略，XXX县建设步伐加快。

二、项目建设必要性

XXX地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的“呼和浩特—包头—乌海”产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的T字型结合部。

2012年，全市地区生产总值达到800亿元，财政收入145.86亿元，综合实力显著提升，经济运行质量不断提高，人民生活明显改善。

消费市场有效供给不断增加，商品货源充足，商品品种更加丰富多彩，质量档次明显提高，极大的满足了城乡居民的消费需求。

2012年全市社会消费品零售总额达182.7亿元，比2000年增长了4.5倍。

同时新型业态蓬勃发展，全市贸易业经营形势发生巨大变革，超级市场、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展，市场繁荣活跃。

2012年，全市城镇居民人均可支配收入达到13002元，农牧民人均纯收入达到5308元。

全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了汽车、住宅、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加。

在居住方面，全市居民居住条件得到进一步改善。

目前，XXX城市建设发展迅速，在XXX县、东胜铁西新区商业住宅和大型商业建筑新建项目星罗棋布，使XXX城市建设规模迅速扩大，在XXX县建设一座大型现代化购物中心势在必行。

1．XXX购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。

近年来XXX的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。

从完善城市基础设施方面看，建设一个位于XXX县大型购物中心是完全必要的。

XXX购物中心的建成标志着XXX县的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立XXX县良好的风貌与形象。

2．XXX购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。

随着经济的发展，城市人口的增加，XXX目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。

XXX购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。

3．XXX购物中心的规划建设是优化土地资源配置、带动项目周围沿线开发的需要。

XXX购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造新的经济增长点。

第三章市场供求分析及预测

一、市场发展现状与前景分析

（一）商业布局现状分析

目前XXX的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是民生广场和大兴购物公园商业区以及XXX购物中心和每天百货为中心，伊金霍洛街、达拉特南路为经络的购物中心区。

现有的东胜富兴农副产品批发市场、鑫通综合市场、天意汽车交易市场、再就业市场、大自然市场、鑫鑫服装市场、利民综合市场等批发市场、专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。

（二）项目综合优势分析

1.项目开发外部优势

区位优势

从区域位置看，XXX县是连接地区性政治、文化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。

随着城市建设步伐加快，城市人口增长加快，XXX县将成为XXX规模最大、城市人口最多、商务活动最旺的城区之一

交通优势

国道、高速均经过XXX县，交通优势明显。

本土资源优势

来XXX打工的人员是本市第一大人力资源和消费市场资源，随着XXX日新月异的发展，城市吸引力逐步增强，城市人口增长速度也将逐步扩大，消费需求将进一步增强。

煤炭、天然气、天然碱等地下矿产，为XXX提供了丰富的自然财富。

商业现状凸现的优势

XXX城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要因为旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地段的商业基础建设差，没有形成良好的购物中心格局。

缺乏高档、集中成片的商业区，而XXX县缺乏商业设施，缺少核心购物中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市购物中心提供了必要条件。

城市规划的功能优势

XXX城区规划分为“一市二区，三个组团”，为居住、商业、学校、医院、文化经济中心，XXX县为机关办公、商贸流通、金融、工业中心。

随着XXX县的建设步伐加快，人们的商业活动也逐步向XXX县聚集，在XXX县目前没有一个购物中心的情况下，XXX购物中心的建设实施决定了城市购物中心地位的正式形成。

（三）项目开发自身优势

规划优势

按XXX现行城市规划，本项目目前是XXX县唯一的大型购物中心，具有独立市场的优势。

项目总体规划充分体现了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒适性，各组团功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征表达各自优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，更体现了建设品位的优势。

规模优势

本项目的开发为XXX提供了高尚的商业、休闲场所，以花园式商业广场构成大型购物中心的现代都市样本。

而这种大型的建筑，一流的规划、高雅时尚的设计将使本项目成为XXXXXX县未来的城市座标，成为XXX县居民休闲、购物、文化活动中心。

设计优势

购物中心的设计具有明显的商业气势，商业主体贯通流畅，增设二层循环通道及多个平台，辅以景观绿化，休闲设施，充分满足购物、商业流通的动静分布，同时还具有很强的景观休闲效果。

购物中心低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了XXX购物中心的多重景观效果，完全具备了花园购物、休闲购物、旅游购物的特征。

公用配套优势

中学、小学、医院、邮局、车站、体育场分布在项目周围，购物中心与住宅区既紧密相连，又相对独立。

项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质条件。

项目内还规划物业管理办公、文化娱乐活动室，为创建现代城市购物中心提供必备条件。

物管优势

项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问，在XXX率先引进高尚、安全、周到、舒适的服务型管理，并承诺不以赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。

二、市场需求分析

随着XXX城市的建设速度加快，以及XXX的建设速度加快，XXX的辖区人口数量迅速增加，客观上要求XXX县内有一个购物中心来引领XXX县商业的发展，同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。

XXXXXX购物中心建设项目正是迎合这一需求趋势而建设，项目以创新的“都市MALL”为核心经营模式，以大型超市、宾馆及酒店、宾馆、精品百货、写字楼为经营主题，符合XXX商贸业的发展方向。

第四章项目建设地点及建设条件

一、建设地点

XXXXXX县峨岭镇。

二、建设条件

（一）自然条件

1．地形地貌XXX土家族苗族自治县地处贵州东北部、XXX市西部，云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的大斜坡地带。

县人民政府驻峨岭镇。

“八山一水一分田”，为典型的山区农业县。

位于县境东部的国家级自然保护区——梵净山，是世界人与生物圈网成员，是中国五大佛教名山之一，是唯一的弥勒佛道场，是地球北回归线上唯一的绿洲。

全县总人口42万，土家族苗族占总人口的百分之七十以上。

土家族自称“毕滋卡”，有“土家赶年”、“六月六”、“土家女儿会”等民族节庆，有土家摆手舞、土家金钱竿、土家红棺葬等独特的民俗活动。

2．气候

XXX属亚热带湿润季风气候，年均气温16.8℃，日照时间长达1255小时，无霜期近300天，年降雨量1100mm左右，冬无严寒，夏无酷暑。

常年主导风向及频率：

C，NE（55，10），历年平均风速：

0.9米/秒，历年平均蒸发量：

1174.7MM，年最多风向及频率：

C，NE（55，10），年平均日照时数：

1296.9小时，冬季：

室外风速0.9米/秒，夏季：

室外风速1.0米/秒，年极大风速（定时）：

12米/秒，极端最高气温：

39.9摄氏度，极端最低气温：

-9.0摄氏度，历年平均气温：

16.8摄氏度，历年平均相对湿度：

78%，历年最大相对湿度：

100%，历年最小相对湿度：

9%，历年平均气压：

962.2百帕，历年平均降水量：

1113.4毫米，历年最大降水量：

1621.6毫米，历年最少降水量：

678.7毫米，日平均温度〈=5.0摄氏度的天数：

50.4天，最大积雪深度：

17MM，冬季大气压力：

969.1百帕，夏季大气压力：

953.0百帕，最低气温出现日期：

77.1.30，最高气温出现日期：

71.7.27，最热月、最冷月：

热7月，冷1月，年平均有霜期：

74天。

3．水文XXX县境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木伦河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。

平均年径流量6646.3万立方米，年输沙量844万吨。

水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。

地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深10米左右。

（二）新区总体规划新区总体规划本着宜人、和谐、自然、永续的原则，综合布局城市空间，合理安排功能分区，体现了现代气息、生态型城市特色。

规划将新区分为中心区和工业园区两大部分，中间布置400米绿化隔离带，相对独立，互不影响。

工业园区约7.5平方公里，重点发展以天然气化工为主的化工业、农畜产品及食品加工业、机械制造加工业、生物制药业、新型建材加工业等产业和项目，禁止污染环境项目入区。

中心区又分成东西两个居住区、行政文化中心、南部沿河商务金融区。

规划人均居住用地33平方米，原则上禁止高层住宅建设，限制高密度开发，建设生态型社区。

各居住区设有公共绿地以及绿化隔离带，在各居住区外围靠近交通干线的地带设有绿化隔离带，居住区绿地率不低于40％。

行政办公区围绕占地6公顷的市政中心广场，呈“品”字型分布，背靠森林公园，俯瞰未来城市全景，具有良好的自然环境。

规划建设三大公园、两大广场，即：

青春山森林公园、体育公园、滨水公园和市政广场、文化广场。

规划以乌兰木伦水库引水入城，水系结合绿化构成了优美秀丽的开敞空间。

规划XXX景观大道80米宽，其它13条干道均为40—60米宽。

将所有管线布局在道路两侧，全部下地，一次到位，并为远期发展预留有余量和空间。

规划绿地占建设用地的35.8％，人均绿地面积55.9平方米。

整个新区环抱在青山丽水之中，拥立在丛林绿地之间，容积率、建筑密度和人均道路、绿地、居住、公共设施等各项指标均优于国家建设标准，最终将建成一座具有良好的生态环境和自然景观，形成山、水、城一体特色，具备舒适高效的基础设施，建设与自然融合的、生态型、园林式的现代化新城。

（四）新区未来城市发展分析XXX经济技术开发区作为市委市政府规划的新区，根据调研可以确认,目前已经被大部分XXX人知晓，随着市委、市政府四大班子的搬迁，该区域的未来升值潜力已经被大多数人所认可。

市委、市政府就意味着一个城市的心脏，它的迁移可以带动整个城市及相关行业的发展，因此新区的城市未来前景是光明的。

但是整个XXX县的发展还要看市委、市政府能否按照规划有步骤地进行城市建设，这期间是否能保证资金到位，相关政策是否能紧跟经济建设步伐,领导人的眼界及思想意识是否超前等等因素。

这些是影响新区建设速度至关重要的因素。

XXX县未来的城市模式预测为“政治、金融经济、商贸、教育文化”中心，XXX县将作为XXX未来的政治、文化、商贸、金融中心、科研教育中心和技术产业基地，其独特的城市风格、科学的功能分区、完善的基础设施、宽松的投资环境以及强大的产业支撑，必将成为全市极具持续发展能力的经济增长极和我国西部地区人居环境最为优美、创业环境最为优良、城市魅力最为优秀的地区之一。

第五章项目生产规模及建设方案

一、项目建设规模和期限

（一）项目建设规模

XXXXXX县峨岭镇，项目建成后将辐射整个XXX。

XXX购物中心以“美化城市、提高城市服务功能”为目标，为辐射区内的消费者提供商务办公、购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务。

本项目将成为集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心。

（二）建设期限

本项目建设期限为一年。

完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程。

（三）项目建设进度计划

按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：

项目准备阶段：

项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；

项目实施阶段：

勘察、设计、工程招投标、设备采购、道路施工；

项目完成阶段：

试运营、竣工验收。

（四）项目管理

为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作。

成立项目管理小组，负责XXX购物中心内一切建设、运营和管理事务。

内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：

行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；

计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；

施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；

设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；

技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。

二、项目建设标准

本项目将引用国内外先进设计理念，以高品位、时尚化、五星级环境及先进的管理模式，为XXX的消费者提供全方位的服务。

项目建成后将针对不同消费者的需求，为广大消费者提供高、中、低档服务。

（一）购物中心环境

1．XXX购物中心位于XXXXXX县东北区，交通便利，易达性好。

2．XXX购物中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。

3．设有专用机动车停车场，停车场面积满足购物中心经营需要。

4．购物中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。

5．XXX购物中心的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ48商店建筑设计规范的要求设计建设。

6．购物中心建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。

7．建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ48－88中3.2.8的规定设计。

通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。

8．按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。

9．按照GB/T17217城市公共厕所卫生标准的要求。

购物中心设有卫生间，卫生间清洁、无异味。

卫生间的数量、面积、条件与购物中心面积、条件相匹配。

10．建筑物根据实际情况设有人行自动扶梯、垂直升降电梯、货用电梯。

11．配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在场区设垃圾桶。

12．按经营分类设置经营区域，配置适宜的基础设施。

13.购物中心内设公用电话、电子提款机等公用设施为消费者提供方便、快捷服务。

（二）消防安全管理

1．建筑严格按照GBJ16建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。

2．严格按照GB15630消防安全标志设置要求。

配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。

3．根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。

4．对购物中心经营人员、管理人员、工作人员（包括营业员）定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。

5．对消防设施进行定期检查记录。

6．在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。

7．按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。

8．设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。

9．施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。

10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。

11．电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。

12．定期检查并维护电路、用电设施，做好检查记录。

13．建立健全保安防范组织、制度。

14．设立治安和消防值班室。

15．设立对购物中心的电子监控设施。

16．配备专职保安人员。

17．对保安人员进行专业培训，持证上岗。

18．配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。

19．配备应急照明设施。

20．配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。

21．严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。

22．配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。

23．配备专职消防队，并配备消防车等。

（三）服务管理

1．服务性收费符合国家价格管理的有关规定。

2．购物中心工作人员佩带胸卡，统一着装。

3．设立服务台，为顾客提供咨询和导购服务。

4．配备卖场区域分布导图。

5．各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。

6．设立信息台、信息展示板或广播，公示市场交易信息、商品信息、价格信息和市场各项承诺及服务措施。

7．建立顾客投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者诉意见和交易纠纷，并记录备案。

8．公示投诉处理结果。

9．配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。

10．建立本购物中心网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。

三、配套设施建设

（一）给水网络工程

1．给水管道设计原则

（1）给水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际给水量的增加。

（2）给水量按其服务面积及比流量确定，给水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。

（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，使其敷设在冰冻线以下，并尽量避免穿越障碍物。

（4）管网计算，根据设区规划供水情况，在各节点进行流量分配，根据管道流量选择管径，计算管道水头损失及摩阻。

（5）管网规划和设计适当超前，并充分考虑远近期的结合。

2．给水管道的设计

（1）给水量

本工程设计给水量为14400m3/d，设计给水管道主干管近期水量设计，按远期水量校核，以保证近期水量的最小流速。

（2）管道水力计算

Qmax=Qs·

k

式中：

Qmax――给水管道设计流量（L/S）

Qs――给水管道平均流量（L/S）

K――给水总变化系数，近期k＝1.4，远期k＝1.3，给水管道设计流速V≤1.2m/s，根据各节点流量利用确定各管道管径D＝，查水量计算表计算各管道水头损失及摩阻，从而校核给水起点水压是否满足最不利点服务水头的供水要求。

给水管道流速在0.8－1.2m/s之间

按照城市规划的总体要求及消防用水规范要求确定最小给水管道。

管径不小于DN150mm。

（3）给水管线竖向高程设计

给水管线的竖向高程设计的原则是使本规划区域内的供水量的水量，水压要求最大限度的得到满足，且管道敷土厚度最小。

根据实际情况，给水管道沿设计道路坡度敷设，且敷设在最大冻土深度1.8米以下。

（4）给水管道管材的选用

在给水工程中，管道投资占工程投资的比重很大，且因管材选择不当造