物管单位筹建管理组织方案文档格式.docx
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*19
820***
***000
1:
2#地
**1
640***
***500
合计
**30
***6000
四、物业的服务定位与目标
1、***地住宅**市三星级物业服务标准。
服务于民,为业主提供优质的基础服务,保障小区环境整洁、安全的同时给营销创造良好的租售环境;
2、依托****地三星级服务的经验积累和业绩承接3#地商城的物业和外接业务,进而增强物业自我造血能力;
3、通过不断组织开展社区活动,提高居民的幸福指数进而实现物业的社会价值;
4、利用物业有与业主、租户最短距离的先天优势积极参与空置资产的租售,以达到快速增值的目的。
五、*******物业组织架构
*******物业组织架构(单纯服务型)
*******服务中心组织架构(综合运营型)
客服部开展工作示意图
经理、副经理
工程、环境、秩序专业主管
前台
房管
业主、其他相关方
说明:
通常综合商业物业分营运、服务两大体系。
营运由物业经营、租赁代理、策划推广三大板块组成;
服务由物业培训、政策咨询、工程咨询、物业管理四大板块组成。
每一板块独立成型,但又互为支援,互为补充。
客服部作为商业体物业营运、物业服务两大体系之中物业基础服务的转运枢纽核心,担负服务中心和业主联系的纽带,其他专业部门在做好本职工作基础上无条件配合支持客服部的报事报修安排。
职能部门及岗位职责说明(略,详见附件)
六、物业绩效考核评分及奖惩方案(略,详见附件)
七、*******物业组建及运营收支预算
*******预期年营收
序号
项目
预期年收入(元)
备注
入住期年收入
成熟期年收入
物业费、泊车服务费等
2,713,323
4,487,989
受租售因素影响,前两年为入住期
预期收益
-1,181,624
593,043
*******年支出费用预算
单项费用(元)
占比
单项年费用
单项月费用
1
人员工资
2,498,600
208,217
64.15%
2
保险及福利
457,522
38,127
11.75%
3
环境卫生及绿化养护
43,200
3,600
参照原13万㎡项目,预估值
1.11%
4
维修保养
120,000
17,667
3.08%
5
设备运行能源费
280,000
23,333
7.19%
6
电梯维保费
200,000
16,667
40部电梯,每部电梯每年5000元
5.13%
7
行政办公费
48,360
4,030
含外联及社区活动费用
1.24%
8
固定资产折旧费
37,225
3,102
0.96%
9
小计
3,684,907
307,076
0.00%
10
税金
210,040
17,503
按5.7%计提
5.39%
11
0
12
服务费用总支出
3,894,946
324,579
9项+11项
100.00%
*******物业人员配置表
部门
人数
人均月工资(含社保补贴)
年工资(一年13个月计算,含社保补贴)
人员配备说明
物业经理
600
7,000
含社保补贴部分,下同
客服部
客服部主管
500
7,500
经理助理(副经理)兼任
前台
200
3,400
前台接待、易耗品库管、收费
房屋管家1
3,700
1#地1~6#楼731户住宅,48个商业门面
房屋管家2
2#地1~3#楼811户住宅,37个商业门面
房屋管家3
37,700
老区1~16#楼
房屋管家4
1#地7#楼及4#地商户
221,000
客服管家不设倒休
财务部
4000
104,000
出纳会计各一人,会计兼采购、内勤等部分内勤工作
综合行政
3500
91,000
人均工资。
职责:
外联、人事、内勤、品质、库管,可考虑会计兼任一职
招商运营部
312,000
人均4000,6人年工资288000元。
园区底商和3#地商城招商、宣传、运营策划
工程维修部
领班
4300
55,900
非专职
综合维修
2800
145,600
设备运行
高压电工1人,低压电工1人,主责强弱电公共设施维护保养及零星维修
305,500
秩序部
45,500
出入口1
2600
101,400
1#地7#楼主出入口一班一人兼收费,三班倒
花园行人出入口
1#地7#楼东设为活动人行出入口,需要时人工开启
出入口2
家**********设置为4#地双向出口一班一人兼收费,三班倒
出入口3
农贸超市处可设置单向入口
监控中心
主监控中心一班一人,三班倒
1#地监控室
分区管理一班一人,两班倒。
整体综合管理不设专人值守
2#地监控室
园区巡逻
202,800
园区巡逻一班二人,三班倒,集中装修期后可调整为一班1人
车场管理
倒休
135,200
单休,每6人配备1人倒休
20
687,700
环境部
保洁领班
保洁员1
2300
89,700
1#地1~7#楼楼内
保洁员2
59,800
1#地1~7#楼外及******等前停车场
保洁员3
2#地1~3#楼内
保洁员4
29,900
2#地1~3#楼外及*******
2#地车库
2#地车库配备洗地机,如不配备设2人
老区
119,600
保洁兼服务员
绿化工
2200
57,200
21
640,900
食堂
主厨
2500
32,500
帮厨
2000
26,000
58,500
3#地招商中心
水吧
3000
如需:
服务人员1人,前停车场及招商中心内3人,形象岗暂设,一班一人,三班倒,3人。
年工资252000元
保洁
保安
3200
66
2,498,600
布岗示意图
员工保险及福利
单项费用
计算依据
年费用(元/年)
月费用(元/月)
社会保险
127,296
10,608
17人x624元(单位缴纳部分981元扣除个人社保补贴357)/人/月
管理人员及工程、客服17人购买社保
工作餐
288,000
24,000
400元/人/月
60人包两餐
节假日加班费
22,786
1,899
50%人员值班,基本工资2%计提
法定节假日
11天
服装费
13,440
1,120
--
人均20元/月
意外伤害
6,000
500
--
60人,人均100元/年
--
单项费用(元)
生活垃圾清运费
43200
3600
经验估值
每户5.00元
化粪池清掏费
一次/年;
3000元/次;
绿化养护费
生活水箱清洗消毒
清洁物耗费
灭虫害消杀费
其他
通讯费
250
含座机电话、宽带
办公用品低耗
960
80
员工招聘、培训费
300
社区文化活动
28800
5400
外联
12000
1000
48360
4030
开办物资配备预估费用表
项目
单位
单价
数量
费用合计
年限
月均费用
年均费用
一、办公用品
办公桌椅柜
套
900
4,500
75
900
其它办公用具
批
1,000
42
电脑
台
2,500
12,500
208
2,500
打印机
部
1,450
24
290
电话机
200
40
复印机
3,500
58
700
二、员工宿舍用品
床
380
3,800
63
760
热水器
1,500
25
电视机
3,000
50
铁皮柜等其它用品
组
5,000
83
1,000
三、工程工具
对讲机
应急灯
100
400
17
冲击机
手电钻
切割机
780
13
156
疏通机
万用表
个
67
绝缘表
28
333
砂轮机
气泵
铝合金梯
工衣柜
材料架
若干
14
个人工具
2,000
四、保安执勤用品
雨衣
120
1,200
33
400
警棍
根
75
750
150
盾牌
180
15
180
灭火器
具
60
30
1,800
1,800
巡更系统
五、清洁用品
手推车
300
杂物车
7,200
2,400
垃圾桶
150
125
1,500
园区道路机动清扫车
辆
60,000
12,000
手推室内电动清洗车
8,000
16,000
267
3,200
六、绿化工具
枝剪
30
高枝剪
18
36
锄头
20
40
铲锹
人力斗车
305
610
203
胶管
卷
100
绿篱机
1,900
53
633
159,086
3,102
37,225
月折旧费
年折旧费
灭火器可考虑先行购买,集中装修期按每具100元/3个月出租给业主,表中每具60元是每年换药费用
八、现阶段急需工作
1、专业人才的招聘和培养储备
(1)物业工程主管可以考虑先行招聘到位,物业内部的工作核心是工程维保,只有物业工程尽快规范运行才能为我们的服务打下坚实的基础。
也可以考虑在筹备试运行期间可以对于现有人员进行有效的培训进而提高物业工程整体水平;
(2)物业客服主管可以考虑先行招聘到位,客服是串联物业内部和业户的枢纽,也是社区活动的重要组织者之一;
(3)筹备期间以上两名专业人员尽早到位可以从更专业的角度协助项目经理开展工作,同时可以加快物业运作体系构建的完善;
2、明确物业与公司其他部门责权利
(1)如物业筹备启动及物资采购资金保障;
(2)明确物业与****公司其他部门责权利,物业才会有相应的对接流程和制度,物业方能进一步责任到人;
3、房屋的承接查验及资料的移交
(1)房屋的隐蔽工程查验单,如闭水试验、等电位测试、通水试压等查验单;
(2)物业需交房前介入每户门窗开启、对讲等使用功能查验;
(3)公共设施设备资料移交,以便物业建档和日后使用;
(4)消缺单的汇总及整改日期需明确,如天井处公共窗户低于规范标准,谁来改、如何改、到位时间都需明确;
(5)公共设施设备实物移交及操作培训;
(6)竣工资料移交。
4、物业用房及社区活动室布置方案需尽快审批实施;
5、维修(保障金)基金计提。
由于项目资产的特殊性,可以考虑从每户物业费中按5%计提(或增加物业费5%)留存物业专户备用(主要用于质保期后的公共部位的维修);
6、老配电房需整改及物资库房需尽快解决
7、设立综合审计(内审)部
公司设立综合审计部对于物业工程预算、对外行文、内部制度流程、外判审核,也可考虑常设一负责人人,需要时由负责人在领导授权下临时组织相关专业人员实施。
九、***市物业服务星级标准(略,详见附件)
十、业主手册及装修管理文件(略,详见附件)
十一、进度表(略,详见附件)
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- 单位 筹建 管理 组织 方案