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(1)、“广州的颐和园”颐和山庄,该盘销售总额超过9亿人民币,销售率超过99.9%,已售房屋入住率超过93%。
(2)、广州首家四星级的产权式商务酒店—远洋商务大厦,目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一,平均入住率为80%,每月营业额超过150万人民币。
(3)、5星级生态园林酒店—颐和大酒店,该酒店耗资1.5亿元人民币,2003年8月18日正式开业,目前酒店的平均入住率已经达到80%,每月营业额超过300万人民币。
(4)“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园,总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作,使用“颐和”品牌,并由颐和集团委派总经理和主要管理人员,并提供物业管理服务。
(5)体育馆特区,享受型豪宅-颐和上院,该楼盘规划设计独特,开创了颐和建设中心城区项目的先河,住宅每平方米销售均价超过8500元人民币,受到购房者追捧,成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。
三、市场基本概况
1、基本情况
广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长,中心区供需出现平衡现象,价格成几何上升;
土地招投标活跃且火爆;
高品质二手房市场交易旺盛。
2006年底《南方都市报》年终盘点楼市,综合整理2005年底了至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发现,
在本次统计的170余个楼盘中,有63个楼盘在两年时间中,价格增幅超过50%,有12个楼盘的价格增幅超过100%,16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上,价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。
在2006年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中,一个明显的变化是,均价6000元/平方米的房价越来越少。
而且需要注意的是,在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中,实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数,因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。
如果房价明年依然以目前的增速递增,那么明年此时,均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。
在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时,7000-8000元/平方米的房价却大面积出现,成为目前在售楼盘的主流价格。
根据南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中,7000-8000多元的楼盘接近半数。
在海珠、天河、白云、番禺等区域,这一价位的楼盘分布较多。
而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目
在售,该项目销售占地近6000平方米,总建筑面积4万多平方米,为一幢33层的高层公寓,主力户型面积在80-110平方米之间,以二、三房的中小单位为主,均价已达11000元/㎡以上。
越秀区面积32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地,属广州的传统主城区,紧邻广东省政府北门。
越秀区之名始于1950年6月,因区内有越秀山故名越秀。
2005年5月,广州市调整行政区划,将原东山区的行政区域,白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一2个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。
按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到9700美元,达到中等发达国家平均水平。
“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。
2005年,越秀城区生产总值达889.38亿元,占全市总量的17.39%,居全市各区之首,同比增长10.00%,2005年全区职工年平均工资达到48834元,城市居民家庭人均可支配收入18528元。
四、项目情况
1、项目概况:
应元路项目地块位于广州越秀区应元路,东邻洪桂新街,西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧,南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍,北侧为22层的明达大厦及应元路。
项目总占地面积3416㎡,其中规划道路用地491㎡,净用地面积为2925平方米。
规划用途为住宅、商业用地,容积率为8.49。
2、选址情况:
应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于“一级城市中心”和“承担主城的职能”,本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁,该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域,已形成高品质住宅区氛围,是广州中心区自然生态环境最好的区域之一,也是广州政治、文化、教育的腹地之一,更为广州的历史中轴线,人文、历史、教育、体育、氛围浓厚,是省、市政府传统的后花园。
应元路项目用地位于元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。
宗地位于西北角,北距越秀山体育场100米。
西距小北路、越秀公园东门1公里。
项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅,生活配套完善。
用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等;
用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、2层楼的叠石会;
用北侧为23层住宅楼;
用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。
周边已无其他可开发地块。
3、SWOT分析
(1)优势
A、区域优势:
与荔湾区、天河区、白云区等区域相比,越秀区拥有较好的教育及人文环境,作为行政和居住区的发展为住宅开发奠定了扎实的基础,升值潜力深厚,越秀区竞争优势明显;
B、该地块所在区域为传统高品质居住区域,周边为省、市政府部门及宿舍集中之地;
C、优质教育资源:
与颐和应元路项目一路之隔就是广州第二中学,周边还有第二十七中学、小北路小学、天秀小学等众多优质教育资源,将吸引重视子女教育的家长购买该地区物业;
D、应元路所处中心区地段,交通便利,有十数条公交车接驳连接广州各地,且地铁二号线也有越秀公园站距离项目所在地也只有百米之遥;
E、应元路项目用地周边已具备完善生活配套,项目地块周围已有多个连锁便利店,包括银行、邮政、酒楼、肉菜市场、军队医院、快餐店、便利店、药店等基本生活配套主要在小北路段,大型商场、公立医院等大型配套主要分布在东风路及以南地段。
广东大厦、中海酒店、越秀天安酒店等也在周边。
另外越秀山、越秀公园、越秀山体育场与项目地块的距离都在1公里之内。
F、该地区最近公开销售项目都已是在2005年4月开盘的,市场上已超过2年无一手楼推出,给颐和应元路项目奠定了很好的市场基础。
G、颐和的品牌优势带来忠实客户:
颐和开发物业的主要客户群集中在中高收入的政府官员、企业高级管理人员、私营企业负责人和专业技术人员,该部分人员重视子女教育、重视居住环境,所以与应元路项目的市场定位非常吻合。
(2)劣势
A、该地块总占地面积3491平方米,除去道路规划退缩后,净用地面积为2925平方米,地块呈L型,给规划设计带来困难,只能作为单体楼。
难以营造小区环境,难以体现颐和营造景观绿化的特点。
B、该项目不与越秀山景直接相邻,项目周边已有项目遮挡部分越秀山景观。
C、该项目地块与省政府档案馆一墙之隔且地块狭小,在施工时间上受到限制较多,所以工期较郊区项目相对延长及成本增加。
D、该项目由于所处位置紧邻省政府,所以政府对购房客户有限制,不允许港澳台及外籍人员购买,缩小了客户群。
(3)机会
A、由于老城区可开发地块少,市场供应量长期不足,且该项目本身地处传统高品质居住区域,周边集中了较多的优质教育资源,市场需求量大。
B、应元路总长约900米,附近2公里范围内无一手在售楼盘,二手物业中靠近越秀山的价格高。
商铺以住宅底层改商业为主,大型购物中心、餐饮中心较少。
高档住宅的月租金为60-90元/平方米,地块南10000米(广州大厦附近),在建物业有合声越华的物业(45层,商业、办公、公寓)、广州瑞安中心(46层,商业、办公、公寓、酒店)。
(4)威胁:
应元路项目在所属区域的竞争主要来自2个层面:
一是越秀区与周边其它城区的市场竞争:
由于该区域土地成本高,且房屋价格一直保持比较高的水平,部分有意购买的客户可能转向白云区、番禺、金沙洲等地购买有完善配套的大盘;
二是应元路项目与越秀区内其它楼盘的市场竞争:
颐和集团具有的品牌优势、较强的专业能力、开发高档住宅的经验、户型创新等有利条件,有利于应元路项目从越秀区中已“同质化”楼房中脱颖而出,同时越秀区土地的稀缺因素,具有较强的产品独占优势。
4、项目区域内二手楼交易情况:
分类
楼盘名称
原一手楼单价(元/平方米)
二手单价(元/平方米)
现市场有无二手
备注
较新二手楼
嘉洲翠庭
7300
13000
有
仅少量
新城市玥秀(05年4月开盘)
8000
12000
无
总户数仅80套,包括四种户型,分别为112、127的三房单位,和143、154平方米的四房单位
颐秀华庭(05年4月开盘)
8500
2-14层的户型以中等户型为主,大户型集中在16-24层都是120平方米的户型,05年8月的均价达到10000元/平方米。
方凯华庭(05年4月开盘)
7800(小单位);
9500(大单位)
11000
带豪华装修发售,主力户型为大户型,其中有60-90平方米的两房、三房单位,以及160平方米、200平方米的三房到五房单位。
较旧二手楼
应元大厦
8000-10000
富宏花园
8000-9500
三眼井小区
6000-8000
其他老的多层房屋
5000-7000
5、项目市场定位:
该项目所在区域特点是传统中心老城区高品质居住区,具有优质教育资源和便捷的生活配套,所以项目定位为高档住宅,配以少部分临街商铺的精品小规模社区。
客户群体主要为:
(1)该区域的传统住户;
(2)重视子女教育的人员;
(3)以出租房屋收租金的长期投资客户;
客户的年龄分布主要在30-50岁,职业多为外企及民企的高收入经理人、国营企事业单位的高级管理人员,私营业主,专业技术人员,高级公务员,辅以部分离退休人员。
6、项目规划:
该区域内较新的二手楼物业户型及面积均以3房及以上的大户型居多,单价也都在万元以上,所以该区域内房屋总价偏高,缩小了客户的范围。
考虑到项目地块占地面积小,部分景观被遮挡的缺点,颐和应元路项目中将以精装修中小户型为主,再根据楼层和朝向规划部分3房大户型,使整个项目满足国家政策90平方米以下户型所占面积达到开发面积的70%的要求,这样的规划设计方案一方面减少在规划报建上的困难,同时满足客户购房目的:
(1)以子女教育、投资出租为目的的客户需要面积不大的物业,不过多考虑房屋的朝向和景观,他们可以接受房屋单价较高,但需要购房总价不高;
(2)以长期居住为目的的客户需要面积大、景观和朝向好的中大户型,他们可以接受较高的房屋总价
7、开发进度:
项目地块完成拆迁、已达到三通一平并获得国有土地使用权证,只要规划获得批准后取得施工证后即可开工建设。
具体时间安排如下:
项目时间安排
内容
2007年1月至5月底
设计及规划报建手续
2007年5月至8月底
完成地下室,设计样板房
2007年11月30日
完成到地上10-12层,完成样板房,获得预售证
2007年9月-2008年6月
销售期(住宅、商铺、车位分批销售)
2008年9-12月
完成验收,交房,开始办理房产证
8、项目已获批文情况:
文件名称
编号
建设用地规划许可证
(1996)穗城规北片地字24号
国有土地使用证
穗国用(2005)第319号
土地使用年限为70年,自2005年11月24日起算。
五、财务分析
1、经济指标
(1)占地面积:
项目总占地面积3416平方米,规划道路退缩491平方米,净用地面积2925平方米,容积率8.49。
(2)可销售面积及销售价格:
项目
金额(万元人民币)
可销售面积
住宅
19,800.00
平方米
商铺
3,761.00
车位
100.00
个
平均销售价格
住宅(毛坯)
13,000.00
住宅(精装修)
14,000.00
20,000.00
180,000.00
总体销售额
360,520,000.00
元人民币
2、开发成本:
(1)计算标准:
考虑应元路2005年一手楼价格、目前二手楼实际成交价格、该区域的市场需求情况和广州市房地产的市场走向,应元路项目的销售均价为每平方米14000元,其中部分1房和2房的小户型采用精装修发售。
(2)开发成本及损益预测:
销售收入
减:
营业税及预提税
24,623,516.00
按照销售额5.83%计算营业税,另外计提1%土地增值税
销售净额
335,896,484.00
开发成本
208,900,000.00
土地成本
110,000,000.00
83,900,000.00
包括前期\土建安装\公建配套\间接费用等(3500元/平方)
精装修费用
15,000,000.00
部分小户型精装修,每平方米1000元。
销售毛利
126,996,484.00
销售和管理费用
18,026,000.00
按照销售额5%计算
财务费用
11,200,000.00
按照贷款额8000万,2年期计算。
销售利润
97,770,484.00
税前收益率
27.12%
企业所得税
32,264,259.72
按照33%计算。
净利润
65,506,224.28
税后净利润率
18.17%
(2)现金流量预测:
应元路项目07年5月获得四证正式动工,07年底正式对外发售,08年完成全部销售并收回全部销售款,08年12月交楼。
2007
2008
合计
住宅销售收入
-
267,300,000.00
商铺租售收入
75,220,000.00
车位销售收入
18,000,000.00
现金流入
地价支出
工程建设支出
60,000,000.00
38,900,000.00
98,900,000.00
销售税费
55,963,775.72
销售管理费用
10,815,600.00
7,210,400.00
5,600,000.00
8,400,000.00
14,000,000.00
现金流出
186,415,600.00
110,474,175.72
296,889,775.72
税前净现金流量
(186,415,600.00)
250,045,824.28
63,630,224.28
税前NPV(i=10%)
227,314,385.71
40,898,785.71
(4)可行性
该项目开发期限为2年,包括开发成本、销售管理财务费用在内的总投资额为2.37亿元人民币,销售收入达到3.36亿人民币,税后净利润达到5100万,是一个投资合适,回收期快的优质项目。
六、综述:
颐和应元路项目地理位置优越,结合区域内优质教育资源、颐和品牌优势和规划设计的特点,将在07、08年创造出一个市场追捧的优质项目,达到开发商和客户的双重满意。
(以下无正文)
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