翠岛花城商业建议报告文档格式.docx
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花神美境的居民不是翠岛商铺的主力消费群
花神美境的居民以年轻人为主,具备一定的消费能力,是有前往翠岛消费的可能。
但随着花神美境小区内部商业的发展、成熟,该小区居民并不是翠岛商铺的主力消费群。
翠岛的商业应立足于小区本身的业主
翠岛周边并无大型的商业和办公场所,再结合以上两点说明,目前翠岛的商业应该是面向小区、服务小区的。
二、商铺物业形态简介
总建面积:
3777.84㎡(一楼2467.82㎡、二楼1310.02㎡)楼层:
二层
一楼A区170㎡,规划经营快餐、药店和洗衣店;
B区180㎡,规划经营苏果超市;
C区268㎡,规划为银行。
另有一700㎡的大型超市(浙商)正在商谈中。
(附图)
二楼现为雨花城镇的翠岛花城项目部办公所在地,要到2007年底才可对外招商。
三、翠岛社区商业业态归纳
1、业主对翠岛社区商业业态的需求
我们对翠岛的部分位业主就翠岛生活配套的问题进行了访谈,同时也有10位业主在网上对此问题提出了自己的看法,详情请见下表:
从上图可以看出,超市(26%)、洗衣店(13%)、饭店(10%)的业主需求是最大的,菜场、银行、邮局也有一定的需求量,其余业态各有需求。
2、新兴社区商业的业态分布
社区商业应该以“便民、利民、为民”为出发点,坚持“以人为本、服务社会”的原则。
这样社区商业的基本功能应该涵盖以下内容:
日常性购物、日常性餐饮、日常性服务、日常性娱乐等,如餐饮、购物、维修、美容美发、图书音像、洗衣、数码彩扩、裁剪、家政服务、再生资源回收等等。
如新加坡的社区商业就必备12种业态:
菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣店、理发店、快餐店、超市、书店、修理中心、公共厕所、社区活动中心等。
3、南京楼盘社区商业个案分析
【东恒·
阳光嘉园】
业态
面积(㎡)
苏果便利
250
房产经纪
88
药房
66
洗衣店
婴幼儿用品
肉食店
55
饭店
理发
蛋糕店
50
烟酒店
44
影碟店
33
竹炭器具
11
【万达·
江南明珠】
200
80
咖啡店
40
25
——
4、总结
通过以上三点的描述,再加上我们对其它社区商业业态的调研,现对翠岛商业业态归纳如下:
超市
银行
邮局
美容美发
书店
菜场
诊所
茶社
家装
宠物服务
家政服务
花店
糕饼店
移动、联通
足疗保健
推拿按摩
健身中心
电器维修
办公文具
汽车饰品
水果超市
照相、彩扩
卤菜店
超市:
如超市扩大,可加入净菜、水果、熟食
四、对商业业态的筛选
1、开发商的规划要求
筛去传统的饭店、菜场
开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑,不希望引进噪音较大、油烟污染、影响环境的大型餐饮业态。
我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅,既没有较大的油烟,又提供给业主就餐和休闲会客的场所。
传统菜场有“脏、乱、差”的缺点,我们建议可采取“农改超”的方式,将净菜、熟食、水果等扩入超市,既弥补了传统菜场的缺点,又满足了业主的生活需求。
规避药店、洗衣店、快餐店的引入,导致资源的重复建设
翠岛目前已经引入了药店、洗衣店、快餐店,开发商可能处于避免重复招商的考虑,对这三种业态的引入会有所选择。
筛去宠物服务
由于商铺将引进药店、快餐、超市等对卫生要求比较严格的业态,所以,宠物服务就不太适合在此经营。
2、商家意愿
加大对房产经纪、家装等商家的招商力度
由于翠岛目前入住率不高,且交通状况不佳(玉兰路尚未开通),地处宁南的最南端,区位优势不明显,一些服务于翠岛,兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有所阻力,如房产经纪、家装等。
我们建议可组织固定场所,采取分割摊位的方式,集中家装公司在此经营。
3、筛选后的业态总结:
茶餐厅
与银行同性质的市政配套行业,既能满足翠岛业主的需求,也可着眼于未来的宁南汽配城
业主需要能够就近给手机提供充值和售后服务的配套
满足业主的文化需求,可集书报亭、售书、租书于一体
翠岛业主希望在感冒、发烧时能有个就近及时就医的场所
满足业主在业余时间休闲、娱乐的需求
翠岛的业主年轻人较多,在这方面会有一定的市场
满足业主在入住时的装潢需求
油烟小,环境好,菜式多,既解决了业主就餐的需求,又给业主提供了休闲会客的场所
无污染,方便快捷,给业主提供就餐的选择
提供保姆、钟点工、接送小孩等生活服务
业主认为美容美发是小区生活必备的配套
满足业主送礼、装饰家居的需求
立足翠岛,服务周边楼盘(花神美境、郁金香小区等)
翠岛有车的业主较多,他们在这方面是有需求的
解决居民日常生活购物的需求,如将净菜、熟食、水果并入超市,既满足业主的购物需求,又解决了传统菜场的“脏、乱、差”问题
五、商铺面积划分及建议
我们对翠岛商铺的划分建议了两种方案,详情见下图:
主题型商业:
建议一:
我们建议引入美容美发、足疗保健、推拿按摩及健身中心的主题型商业。
对这一建议,我们专门访谈了翠岛10位女业主,有6位认为美容美发这些行业是她们迫切需要的。
建议二:
我们建议组织家装公司的集中展示洽谈区,对家装公司我们建议可采取组织固定场所,分割摊位的方式,集中经营管理
内铺:
我们建议引入茶餐厅和托儿所。
茶餐厅满足业主就餐和会客的需求,托儿所解决了业主工作、娱乐休闲时的后顾之忧。
因这两种业态是服务于小区,对位置要求不高,且面积需求较大,因此我们建议将它们放入内铺。
门面房:
面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态,既服务了小区,又可辐射周边。
如花店、糕饼店、水果超市等。
在银行旁边的门面房我们建议引入影碟、房产中介、家政服务等业态。
一方面这些业态主要服务小区,对位置要求不是太高,另一方面,它们的面积需求较小。
商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态,一方面它们的服务客群是小区的业主,另一方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈,比如诊所、家电维修等。
我们建议将超市扩大,加入净菜、水果、熟食等,一方面方便了业主日常的生活,另一方面便于管理,解决了传统菜场“脏、乱、差”的问题。
内铺引入茶餐厅和托儿所(或家装公司),我们比较倾向于托儿所,这样解决了业主工作、娱乐休闲时的后顾之忧,家装公司我们建议可采取组织固定场所,分割摊位的方式,集中经营管理
各业态面积需求建议(详情见下表)
我们对这些业态的经营面积进行了针对性的调研,每种业态选取了5家店铺,对调研数据进行了统计分析后得出以下面积建议:
各业态面积需求建议
100
房产中介
社区诊所
150
餐厅
根据社区商业研究数据所得,300—700户为小型社区,2000—4000户为中型社区,10000—15000户为大型社区。
可见翠岛属于中型社区(总户数3000多户),按每户3.5人计算,翠岛总人口在10000人,人均商业面积应该控制在0.7—1.2㎡,则商业面积应在7000—12000㎡。
由此可见,翠岛的商业前景还是值得看好的,目前翠岛只入住了300户人家,总人口在1000人,那商业面积应在700—1200㎡。
另据数据显示,每千人的社区商业服务建筑面积在700—910㎡;
社区服务59—464㎡;
金融邮电60—80㎡;
以上合计819—1454㎡。
在翠岛入住率不高的情况下,招商时会遇到一定的阻力,翠岛2400平米的商业体量在短期内可能无法完全去化掉。
我们建议在招商政策上给予一定的扶持。
六、价格建议
项目名称
租金水平
涨幅状况
翠岛花城已签约项目
16元/㎡·
月
涨幅40%
万达·
江南明珠
20元/㎡·
月(去年)
第二年加倍
东恒·
阳光嘉园
50元/㎡·
第二年55元/㎡·
月,第三年60元/㎡·
江南明珠在去年的入住状况与翠岛目前比较相似,其采取了低价位的招商策略,既引进了商家,又提高了小区的入住率。
今年在入住率上升的状况下,租金价格比去年翻了一翻。
阳光嘉园因为是5.2米挑高的沿街商业,在价格上与本案可比性不大。
故以翠岛已签约项目和江南明珠的商铺租金价格为基础。
我们对翠岛商铺的租金价格建议如下:
(参见方案一和方案二的规划图)
区域
租金(元/㎡·
月)
黄色区域
20
紫色区域
18
红色区域
16
绿色区域
15
涨幅方案一:
第二年上涨30%
涨幅方案二:
按翠岛入住率的提高来确定涨幅,如翠岛入住率提高50%。
则租金也相应提高50%
翠岛的前景看好,但由于生活配套的不足,导致了目前入住率不高,只有300户入住,我们建议翠岛可以通过较低价格的招商方式吸引商家进驻,改善翠岛业主的生活质量,提高入住率。
我们相信在广大业主入住之后,翠岛的商铺将成为旺销热铺。
七、年租金收入预算
方案一:
黄色区域:
360.89(㎡)×
20(元/㎡·
月)×
12(月)=86613.6元
紫色区域:
312.91×
18×
12=67588.56元
红色区域:
120.89×
16×
12=23210.88元
绿色区域:
469.86×
15×
12=84576.8元
年租金总收入:
86613.6+67588.56+23210.88+84576.8+35000(完美)+35000(苏果便利)=331989.84元
方案二:
701.10×
12=126198元
86613.6+67588.56+23210.88+126198+35000(完美)=338611.04元
第一年租金收入
第二年租金收入(涨幅30%)
第二年租金收入(按入住率计算,如入住率提高50%)
方案一
331989.34元
431586.792元
497984.76元
方案二
338611.04元
440194.352元
507916.56元
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