某房地产开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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北海市将按照特大城市规模规划建设,发挥宜居优势,促进城市发展。
2020年城市建成区人口将发展到100~120万人,城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。
城市发展重点向东向北推进,城市发展定位为:
发挥亚热带滨海旅游资源优势,开发滨海旅游和跨国旅游业,重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技术产业和出口加工业,拓展出口加工区保税物流功能,保护良好生态环境,把北海建设为最适合人类居住,人居环境优美舒适的海滨城市(详见所附的报刊资料)。
(二)项目地段优势
北海“鑫岳花园”项目,位于北海市中心地段位置,享有交通便利、配套设施完备、生活区域成熟的同时,又近邻北海最著名的疗养胜地——北海银滩。
本项目不仅是适合人居的成熟项目,同时具有极大的商业开发价值和项目发展潜力。
1、便利的交通、完备的配套设施、成熟的生活社区。
本项目地处西南大道,位于北海市现有城市中心北部湾广场与在建新城市中心南珠广场的中间位置,周边配套有学校、医院、银行、政府机构及多个中高档社区(详见项目评估报告细述),是一个具有成熟完备生活条件的成熟开发项目。
2、卓越的休闲疗养生活区域。
本项目所处地段,距离北海最著名的疗养胜地——北海银滩,仅需5分钟车程,不仅可无限享受北海美丽迷人的阳光、海水、沙滩,还是富有成功人士的休闲疗养胜地的最佳选择,同时极具投资价值及升值潜力。
三、项目发展的定位及市场总体营销推广分析
(一)、项目产品定位
为充分发挥本项目的独特项目优势,本项目将规划建设成为一个集别墅、高档公寓、商业楼宇为一体的综合性高档精品物业,其物业项目将发展成为北海市标志性的顶级五星级小区。
(二)、目标客户群体定位
(1)大型企业、单位、团购客户
(2)高收入高级白领、金领阶层
(3)事业成功人士
(4)企业家及高收入职业经理人
(5)富裕阶层人士
(6)生活优良的离退休人士
(7)外籍人士、外地驻北海机构代表
(8)投资置业人士
客户群体区域构成:
北海市本地40%~50%;
外地客户50%~60%
(三)、项目总体市场营销推广分析
本项目客户基本上都是成功的高收入阶层人士(其中包括最富有的企业成功人士以及团购客户),客户群体消费心理成熟,对项目产品的要求极高,要求项目本身具有成熟便利的生活条件,独特优美的生活环境,良好的投资价值及保值升值潜力,而本项目的优势特征正好符合以上这些高标准要求。
本项目将极力围绕产品的成熟配套、优美环境、投资价值等优势,进行全方位的市场营销推广,并将围绕以上目标客户群体进行针对性引导。
本项目的产品市场推广核心价值如下:
1、富有、成功的标志;
2、城市中心成熟便利的生活、交通;
3、疗养胜地的美好生活方式;
4、异地置业消费的良好选择;
5、候鸟性生活人群(主要是西北、东北退休养老的客户冬天南迁)、夏天渡假疗养人群的明智选择
6、城市大环境推动、项目内部优良品质共同形成的投资价值及升值潜力。
四、项目财务可行性研究
(一)项目开发进度计划表
时间
任务
2008年
2009年
2010年
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
可行性研究
项目审批
规划设计
土建及结构工程
装饰及设备安装工程
销售进度
(二)项目主要经济指标及开发价值汇总表
物业
项目
2009
2010
合计
联体公寓
可供销售面积(㎡)
35000
17500
销售比例
50%
销售面积
销售单价(元/㎡)
7250
销售金额(万元)
12687.5
25375
电梯公寓
48960
24480
4760
11652.48
23304.96
综合楼—商业部分
16800
8400
7710
6476.4
12952.8
综合楼—办公部分
35880
17940
4820
8647.08
17294.16
综合楼—车库
可供销售个数
350
175
销售个数
50000
875
1750
销售合计(万元)
40338.46
80676.92
本表销售单价=比准价×
(1+预计本项目开盘销售日房地产价格指数)2,所取指数均为5%
(三)项目投资成本汇总表
序号
项目费用名称
金额(万元)
1
土地出让费
16,000
2
三通一平费用
16
3
设计费用
344
4
勘探费用
22
5
报建费
7,94
6
建设施工费
18,223
7
配套系统
3,179
8
产权登记
1,800
9
其他税费
10,782
10
其他费用
4,462
投资成本合计(万元)
55,622
(四)项目利润表
销售总收入
80676
减:
销售总成本
55622
利润总额
25054
项目投资收益率为45%,年投资收益率为23%;
销售成本中已包含所有税费(营业税,土地增值税,企业所得税)。
(五)项目资金投入计划表
合计(万元)
资金投入(不含土地出让费)
100%
39622
3%
993
1%
385
2%
761
107
23%
9283
11%
4311
15%
6073
14%
5695
19%
7802
1216
8%
2988
⒈土地开发费
16000
⒉三通一平费用
⒊设计费用
30%
103
70%
241
⒋勘探费用
⒌报建费
794
119
35%
278
397
⒍建设施工费
(考虑垫资)
18223
20%
3645
16%
2916
32%
5831
⒎配套系统
3179
26%
827
48%
1526
⒏产权登记
1800
39%
702
9%
162
414
360
7%
126
18
⒐其他税费
100%10782
4205
970
2480
2156
755
108
⒑其他费用
4452
17%
749
731
6%
263
1336
(六)项目资金回款计划表
总回款%
总计
31745
7302
17678
15863
5977
⒈联体别墅
17763
3806
⒉电梯公寓
60%
10%
23304
13982
3496
2330
⒊综合楼—商业
80%
12953
10074
2518
⒋综合楼—办公
17294
10376
3459
⒌综合楼—车库
(七)项目现金流量图表
日期
08年一季度
08年二季度
08年三季度
08年四季度
09年一季度
09年二季度
09年三季度
09年四季度
2010年一季度
2010年二季度
2010年三季度
资金流入
31464
7261
18555
16135
5647
807
资金流出
1189
396
792
9113
4358
5943
5547
7528
3170
资金净流入
41054
-1189
-396
-792
22351
2902
12612
10588
-1881
-382
-2363
通过以上现金流量图表可看出,因为不需要支付土地出让费用,所以本项目在08年共需投入资金约为2774万元,而公司自有启动资金为10000万元,资金比较充足。
资金用量都集中在09年一季度至2010年一季度,而资金的回笼期也是集中在这个时间段,因此公司的重要任务是落实销售计划表,使资金及时回笼,减少融资成本,及时收回投资成本,实现项目预期收益。
五、融资渠道计划
(一)、现有资金状况
1、土地费用已无需支付,这是很大的资金优势。
2、从投入前期工作、项目报建、施工工程进度达到预售条件、开始预售为止,所需的资金量为2774万元,自有流动资金10000万元,资金较充足,但从09年一度季开始资金需要量上升,假如不能按销售计划表从一季度开始销售,公司将从09年一季度起要进行开发贷款融资。
(二)应急融资计划
1、施工单位垫资,直至地面以上4~6层。
2、在报建完毕,具备开发四证【土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证】的情况下,以项目土地抵押,到时也可进行开发贷款融资。
3、项目预售的回笼资金从09年一季度就达到39%的回笼,可作为工程流动资金使用。
4、项目团购的预付款也可作为工程流动资金使用。
综上所述,本项目的资金不存在资金不足的问题。
六、项目财务评价分析
(一)、项目主要指标测算结果分析:
1、项目总收入:
80,676万元
2、项目总投资:
静态54,533万元、动态投资55,622万元
3、利润总额:
动态投资下为24961万元、静态投资下为26,143.49万元。
4、静态投资收益率:
项目静态投资收益率为45.77%,年收益率为22.85%。
5、动态投资收益率:
项目动态投资收益率为46.92%,年收益率为23.46%。
6、销售利润率:
32.41%
7、累计财务净现值(FNPV)=7,356.00万元>
0。
8、财务内部收益率(FIRR)=19.32%>
10%(行业基准收益率),远大于行业基准收益率。
9、投资回收期=2年
10、盈亏平衡点(BEP)=53.01%,即销售收入达预测收入的53.01%时,项目处于盈亏平衡状态。
以上各项财务指标均表明,本项目具有较好的财务经济效益。
(二)项目敏感性分析
取值参数:
1、销售价格±
5%,开发成本±
5%。
正常测算结果
销售价格变化
开发成本变化
+5%
-5%
静态投资收益率
45.77%
54.13%
38.98%
36.89%
43.28%
动态投资收益率
46.92%
53.92%
38.71%
36.35%
42.90%
销售利润率
43.55%
28.43%
28.33%
42.35%
累计财务净现值(FNPV万元)
7356
9650
6843
6767
9389
财务内部收益率(FIRR)
19.32%
23.67%
15.46%
16.87%
23.22%
投资回收期(年)
盈亏平衡点(BEP)
53.01%
46.35%
57.25%
48.76%
56.78%
从上表各指标来看,该项目具有较好的抗风险能力,假设在实现全部销售的情况下,开发成本、售价±
5%的单方面变动都不会使项目亏本,销售利润率均保持在28%以上。
通过对项目的成本与收入的敏感性分析,开发成本和售价的变动对项目收益的形成有着巨大的影响。
因此,在项目的开发经营中,要认真做好项目的成本控制工作,同时也要加强销售的宣传力度及相关工作,以确保预期目标的实现。
七、项目投资风险分析
(一)、政策风险
2008年国家实施紧缩性贷币政策,并以各种宏观调控手段对房地产市场进行调整,预计到2008年底将初见成效。
北海“鑫岳花园”项目的实质性建设开发周期应在2008年底启动,主要自有资金的投放期将集中在2008.3~2009.3,贷款性融资主要于2009年初贷款投入,因此国家政策的影响将减至最小。
并且由于北部湾经济区域的重点发展要求,此区域内的房地产发展、宏观政策、金融信贷等各种政策性因素,都优于外地,因此政策风险性因素影响较小。
(二)、市场风险
全国房地产市场的发展速度在2008年有所放慢。
而北海市前两年的房地产市场发展速度较为迟滞,慢于全国房地产市场的发展,但从2007年开始,其市场发展速度急剧加快(补涨),其发展速度远高于全国绝大多数大中城市,因此北海市整体房地产市场发展前景仍为多数外地投资者所看好(包括众多福建、浙江、广东投资商)。
而北海“鑫岳花园”项目其项目自身品质卓越、优势明显,客户群体目标明确,因此项目本身的市场竞争力较强,对市场风险的承担能力很高,因此就市场风险来看,本项目的抗风险能力高于其他同地区的同类项目。
(详见项目评估报告敏感性分析)
(三)、资金风险
北海“鑫岳花园”项目的土地费用已消化,在后期投入自有流动资金10000万元启动项目,并由施工单位进行部分垫支施工的情况下,本项目将可开发进行至项目预售期。
其后,可利用项目前期部分进行银行抵押性开发贷款,同时在预售房款资金回笼,多方融资渠道保证的情况下,本项目的整体资金风险较小。
考虑到多种融资渠道资金的到位、资金使用周期错位搭接,项目自身的抵押开发性款比例较小,本项目的财务风险和资金风险较低。
八、项目可行性研究结论及建议
考虑到北海“鑫岳花园”项目本身卓越的开发前景,市场定位推广,良好的投入产出比(总成本投入:
55622万元;
项目总收入:
80676万元;
利润:
25054万元,销售利润率:
32.41%),项目本身的整体开发价值较大。
而从资金使用情况来看,从“项目资金投入、回款计划表”,“现金流量表“可知,在土地费用问题已解决的情况下,投入10000万元自有流动资金作为项目启动资金,已可保证项目预售期及之前的项目运作资金,而后期多种融资渠道的建立,也将解决项目开发的后续发展资金投入,保证项目的良性资金循环使用,保证项目具备良好的资金链条结构体系。
国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,给北海市带来了千载难逢的发展新机遇,也带动北海房地产市场发展上了新的台阶。
随着北海市区人口的翻倍增长,未来五年内北海房地产市场将出现供不应求的局面,特别是高档精品楼盘。
因此,与时俱进投资开发北海“鑫岳花园”机遇难得,时逢“天时、地利、人和”,必将给合作各方带来多赢的局面和良好的经济效益。
广西鑫岳投资有限公司
2008年3月3日
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