应用收益还原法答题方法Word文档格式.docx
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1、收益还原法的原理及适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或房地产的估价
2、收益还原法的估价程序与计算方法
(1)计算总收益
采用客观收益,总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益
(2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算,分两种情况:
A.房屋耐用年限〈
土地使用权出让年限,计算公式为
B.
房屋耐用年限
〉土地使用权出让年限,需调整房屋可使用年限,并且计算时不考虑残值,计算公式为
房屋可使用年限
=
土地出让前房屋已使用年限
+
土地出让年限
房屋年纯收益
房屋现值
×
建筑物还原率
房屋重置价
房屋成新度
-
房屋总折旧
(3)计算土地纯收益
房地出租中的土地纯收益求取:
土地纯收益
总收益-总费用-房屋纯收益
房地纯收益–房屋纯收益
(4)确定合适的还原率:
分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率
(5)选择公式求算地价
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式:
P——土地价格
a——土地纯收益
r——土地还原率
n——土地收益年限
该公式也可用以计算房产价格,或者在已知土地价格时计算土地年纯收益
一、收益还原法应用复习
1、利用收益还原法评估土地价格
基本思路:
依其他方法求得建筑物的价格
从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益,得到土地的纯收益
再以土地还原率还原,得到土地价格
计算公式:
土地价格
土地纯收益/土地还原率
2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路及计算公式与评估土地价格类似
3、利用收益还原法评估不动产价格
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益,再用综合还原率还原,求出不动产的收益价格。
在实际中,根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况,区别在于综合还原率有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法,是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。
与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。
二、2000年采用收益还原法计算题解析
2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题(略)
1、明确题意,选择估价方法。
待估地产有收益,适合采用收益还原法
2、明确估价时点,与土地使用权取得时间隔了5年
3、明确题目提供的条件,思考如何利用这些条件计算收益和费用
4、明确题目要求计算出的价格类型,土地市场价格的单位应为“元/平方米”
(二)解题思路
求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
计算建筑物部分产生的纯收益
从房地纯收益中扣除建筑物纯收益,得到土地纯收益
计算剩余使用年限下的土地市场价格
(三)列出评估过程
1、解题思路及计算方法:
适宜采用收益还原法
2、基本公式
(1)房地年纯收益计算公式
(2)建筑物年纯收益计算公式
(3)土地年纯收益计算公式
(4)有限年限土地价格公式
3、计算步骤
(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式,最好给每步算式加上小标号)
①年租金收益=月租金收入×
12月
②押金年运用收益=押金×
押金收益率
③年总收益=年租金收益+押金年运用收益
(2)计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×
(3)计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益
年总费用
(4)计算建筑物年纯收益
①
建筑物现值=重置价格×
建筑面积×
剩余使用年限/耐用年限
②
建筑物年纯收益=建筑物现值×
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益
建筑物年纯收益
(6)计算土地市场价格
①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积
(四)难点及常见错误分析
1、难点
(1)估价时点和土地使用年限的关系
(2)土地年纯收益的计算
(3)所提供条件的清晰分类
2、常见错误分析
(1)没有解题思路说明
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
(4)建筑物年纯收益计算基数错误
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
(6)没有计算土地单位面积价格
(7)解题思路或计算步骤混乱
收集的资料包括:
1)收益还原法应收集以下资料:
A.开发后的房地产出租收益;
B.房地产出租费用及有关税费等;
C.房屋重置成本;
D.土地还原率、房屋还原率等参数;
E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料:
A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
B.土地还原率等参数;
C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料:
A.当地基准地价及修正体系;
B.待估宗地所在土地级别;
C.土地还原率等参数;
D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料:
A.开发后的不动产市场售价;
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;
C.土地还原率、年贷款利率等参数;
三、土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:
第一部分总述
1.估价依据中,《中华人民共和国房地产管理法》,应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式,不应作为估价依据。
3.估价依据缺乏土地估价技术规程。
4.地价定义不清楚,未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5,使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6.“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法,“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7.缺少土地估价师签字栏。
·
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8.估价对象描述中,待估宗地的容积率应为0.81。
第三部分土地估价
9.成本逼近法的计算公式有误。
10.成本逼近法中,税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11.成本逼近法中投资利息计算错误,土地开发费的计息期应为半年,正确的计算公式应为:
投资利息=土地取得费及有关税费×
开发周期×
5.85%+
土地开发费×
1/2×
5.85%。
12.投资利润计算错误,计算投资利润时,投资利息不应计算利润。
13.计算增值收益时,应以成本价格乘以一定的增值收益率,成本价格应包括投资利息。
14.增值收益率有打印错误。
15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误,计算结果是无限年期的价格,应进行土地使用年期修正,修正为50年期的价格。
16.基准地价系数修正法中,未明确基准地价的内涵,包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17.基准地价系数修正法中,待估宗地的容积率应为0.81,容积率修正系数为1.0。
18.基准地价系数修正法中,待估宗地为国有划拨土地,根据估价目的,土地使用年限可设定为最高出让年限50年,与基准地价年限相同,不必进行年期修正。
19.基准地价系数修正法中,期日修正系数有误,未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20.基准地价系数修正法计算结果有误。
21.地价的确定中,未说明结果确定方法的依据。
22.地价确定中,两种方法的权重和不等于1.0。
23.估价结果中,总地价没有大写。
24.缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26.缺少估价对象的照片资料。
(土地估价师)2000年土地估价实务
第一部分综合计算题(共2题,每题各40分,总分80分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果;
需按公式计算的,要求列出公式;
无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。
请在每题下方空白处答题)
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;
项目投资回报率取建安造价的30%;
建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。
另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%
二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。
请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于四个)。
(1)案例资料:
案例编号a01
A02
A03
A04
B01
交易类型转让出让租赁转让抵押
交易地点A市A市A市A市B市
土地用途商业住宅商业商业商业
地价或租金(元/m2)85834243792801
年期40703540
容积率2.12.01.92.23.0
交易时间1998.5.31998.7.41999.6.21997.4.81997.10.1
区域因素比较0-3+500
个别因素比较+30-2+40
开发程度**
**
**
**
C01清算C市
工业210
50
0.61998.9.3000***
A05出让A市住宅424501.61998.89.9-2
-3
*
C02清算C市
商业562402.01996.7.700***
A06
转让A市商业476(楼面地价)402.01997.2.20-4*
H
转让A市商业38
2.1199.7.3100
i.开发程度说明:
*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;
**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;
***表示宗地内外“七通一平”。
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):
数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;
数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;
数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料:
A市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10个百分点;
A市的容积率对地价的影响是:
以容积率为2时为基准,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。
A市商业用地还原率为4%;
1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
第二部分案例综合分析(共1题,60分,本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例,要求认真理解题意,并根据给定条件,运用所学知识综合分析回答有关问题。
在题目下方空白处答题)
三、某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。
A宗地为商业用地;
B宗地为工业用地,容积率为0.6。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题:
l、A宗地位于城市市区,评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估,市场比较法的评估结果为1320元/平方米,收益还原法的评估结果为970元/平方米。
试问:
有哪几种方法可以确定最终的评估结果?
简述理由。
(8分)
2、B宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用,此后该区域末发生征地案例。
请问:
(1)在这种情况下,采用成本逼近法评估地价时,评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时,基本步骤应有哪些?
3、根据资产重组的需要,在土地资产的处置上,该国有企业拟选择如下两种处置方式:
对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;
对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。
请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点,并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
(10分)
4、股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域的土地用途规划为商业用途,平均容积率为1.5。
股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。
(1)为实现上述计划,根据现行法律法规的规定,股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估,可选择哪两种方法进行评估?
简述估价思路及所用方法估价的基本程序。
(18分)
第三部分土地估价报告改错(共1题,60分。
本部分包括一个土地估价报告,其中存在多处错误,请认真阅读报告,并指出错误,每指出一处错误并能简述原因的,得3分,最高得分60分;
只指出错误但不能说明原因的不得分。
请在卷纸右边空白处答题)
四、土地估价报告改错
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
公司位于×
区×
路×
号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为×
市×
号营业楼用地,面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格,为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《申华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)×
省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地,在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下,于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日:
一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期:
一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上,依据科学的估价程序,确定估价结果为:
委估土地面积:
595.58平方米
单位面积地价:
4485.25元/平方米
总地价:
2671325元
大写:
(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格,若条件发生改变,则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务,如用作其他目的,其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
二〇〇〇年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置状况
估价对象位于×
号,土地证号为×
国用(×
)字第×
号,土地面积为595.58平方米,东至×
路、南至×
、西至×
、北至×
,宗地号为×
。
2、土地权利状况
估价对象是×
公司以划拨方式取得的国有土地使用权,土地所有权属国家。
公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后,转让出售该房地产。
获得出让土地使用权后,其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3、建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物,现用于商业经营和办公,建筑面积2914.5平方米,有效使用率80%
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1、最有效使用原则(略)
2、贡献原则(略)
3、变动原则(略)
4、合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘,在认真分析调查收集资料的基础上,遵循估价原则,确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1、收益还原法
(1)计算估价对象总楼价:
计算公式为:
P=a/r×
[1-1/(1+r)^n]
其中:
P为总楼价。
a为房地年纯收益。
其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年,经现场查勘,该房屋尚可使用年限为45年。
建筑物重置单价为700元/平方米,残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房,成新率为75%。
(2)确定客观租金:
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例;
根据收集的市场资料迸行筛选,选取以下三个房地出租实例,详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。
(略)
②影响租金因素修正)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/平方米
比准价格B=233.40元/平方米
比准价格C=249.09元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金,即:
客观租金=(243.60+233.40+240.09)÷
3=242.3元/平方米
(3)计算房地总收益:
年总收益=2914.50×
0.8×
242.03=564317.15元
(4)计算年总费用:
①管理费:
根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即:
房屋出租经营管理费=房地年租金×
3%=564317。
15×
3%=16929.51元
②维修费:
根据×
市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即:
房屋出租经营维修费=房屋重置价×
2%=2914.50×
700×
2%=40803元
③保险费:
根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即:
房屋年保险费=房屋现值×
2‰=2914.50×
75%×
2‰=3060元
④房屋年折旧额:
房屋年折旧额=房屋重置价/耐用年限=2914.50×
1/60=34002.50元
⑤租金损失:
根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即:
租金损失=564317.15÷
12÷
2=23513.21元
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
(5)房地年纯收益:
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93元
(6)确定综合还原率:
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
(7)计算总楼价:
[1-1/(1+r)^n]=446008.93/10%×
[1-1/(1+10%)^45]=4398900.39元
8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×
成新率=2914.50×
75%=1530112元
(9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39元
2、市场比较法
(1)选择房地出售实例:
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后,选择了三宗交易实例作为比较实例,基本情况见下表:
(2)房屋占地地价计算
①房屋现值计算:
成新率
实例A房屋现值=580×
2356×
80%=1093184元
实例B房屋现值=600×
1848×
75%=831600元
实例C房屋现值=580×
2187.90×
70
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