九峰茶生态园项目工程可行性研究报告Word文件下载.docx

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8.3项目实施进度……………………………………………………………………75

第九章经济评价……………………………………………………………………77

9.1评价依据…………………………………………………………………………77

9.2财务分析…………………………………………………………………………77

9.3经济评价…………………………………………………………………………81

9.4人口外迁分析……………………………………………………………………82

第十章结论和建议………………………………………………………………86

10.1结论………………………………………………………………………………86

10.2建议………………………………………………………………………………86

附表1营业收入及经营税金估算表

附表2营运成本估算表

附表3固定资产折旧费估算表

附表4损益表

附表5借款还本付息估算表（最大偿还能力还贷）

附表6财务现金流量表（全部投资）

附表7资金来源与应用表

附表8项目投资经济费用效益流量表

附件1关于印发《2008年市委市政府重点工程项目》的通知

附件2建设项目选址意见书

附件3整治工程项目用地的预审意见

附件4水土保持方案的批复

附图1安置区征地红线图

附图2安置区总平面图

第一章总论

1．1项目概况

项目名称：

项目承办单位：

某茶业有限公司

项目拟建地点：

九峰山茶场

1．2项目背景

金华，浙江省辖市，位于省境中部偏西，北纬28°

02′～120°

47′，面积10918.00万平方公里。

金华历来有“四省省衢”、浙中交通枢纽之称。

浙赣铁路横穿东西，金温、金千铁路纵贯南北；

公路四通八达，330国道、03省道、45省道在城区交汇；

有杭金衢、金丽温、金甬高速公路。

2006年末，金华市设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市。

辖40个街道、74个镇、37个乡，272个社区、93个居民区、4826个行政村。

金华市位于浙江省中部，为省辖地级市，以境内金华山得名。

界于东经119°

14′－120°

46′30″，北纬28°

32′－29°

41′。

东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州。

南北跨度129公里，东西跨度151公里，土地面积10941平方公里。

市区位于东阳江、武义江和金华江交汇处,面积2044.68平方公里,建成区面积68.79平方公里。

某九峰茶生态园前身为金华市九峰山茶场，创建于八十年代初，原为浙江省农业厅直属茶叶基地之一。

茶场现有茶园面积约为2350亩，果园约700亩，总面积3600多亩。

经过多年努力，茶园内机耕路网初步形成，建起了加工车间、办公楼和职工生活宿舍等基础设施，成为全市最大的茶场。

然而，由于体制和资金等方面的原因，茶场发展面临困境。

茶场原承包给农户，但因技术及资金等方面的原因，茶场发展面临困境。

茶场原承包给农户，但因技术及资金支持不足。

由此形成了恶性循环，致使茶园老化程度相当严重，并已造成大片的茶树枯萎、死亡。

为此，只有引进外来资金与技术，才能改变茶场现状，谋求更大发展。

某茶业有限公司是我国最早从事有机茶开发和茶叶生产的企业，下设六个分厂，技术和资金雄厚，现有省著名商标二只，市著名商标两只。

曾多次获得省部、国家乃至国际的各种品牌荣誉称号，产品主要销往美、日、德等国家和地区。

某茶业有限公司拥有全国唯一的“联合国有机茶生产与贸易示范基地”。

2004年11月某茶业有限公司在婺城区政府招商牵引下，与金华市九峰茶场签订了整体租赁五十年的《茶园、果园及承包合同》，经过五年多的“三改”即改树、改土、改种及加工生产线的引进，共投入3000多万元，已形成葱郁的无公害茶园、果园及工厂3600余亩园区，年产干茶2000余吨的生产能力；

已形成茶园内机械道路网络和衬托茶园环境的防护林。

而且茶园傍邻500多亩的西畈水库和九峰山省级风景名胜区。

放眼远眺，园区内峰峦峻秀、阡陌纵横，沃野碧茶一望无垠，清波翠湖如珠镶玉嵌，风光旖旋，胜景天然。

柔和秀雅的格调与雄峙险绝的九峰诸岩刚柔相济，辉映成一幅奇绝秀美的画卷。

某茶业有限公司为贯彻和响应婺城区委、区政府提出“将婺城区打造成一个集创业乐园、休闲胜地、人居佳境为一体的浙中一流现代化生态城区”的号召，建成绿色生态家园、生产安全产品为典型代表的生态农业园，已在2005年就着手规划并通过专家评审了《九峰茶生态园总体规划》，按照规划的要求，已经完成了第一期即茶园的种植改良与环境的营造，（及生态茶园生产示范区）根据目前生产与环境现状，以现有九峰茶园为基础，建成一个集茶叶加工、茶园观光、果林观赏鱼采摘、制茶参观与体验、茶文化普及与推广、茶艺表演、茶产品导购等旅游产品于一体的大型农业生态观光园。

茶生态园建设项目整合了某公司现代化的生产技术及雄厚的资本及市场资源和九峰山丰富的自然资源，形成了优势互补、资源共享的合作模式，必将产生更大的经济效益和社会效益。

1．3项目编制依据及研究内容

1．3．1项目编制依据

1.规划局、土地局核准红线图

2.国家及地方颁布有关设计规划标准

3.《建筑设计防火规范》GB50016--2006

4.甲方提供条件资料

1．3．2可行性研究报告研究内容

本可行性研究报告以某九峰茶生态园项目工程的建设为研究对象，重点阐述项目建设的必要性与可行性、建设规模、建设方案、投资估算及经济评价等。

1.4研究报告的主要结论

1.4.1项目主要技术经济指标

方岩风景区综合整治工程包括安置区建设和核心景区（岩下等三村）的修复和改造。

其中：

方岩风景区综合整治工程安置区建设主要技术经济指标：

项目

用地面积

（万平方米）

住宅面积

（平方米）

公建面积

备注

住宅用地

39.05

390000

5000

容积率大于1.0

公共服务设施用地

4.36

8300

农贸市场

10300

24班小学

2500

9班幼儿园

绿地

小区绿地3.18

街头绿地6.67

防护绿地9.60

行政办公用地

0.64

9600

行政、事业等便民服务机构

容积率按1.5

商业金融用地

9.27

110000

容积率按1.2

社会停车场用地

1.84

交通设施用地

3.34

公园

5.57

道路用地

14.52

总计

98.04

145700

岩下等三村区内环境的修复和改造。

岩下等三村区内面积约765亩（510000平方米），拆迁建筑面积298600m2，共拆迁3025人，1176户，绿化改造面积350000m2，“明清一条街”路面改造面积3750m2，修复改造保留建筑22168m2。

本项目总投资：

120780万元

序号

建设内容

投资估算

合计（万元）

1

安置区基础设施建设和村民安置

84453

其中政府投资：

43475

2

核心景区（岩下等三村）的修复和改造

36327

27596

120780

建设期:

2年2008年5月—2010年5月

1.4.2研究报告主要结论

1．本项目建设是必要的

A．项目建设是保护方岩风景区的需要。

B．项目建设是区域产业结构调整的需要。

C．项目建设是永康方岩风景名胜区申报世界自然遗产的需要。

2．本项目建设是可行的

A．当地政府给予的行政支持，使项目建设有了保障。

B．项目建设符合发展规划;

建设资金正在积极落实。

C.项目选址在永康市方岩风景区和方岩风景区综合整治工程安置区，符合永康市城市总体规划。

第二章项目建设的必要性

2.1本项目建设是带动金华及九峰山景区风景旅游事业发展的需要。

茶生态园与九峰山景区相依，距金华市也较近，约26公里，距金华西部重镇汤溪镇2公里。

茶生态园所处的金华市地处浙江省中部，是长江三角洲经济圈的22个城市之一，也是宁波、温州等沿海经济区向内陆腹地推进的过渡地区，是浙、闽、皖、赣四省的交通要道和重要的货物集散地。

境内有双龙国家级风景区，及九峰山、大佛寺、仙源湖、积道山、琅峰山等省、市级风景区，还有太平天国侍王府、宋代名刹天宁寺、八咏楼等胜迹，茶生态园的建设可以与之联网旅游，为金华的旅游事业起到促进作用。

茶生态园区南依风景秀丽的九峰山省级风景名胜区九峰山，又称龙邱山，芙蓉山，为丹霞地貌结构，叠嶂连岗，奇峰挺九，山水相依，景观雄奇峻秀。

历史上众多文人雅士曾到此隐居讲学，葛洪、徐安贞、贯休、黄公望、胡森在此或修仙得道，或吟诗作画，留下诸多脍炙人口的篇章。

1998年浙江省政府批复建立九峰山---大佛寺省级风景名胜区，九峰山景区的风景旅游事业也开始起步。

然而，由于缺乏足够的宣传和缺少配套的休闲、娱乐设施，景区旅游仅停滞在自然观光为主的初级阶段，年游客量在5万人左右。

茶生态园的建设，增添了参与性、休闲性、科普性旅游项目，必将带动九峰山风景区风景旅游事业进入跨越式的发展阶段。

2.2本项目建设符合国家及地方“十一五”规划农业发展方向，符合浙江省茶叶规划导向。

2006年中央一号文件《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出了“积极推进农业结构调整”、“发展农业产业化经营”的重大任务。

国家、浙江省及金华市“十一五”规划纲要明确把“推进农业产业化经营，促进农产品加工转化增值”作为“十一五”期间社会主义新农村建设的重要任务来抓，提高农业综合生产能力、提高农业产业化和现代化水平、增加农民收入。

同时，《浙江省茶产业“十一五”规划》指出，到2010年无性系茶园的面积要占全省茶园面积的60%以上，茶园基本实现无公害化，有机茶生产面积扩大到l9.5万亩，有机茶产量1万吨，基本确立世界绿茶加工中心地位，实现茶叶大省向茶叶强省转变。

《浙江省“十一五”农业机械化发展规划》提出要重点提高茶叶的田间耕整、节水灌溉、高效植保、收获运输、冷藏保鲜、产后加工等主要环节的机械化水平。

茶生态园建设中包括高新生产示范区和茶叶加工区，符合国家及地方“十一五”规划农业发展方向，符合浙江省茶叶规划导向。

2.3本项目的建设符合《金华市婺城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的需要。

根据《金华市婺城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中经济社会发展的总体要求与主要目标要求：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六大和十六届五中全会精神，围绕全面建成小康社会目标，以科学发展观为统领，以打造“活力婺城、实力婺城、生态婺城、和谐婺城”为主线，以推进改革开放和科技进步为动力，积极实施“工业立区、开放兴区、科教强区、生态建区”四大战略，努力建设浙中先进制造业基地、高效生态农业基地、现代服务业高地，形成“城乡统筹、产业提升、区域发展、社会和谐”新局面，为提前基本实现现代化打下坚实基础。

生态环境继续改善：

提高资源利用效率，单位生产总值能源消耗争取下降15%左右，进一步加快生态区建设，加大对重点流域、重点区域和重点企业的环境污染整治力度，加强生态林建设，加大水资源保护力度，促进人与自然和谐相处。

九峰茶生态园项目的建设正是响应了“工业立区、开放兴区、科教强区、生态建区”四大战略中生态建区的号召，本项目的建设符合《金华市婺城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的需要。

2.3本项目建设是婺城区明确主体功能区划，形成功能布局合理的“一带两域三区”的区域发展格局的需要。

根据市区总体战略布局和婺城区自然状况、经济基础、设施条件、人口规模等，按照“西进开发、南北互动、集聚优化、城乡一体”的思路，对地域空间加以统筹规划和有机整合，明确主体功能区划，形成功能布局合理的“一带两域三区”的区域发展格局。

其中提升“两域”即以双龙国家级风景名胜区为中心的北山区域和以仙源湖省级旅游度假区和九峰山省级风景区为中心的南山区域，是构筑金华市区乃至周边县（市）的重要生态屏障和水资源保护区，也是重要的生态产业开发区。

“两域”应按照“保护优先、有序开发”的原则，一方面积极推进人口内聚外迁，减轻人口负荷，优化人口布局，加强生态空间建设；

另一方面应积极致力于发展生态型经济，开发旅游休闲产业和特色农林产业，重点建设好双龙国家级风景名胜区和仙源湖省级旅游度假区。

同时，抓好九峰山、琅峰山旅游景区建设。

其中仙源湖省级旅游度假区、九峰山、琅峰山旅游景区建设以“生态旅游、休闲度假”为主题，以城区商务、地方文化和生态资源为依托，将该区建设成为集休闲度假、观光旅游、商务会展与生态居住等为一体的生态旅游度假区和休闲旅游娱乐基地。

第三章项目选址及建设条件

3．1项目选址

本项目选址：

某九峰茶生态园位于金华市婺城区汤溪镇境内，南倚秀拔奇伟的九峰山，距金华市区26公里，距金华西部重镇汤溪镇2公里，距杭金衢高速公路金华金西出口约5公里，交通十分方便。

3．2项目建设条件

3.2.1自然地理环境条件

1.地理位置

地理坐标为东径119°

21′00″，北纬28°

59′20″。

总规划面积7622.6亩，范围由九峰山茶场及宅口、后徐等部分乡村果园、山林组成。

2.地质地貌

茶生态园在地质构造上属于华南地槽褶皱系、浙东华夏褶皱带中的余姚遂昌火山基地断块隆起地带，该区基底由前泥盆纪陈蔡弹变质岩系组成，至中生代晚侏罗纪被巨厚的陆相火山岩系覆盖，岩性以凝灰岩及白垩纪紫红色砂砾岩为主。

地貌以低山丘陵为主，地势南高北低。

最高点海拔118.9米，最低点海拔64.5米。

3.土壤条件

园区内主要成土母岩为凝灰岩、砂砾岩，土壤以红壤为主，局部有水稻土分布，土层深厚，土体淋溶强烈，适宜于林木、果木和农作物生长。

4.气候水文

茶生态园属于亚热带季风气候区，四季分明，气候温和，雨量丰富，光照充足。

年平均气温17.5℃，7月平均气温29.5℃,1月份平均气温5.1℃,极端最高气温41.3℃，极端最低气温-7.1℃。

年平均降雨量为1391毫米，年无霜期256天。

园区内沟谷众多，溪涧交错，溪流多发源于九峰山，具有源短流急，河床比降大、径流季节性变化明显等特征。

茶生态园内最主要的水体为翠湖，总面积45万平方米，库容193万立方米，湖岸曲折秀美。

5.动植物资源

植被分区属中亚热带常绿阔叶林带北部亚地带，浙皖山丘青冈苦槠林栽培植被区，浙西山地丘陵青冈苦槠林分区，地带性典型植被类型为中亚热带常阔叶林，由于人为耕种活动频繁，原生植被已不存在。

现有的植被类型以茶园为主，此外尚有马尾松林，以及果园、竹林等。

植物区系属中国----日本森林植物亚区的华东区。

阔叶乔木树种主要有香樟、湿地松、马尾松、水杉、乌桕、枫香、马褂木、楝树等。

灌木树种中常见的有算盘子、杜鹃、继木、黄栀子等。

园区森林覆盖率为90%。

野生动物资源主要有鸟类和兽类，常见的有白鹭、山雀、华南兔、松鼠等。

3．2.2基础条件

1.区位条件

境内有双龙国家级风景区，及九峰山、大佛寺、仙源湖、积道山、琅峰山等省、市级风景区，还有太平天国侍王府、宋代名刹天宁寺、八咏楼等胜迹。

2.风景资源条件

茶生态园境内峰峦峻秀、阡陌纵横，沃野碧茶一望无垠，清池翠湖如珠镶玉嵌，风光旖旎，胜景天然。

根据风景旅游资源的分布、数量、组合特性和整体景观效果，并考虑所处的地理环境进行综合分析，茶生态的景观资源具有“秀、幽、野、雅”的特色。

（1）芳洲绿屿：

位于翠湖西南，为突出湖岸的半岛。

三面环水，西侧潺潺的小溪，东、北临湖。

地势平坦，长满青草。

春来野花漫漫，芳香四溢。

（2）翠湖清波：

即西畈水库，总面积45万平方米，湖总193万立方米，位于茶生态园东北部。

翠湖北部为平直的堤坝，南、西、东三面为曲曲折折，幽深多变的湖岸。

湖岸上茶山、松林、竹影、禾田倒映水中，景象迷人。

（3）九峰茶韵：

九峰茶叶相传为葛洪所植，又称九峰仙茶。

现有九峰山茶场茶园面积约2300亩，呈两条平行带状分布于九峰山北侧。

春末茶梢染绿，碧波荡漾，身着彩衣的村姑星星点点立于茶丛中，充满诗情画意。

（4）竹林倩影：

翠湖西侧成片的竹林，面积约5亩，修长挺拔，微风吹来，竹影摇曳，绿荫映水。

（5）桔染秋意：

园区内果树众多，尤其是柑桔园，面积700亩。

秋季果实累累，挂满枝头，满树金黄。

（6）沃野禾香：

翠湖南端，有纵横阡陌的田野，面积150亩，充满自然田园气息，可以令游客洗却城市之喧闹，饱览自然之风情，心旷神怡。

（7）松涛林壑：

翠湖东侧600亩松林，宛如绿色屏障，掩映水边，微风吹过，松涛回荡，久久不息。

（8）曲涧鹭飞：

位于宅口村东侧有一小溪涧，溪水源自九峰山，蜿蜒流入翠湖，涧内常有白鹭等多种水鸟憩息、觅食。

当成群的白鹭纷纷从水中跃飞，在空中翱翔时，优美的身姿，令人赏心悦目。

（9）现代茶机：

茶场场部现代化茶叶加工车间内，采用日本进口的茶叶加工流水线，可以年产1000吨蒸青茶，工艺先进，令人惊叹。

3.交通条件

（1）对外交通条件

某九峰茶生态园位于金华市区西部，距金华市区26公里。

金华位于浙江省中部，为浙、闽、皖、赣四省的交通要道和重要货物集散地。

境内有杭金衢、金丽温高速、金甬高速、浙赣铁路、330国道、白汤下公路等，对外交通颇为方便。

茶生态园以金西开发区为依托，距汤溪2公里，汤溪历史悠久，明成化七年（1417）置县，人文古迹众多，历史上为兵家必争之地。

境内建有汤山（坑）、汤莘（畈）、汤九（峰）等多条公路，金华至汤溪日发中巴30余辆，同时还有随叫随到的“的士”，交通十分便利。

（2）内部交通条件

茶生态园一带农作活动频繁，汤九公路贯穿其中，园区已有简易公路、机耕便道和人行步道的交通网络。

4.电力系统

目前，园区内用电主要为茶叶加工、管理和生活用电。

原厂区设有10KvA的变电设施，10KVA电源线路从工业园变电所接入。

厂区供电线路均采用电缆地埋敷设。

5.给排水

1、给水系统

1）给水系统：

:

由市政管网直接供水。

2）给水计量：

水表设于室外地面水表井内.

2、排水系统

1）排水采用污废分流制。

2）污水经沼气池处理后与废水一起排入市政下水道。

3）通气管采用伸顶通气管。

3、雨水系统：

1）本工程设独立的雨水系统，雨水有组织排至底层，排入市政雨水管道。

室外雨污分流。

2）除特殊说明外，屋面雨水斗均采用87型II式雨水斗,详GJBT-54601S302

4、消防：

本工程耐火等级为二级，室内消防用水量为15L/S，室外消防用水量为20L/S。

室内消防栓采用合体式消火栓箱，箱内设置两只4KG磷酸铵盐干粉灭火器。

室外消火栓采用SS100型，详01S201。

第四章项目建设规模及内容

4．1建设规模：

某九峰茶生态园工程总投资20000万元，总面积为7622.6亩，规划范围为东至翠湖，与上境村相邻，西至茶场西端池塘旱地，北与佳乐奶牛场相连，南至九峰山山脚。

根据九峰茶生态规划设计的功能布局及资源分布现状，需配套的商业用地面积200余亩，商业用地的在马峰山的北段至中段。

4．2建设内容：

茶生态园与九峰山景区相依，距金华市区约26公里，距金华西部重镇汤溪镇2公里。

建设方某茶叶有限公司是我国最早的从事有机茶开发和茶叶生产的企业，技术和资金雄厚。

公司拥有全国唯一的“联合国有机茶生产与贸易示范基地”。

该项目是具体落实婺城区委，区政府提出“将婺城区打造成一个集创业乐园、休闲胜地、人居佳境为一体的浙中一流现代生态城区”的号召，建成绿色生态家园、生产安全农产品为典型代表的生态农业项目。

该项目共分成三个大块：

茶博馆区、休闲度假区、生产区。

1.茶博物馆区

茶文化博览区位于马峰山的北端，与西畈水库连接。

将配置茶文化科普教育、推广及演示等多种功能物所。

面积为37790.21平方米，合56.69亩。

其主要内容为：

（1）茶博物馆

（2）中国茶类大观园

（3）特色民俗茶馆

（4）茶艺馆

（5）购物中心

（6）培训中心

2.休闲度假区

休闲度假区位于园区内西畈水库沿岸。

主要建设部分风格别具的人居景观楼寓，为前来旅游、考察、度假的外宾、贵宾、专家及社会人士等提供住宿、娱乐等场所。

面积为67507.37平方米，合1