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“用地面积”指详细规划确定的一定范围内的用地面积。
2.0.11容积率plotratio,floorarearatio
在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比值。
容积率主要反映用地的开发强度,由城市规划确定。
通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和,“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积;
但国内有个别城市,根据当地具体情况,是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。
地面架空层是否计人总建筑面积,按各地区规划行政主管部门的规定办理。
2.0.12绿地率greeningrate
一定地区内,各类绿地总面积占该地区总面积的比例(%)。
绿地率中的“地区总面积”为独立开发地区(如城市新区、居住区、工业区等)。
绿地率不同于绿化覆盖率,后者包括树冠覆盖的范围和屋面的绿化。
地下室(或半地下室)上有覆土层的是否计入绿地面积,各地区有不同的规定,如北京地区覆土层在3.0m以上的可计入绿地面积,重庆地区覆土层在1.20m以上的可计入绿地面积等等。
北京地区为了鼓励屋面绿化,规定屋面绿化可以1/4计入绿地面积。
因此,应根据各地规划行政主管部门的具体规定来计算绿地面积。
2.0.16地下室basement
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
2.0.17半地下室semi-basement
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。
2.0.20架空层openfloor
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
2.0.21台阶step
在室外或室内的地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。
2.0.22坡道ramp
连接不同标高的楼面、地面,供人行或车行的斜坡式交通道。
2.0.23栏杆railing
高度在人体胸部至腹部之间,用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。
2.0.24楼梯stair
由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通用的建筑部件。
2.0.25变形缝deformationjoint
为防止建筑物在外界因素作用下,结构内部产生附加变形和应力,导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝,包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。
3基本规定
3.1民用建筑分类
3.1.1民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。
3.1.2民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定:
1住宅建筑按层数分类:
一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅;
2除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑,大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑);
3建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。
注:
本条建筑层数和建筑高度计算应符合防火规范的有关规定。
3.1.3民用建筑等级分类划分应符合有关标准或行业主管部门的规定。
3.2设计使用年限
3.2.1民用建筑的设计使用年限应符合表3.2.1的规定。
3.4建筑与环境的关系
3.4.1建筑与环境的关系应符合下列要求:
1建筑基地应选择在无地质灾害或洪水淹没等危险的安全地段;
2建筑总体布局应结合当地的自然与地理环境特征,不应破坏自然生态环境;
3建筑物周围应具有能获得日照、天然采光、自然通风等的卫生条件;
4建筑物周围环境的空气、土壤、水体等不应构成对人体的危害,确保卫生安全的环境;
5对建筑物使用过程中产生的垃圾、废气、废水等废弃物应进行处理,并应对噪声、眩光等进行有效的控制,不应引起公害;
6建筑整体造型与色彩处理应与周围环境协调;
7建筑基地应做绿化、美化环境设计,完善室外环境设施。
建筑与环境的关系应以“人与自然共生”、“人与社会共生”作为基本出发点,贯彻可持续发展的战略,树立整体观念、生态观念和发展的观念,人一建筑一环境应共生互惠、协调发展。
因此,建筑与环境一方面为保证人们的安全、卫生和健康,应选择无灾害危险和对人体无害的环境;
另一方面,建筑工程也不应破坏当地生态环境,不应排放三废等造成各种危害而引起公害,并应进一步绿化和美化环境,提高环境设施水平。
3.5建筑无障碍设施
3.5.1居住区道路、公共绿地和公共服务设施应设置无障碍设施,并与城市道路无障碍设施相连接。
3.5.2设置电梯的民用建筑的公共交通部位应设无障碍设施。
3.5.3残疾人、老年人专用的建筑物应设置无障碍设施。
3.5.4居住区及民用建筑无障碍设施的实施范围和设计要求应符合国家现行标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50的规定。
3.6停车空间
3.6.1新建、扩建的居住区应就近设置停车场(库)或将停车库附建在住宅建筑内。
机动车和非机动车停车位数量应符合有关规范或当地城市规划行政主管部门的规定。
3.6.2新建、扩建的公共建筑应按建筑面积或使用人数,并根据当地城市规划行政主管部门的规定,在建筑物内或在同一基地内,或统筹建设的停车场(库)内设置机动车和非机动车停车车位。
3.6.3机动车停车场(库)产生的噪声和废气应进行处理,不得影响周围环境,其设计应符合有关规范的规定。
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高,家庭拥有轿车越来越多,同时,我国是自行车王国,必须解决机动车和非机动车停车空间问题,否则会造成道路或场地阻塞,存在交通安全的隐患,破坏市容,给人民生活造成不便。
因此,在居住区、公共场所应建停车场,或在民用建筑内附建停车库,或统筹建设公用的停车场、停车库。
由于全国各地的经济发展水平和生活水平差异很大,各类民用建筑停车位的数量不宜作统一规定,应由当地行政主管部门根据当地的具体条件来制定。
停车库设计应符合《汽车库建筑设计规范》JGJ100—98、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97等有关规范的规定。
4城市规划对建筑的限定
4.1建筑基地
4.1.1基地内建筑使用性质应符合城市规划确定的用地性质。
用地性质反映了城市规划对基地内建筑功能的要求。
在实际情况中,一个建设项目往往具有不同的使用功能。
同一基地内如果出现不同使用功能的建筑,或者同一建筑由不同的功能部分组成,其主要功能应当与城市规划所确定的用地性质符合。
4.1.2基地应与道路红线相邻接,否则应设基地道路与道路红线所划定的城市道路相连接。
基地内建筑面积小于或等于3000m2时,基地道路的宽度不应小于4m,基地内建筑面积大于3000m2且只有一条基地道路与城市道路相连接时,基地道路的宽度不应小于7m,若有两条以上基地道路与城市道路相连接时,基地道路的宽度不应小于4m。
基地应与道路红线相邻接。
由于基地可能的形状与周边状况比较复杂,因此对连接部分的长度未作规定,但其连接部分的最小宽度是维系基地对外交通、疏散、消防以及组织不同功能出入口的要素,应按基地使用性质、基地内总建筑面积和总人数而定。
3000m2是小型商场、幼儿园、小户型多层住宅的规模,以此为界规定基地内道路不同要求。
4.1.3基地地面高程应符合下列规定:
1基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计;
2基地地面高程应与相邻基地标高协调,不妨碍相邻各方的排水;
3基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程,否则应有排除地面水的措施。
4.1.4相邻基地的关系应符合下列规定:
本条系指两个相邻建筑基地边界线的情况。
建设单位为了获得用地的最大权益,常常不顾相邻基地建筑物之间的防火间距、消防通路以及通风、采光和日照等需要,而将建筑物紧接边界线建造,因而造成各种有碍安全卫生的后患和民事纠纷。
1建筑物与相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。
当建筑前后各自留有空地或道路,并符合防火规范有关规定时,则相邻基地边界两边的建筑可毗连建造;
第1款后半条是指有防火墙分隔的联排式住宅及商店建筑等,其前后应留有空地或道路。
2本基地内建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准;
第2款在具体执行时比较复杂,但原则上双方应各留出建筑日照间距的一半,当城市规划已按详细规划控制建筑高度时则可按控制建筑高度的日照间距办理。
如某区规定建筑控制高度不超过18m,则相邻基地边界线两边的建筑应按18m建筑高度留出建筑日照间距的一半。
至于高层建筑地区,理应由城市总体规划布局上统一解决,不应要求邻地建筑也按高层的日照间距退让。
为了保障有日照要求建筑的合法权益,对于体形比较复杂的建筑和高层建筑,有条件的地区可以进行日照分析,在日照分析时应将周围基地已建、在建和拟建建筑的影响考虑在内。
3除城市规划确定的永久性空地外,紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向设洞口、门、外平开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排泄雨水。
第3款的内容在我国民法通则里也有规定。
民法通则第80条规定:
国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法由集体所有制单位使用,国家保护它的使用收益和权利;
使用单位有管理、保护和合理利用的义务。
民法通则第83条规定:
不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
4.1.5基地机动车出人口位置应符合下列规定:
1与大中城市主干道交叉口的距离,自道路红线交叉点量起不应小于70m;
2与人行横道线、人行过街天桥、人行地道(包括引道、引桥)的最边缘线不应小于5m;
3距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于15m;
4距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m;
5当基地道路坡度大于8%时,应设缓冲段与城市道路连接;
6与立体交叉口的距离或其他特殊情况,应符合当地城市规划行政主管部门的规定。
本条各款是维护城市交通安全的基本规定。
第1款是按大中城市的交通条件考虑的。
70m距离的起量点是采用交叉口道路红线的交点而不是交叉口道路平曲线(拐弯)半径的切点,这是因为已定的平曲线半径本身就常常不符合标准。
70m距离是由下列因素确定的:
道路拐弯半径占18~21m;
交叉口人行横道宽占4~10m;
人行横道边离停车线宽约2m;
停车、候驶的车辆(或车队)的长度;
交叉口设城市公共汽车站规定的距离(一般离交叉口红线交点不小于50m)。
综合以上各因素,基地道路的出人口位置离城市道路交叉口的距离不小于70m是合理的。
当然上述情况是指交叉口前车行道上行方向一侧。
在车行道下行方向的一侧则无停车、候驶的要求,但仍需受其他各因素的制约。
距离地铁出人口、公共交通站台原规定偏小,参照有关城市的规定适当加大了距离。
4.1.6大型、特大型的文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地应符合下列规定:
1基地应至少有一面直接临接城市道路,该城市道路应有足够的宽度,以减少人员疏散时对城市正常交通的影响;
2基地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定,并至少不小于基地周长的1/6;
3基地应至少有两个或两个以上不同方向通向城市道路的(包括以基地道路连接的)出口;
4基地或建筑物的主要出入口,不得和快速道路直接连接,也不得直对城市主要干道的交叉口;
5建筑物主要出入口前应有供人员集散用的空地,其面积和长宽尺寸应根据使用性质和人数确定;
6绿化和停车场布置不应影响集散空地的使用,并不宜设置围墙、大门等障碍物。
人员密集建筑的基地对人员疏散和城市交通的安全极为重要。
由于建筑使用性质、特点和人员密集程度不一,故本条文只作一般规定,专用建筑设计规范和当地城市规划行政主管部门应根据具体情况作进一步规定。
图4.1.6为基地周长1/6沿城市道路的示意图。
4.2建筑突出物
4.2.1建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造,不得突出的建筑突出物为:
规定建筑的任何突出物均不得突出道路红线和用地红线。
因为道路红线以内的地下、地面的空间均为城市公共空间,一旦允许突出,影响人流、车流交通安全、城市空间景观及城市地下管网敷设等。
用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线,规定建筑的任何突出物均不得突出用地红线是防止侵犯邻地的权益。
——地下建筑物及附属设施,包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等;
——地上建筑物及附属设施,包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等;
——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。
4.2.2经当地城市规划行政主管部门批准,允许突出道路红线的建筑突出物应符合下列规定:
允许突出道路红线的建筑突出物是指临街(道路)的建筑可以在不妨碍城市人流、车流交通安全条件下突出一些建筑突出物。
1在有人行道的路面上空:
1)2.50m以上允许突出建筑构件:
凸窗、窗扇、窗罩、空调机位,突出的深度不应大于0.50m;
2)2.50m以上允许突出活动遮阳,突出宽度不应大于人行道宽度减1m,并不应大于3m;
3)3m以上允许突出雨篷、挑檐,突出的深度不应大于2m;
4)5m以上允许突出雨篷、挑檐,突出的深度不宜大于3m。
2在无人行道的路面上空:
4m以上允许突出建筑构件:
窗罩,空调机位,突出深度不应大于0.50m。
3建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合。
4建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。
4.2.3当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时,建筑物的基底不应超出建筑控制线,突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。
因城市规划需要,各地城市规划行政主管部门常在用地红线范围之内另行划定建筑控制线,以控制建筑物的基底不超出建筑控制线,但对突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施各地因情况不同,要求也不相同,故不宜作统一规定,设计时应符合当地规划的要求。
4.2.4属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物,包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及临时性建筑物和构筑物,经当地城市规划行政主管部门的批准,可突人道路红线建造。
4.2.5骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全;
在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统。
4.4建筑密度、容积率和绿地率
4.4.1建筑设计应符合法定规划控制的建筑密度、容积率和绿地率的要求。
建筑密度、建筑容积率和绿地率是控制用地和环境质量的三项重要指标,在城市规划行政主管部门审定用地规划、实施用地开发建设管理的工作中收到良好效果,具有较强的可操作性。
居住区控制指标参照《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2002年局部修订),其他性质用地由于各地情况差异较大,故不作统一规定,以当地城市规划行政主管部门编制的相关城市规划文件为依据。
三项指标的使用均在一定区域范围内进行,在实际操作中经常出现以下情况:
1部分城市在进行土地使用权有偿出让过程中,为筹集城市公共设施(道路、绿地等)建设资金,常以代征地的形式将一定面积的公共设施用地分配到相邻用地单位一并收取土地出让金,造成用地单位的征地面积大于用地红线范围内的面积。
2由于城市用地权属单位出让部分用地的使用权等原因,造成各权属单位用地范围小于用地红线范围。
3对单项建筑工程提出建筑密度、容积率、绿地率指标控制。
4对于城市中的某个区域提出平均容积率和绿地率控制指标。
上述情况的出现造成对三项指标定义中的“用地面积”(绿地率定义中为“地区总面积”)产生多种理解,使得计算建筑密度、容积率、绿地率等三项指标的标准不统一。
为便于统一管理标准,广泛适应各种情况和保障公平的土地使用权益,本通则所指的建筑密度、容积率、绿地率均为详细规划或相关法规所确定。
4.4.2当建设单位在建筑设计中为城市提供永久性的建筑开放空间,无条件地为公众使用时,该用地的既定建筑密度和容积率可给予适当提高,且应符合当地城市规划行政主管部门有关规定。
公共空间是增加城市活力、促进市民交流、提高城市品质的重要空间场所,建筑开放空间是城市公共空间的一种,大量单体建筑中的开放空间是形成多层次公共空间系统的重要组成部分。
同时,建筑开放空间对缓解我国城市建设中公用设施缺乏的形势具有积极深远的意义。
本条规定目的是对建筑开放空间的一种鼓励政策,具体奖励办法可参考国外相关条例,并根据当地城市建设和管理的实际情况,依据我国相关法规制定。
本条所指的开放空间应与城市街道或相邻的公共空间有直接联系。
5场地设计
5.1建筑布局
5.1.1民用建筑应根据城市规划条件和任务要求,按照建筑与环境关系的原则,对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。
5.1.2建筑布局应符合下列规定
1建筑间距应符合防火规范要求;
2建筑间距应满足建筑用房天然采光(本通则第7章7.1节采光)的要求,并应防止视线干扰;
3有日照要求的建筑应符合本节第5.1.3条建筑日照标准的要求,并应执行当地城市规划行政主管部门制定的相应的建筑间距规定;
4对有地震等自然灾害地区,建筑布局应符合有关安全标准的规定;
5建筑布局应使建筑基地内的人流、车流与物流合理分流,防止干扰,并有利于消防、停车和人员集散;
6建筑布局应根据地域气候特征,防止和抵御寒冷、暑热、疾风、暴雨、积雪和沙尘等灾害侵袭,并应利用自然气流组织好通风,防止不良小气候产生;
7根据噪声源的位置、方向和强度,应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离以及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施,以防止或减少环境噪声;
8建筑物与各种污染源的卫生距离,应符合有关卫生标准的规定。
5.2道路
5.2.1建筑基地内道路应符合下列规定:
1基地内应设道路与城市道路相连接,其连接处的车行路面应设限速设施,道路应能通达建筑物的安全出口;
2沿街建筑应设连通街道和内院的人行通道(可利用楼梯间),其间距不宜大于80m;
3道路改变方向时,路边绿化及建筑物不应影响行车有效视距;
4基地内设地下停车场时,车辆出入口应设有效显示标志;
标志设置高度不应影响人、车通行;
5基地内车流量较大时应设人行道路。
5.2.2建筑基地道路宽度应符合下列规定:
1单车道路宽度不应小于4m,双车道路不应小于7m;
2人行道路宽度不应小于1.50m;
3利用道路边设停车位时,不应影响有效通行宽度;
4车行道路改变方向时,应满足车辆最小转弯半径要求;
消防车道路应按消防车最小转弯半径要求设置。
5.2.3道路与建筑物间距应符合下列规定:
1基地内设有室外消火栓时,车行道路与建筑物的间距应符合防火规范的有关规定;
2基地内道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180的有关规定;
3基地内不宜设高架车行道路,当设置高架人行道路与建筑平行时应有保护私密性的视距和防噪声的要求。
5.2.4建筑基地内地下车库的出人口设置应符合下列要求:
1地下车库出入口距基地道路的交叉路口或高架路的起坡点不应小于7.50m;
2地下车库出入口与道路垂直时,出人口与道路红线应保持不小于7.50m安全距离;
3地下车库出入口与道路平行时,应经不小于7.50m长的缓冲车道汇入基地道路。
5.3竖向
5.3.1建筑基地地面和道路坡度应符合下列规定:
1基地地面坡度不应小于0.2%,地面坡度大于8%时宜分成台地,台地连接处应设挡墙或护坡;
2基地机动车道的纵坡不应小于0.2%,亦不应大于8%,其坡长不应大于200m,在个别路段可不大于11%,其坡长不应大于80m;
在多雪严寒地区不应大于5%,其坡长不应大于600m;
横坡应为1%~2%;
3基地非机动车道的纵坡不应小于0.2%,亦不应大于3%,其坡长不应大于50m;
在多雪严寒地区不应大于2%,其坡长不应大于1OOm;
4基地步行道的纵坡不应小于0.2%,亦不应大于8%,多雪严寒地区不应大于4%,横坡应为1%~2%;
5基地内人流活动的主要地段,应设置无障碍人行道。
山地和丘陵地区竖向设计尚应符合有关规范的规定。
5.3.2建筑基地地面排水应符合下列规定:
1基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的措施,排水方式应根据城市规划的要求确定,有条件的地区应采取雨水回收利用措施;
2采用车行道排泄地面雨水时,雨水口形式及数量应根据汇水面积、流量、道路纵坡长度等确定;
3单侧排水的道路及低洼易积水的地段,应采取排雨水时不影响交通和路面清洁的措施。
5.3.3建筑物底层出入口处应采取措施防止室外地面雨水回流。
5.4绿化
5.4.1建筑工程项目应包括绿化工程,其设计应符合下列要求:
1宜采用包括垂直绿化和屋顶绿化等在内的全方位绿化;
绿地面积的指标应符合有关规范或当地城市规划行政主管部门的规定;
2绿化的配置和布置方式应根据城市气候、土壤和环境功能等条件确定;
3绿化与建筑物、构筑物、道路和管线之间的距离,应符合有关规范规定;
4应保护自然生态环境,并应对古树名木采取保护措施;
古树是指树龄100年以上的树木。
名木指树种珍贵、稀有或者具有重要历史价值和纪念意义的树木。
5应防止树木根系对地下管线缠绕及对地下建筑防水层的破坏。
5.5工程管线布置
5.5.1工程管线宜在地下敷设;
在地上架空敷设的工程管线及工程管线在地上设置的设施,必须满足消防车辆通行的要求,不得妨碍普通车辆、行人的正常活动,并应防止对建筑物、景观的影响。
5.5.2与市政管网衔接的工程管线,其平面位置和竖向标高均应采用城
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