XX城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告Word格式.docx
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集体房屋拆迁面积为372467.46平方米.还建面积为330895平方米l、还建户数1446户l、货币补偿面积为203896平方米.
(2)房地产开发.根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》l、开发建设规模为121.66万平方米l、容积率3.65l、开发用地的总成本21.9亿元.
以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本.
2.4本项目建设期
本项目2010年上半年完成整体拆迁任务l、2011年底完成还建安置房建设任务l、拆迁还建期2年;
房地产开发采取滚动开发模式l、从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务l、开发建设期8年.
2.5目前工程进展情况
(1)由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》
(2)挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意.2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》
(3)完成拆迁的部分工作,包括:
完成了城中村改制;
完成了项目前期规划l、完成了部分拆迁补偿
(4)项目已经摘牌l、并获取《国有建设用地使用权成交确认书》
(5)项目核准及规划审批手续基本完成.环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中.
3、项目编制依据与研究范围
3.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定l、综合该项目的具体情况l、本可行性研究报告的编制依据主要有:
●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)和国家现行的财税制度.
●武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》
●武汉市城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》的批复”(武规函[2006]253号)文及武规函[2008]459号文
●武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》
●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)的通知”(武城改办[2009]2号
●武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算
3.2本报告的研究范围
●总论
●拆迁还建的必要性研究
●拆迁还建的规模及建设内容
●开发项目的市场分析
●项目选址与自然条件
●项目环境影响分析
●城中村改造投资估算l、资金需求与资金筹措
●财务评价说明
●财务数据估算
●财务效益分析
●偿债能力分析
●结论和建议等
在此基础上l、考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性l、为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据.
第二部分拆迁还建的必要性研究
1、“城中村”存在的弊端
近几年来l、随着城市化建设进程的加快发展l、城区范围不断扩大l、原先城区周边的村庄l、现在区域位置上已成为城区的组成部分l、成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”.“城中村”在行政上已是城市的范畴l、属于街道管理l、但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制.“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用l、不再从事农业耕作l、其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益l、生活方式也发生了根本的变化l、已不再是传统意义上的农民.“城中村”存在着诸多的弊端:
(1)土地利用粗放l、土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理l、造成土地利用率和产出率低下l、房屋建筑占地面积大l、建筑风格与城市规划不够衔接l、且往往含有院落和小块菜地、猪圈等l、房屋容积率低l、土地利用十分粗放.同时l、“城中村”的土地区位条件相对优越l、土地的产权又属于村集体所有l、这样l、优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格l、使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃l、导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失.
(2)管理体制不顺l、管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围l、而“城中村”是一种特殊类型的社区l、它既像城市又像农村l、既不是城市又不是农村.从管理体制上考察l、城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别l、它们在“城中村”形成矛盾和冲突l、有时又会出现管理上的“真空”l、“城中村”的性质使城市管理部门管不到l、街道、村、镇管理又不力.这样l、村集体组织和村民受利益的驱动l、乱搭乱建成风l、违法违章用地十分普遍l、住宅用地严重超标.
(3)人口构成多元l、社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂l、并不是以前所认为的城乡二元结构.据调查l、“城中村”的人口主要由以下几个方面构成:
首先是当地的原有“村民”(部分村民的户籍实际上已经成为市民)l、其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民l、第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口.由于租金低廉l、“城中村”容易吸引外来人口l、出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员l、因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地l、这种状况的存在制约着城市的健康发展.
(4)公共设施缺乏l、环境问题严重
“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的l、现在由于部分市民和大量外来人口的入住l、小企业的开办l、使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足l、超负荷运转l、导致污水横溢l、垃圾乱倒、蚊蝇丛生l、空气质量较差.缺乏统一规划的凌乱建筑l、形成不了统一连续的街景立面l、视觉环境很差l、城市形象低下;
此外l、由于村内道路既狭窄又杂乱无章l、很容易引发交通事故.
(5)村民素质较低l、就业问题严峻
由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高l、加上出租等手段获取收益比较容易l、“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态l、并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力.另外l、“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民l、而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求l、影响村民的发展和整个社会文化素质的提高.同时l、由于土地的征用l、“城中村”村民的可耕地大量减少l、而村落内的村民由于历史原因l、普遍文化素质不高l、但由于有高额房租收入l、生活水平富裕l、在就业过程中l、高不成低不就l、游手好闲、无所事事.村民素质的低下及其安于现状的性格l、使他们的就业问题相当严重l、即便是征地时安排了一些就业机会l、但很容易下岗l、就业问题的严重还会引发社会危机.
2、“城中村”改造的历史使命
本项目是积极响应国务院文件精神l、认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”l、响应武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》l、加快推进城中村和旧城改造l、具有历史使命.
同时l、从武汉房地产的发展历程里看l、经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程l、自从上世纪九十年度初期房地产热开始l、开发项目主要集中于老城区;
到九十年代末期l、以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展l、其他开发商也顺势而上l、后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点l、但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点l、生活不便l、房屋空置率比较高;
反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设l、城市面貌得到极大的改观l、交通、绿化、环保等均有长足的进步l、开发热点又逐步回归城区.武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》l、要求加快推进城中村和旧城改造l、计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务l、这些迹象表明l、进行城中村改造的春天已经来临.
第三部分拆迁还建的规模及建设内容
1、拆迁内容
------“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米l、其中村民房屋拆迁面积为506340平方米l、涉及拆迁村民1594户;
集体房屋拆迁面积为372467.46平方米.村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合l、其中还建面积为330895平方米l、货币补偿面积为203896平方米l、补偿标准为政府指导标准上浮15%.集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿.
拆迁工作自摘牌之日起l、半年之内完成.
2、还建内容
根据------“城中村”综合改造规划l、对拆迁村民采取就地还建的方式安置.还建用地总面积为148500平方米l、还建户数1446户l、还建面积330895平方米l、还建总投资为68070.02万元.
具体还建方案分两期实施l、一期计划投资36845.54万元l、建设还建房177220平方米l、占总还建面积的54%;
二期计划投资31385.48万元l、建设还建房153675平方米l、占总还建面积的46%.
3、拆迁还建的成本
根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》l、拆迁还建总成本21.9亿元.
第四部分开发项目的市场分析
1、武汉市的经济人文环境与城市概况
武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市l、也是中国重要的中心城市l、华中地区政治、经济、文化、金融中心.世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇l、将武汉市区一分为三l、形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局l、故武汉素有“江城”的美誉.全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区l、面积8494平方公里l、人口828万.
武汉交通十分发达l、是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心l、铁路有京广l、并有京九铁路线贯穿南北l、汉丹、武大、武麻铁路线联结东西;
公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市;
水路有长江、汉水交汇l、历来有“九省通衢”之称l、东去上海l、西抵重庆l、南至广州l、北上京城l、距离均在1000公里左右l、处于中国经济地理的核心位置.
武汉有丰富的旅游资源.武汉风景秀丽l、名胜众多l、名闻天下的黄鹤楼l、位居江南三大名楼之首;
“江城明珠”东湖l、是国家级风景名胜区;
“佛都古刹”归元禅寺l、内藏惟妙惟肖五百罗汉.此外l、还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹l、令人留恋忘返.
武汉在新的历史发展阶段l、提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标:
长远战略目标——争取经过30多年的持续奋斗l、进一步增强城市综合实力l、强化城市综合服务功能l、优化城市综合发展环境l、提高城市综合竞争力l、把武汉建设为现代化国际性城市.
中期战略目标——用10—15年时间l、把武汉建设成为我国中部地区的重要发展极l、在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化l、努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统l、为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础.
2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析
2.1武汉市2008年国民经济总体运行情况
2008年l、在市委、市政府正确领导下l、武汉市的国民经济快速增长l、社会事业全面发展l、人民生活继续改善l、经济社会建设取得明显成效.具体表现在:
经济总量:
2008年地区生产总值3960.08亿元l、比上年增长15.1%.
财政收入:
2008年财政收入791.31亿元l、比上年增长24.8%.
固定资产投资:
2008年全社会固定资产投资2252.05亿元l、比上年增长30.0%.
居民收入水平:
2008年城市居民人均可支配收入16712.44元l、比上年增长16.4%;
人均消费支出11432.97元l、增长7.9%.人均住房建筑面积29.28平方米l、增加1.03平方米.
房地产业开发投资:
2008年房地产开发投资570.36亿元l、增长24.1%l、其中l、住宅开发投资424.97亿元l、增长28.3%;
房屋施工面积3798.10万平方米l、增长18.9%l、其中l、住宅施工面积3222.14万平方米l、增长21.2%.房屋新开工面积1447.28万平方米l、增长23.3%l、其中l、住宅新开工面积1232.98万平方米l、增长18.8%.房屋竣工面积869.83万平方米l、下降6.8%l、其中l、住宅竣工面积768.23万平方米l、下降5.3%.
2008年商品房销售面积626.61万平方米l、比上年下降44.8%.商品房销售额350.01亿元l、下降33.9%.在商品房销售中l、住宅销售面积683.24万平方米l、下降36.1%;
住宅销售额319.79亿元l、下降33.8%.年末商品房空置面积215.45万平方米l、比上年末增加63.4%l、其中l、住宅空置面积135.09万平方米l、增加166.5%.
3、武汉市房地产发展现状分析
随着国家宏观调控政策的不断深入l、2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手l、进一步加强了调控措施的执行力度l、使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定l、房地产市场趋于平稳l、房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献.
2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元l、同比增长25.6%;
房屋施工面积为3195.41万平方米l、同比增长11.1%;
房屋竣工面积为933.37万平方米l、同比增长6.8%.2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米l、同比增长18.2%;
商品房综合销售均价为4706.26元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区)l、同比增长17.8%.
2008年l、受国际金融危机的影响l、武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期.纵观全年l、商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降l、商品住房空置面积同比上升l、市场中面临着较大的问题与考验.
2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元l、同比增长24.1%;
房屋施工面积为3798.10万平方米l、同比增长18.9%;
房屋竣工面积为869.83万平方米l、同比下降6.8%.2008年l、武汉市商品房销售面积为626.61万平方米l、同比下降44.8%;
商品房综合销售均价为5148.13元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区)l、同比增长9.4%.
2009年上半年l、武汉房地产市场逐步地走出调整期l、进入了相对稳定的恢复期.2009年1-6月l、武汉房地产市场的成交总套数为60338套l、比2008年同期增加了120%;
销售总面积为631.9万平方米l、比2008年同期提高了119%;
销售总金额为325.9亿元l、比2008年同期提高了112%.
2009年7月份l、武汉市房地产市场的热度继续保持l、在市场的强大消化下l、由于项目施工或者捂盘的原因l、市场供给并没有跟上市场的步伐l、部分楼盘已经存在阶段性供不应求.7月全市成交量出现小幅上升l、而成交均价基本持平.商品房成交12777套l、137.57万平米l、成交金额73.99万元l、成交均价5378.3元/平米.上涨5.5%l、8.8%l、10%l、1.1%l、市场进入基本稳定期.
2009年8月份l、武汉市房地产市场小幅震荡l、出现价升量跌的局面.由于市场供应量持续不高l、在市场的强大消化下l、供求关系再度向有利于供应方倾斜.8月全市成交量出现小幅上升l、而成交均价基本持平.商品房成交12135套l、122.05万平米l、成交金额67.83万元l、成交均价5557.92元/平米.分别上涨-5.02%l、-11.28%l、-8.33%l、3.35%.
从长远发展看l、房地产市场需求依然存在l、市场发展潜力仍在增加.从投资规模和建设开发指标分析l、武汉市房地产市场的基本面仍然趋好.随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确l、在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下l、武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势.
投资规模和建设开发指标分析如下:
(1)房地产开发投资情况
2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元l、同比增长24.1%l、占全社会固定资产投资的25.3%.其中l、房地产住房开发投资为424.97亿元l、同比增长28.3%l、占房地产开发投资的74.5%.
历年房屋(住房)开发投资走势图单位:
亿元
(2)房屋开发建设情况
2008年武汉市房屋施工面积为3798.10万平方米l、同比增长18.9%.其中l、新开工面积为1447.28万平方米l、同比增长23.3%;
住房施工面积为3222.14万平方米l、同比增长21.2%l、占房屋总施工面积的84.8%.其中l、住房新开工面积为1232.98万平方米l、同比增长18.8%l、占房屋总新开工面积的85.2%.
历年房屋(住房)施工面积走势图
单位:
万平方米
历年房屋(住房)新开工面积走势图
2008年武汉市房屋竣工面积为869.83万平方米l、同比下降6.8%.其中l、住房竣工面积为768.23万平方米l、同比下降5.3%l、占房屋总竣工面积的88.3%.
历年房屋(住房)竣工面积走势图
2008年l、全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人l、比2007年提高了1.03平方米/人.
(3)商品房空置情况
2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米l、同比增长63.4%.其中l、商品住房空置面积为135.09万平方米l、同比增长166.5%.
历年商品房(住房)空置面积走势图单位:
(4)房屋销售情况
2008年l、武汉市商品房销售面积为626.61万平方米l、同比下降44.8%l、其中l、商品住房销售面积519.40万平方米l、同比下降51.5%.占商品房总销售面积的82.9%;
套数为51158套l、同比下降54.6%.
历年商品房(住房)销售面积走势图
2008年武汉市存量房成交面积为553.62万平方米l、成交套数为48218套l、同比分别下降27.9%和29.7%l、其中l、存量住房成交面积288.35万平方米l、成交套数为33484套(不含房改出售公房)l、同比分别下降29.7%和29.4%.
房屋交易价格情况
2008年武汉市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区)l、同比增长9.4%.其中l、商品住房销售均价为4883.01元/平方米l、同比增长8.1%.
历年商品房(住房)销售均价走势图
元/平方米
存量房综合交易均价为3627.99元/平方米l、同比增长18.9%.其中l、存量住房交易均价为3449.72元/平方米l、同比增长17.3%;
每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米.
历年存量房(住房)交易均价走势图
4、本项目优势分析
(1)地块价值
从区位上看l、本项目在行政区划上虽归属洪山区l、但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心l、处于徐东与青山板块之间的过渡性区域l、区域价值目前尚未得到充分体现.开发本项目可以填补和提升该区域商业价值.
(2)交通价值
根据市政府有关部门的交通规划格局l、在徐东片区要构建一个四纵三横l、承东启西l、最便利的核心交通枢纽网.“四纵”是指和平大道l、友谊大道l、中北路l、沿湖路;
“三横”是指徐东大街l、团结路和才盛街.这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离.规划中l、徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路:
沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线.地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行l、进一步巩固徐东交通枢纽地位.
二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生一定的利好l、已经开工建设的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升.
(3)规模优势
从项目开发预期上看l、项目总用地567.57亩l、净用地498.56亩l、总建筑面积1216600平方米l、户数8600户l、停车总数5900辆l、利用地块规模效应来提升产品综合价值l、规模效应与前瞻性规划布局l、将形成市场占位与产品形象优势.
(4)此外l、本项目还具有如下优势:
从人口结构上看l、区域人口基数突破百万l、为楼市的发展提供潜在的支撑.
据统计l、2007年l、武昌区人口总数约为109.2万人l、人口出生率为6.03‰l、自然增长率为2.07‰l、全区人口呈稳步增长态势.庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑.
从人均工资水平上看l、为楼市的发展提供重要的支撑.
武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平l、市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间.2004-2007年数据显示l、武昌区居民年平均工资水平持续增长l、4
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