公共租赁房装潢改造项目可行性研究报告.docx
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公共租赁房装潢改造项目可行性研究报告
公寓装潢改造项目
可行性研究报告
第一章总论3
1.1项目概论3
1.2可行性研究依据及原则4
1.3项目研究的范围6
1.4项目概况及主要技术经济指标6
1.5可行性研究的结论9
第二章项目建设必要性和意义1
2.1项目提出的背景1
2.2项目建设的必要性4
第三章项目地址和建设条件7
3.1项目地址7
3.2建设条件7
3.3场址评价10
第四章项目改造方案11
4.1项目建设依据、原则11
4.2项目改造方案14
4.3建筑设计18
4.4结构设计20
4.5公用工程21
第五章环境保护27
5.1执行环境质量标准及排放标准27
5.2项目建设对环境影响及治理措施28
5.3项目投入使用污染源及治理措施30
5.4水土保持31
5.5工程对环境影响程度分析32
第六章节能33
6.1用能标准及节能设计规范33
6.2节能原则33
6.3项目综合能耗指标及分析34
6.4项目主要耗能设施和节能措施34
6.5节水措施35
第七章项目管理及实施进度计划38
7.1项目管理38
7.2项目实施进度计划39
第九章投资估算与资金筹措44
9.1投资估算44
9.2资金筹措49
第十章经济分析50
10.1经济分析说明50
10.3成本费用估算51
10.4利润的估算52
10.5经济分析结论52
第^一章社会效益和互适性分析54
11.1社会效益分析54
11.2项目对社会的影响分析54
11.3项目所在地相互适应分析56
11.4社会评价结论57
第十二章结论与建议58
12.1结论58
12.2建议58
附表:
项目投资估算表
附图:
项目地理位置图
第一章总论
1.1项目概论
1.1.1项目名称
公寓装潢改造项目
1.1.2项目承办单位
单位名称:
项目负责人:
联系电话:
1.1.3项目单位概况
XX区长安街道XX社区是根据XX开发区的统一部署,统一规
划,根据区委调整优化工作的要求,撤销了原片区村民委员会组建而成。
截止2015年底,XX社区有住户5765户,在册户籍人口9248人,流
动人口3112人。
社区设有党委及分支部、社区居民委员会、社区工作
站及社区管理服务中心。
XX社区集“服务中心、交流中心、活动中心”三个中心于一身,
内设五星级医疗服务中心、四星级警务室、幼儿园等配套设施。
2014
年,该中心以“关爱民工兄弟、共建美好家园”为宗旨,积极开展创建
活动,不断完善管理服务、权益维护、文化教育、党团活动等功能作用,
搭建平台,用心服务,为农民工提供“培训、就业、维权、保障”四位
一体的服务模式。
XX社区党委和居委会以“为民服务是根本,社区和
谐是目标"为理念。
以"办实事,亲民心,共奋斗,齐进步,创和谐,
建家园”为服务宗旨。
扎实开展各项社区管理和为民服务工作。
新的社区,新的起点,承担着新的历史使命,XX社区将在社区党
委的领导下,内强素质,外树形象,为开发区的建设营造平安的社会环
境和和谐的社会氛围;在社区扁平化管理方针的指导下,把握社区实际,
挖掘自身潜力,努力塑造社区品牌,形成社区独特优势,争取把社区打
造成XX区乃至XX市具有鲜明特色的高品质现代化社区。
1.1.4项目地址
XX区长安街道XX社区,XX路28号。
1.1.5项目建设性质
改造
1.1.6可行研究报告编制单位
单位名称:
资质等级:
工程咨询资格证书编号:
发证机关:
国家发展和改革委员会
1.2可行性研究依据及原则
1.2.1编制依据
(1)《投资项目可行性研究报告指南》;
(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(3)《产业结构调整指导目录(2011年本)》(2013年修正版);
(4)《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》
(国办发〔2011)45号)
(5)住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快
发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010)87号)
(4)《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
(1)项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据;
本报告本着实事求是的原则,对项目的要素进行认真的、全面的调
查和详细的测算、分析、论证。
本报告力求内容完善、文字简练、文件
齐全。
1.2.2编制原则
本报告依据国家及地方向相关法律、法规、标准等精神,本着客观、
求实、科学、公正的原则,在现有能够掌握的资料和数据的基础上,主
要就项目建设的必要性、建设内容及方案、建设条件、建设投资及资金
来源、社会效益及环境保护、消防安全等方面逐一研究论证,以确定项
目经济、技术等方面的可行性,为建设单位、政府投资主体提供决策参
考,并根据以下原则对该工程的建设可行性进行研究:
(1)依据XX区的整体规划,满足区域社会经济发展的需要;
(2)因地制宜,结合XX公寓现状特征,合理安排,对现有的建
筑室内进行装潢改造及配套设施提升,提升公寓入住人群的生活条件;
(3)着重进行消防、安全等方面的设计改造,确保符合当前国家
消防、技防、抗震、环保等技术规范和标准要求。
(4)建筑改造设计整体做到功能布局合理,配套设施齐全,外观
简洁、大方。
(5)结合区域内土地利用规划、给排水规划、电力设施规划,科
学协调、合理布置。
(6)满足环境保护和成本节约要求,做到技术先进、经济合理。
(7)通过公寓整体环境的改造提升,适当增加租金,在保证项目
更好发挥租赁住房保障功能的同时,确保项目能够适时回收成本。
1.3项目研究的范围
根据项目单位委托要求,本项目可行性研究的范围主要是:
(1)项目背景及建设必要性
(2)场址选择和建设条件
(3)规划建设方案
(4)环境影响评价
(5)节能、节水措施
(6)项目实施进度和招标方案
(7)投资估算和资金筹措方案
(8)项目经济分析
(9)社会影响和互适性分析
1.4项目概况及主要技术经济指标
1.4.1项目主要建设内容及规模
本项目对XX公寓进行改造,改造建筑面积14303.2平方米,主要
包括对公寓进行实用性、美观性、安全性及基础设施的改造,具体改造
内容包括:
(1)改造单身公寓(或宿舍)共计408间,主要包括房间普通装修
(包括铺设地砖、墙体粉刷),统一安装单体空调,卫生间改造和电气
线路改造,在卫生间(或合适位置)预留洗衣机位,并完善公寓消防设
施;
(2)完善公寓内消防设施,包括新建消防水池、建筑内布设消防管
道、增设消防栓,并在各建筑配置自动喷淋设施和火灾报警系统等;
(3)对4栋公寓楼外立面进行改造,包括外墙体涂刷,立面百叶窗
更换、窗体维修改造等,改善建筑外立面形象;对屋面进行防水改造处
理;各公寓楼出入口加设门禁呼叫系统、楼道治安监控系统;
(4)小区内道路及地面硬化3000平方米,景观绿化1200平方米,
规划机动车和非机动车停车位(带充电),改造室外供水、排水以及供
电、通讯管线,小区出入口增设智能电动道闸,配套安装小区视频监控
系统。
1.4.2项目建设进度计划
项目建设期14个月,计划2017年10月-2018年3月进行项目前期
准备,2018年4月份动工建设,计划到2018年11月底工程竣工验收、
投入使用。
1.4.3投资概算及资金来源
项目总投资为1503.53万元,其中:
工程费用1398.81万元,工程
建设其他费用60.93万元,预备费43.79万元。
资金来源:
由XX经济开发区财政拨款解决。
1.4.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
改造总建筑面积
平方米
14303.2
2
主要改造内容
2.1
普通装修房间
间
408
2.2
楼体外立面涂刷
平方米
7250
2.3
屋面防水处理
平方米
2480
2.4
加设门禁呼叫系统
套
4
2.5
道路及地面硬化
平方米
3000
2.6
景观绿化
平方米
1200
2.7
围墙更换
米
400
2.8
增设智能电动道闸
套
1
3
项目总投资
万元
1503.53
3.1
其中:
工程费用
万元
1398.81
3.2
工程建设其他费用
万元
60.93
3.3
预备费
万元
43.79
4
经济指标
4.1
年实现收入
租金:
500元/间
万元
254.80
租金:
600元/间
万元
303.76
4.2
年总成本费用
万元
69.65
4.3
年利润额
租金:
500元/间
万元
185.15
租金:
600元/间
万元
234.11
4.4
投资利润率
租金:
500元/间
%
12.31
租金:
600元/间
%
15.57
4.5
投资回收期
租金:
500元/间
年
8.1
租金:
600元/间
年
6.4
5
建设期
14个月
1.5可行性研究的结论和建议
1、结论:
该项目符合国家鼓励发展租赁住房的政策,符合省市老旧小区改造
规划,以及当前XX经济开发区园区职工住房需要;工程完成后将改善
XX公寓面貌,提升入住人员的居住生活条件;本项目需改造内容较多,
在改造过程中需统筹安排;项目运营后整体收益将为客观,在运营5-6
年左右的时间可回收成本,项目实施的经济上可行。
2、建议:
(1)本项目在报告批复后,应尽快委托有资质的设计单位对本项
目进行工程设计,制订出详细的项目实施计划,尽早开展项目的其它前
期工作。
(2)小区内相关的供水、供电、排水等设施须进行改造完善的,
建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作,避免重复开挖、
重复建设,节约建设投资。
(3)项目完成后,加强管理至关重要,注重日常卫生保洁、安全
管理,提升公寓管理水平;并建议加强宣传教育,促进小区环境人人维
护,共同打造环境优美的居住空间。
(4)建设单位要把资金落实到位,确保项目的建设顺利进行。
第二章项目建设必要性和意义
2.1项目提出的背景
2.2.1国家住房发展规划
“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段。
《中华人民共和国国
民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》主要阐明国家战略意图,明
确经济社会发展宏伟目标、主要任务和重大举措,是市场主体的行为导
向,是政府履行职责的重要依据,是全国各族人民的共同愿景。
在国家“十三五”规划“建设和谐宜居城市”一章中提到:
转变城
市发展方式,提高城市治理能力,加大“城市病”防治力度,不断提升城
市环境质量、居民生活质量和城市竞争力,努力打造和谐宜居、富有活
力、各具特色的城市。
加快城镇棚户区和危房改造。
基本完成城镇棚户
区和危房改造任务。
将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合
起来,加快推进集中成片棚户区和城中村改造,有序推进旧住宅小区综
合整治、危旧住房和非成套住房改造,棚户区改造政策覆盖全国重点镇。
完善配套基础设施,加强工程质量监管。
在“健全住房供应体系”中提到:
构建以政府为主提供基本保障、
以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优化住房供需结构,稳步
提高居民住房
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